20 procent är för mycket

I dagens pappersversion av Dagens Industri kan vi läsa att såväl analytiker som placerare nu blåser faran över för ytterligare nedskrivningar av fastighetsvärden. Efter relativt små nedskrivningar väntas det tredje kvartalet bli det sista med vikande priser.  Avkastningskraven har stigit till rimliga nivåer, enligt Mikael Andersson på Leimdörfer.  Börsen har redan tagit ut segern i förskott genom att trycka upp fastighetsbolagens aktiekurser.

För knäcka detta hyfsat positiva scenario krävs kraftiga nedgångar i hyresnivåerna. Och vad skulle kunna ge en sådan effekt? Jo, kraftigt stigande vakansgrader. För någon vecka sedan varnade fastighetskonsulten Jones Lang LaSalle för just detta. JLL räknar med att kontorsvakanserna i Stockholm kan stiga till 20 procent under nästa år. Det skulle säkerligen kunna utlösa den negativa effekt på hyresmarknaden som nämndes ovan.

Personligen tror jag dock att JLL målar världen i allt för mörka färger.
20 procentiga vakanstal är kanske ett möjligt antagande för vissa delmarknader, men knappas för kontorsmarknaden i stort. Eftersom vakansgraden och sysselsättningsutvecklingen är starkt korrelerade, har jag ägnat mig åt ett (mycket) enkelt räkneexempel för att belysa vilken sysselsättningsminskning JLL:s scenario implicerar.

Storstockholm har en total kontorsyta på knappt 12 miljoner kvm. Ungefär 10 procent av den ytan är vakant i dagsläget. Om vi antar att varje kontorsanställd har 25 kvm till sitt förfogande, huserar därmed lite drygt 400 000 personer på den återstående ytan. Denna grupp utgör knappt 10 procent av antalet sysselsatta i Sverige. En vakansgrad på 20 procent innebär att ytterligare ca: 1 miljon kvm kommer att tömmas. Det motsvarar en sysselsättningsminskning med 40 000 personen. Eftersom de flesta prognosmakarna spår att sysselsättningen ska minska med 100 000 personer i Sverige, verkar det orimligt att Stockholm ska drabbas så hårt.

Om Stockholm istället drabbas i samma utsträckning som övriga Sverige, skulle minskningen på Stockholms kontorsmarknad stanna vid 10 000 personer. Det motsvarar i sin tur en yta på 250 000 kvm, vilket ger oss en vakansgrad på drygt 12 procent. Om vi dessutom antar att en del av de lokalerna som håller på att färdigställas också kommer att stå tomma samt att en del företag tränger ihop sig på mindre yta, kanske vakansgraden kan stiga till 14 procent. Men man ska också komma ihåg att de flesta bedömare tror att Stockholm klarar sig bättre än övriga Sverige. Därför finns det anledning att räkna med att även den prognosen ligger i överkant.

Ja, vilken sysselsättningsminskning implicerar då JLL:s 20 procent? Om vi återigen räknar med att Stockholm drabbas som övriga Sverige. Då måste sysselsättningen i Sverige minska med ytterligare 500 000 människor. Snacka om mardrömsscenario. Sannolikt blir det inte mer än just en mardröm.

Publicerat av

Tomas Ernhagen

Tomas Ernhagen

Tomas Ernhagen, chefekonom. Född och uppvuxen i Lund. Skånsk stockholmare sedan 1994. Nationalekonom och auktoriserad finansanalytiker. Anställd hos Fastighetsägarna sedan årsskiftet 2008/2009. Innan dess drygt tio år på Riksbanken samt mångårigt förflutet som journalist.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *