Rapport bland papayor och bananer i hyresdjungeln

I går kväll sände Rapport ett inslag om hur hyresgäster blivit den nya guldkalven och hur väl fastighetsägare lever på denna utveckling. Av frågorna till ”mannen på gatan” framgick att reportern nog tyckte att utvecklingen som sådan var värd viss indignation.

Det går naturligtvis att ha synpunkter på Rapports val att sända ett sådant inslag när intensiva förhandlingar pågår mellan många av våra medlemmar och Hyresgästföreningen och därmed låna sig till det påverkansarbete som bedrivs parallellt. Om det tänker jag emellertid inte orda så mycket. Jag tycker det finns större anledning att reda ut några av de förbryllande budskap som Rapport förmedlar.

Först något om premissen att det skulle vara problematiskt att företag som tillhandahåller bostäder går bra – och att deras kunder bidrar till det. När presenteras positiv statistik från Volvo som en indignationsstory och hur många ägare av en Volvo får då frågan om de kan sova gott om natten efter att ha bidragit till framgången? Huvudpremissen borde väl vara att välskötta och framgångsrika svenska företag alltid är något positivt.

Därutöver förvillar Rapport tittarna genom en salig sammanblandning av begrepp och storheter. I värsta fall har de inte förstått dem själv, men givet reporterns erfarenhet tror jag det handlar om något annat.

Reportaget fokuserar på värdetillväxten på fastigheterna, eller om man vill på totalavkastning. Det säger inget om lönsamheten. Värdetillväxten beror på att de berörda städerna präglas av stor inflyttning, låg nyproduktion och inte minst i Stockholm en hög andel ombildning till bostadsrätt. Därtill kommer, vilket också redovisas i inslaget, att sjunkande räntor, stor omvärldsosäkerhet och brist på attraktiva alternativ har gjort fastigheter generellt mer intressanta som investeringsobjekt. Om du inte använder den värdetillväxten för att låna till andra investeringar stannar emellertid värdetillväxten på pappret. Alternativet är att sälja, men bland det riktigt stora flertalet fastighetsägare är det inget som lockar.

Lönsamheten då, som borde vara en bärande del i ett inslag om ”hyresgästen som guldkalv”? Nej, om den hörs inget.

Lönsamheten mäts som driftnettot, eller direktavkastningen, dvs skillnaden mellan kostnader och intäkter i förvaltningen av hyreshusen. Enligt de siffror som Rapport redovisar har hyrorna (intäkterna) i Stockholm, Göteborg och Malmö stigit med 15, 19 respektive 11 procent på 5 år, dvs 2-3,5 procent per år i centrala lägen. Men varken inflation eller kostnaderna redovisas och vi vet att direktavkastningen ser väldigt annorlunda ut.

Slutsatsen, som aldrig dras i inslaget, är inte att det är anmärkningsvärt lönsamt att äga och förvalta hyresfastigheter, men väl att köpa och sälja dem. Allra lönsammast är det att köpa, strunta i förvaltningen och sedan inom några år sälja och kamma hem värdeökningen. Denna typ av köp och försäljning av ”stafettfastigheter” fungerar så länge hyressättningen inte bättre beaktar faktorer som kvalitet och läge.

Här missar man även en tydlighet kring vad som skiljer hyreslägenheter från hyresfastigheter. Hyresfastigheter värderas, köps och säljs på en finansiell marknad. Utbud, efterfrågan, samhällsekonomin och alternativen styr priset. Här har hyresgäster motiv att välkomna en hög värdering – alternativet är ju så mycket sämre för dem.

Avslutningsvis kan jag inte undgå att placera in inslaget i den bredare bostadsdebatt som förs, ni vet den som domineras av den utmanande bostadsbristen på våra tillväxtorter, ett över tiden tilltagande underskott på hyreslägenheter och en nyproduktionsvolym som både regering och opposition med olika medel försöker stimulera. Enligt all ekonomisk teoribildning borde köerna ringla långa av företag som står redo att producera fler hyreslägenheter med så ”guldkantade” villkor. Så ser emellertid inte verkligheten ut och logiken i det budskap Rapport förmedlar haltar därför. Det förstärker intrycket att Rapport någonstans mellan originalidé och redigering inte bara blandade friskt i fruktskålen utan även gick vilse i hyresdjungeln.

 

Publicerat av

Martin Lindvall

Martin Lindvall

Martin Lindvall, Samhällspolitisk chef hos Fastighetsägarna Sverige. Skåning i förskingringen som lämnade Lund för huvudstaden efter studier i nationalekonomi och statsvetenskap. Numera rotad i Nacka. Hos Fastighetsägarna sedan 2009, efter flera år inom partipolitik och kommunikationsrådgivning.

7 reaktioner på ”Rapport bland papayor och bananer i hyresdjungeln”

  1. Håller i stort sett med dig i din beskrivning av felaktigheterna i rapports inslag.
    Man kan inte likställa fastighetsspekulationer på hyresrättsfastigheter med långsiktiga hyresbolag.
    Däremot reagerar starkt på din jämförelse mellan hyresbolag och volvo.
    Det är väldigt missvisande att jämföra de marknader dessa agerar på.

    Volvo å sin sida agerar på en marknad där producenten konkurrerar om kunden. Kunden avgör priset genom att antingen välja en volvo eller ett annat bilmärke.
    Här fungerar konkurrensen precis som det var tänkt.

    Hyresbolaget agerar på en marknad där kunden konkurrerar om producenten.
    Producenten sätter priset och kunden har bara att acceptera eftersom det inte finns några alternativ.
    På bostadsmarknaden är det heller inte helt lätt för kunden att välja ett lågprisalternativ från Korea.
    Här fungerar inte konkurrensen som det var tänkt.

    Samma problematik ser jag inom t.ex. elmarknaden där kunderna konkurrerar om produkten istället för att producenterna konkurrerar om kunderna.

    1. Hej Pedro!

      Du har naturligtvis rätt i att jämförelser mellan hyresmarknaden och vad jag skulle vilja kalla normala marknader haltar. I Sverige har vi valt ett system för prisbildning på hyresmarknaden som tar bort normala marknadsmekanismer, t ex att en hög efterfrågan genom prismekanismer stimulerar ett ökat utbud. Jag hoppas att vi successivt kan justera de problemen för att skapa större konkurrens om kunderna på en marknad med mindre obalanser.

      Med det sagt tror jag inte att Volvoexemplet haltar i relation till redaktionella överväganden på Rapport eller flera andra medier. Tyvärr möter jag alltför ofta en grundinställning att 1) hyresvärdar inte är företagare och 2) att de i den mån de erkänns som sådana inte riktigt tillför samma värde som andra företag. Trots att vi skriver 2012 hämtar tvärtom många sin bild av hyresvärden från Charles Dickens värld. Det är inte bara orättvist utan ett problem ur samhällssynpunkt, givet det stora behovet av fler som bygger hyresrätter.

      1. Hej Martin och tack för ditt svar.

        Håller återigen med dig i stort men ser en del bekymmer i hur man skulle åstadkomma denna marknadsbalans – om det nu ens överhuvudtaget är möjligt med tanke på att bostäder är relativt dyra investeringar och att de inte är helt lätta att flytta till nya heta marknader när marknaden ändras.

        För att skapa en marknad där aktörerna konkurrerar om kunderna måste vi ha ett normaltillstånd där tillgång på bostäder med en viss marginal överstiger efterfrågan.
        Jag har väldigt svårt att se hur en kommersiell aktör frivilligt skulle gå med på att avsiktligt ha outhyrda lägenheter för att skapa en kundorienterad marknad samtidigt som aktören utsätts för starkare konkurrens från andra aktörer vilket i sin tur leder till lägre intäkter per uthyrd enhet.

        Vi måste också vara medvetna om att hyresmarknaden omfattar kundgrupper från i princip hela spannet av socialklasser.

        Om vi anser att vi inte ska ha kåkstäder och slumområden i vårt samhälle måste det även åstadkommas en kundorienterad marknad för var och en av våra socialklasser.

        Som jag ser det kommer det att vara ytterst svårt för privata aktörer att få lönsamhet i bostadsområden med de lägsta socialklasserna.
        Samtidigt borde det ligga i samhällets intresse att se till att även dessa grupper har möjlighet till bostad med rimlig basstandard.
        Kanske bör vi låta kommunala bolag handha dessa områden och låta kommen göra det med krav snarare riktade mot samhällsnytta än marknadsnytta.

        Går vi sedan upp i socialklasser ser jag betydligt större möjlighet för kommersiella aktörer att skapa lönsamma marknader med högre standard och andra mervärden i sina hyresbestånd.
        Som jag ser det finns det ingen som helst samhällsnytta i att inte ha full och oinskränkt marknadsekonomi denna typ av bostadsområden oavsett om aktören är kommunal eller privat.

        1. Jag tror det är värdefullt att resonera i termer av lönsamhet, marknadsmässighet och kundorientering oberoende av i vilka marknadssegment man agerar. Alternativet blir en de facto-variant av den social housing vi försökt undvika i Sverige. När vi börjar tänka bort det är processen mot social housing påbörjad och alla som stolt talar om den svenska modellen som ett framgångsrikt alternativ får svårt med trovärdigheten.

          1. Ja jag är nog ute efter en omdefiniering av uttrycket allmännytta till att mer lika just social housing.
            Eftersom jag inte hört talas om uttrycket social housing tidigare var tvungen att som snabbast googla lite på nätet för att ta reda på vad det innebär.

            Det måste gå att skapa en svensk variant av social housing som inte innebär social segregation på det viset det skapat i många andra länder.

            Å andra sidan har vi våra gigantiska miljonprogramområden där vår egna allmännytta misslyckats fatalt vad gäller just social segregation.

  2. Det finns mycket att tillägga till denna ”snyfthistoria”… Är det så svårt och olönsamt som det beskrivs att äga hyresfastigheter så är väl det bästa alternativet att låta alla hyresfastigheter övergå på allmännyttan, eller? – Jaså inte!
    Just det, det förelåg ju ett otroligt intresse från privat fastighetsägarhåll att köpa upp stora delar av allmännyttan när den slumpades bort landet runt och kanske har vi fler skandalaffärer att vänta framöver?
    Det vore dock mer än välkommet ur både hyresgästsynpunkt och ur oppositionens i Sveriges riksdag att hela det privata hyresfastighetsbeståndet säkrades i stat och kommuns ägo. Sen kunde vi glömma diskussionen om snedvriden konkurrens. Det går bra att konkurrera på de marknader där konkurrens är sunt, som när det gäller att producera den bästa lågenergilampan och dylikt, men inte inom de områden som utgör basen för att säkerställa våra mänskliga rättigheter såsom allas rätt till en bostad.

    1. Hej Eva!

      Att visa att verkligheten skiljer sig något från den Rapport ville visa gör naturligtvis inte inlägget till en ”snyfthistoria”. Ingen hävdar att det för de flesta är en förlustaffär att äga och förvalta hyresfastigheter. Lyckligtvis är det inte så. Men avkastningen är inte heller tillräcklig för att locka fler att göra de investeringar som behövs för att vi ska få fler hyresrätter där efterfrågan är stor.

      Din önskan om att det privata hyresfastighetsbeståndet ska ”säkras i stat och kommuns ägo” känns 2012 minst sagt oroväckande. Omvärlden och historien erbjuder ett antal exempel på hur illa det kan gå med förstatligande av privat egendom. Lyckligtvis har Sverige valt en annan väg än att låta bankväsende, livsmedelshandel, bostadsmarknad med mera utgöras av statliga monopol. Det gör vi klokt i att fortsätta med.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *