HGF släppte ny rapport – och hoppades att ingen skulle syna bluffen

I konsten att vrida statistik så att den stöder förutbestämda åsikter och argument är Hyresgästföreningen mästare. I slutet av förra veckan fick vi en ny sådan rapport från HGF Stockholm, kompletterad med en osande debattartikel från ordförande Simon Safari i SvD där han gick till frontalangrepp på Fastighetsägarna för de strandade hyresförhandlingarna i Stockholm. Angreppet var bland annat att fastighetsägarna jagar högre vinster. Just kopplingen mellan lönsamhet och hyresförhandlingarna är dock obegriplig. Och debattinlägget lämnar jag därhän, den kommenteras på annan plats.

Men rapporten tänkte jag ägna lite intresse åt. Vad var det då HGF ville visa med sin rapport? De ställde två frågor. Är det lönsamt att förvalta fastigheter och är det lönsamt att äga fastigheter i Stockholm? Enligt HGF är det så, direktavkastningen är hela 7,7 procent och vinsten drygt 19 000 kr per lägenhet och år. HGF hävdar därmed att undersökningens resultat inte stämmer med den bild fastighetsägarna ofta ger när de menar att det inte lönar sig att äga och förvalta hyreshus och att hyrorna är för låga. Hela utredningen kan läsas här.

Först vill jag bara understryka att själva fundamentet till att ett privat företag eller privatperson vill och kan äga och förvalta hyreshus med bostäder långsiktigt är att det måste vara lönsamt. Men hur lönsamt är det egentligen att äga bostadsfastigheter i Stockholm? HGF hävdar att direktavkastningen är 7,7 %. Det är i så fall extremt lönsamt. Men…

Är urvalet rätt för att visa på fastighetsägandet i Stockholm? Det HGF har gjort är att välja ut 15 företag verksamma i Stockholms län. Valet föll på den största privatägda hyresvärden i de 15 största kommunerna som också har ett allmännyttigt bostadsföretag. Det blev en ganska brokig samling av fastighetsägare. Från stora rikstäckande Wallenstam, Rikshem, Akelius och Lundbergs till mindre företag som Tegeltornet, Grindstugärdet och Karby Backa. Endast fyra företag är renodlade lite större Stockholmsföretag: Einar Mattsson, Wåhlins, John Mattson och Lennart Ericsson. Urvalet av fastighetsägare ger en skev bild över hur förutsättningarna är för fastighetsägandet i Stockholm. Exempelvis har Wallenstam endast 30 % av sin verksamhet i Stockholm. Om avsikten var att undersöka lönsamheten för ägande av bostadshyreshus (för att ställas i relation till bostadshyrorna) är också urvalet olyckligt, då många av de valda fastighetsägarna till stor del har intäkter och kostnader kopplade till uthyrning av kommersiella lokaler. Det är kanske därför HGF valt att i rapporten prata om hyreshus och hyresfastigheter, som inkluderar både bostäder och lokaler. Och som krona på verket har de också bildsatt rapporten med fotografier av en fastighet med enbart kommersiella lokaler.

Hur redovisar HGF direktavkastning? Rapportmakaren har för vart och ett av dessa 15 företag beräknat direktavkastningen både på bokfört värde och på verkligt värde (marknadsvärde). Branschpraxis är att beräkna på marknadsvärdet, särskilt med hänsyn till de nya K3-reglerna. Det är också på marknadsvärdet som IPD/Svenskt Fastighetsindex gör sina beräkningar och redovisningar. Beräknat på bokfört värde blir det ovägda genomsnittet för direktavkastningen för dessa 15 företag 7,7 % – och det är denna siffra som HGF basunerar ut: Titta vad lönsamt det är! För att göra det troligt att denna uppgift är rimlig jämför de med IPD/SFIs siffra för totalavkastning för bostäder som 2014 ligger på 8,5 %. Hängde ni med i svängarna nu? Vänta – bokfört värde, marknadsvärde, direktavkastning, totalavkastning (=direktavkastning + värdeförändring), 7,7 % och 8,5 %. Hur var det nu HGF räknade i sin rapport och vad är branschpraxis?

Det är här HGF gör sin lönsamhetsvinkling, i avsikt att förvilla läsaren och allmänheten. De blandar runt begreppen om vilken avkastning de räknat på. Branschpraxis är som sagt att mäta direktavkastningen på verkliga värden (marknadsvärdet) – i rapporten redovisas också detta. Som en liten fotnot på sidan 4 och sidan 19. Den är 4,0 % – nära nog halverad jämfört med den siffra HGF väljer att basunera ut. Dock finns det en okommenterad tabell där också direktavkastningen på verkligt värde redovisas, och varierar mellan 2,2 till 4,6 % för 13 av de 15 företagen. För de renodlade Stockholmsföretagen ligger direktavkastningen mellan 2,3 till 3,0 %. Detta är den siffra som HGF borde ha valt att kommunicera, och som också överensstämmer ganska väl med IPD/SFIs redovisade siffra för bostäder i Stockholm 2014. Men den stödde ju inte HGFs tes om att lönsamheten är så extremt stor, så HGF körde stenhårt på 7,7 % istället (på bokfört värde) – och hoppades att ingen skulle syna deras bluff!

Det beslut en fastighetsägare i Stockholm står inför är valet att antingen behålla sin bostadsfastighet som avkastar 2-3 % per år eller att sälja den (vanligen till hyresgästerna som ombildar till bostadsrätt) och tillgodogöra sig den kraftiga värdeökningen som skett under senare år. Det är i detta val, om tron på att fortsätta vara en fastighetsägare på den framtida bostadshyresmarknaden i Stockholm, som relationen till HGF som motpart prövas. En Hyresgästförening som styr över hyressättningen och hyresförhandlingarna – den viktigaste intäktskällan för dessa fastighetsägare. Tro inte annat än att HGFs rapporter och agerandet i och runt hyresförhandlingarna påverkar denna framtidstro. Många har redan gjort sitt val och sålt fastigheten.

För att agera som en ansvarsfull part i hyresförhandlingarna och i relationen till media, politiker, hyresgäster och allmänhet är det därför viktigt att de uppgifter och de synpunkter man för fram bygger på sanningar och fakta. Jag vill därför uppmana HGF att inte fortsätta göra dessa rapporter där de blandar friskt i olika enskilda bolags redovisningar med alla de jämförelsestörande poster som varje år kan förekomma i form av reavinster, nedskrivningar, kommersiella intäkter, geografiska indelningar och olika belåningsgrader. Och fyller på rapporterna med uppfattningar och påståenden i syfte att koka ihop en soppa som har för avsikt att förvilla media och allmänhet. Använd istället den branschpraxis som redan byggts upp på detta område – använd IPD/Svenskt Fastighetsindex. I detta index ingår alla de större fastighetsägarna i Sverige, både privata och kommunägda. Där finns all tillgänglig statistik och en professionell årlig rapport av alla de nyckeltal som är relevanta för fastighetsbranschen. Kostnader, intäkter, driftnetto, avkastning etc. Uppdelat på regioner, privata och kommunägda fastighetsägare och fördelade på olika hyresgästkategorier såsom bostäder, butiker, kontor, industri och övrigt.

HGF, varför gå över ån efter vatten – och betala konsulter att göra rapporter som inte behövs, och som bara skapar missförstånd om fastighetsbranschens verklighet?

Publicerat av

Henrik Tufvesson

Henrik Tufvesson

Henrik Tufvesson, näringspolitisk direktör, Fastighetsägarna Stockholm. Stockholmare sedan 1982, men med sporthjärtat kvar i uppväxtstaden Västerås. På Fastighetsägarna sedan nov 2000, med tidigare meriter från HSB, SABO och Konkurrensverket. Arbetar i gränslandet mellan politik och näringsliv och brinner för att skapa en väl fungerande fastighetsmarknad för alla som vill förverkliga sina liv i Stockholm.

En reaktion på “HGF släppte ny rapport – och hoppades att ingen skulle syna bluffen”

  1. Utmärkt kommentsr, skicka ut den till fullmäktiges ledamöter. Inte säker på att slöa de läser Fastighetsbloggen.
    Erik H

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *