Fat and lazy?

Digitalisering var ett av huvudspåren på tisdagens Business Arena i Göteborg. På ett av alla seminarier fick panelen frågan om varför fastighetsbranschen är så dålig på att anamma digitaliseringens möjligheter. Det närmast unisona svaret från paneldeltagarna var att branschen är ”fat and lazy”. Skälet skulle vara att efterfrågan på lokaler och bostäder är så stor att fastighetsföretag, till skillnad från de flesta andra företag, inte behöver anstränga sig för att locka till sig kunder. Jag håller inte med, av flera skäl. 

För det första kan man konstatera att det faktiskt sker en hel del i digitaliseringens tecken på fastighetsmarknaden. Precis som på andra håll i näringslivet har digitaliseringen haft stor påverkan på fastighetsföretagens ekonomiska och tekniska förvaltning. Men även utanför den grundläggande förvaltningen har det hänt saker, kanske tydligast på kontorsmarknaden.

När det mesta vi behöver finns i våra datorer (eller snarare i molnet), minskar naturligtvis behovet av en fast kontorsplats. Det har öppnat upp för aktivitetskontor och en snabbt expanderande delningsekonomi. Insikten om att de flesta kontor står tomma under stora delar av dygnet, har lett till lösningar som gör att flera olika hyresgäster kan utnyttja samma yta. I samma anda har vi tjänster som gör det möjligt att dela kontor hemma hos privatpersoner och caféer som fungerar som regelrätta kontor. Sakta men säkert blir denna digitaliseringsdrivna utveckling allt synligare även i stadsrummet. AMF:s omstöpning av Gallerian i centrala Stockholm är ett bra och uppmärksammat exempel.

Gallerian är naturligtvis också ett bra exempel på hur butikshyresvärdar jobbar för att optimera sina ytor och skapa mervärde för kunderna. En viktigt inslag i detta är pop up-trenden, som var temat för ett seminarium hos Fastighetsägarna Sverige under gårdagen. Andrea Holmström, som är affärsutvecklare på Vasakronan, berättade om hur hon och hennes kollegor arbetar. De väljer ut lokaler i bästa butiksläge och reserverar dessa för korttidskontrakt. Lokalen är minutiöst förberedd med all möjlig digital teknik (Spotify-konto, kortterminal m.m.). Det är bara att flytta in och köra igång. Konceptet har blivit en succé.

Men pop up-trenden handlar om mer än bara butiker (och kontor), vilket Helena Olsson, som ansvarar för stadsutvecklingsfrågor hos Fastighetsägarna Stockholm, vittnade om under samma seminarium. Bland annat lyfte hon fram hur konceptet används för att skapa intresse för geografisk platser genom olika typer av tillfälliga evenemang. Denna typ av ”place making” ges turboeffekt via social medier.

För att underlätta utvecklingen har Fastighetsägarna tagit fram ett standardavtal för pop up-lösningar, som presenterades av Fastighetsägarna Sveriges fastighetsjurist Line Zandén under seminariet. Det är ett bra exempel på hur viktigt det är att juridiken hänger med och underlättar den optimeringsutveckling som digitaliseringen driver fram.

Även på investeringssidan händer det saker, som inte skulle ha varit möjliga utan den digitala tekniken. Crowdfunding har börjat växa fram som ett sätt för privatpersoner att direktinvestera i fastighetsprojekt. Det underlättar framför allt för mindre aktörer med goda idéer att ta in eget kapital för att förverkliga dessa idéer. Det som kallas ”big data” har också börjat slå igenom på allvar. När alltmer data om vakanser, hyror och direktavkastning blir tillgänglig i stor skala, blir det både billigare och enklare att beräkna riskerna i olika investeringsprojekt. Att vara insider blir inte lika lönsamt i den transparanta digitala världen.

Dessa exempel visar att det, trots allt, händer en hel del i digitaliseringens spår i fastighetsbranschen. Till viss del kan jag ändå hålla med panelen på Business Arena. De exempel jag har lyft fram gäller den kommersiella delen av branschen. På bostadssidan går det betydligt trögare. Det smarta hemmet har ännu inte blivit verklighet utanför de fåtal experiment som gjorts. Vi vänta fortfarande på att kylskåp, ugnar och andra hushållsmaskiner ska kopplas upp i stor skala mot internet (det som kallas ”internet of things”). Men beror denna tröghet på att  fastighetsbolagen är feta och slöa? Tveksamt. Jag tror snarare att det handlar om att kunderna (de som efterfrågar boendet) än så länge är mest intresserade av bostadens läge. Att bostaden är full av den senaste tekniken har än så länge ganska låg prioritet. Läge går med andra ord före teknik alla dagar i veckan.

Dessutom, och det ska understrykas, finns det regelverk som motverkar teknikutvecklingen på bostadsmarknaden. Tydligast gäller detta på hyresmarknaden. I det nuvarande bruksvärdessystemet är det näst intill omöjligt för hyresvärden att få betalt för större digitala satsningar i lägenheterna. Det går inte heller att gå en teknikintresserad hyresgäst till mötes. Kontraktsformens stelhet innebär att det är en alltför riskfylld satsning för fastighetsägaren.

Hyresregleringen försvårar därmed för fastighetsägaren och hyresgästen att ta del av den digitala teknikens möjligheter i hemmen. Risken är stor att detta kommer att bidra till att fördjupa tudelningen på bostadsmarknaden ytterligare. När de boende i bostadsrätter och villor väl börjar förverkliga det smarta hemmet, riskerar hyresboendet att hamna på efterkälken. Är det verkligen så vi vill ha det?

Publicerat av

Tomas Ernhagen

Tomas Ernhagen

Tomas Ernhagen, chefekonom. Född och uppvuxen i Lund. Skånsk stockholmare sedan 1994. Nationalekonom och auktoriserad finansanalytiker. Anställd hos Fastighetsägarna sedan årsskiftet 2008/2009. Innan dess drygt tio år på Riksbanken samt mångårigt förflutet som journalist.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *