Högsta domstolen avslog Hyresgästföreningens resning om ortsbegreppet

Svea hovrätt fattade för drygt ett år sedan, efter fyra års prövning i hyresnämnd och hovrätt, beslutet att en fastighetsägare i Sundbyberg fick rätt att jämföra hyrorna i Sundbyberg med likvärdiga lägenheter i Stockholm. Beslutet var en mycket viktig förändring av den svenska hyreslagstiftningen och kommer att påverka bostadsmarknaderna i framförallt våra större städer.

Men Hyresgästföreningen var inte nöjda med hovrättens beslut och ansökte i juli 2015 om resning i Högsta domstolen. Förhandlingschefen i Hyresgästföreningen region Stockholm förklarade resningsansökan med att: ”Det är Hyresgästföreningens uppfattning att hovrättens beslut är felaktigt för att de har frångått gällande lagstiftning. Hovrätten har överskridit sina befogenheter och agerat lagstiftare. Hyresgästföreningen anser att vi är skyldiga att fullfölja vårt uppdrag att upprätthålla rätt och rimlig hyra för hyresgästerna. Högsta domstolen får nu, genom resningsansökan, ta ställning till detta.”

Och den 12 maj i år tog Högsta domstolen ställning. Enligt domstolens beslut har hyresgästerna inte visat någon omständighet som kan föranleda resning i målet. Högsta domstolen avslår därför deras resningsansökningar. Hovrättens avgörande står fast.

Hovrätten ändrade praxis så att lagtextens begrepp ”orten” inte ska användas synonymt med ”kommun”. Tidigare har domstolarna, precis som Hyresgästföreningen, tolkat orten som kommun och att det inte varit möjligt med direkt jämförelse över kommungränser. Det är just detta hovrättens beslut ändrat på. Domen betydde att hovrätten ändrat tolkningen av själva ortsbegreppet och vidgat det. Hovrättens nya praxis innebär att även lagstiftningen nu tillåts följa städernas utveckling, där flera kommuner växer samman till större sammanhållande städer. Fastighetsägarna har i flera år arbetat för att det är en sammanhållen bostadsmarknad som ska utgöra grunden och där kommungränser ofta är helt irrelevanta.

Bakgrunden till hovrättens beslut var att vi inte bara haft en hyresreglering i Sverige – vi har haft 290 hyresregleringar. En hyresreglering för varje kommun. De tidigare hyresnormerande kommunägda bostadsföretagen och Hyresgästföreningens tolkning av det så kallade ortsbegreppet styrde hyrorna så att de idag är betydande hyresskillnader mellan likvärdiga hyreslägenheter i olika kommuner. Detta har skapat särskilda hinder för både ombyggnationer och nybyggandet av hyresbostäder, framförallt i våra större städer.

Hovrättens beslut att utvidga ortsbegreppet från kommun till hela bostadsmarknaden var en välkommen modernisering av hyreslagstiftningen. När det gäller Stockholms kommun med kringliggande kommuner konstaterade hovrätten, precis som Fastighetsägarna hävdat, att de har växt ihop och direkta hyresjämförelser numera kan göras över kommungränser. Beslutet var viktigt och ger förutsättningar för en mer rättvis hyressättning mellan olika kommuner inom en och samma storstad. Hovrätten utvecklade sitt beslut och noterade att om en byggherre låter uppföra två identiska hyreshus på intilliggande fastigheter vilka åtskiljs av en kommungräns, skulle det framstå som anmärkningsvärt om inte lägenheterna i dessa hyreshus skulle kunna ha samma hyra.

Vidare förtydligade hovrätten att varken bostadsföretagens kostnader eller skillnader i kommuners avgifter eller skatter ska påverka hyrorna. Hyrorna ska enbart bestämmas utifrån lägenhetens bruksvärde, som styrs av bostadens storlek, standard, fastighetsservice och läge och vara jämförbar på hela den regionala bostadsmarknaden. Även detta förtydligande var bra och tillsammans med ortsbegreppets fastslagna tolkning försvinner Hyresgästföreningens underlag att fortsätta sitt argumenterande för kommunvisa och företagsspecifika kostnader i hyressättningen.

Från Fastighetsägarnas sida såg vi beslutet om ändring av ortsbegreppet som en framgång efter ett mycket envetet och långsiktigt arbete – och att det ger möjlighet till en sammanhållen och bättre fungerande hyresmarknad i hela Storstockholm. Att Hyresgästföreningens resningsansökan avslogs av Högsta domstolen var både väntat och välkommet. Verkligheten hinner oftast ikapp till slut– även på hyresmarknadens område.

Publicerat av

Henrik Tufvesson

Henrik Tufvesson

Henrik Tufvesson, näringspolitisk direktör, Fastighetsägarna Stockholm. Stockholmare sedan 1982, men med sporthjärtat kvar i uppväxtstaden Västerås. På Fastighetsägarna sedan nov 2000, med tidigare meriter från HSB, SABO och Konkurrensverket. Arbetar i gränslandet mellan politik och näringsliv och brinner för att skapa en väl fungerande fastighetsmarknad för alla som vill förverkliga sina liv i Stockholm.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *