Jag försöker förstå Hyresgästföreningens hyresstatistik för nyproduktion

I Stråths rapport (Bil 1, sid 18) som han i veckan lämnade till regeringen rörande samtalen med de tre parterna på bostadsmarknaden står att läsa att: Hyresgästföreningen redovisar att ungefär 76 % av all nyproduktion under perioden 2013-2015 har satts enligt presumtionshyresregeln. Fastighetsägarna Sverige ifrågasätter dessa uppgifter.

Denna siffra använder nu Hyresgästföreningen allt oftare i sin retorik för att göra gällande att presumtionshyressystemet är det som vanligtvis används när hyror sätts i nyproduktion. Detta för att också påvisa att smärre justeringar av just detta undantag från bruksvärdessystemet skulle få stor effekt på den framtida nyproduktionen. Men vad är det för siffra Hyresgsätföreningen egentligen använder? Jag försöker förstå hur de har räknat fram denna andel.

I Hyresgästföreningens inlämnade material till Stråth finns följande tabell redovisad:

tabell hyressattning

(Klicka för större bild)

Jag satt med i samtalen med Stråth, SABO och Hyresgästföreningen och ställde specifikt ett antal frågor till Hyresgästföreningen om detta, men fick inga tydliga svar. När jag dessutom intresserade mig för en liten not till tabellen uppstod viss irritation från deras företrädares sida – återkommer till denna.

Jag försökte få Hyresgästföreningen att inse att deras verklighetsbild av att andelen presumerade hyrorna (76 %) är väl hög. Och att detta får mig (och kanske andra läsare av rapporten) att tro att det är ett medvetet agerande från deras sida, för att ge sken av att en väldigt stor andel nyproduktion får presumtionshyra. För de signaler jag får från Fastighetsägarna Stockholms hyresförhandlare och de bostadsföretag i Stockholmsregionen som jag pratat med säger nämligen det motsatta. Att det är mycket svårt att nå uppgörelser om presumtionshyra. Att andelen vanliga förhandlade bruksvärdeshyror i nyproduktionen i Stockholm i dag är nästan obefintlig till följd av kostnadsläget (markpriserna) är fullt begripligt. Men min bild är alltså att andelen presumerade hyror minskar när uppgörelser inte nås och att allt fler då väljer de egensatta hyrorna. Det borde väl också avspeglas i Hyresgästföreningens statistik, men gör inte så. Varför det?

Svaret jag fick var att jag har en bild av Stockholm och att det ser annorlunda ut i övriga Sverige. Och så kan det absolut vara, framförallt kopplat till den ökade produktionen av Kombohus, BoKlok-hus och annat mer industriellt byggande i övriga landet som sänkt byggkostnaden, ger lägre nyproduktionshyror och därmed gör det enklare att nå överenskommelser med Hyresgästföreningen om presumtionshyror. De regionala skillnaderna kan finnas där, men framgår tyvärr inte i deras hyresstatistik.

Men Hyresgästföreningen medger också på ett sofistikerat sätt att jag kan ha rätt. De skriver: Det finns ett mörkertal vad gäller andelen som satts av hyresvärden själv, vilket skulle kunna förändra fördelningen. Ett sådant mörkertal finns dock även för perioden 2007-2013.

Att detta mörkertal uppstår beror helt enkelt på att många fastighetsägare som bygger nya hyresrätter inte når någon förhandlingsöverenskommelse med Hyresgästföreningen – varken om förhandlade bruksvärdeshyror eller om presumtionshyror – utan i stället väljer att själv sätta hyrorna. När detta görs tecknas inte heller någon förhandlingsordning med Hyresgästföreningen och de saknar därmed input till sin hyresstatistik. Och här återkommer jag till den lilla noten till tabellen: Uppgifter saknas från Fastighetsägare som satt hyran själv utan att meddela HGF.

Hur många uppgifter saknas? I Stråths rapport (Bil 2, sid 8) står att: Hyresgästföreningens statistik över nyproducerade hyreslägenheter 2007-2015 innehåller 31 121 hyreslägenheter i hela landet. Enligt SCBs statistik har det under åren 2007-2015 färdigställts 79 278 hyreslägenheter. Hyresgästföreningens hyresstatistik över nyproducerade hyresrätter omfattar alltså endast 39 % av det som har färdigställts. Det innebär att över 60 % av de hyresrätter som byggts och fått en ny hyra inte finns i organisationens hyresdatabas! Det får göras sannolikt att Hyresgästföreningen har koll på de hyresrätter de själva förhandlar, vilket gör att övriga till stor del kan vara egensatta hyror. Läggs alla dessa 60 % nybyggda hyresrätter till deras databas och klassas som egensatta ökar andelen egensatta hyror ytterst markant, från 6 % till 62 % och de presumerade hyrorna minskar från 76 % till 30 %. Om dessa siffror ligger närmare verkligheten är svårt att bedöma, det kan vara så att även Hyresgästföreningens förhandlare slarvar med att lämna in statistik till organisationens centrala hyresdatabas. Men att Hyresgästfröeningens uppgift om 76 %, som bygger på deras begränsade statistik över hyressättningen i nyproducerade hyreslägenheter 2013-2015, är rättvisande – det är jag fortsatt frågande till.

Publicerat av

Henrik Tufvesson

Henrik Tufvesson

Henrik Tufvesson, näringspolitisk direktör, Fastighetsägarna Stockholm. Stockholmare sedan 1982, men med sporthjärtat kvar i uppväxtstaden Västerås. På Fastighetsägarna sedan nov 2000, med tidigare meriter från HSB, SABO och Konkurrensverket. Arbetar i gränslandet mellan politik och näringsliv och brinner för att skapa en väl fungerande fastighetsmarknad för alla som vill förverkliga sina liv i Stockholm.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *