Myt 1: ”Nybyggda lägenheter har redan marknadshyror”

[Inlägget ingår i bloggserien ”Mytmys”]

Jag hör ofta såväl politiker som andra samhällsdebattörer hänvisa till att vi redan har marknadshyror för nybyggda lägenheter. Ett förändrat regelverk för hyressättning skulle därför sakna betydelse för investeringar i nya bostäder.

Om vi för ett ögonblick bortser från det uppenbara, att prisutvecklingen för befintliga produkter påverkar efterfrågan på nya – också på bostadsmarknaden – tror jag det beror på två saker. Den vanligaste orsaken är att man helt enkelt avser priset vid marknadsjämvikt, dvs det pris som kan avläsas där efterfrågekurvan möter utbudskurvan i ett givet ögonblick.

utbud-efterfragan
Grundläggande samband

Det senare är viktigt. Förenklat betyder det att jämvikten förändras över tid och att jämviktspriset inte säger något om hur prisbildningen går till eller hur priset kan förväntas utvecklas över tid när prisbildningen styrs av andra faktorer än utbud och efterfrågan. För bostadsmarknaden innebär det i praktiken att om priset (hyran) för en nybyggd hyreslägenhet sätts högre än där kurvorna möts när kontrakt ska tecknas uteblir efterfrågan och investeringen blir värdelös. Jämviktspriset – marknadshyran –  betecknar då det maximala pris som i det givna ögonblicket går att ta ut.

Den kalkylen måste den som bygger bostäder naturligtvis göra. Antingen uteblir investeringen helt eller så tvingas man sänka hyran, direkt eller genom rabatter, för att fylla alla lägenheter. Prislappen anpassas efter rådande jämviktspris.

Den andra orsaken, med avsevärt större betydelse för den bostadspolitiska debatten, är att marknadshyror som hyressättningsmetod blandas samman med marknadshyror som benämning på jämviktspriser. Fokus läggs då vid hur hög hyra som kan tas ut – ofta vid första inflyttning – i stället för vid bostadsföretagets möjligheter att över tid förutse och påverka intäkterna och hur väl prisbildningen på sikt svarar mot förändringar i utbud och efterfrågan (prismekanismen).

shaking-hands-1237145För dem som efterlyser en förändring av hyressättningssystemet är det senare helt centralt. Hur säkerställs en fungerande prismekanism, med dess betydelse för att få utbudet att anpassas till efterfrågan? Hur reduceras osäkerheten kring hyresintäkternas utveckling? Och hur kan formerna för hur hyror sätts bättre främja att hyresvärdar försöker möta sina kunders individuella önskemål kring sitt boende?

Ur det perspektivet är betydelsen av att lagstiftningen medger ett undantag i bruksvärdessystemet i 15 år om man lyckas komma överens med Hyresgästföreningen om en så kallad presumtionshyra begränsad.

”Javisst ja, så heter det”, är en vanlig reaktion när jag undrat om det är presumtionshyror som avsetts när någon talat om marknadshyror i nybyggda lägenheter. När jag förklarat att presumtionshyror förutsätter att Hyresgästföreningen gått med på dessa i en förhandling har en och annan reagerat med förvåning. De har verkligen trott att presumtionshyror är detsamma som fri hyressättning, om än under en begränsad tid. Det är sannolikt därför de trott sig radikalt kunna öka intresset för att bygga fler hyreslägenheter genom att addera fem, tio eller femton år till presumtionsperioden, dvs den tid lägenhetens hyra inte kan prövas mot bruksvärdet.

För att sammanfatta. Hyror i nybyggda hyreslägenheter är i dag som regel höga, ofta avsevärt högre än hyror i befintliga bostäder. Men den framtida hyresutvecklingen för lägenheterna regleras tydligt av de ramar som det kollektiva förhandlingssystemet och bruksvärdesprincipen sätter. Vare sig man fruktar eller efterlyser ett system med marknadshyror finner man inga exempel på detta bland landets nybyggda hyreslägenheter. Påståenden om motsatsen bygger på okunskap, missförstånd eller medveten vilseledning. Marknadshyror har inte införts på någon del av den svenska bostadshyresmarknaden.

Publicerat av

Martin Lindvall

Martin Lindvall

Martin Lindvall, Samhällspolitisk chef hos Fastighetsägarna Sverige. Skåning i förskingringen som lämnade Lund för huvudstaden efter studier i nationalekonomi och statsvetenskap. Numera rotad i Nacka. Hos Fastighetsägarna sedan 2009, efter flera år inom partipolitik och kommunikationsrådgivning.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *