Bara en part vinner på ett misslyckande

För ett par veckor sedan skrev vi en artikel i Dagens Industri om hyresförhandlingarnas systemfel (här). Den byggde i sin tur på rapporten ”Varför är det så svårt att komma överens”, som publicerades den 7 oktober (här). En av de bärande tankarna i såväl artikeln som rapporten är att Hyresgästföreningen (HGF) har ett de facto-veto i förhandlingarna om den årliga justeringen av den allmänna hyresnivån och att detta har lett till att hyresrätten under lång tid har tappat mark på bostadsmarknaden.

Artikeln och rapporten har lett till en hel del aktivitet på sociala medier. Det är kul. En del inlägg har dock förvånat oss, eftersom de ger en så uppenbart felaktig bild av hur förhandlingarna fungerar. Några av dem kan naturligtvis vara skrivna för att förvirra allmänheten och våra politiska beslutsfattare. Vi tror tyvärr att det också finns inslag av ren och skär okunskap, i synnerhet när det gäller synen på hyresnämndens roll i förhandlingarna om den årliga justeringen av den allmänna hyresnivån. Därför känner vi att vi än en gång mycket kort måste reda ut detta.

Förhandlingarna om hyrorna i privatägda hyresfastigheter bedrivs i två skilda processer.

• Den första processen gäller huruvida hyran i en enskild lägenhet är skälig jämfört med hyrorna i likvärdiga lägenheter. HGF och enskilda fastighetsägare (ofta företrädda av ombud) förhandlar med varandra. Om de inte lyckas komma överens kan ärendet hänskjutas till hyresnämnden för prövning. Nämnden fattar då ett beslut om skälig hyra.

• Den andra processen gäller den årliga förändringen av den allmänna hyresnivån. I denna process har hyresnämnden ingen roll att spela. Det är också i denna process HGF:s veto gäller. Nedan ska vi kort förklara varför det är så.

Den årliga förhandlingen om utvecklingen av den allmänna hyresnivån har inte något tydligt lagstöd. Istället bygger den på praxis som kan se lite olika ut i landets olika delar. I Stockholm har det utvecklats en praxis där bostadsmarknadens parter – HGF och Fastighetsägarna (FÄ) – förhandlar fram ett ramavtal för samtliga privata fastighetsägare. I den mån parterna kommer överens fungerar detta ramavtal som en rekommendation för de förhandlingar som sedan förs mellan HGF och enskilda fastighetsägare. Det är på den nivån det kan tecknas bindande förhandlingsöverenskommelser.

Så långt låter allt bra. Tyvärr är det bara så på ytan. En enkel mekanism ger nämligen HGF ett totalt inflytande över förhandlingsresultatet. Det beror på att HGF inte kan tvingas till en förhandlingslösning mot sin vilja. Organisationens representanter kan därför lugnt luta sig tillbaka i förhandlingsstolarna och säga nej till alla förslag som de inte gillar. Den enda konsekvensen som följer om förhandlingarna misslyckas är nämligen att det inte blir någon uppgörelse. Och utan en uppgörelse blir det ingen höjning. Därför kommer enskilda fastighetsägare förr eller senare att böja sig och acceptera den nivå som HGF bestämt sig för.

Till skillnad från vad många tror, finns det ingen process som tar vid om förhandlingarna misslyckas. Det finns inget medlingsinstitut som ärendet kan hänskjutas till. Det framgår tydligt av de försök som Fastighetsägarna har gjort för att få till stånd frivilliga medlingar i hyresnämnden, som hittills varit misslyckade. Skälet är enkelt: Vill inte någon av parterna träffa en överenskommelse så blir det ingen. Hyresnämnden har nämligen ingen möjlighet att tvinga en part till förhandlingsbordet. Nämnden har, som antytts, inget uppdrag avseende förhandlingarna om den årliga hyresjusteringen. För att understryka detta tydliggör nämnden på sin webbplats att det inte åligger ”hyresnämnden att avgöra om den allmänna hyresnivån i samhället är rimlig eller inte”. Hyresnämndens uppgift är istället att avgöra om hyran i en enskild lägenhet är skälig jämfört med (kollektivt förhandlade) hyror i likvärdiga lägenheter. En sådan prövning har inget med förhandlingarna om den årliga hyresjusteringarna att göra.

Vi hoppas att läsaren har blivit lite klokare och har bättre förståelse varför de årliga hyresförhandlingarna sällan resulterar i långsiktigt bra lösningar för såväl hyresgäster som hyresvärdar. Skälet är, som vi sagt, enkelt: Det är bara en part som har något att vinna på en misslyckad förhandling.

Tomas Ernhagen och Nathalie Brard

Publicerat av

Tomas Ernhagen

Tomas Ernhagen

Tomas Ernhagen, chefekonom. Född och uppvuxen i Lund. Skånsk stockholmare sedan 1994. Nationalekonom och auktoriserad finansanalytiker. Anställd hos Fastighetsägarna sedan årsskiftet 2008/2009. Innan dess drygt tio år på Riksbanken samt mångårigt förflutet som journalist.

3 reaktioner på ”Bara en part vinner på ett misslyckande”

  1. Att hyresnämnden och Svea Hovrätt inte är rätt instanser för att lösa tvister vid kollektiva hyresförhandlingar är jag ense med er om.
    I samband med Stråths utredning hade Fastighetsägarföreningen möjlighet att medverka till att lösa konflikter vid kollektiva hyresförhandlingar. Stråth föreslog ett skiljeförfarande genom inrättandet av en skiljenämnd med opartisk ordförande. Tvister skulle kunna avgöras med bindande verkan vid såväl den årliga hyressättningen som vid nybyggnation och presumtionshyror. Fastighetsägarföreningen tog inte vara på den möjligheten, varför? En sådan lösning skulle kunna tillfredsställa såväl hyresgäster, fastighetsägare och rättsvårdande instanser. Att det dessutom skulle medverka till att minska i stället för att öka bördorna (och kostnaderna) för hyresnämnden och Svea Hovrätt ser jag som en stor bonus!
    Arnold Wittgren

    1. Hej Arnold,

      Verkligheten är, som så ofta, mer komplicerad än vad man kan tro vid en första anblick. Stråths förslag reser flera frågetecken som innebär att det är allt annat än klart om det går att genomföra. Av detta skäl har diskussionerna om hur ett tvistelösningsförfarande skulle kunna utformas på ett lämpligt sätt fortsatt mellan SABO och HGF. Vi följer dessa samtal med stort intresse.

      Som du säkerligen känner till, tror vi att det bästa vore att ändra förutsättningarna för hyresbildningen i landet i enlighet med den modell vi förespråkar (se dokumentet ”En ny svensk modell är möjlig” på vår hemsida). Trots det kan det kanske vara värdefullt att skicka med ett par råd till SABO och HGF när de nu diskuterar en uppgradering av den tvistelösningsmodell de idag har i form av HMK.

      För det första är det viktigt att tvistelösningsförfarandet är så fristående från parterna som möjligt. Varför skulle förhandlingarna gå bättre bara för parterna byter förhandlingsbord? För det andra måste tvistelösningsfunktionen ha ett tydligt mål som sätter ramarna för de bud det kan lägga fram. I det här fallet borde detta mål formuleras med syftet att ge hyresrätten goda förutsättningar att finnas kvar som en betydelsefull boendeform även i landets expansiva städer.

      Bästa hälsningar,

      Tomas

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *