HGF måste tänka om

”Hyresförhandlingarna rullar på bra i alla delar av landet…”, säger Hyresgästföreningens (HGF:s) förhandlingschef Erik Elmgren i ett pressmeddelande som publicerades igår. Tänk så olika samma sak kan uppfattas beroende på vilket glasögon man har på sig. Det rullar på bra endast för de insiders som redan har en hyresrätt. För alla nuvarande och framtida bostadssökanden är detta ”rullande” en katastrof.

Elmgren är stolt över de överenskommelser som tecknats med (kommunala) bostadsbolag. De innebär att den årliga hyresförändringen för dessa bolag landar på mellan 0 och 0,65 procent under 2017. Om vi satt på Elmgrens stol skulle vi vara betydligt mindre stolta. Den typen av överenskommelser innebär inget annat än att hyresrättens successiva utfasning fortsätter (sedan 1970 har hyresrättens andel av flerbostadsbeståndet i Stockholms innerstad fallit från 90 till 35 procent).

Elmgren hänvisar, som vanligt, till fastighetsbolagens höga vinster. Enligt Svenskt Bostadsindex har totalavkastningen stigit med 10,6 procent (2015). Elmgren vet alltför väl att den avkastningen till helt övervägande del utgörs av de värdestegringar som följer av bostadsbristen (som hyressättningssystemet är med och skapar). Värdestegringen kan dock bara realiseras om fastigheten säljs. På köpsidan finns oftast en bostadsrättsförening, vilket innebär att hyresrätterna i fastigheten försvinner. Med de överenskommelser som Elmgren och hans organisation nu tvingat på en del av landets fastighetsägare har incitamenten för sådana försäljningar ökat ytterligare. Den avkastning som är intressant för den långsiktige hyresvärden bygger ju på den löpande hyresutvecklingen, inte på den värdeutveckling som beror på kopplingen till prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden.

Politiska förbud för kommunala bolag kan visserligen stoppa ombildningarna för dessa, men bara temporärt. För eller senare måste bolagen sälja för att få in kapital för att kunna bygga nya bostäder. Alternativet är ju att det inte byggs något. Det skulle förvärra bostadsbristen och pressa upp fastighetspriserna ytterligare. En och en annan säljare av hyresfastigheter blir säkerligen glad, precis som de hyresgäster som får köpa loss sina lägenheter. För de flesta är det dock en tragik av stora mått när utanförskapet förvärras.

Hur kunde det gå så här illa? Den enskilt viktigaste faktorn är den extremt starka ställning som förhandlingssystemets utformning ger Hyresgästföreningen. Den ställningen beror främst på en det enkla faktum att HGF när som helst kan lämna förhandlingarna om den årliga utvecklingen av hyrorna. Det enda som händer då är att det inte blir någon uppgörelse, vilket i sin tur innebär att hyrorna ökar med just 0 procent. Det är knappast förvånande att många fastighetsägare griper efter det lilla halmstrå som erbjuds.

I motsats till vad många verkar tro går det inte att vända sig till hyresnämnden för att få saken prövad. Den har nämligen inget med nivån på den årliga höjningen att göra. Nämnden prövar endast om hyran i en enskild lägenhet är skälig jämfört med hyrorna i likvärdiga lägenheter. Saknas sådana kan jämförelse istället göras med lägenheter på annan ort med jämförbart läge. Saknas även sådant jämförelsematerial kan hyresnämnden göra en allmän skälighetsbedömning baserad på sin kännedom om det allmänna hyresläget på orten. Det svenska hyresförhandlingssystemet innebär därför att hyresvärdarna är helt utlämnade till HGF:s goda vilja när det gäller förhandlingarna om den årliga hyresförändringen.

Fastighetsägarna (FÄ) har i olika sammanhang redogjort för sin syn på hur de årliga hyresförhandlingarna bör bedrivas, bl.a. i rapporten ”Varför är det så svårt att komma överens”, som finns på Fastighetsägarnas hemsida. I korthet kan dessa argument sammanfattas enligt följande:

• Sedan 2011 ska hyresutvecklingen bygga på hyresgästernas allmänna värderingar. FÄ har breddat perspektivet och lagt till att detta bör tolkas så att även potentiella hyresgäster, d.v.s. bostadssökande, ska omfattas.

• Värderingar har inget med kostnadsutvecklingen (inflation etc.) att göra, utan speglar vad hyresgästerna (även de potentiella) anser att boendet är värt. Tyvärr har lagstiftaren inte givit bostadsmarknadens parter någon vägledning hur detta ska tolkas. FÄ har valt att tolka det på så sätt att hyresutvecklingen i rimlig mån ska följa med utvecklingen i den allmänna ekonomin, i synnerhet utvecklingen av lönerna och de disponibla inkomsterna (som även omfattar förändringar av skatter etc). Det är ju dessa aggregat som ger folk praktiskt möjlighet att uttrycka sina värderingar. Enligt Riksbanken förväntas lönerna öka med cirka 3,5 procent under 2017 (det år som den aktuella förhandlingen avser). Det var därför FÄ Stockholm ursprungligen yrkade på en allmän årlig hyreshöjning på 2,5 procent.

• Historien visar tydligt att hyrorna inte har tillåtits följa med utvecklingen i den övriga ekonomin, vilket successivt har urholkat incitamenten att bygga och förvalta hyresrätter. Den löpande avkastningen från att äga hyresrätter har helt enkelt blivit lägre än på andra investeringsalternativ. När totalvärdet på hyresfastigheter har drivits upp av prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden har många fastighetsägare därför valt att sälja sina hyresfastigheter till bostadsrättsföreningar.

• HGF blundar för denna verklighet och håller sig kvar i den värld som gällde före 2011 då HGF och de kommunala bostadsbolagen gjorde upp om hyresutvecklingen baserat på de kommunala bostadsbolagens kostnader. Sedan 2011 gäller, enligt lagen, inte den förutsättningen längre. Men även om vi låtsas att den gjorde det, är HGF:s resonemang orimligt. Riksbanken räknar (efter en prognossänkning i oktober) med att inflationen för 2017 ska hamna på 1,4 procent mätt med KPI och på 1,6 procent mätt med KPIF, som visar det underliggande pristrycket. De uppgörelser som Elmgren stoltserar med innebär därmed att hyrorna minskar rejält i reala termer (det blir i så fall andra året i rad).

Än en gång ska det understrykas att hyresutvecklingen numera ska spegla hyresgästernas allmänna värderingar och inte kostnadsutvecklingen. HGF:s bud visar dock på en total frikoppling från den ekonomiska verkligheten oavsett om det gäller värderingar eller kostnader. Ska hyresrätten ha en positiv utveckling i Stockholm måste HGF tänka om och kalibrera sin verklighetsuppfattning.

Tomas Ernhagen och Nathalie Brard

Publicerat av

Tomas Ernhagen

Tomas Ernhagen

Tomas Ernhagen, chefekonom. Född och uppvuxen i Lund. Skånsk stockholmare sedan 1994. Nationalekonom och auktoriserad finansanalytiker. Anställd hos Fastighetsägarna sedan årsskiftet 2008/2009. Innan dess drygt tio år på Riksbanken samt mångårigt förflutet som journalist.

2 reaktioner på ”HGF måste tänka om”

  1. I nästan alla kommuner är det bostadsbrist, vilket hämmar deras utvecklingen. Varför ser kommunerna då inte till att det byggs mer? Varför måste staten locka fram fler bostäder med skattepengar? Kommunerna sitter på planeringen, dom sitter på byggrätter och skulle snabbt kunna förvandla planer till nya bostäder genom att endast ge rätter till företag som vill börja bygga bums. Skapa konkurrens om rätterna helt enkelt. Varför är kommunerna så tafatta, dom tjänar ju själva på att bostadsbristen minskar.

  2. Börja sälja fastigheterna till hyresgäster och ägare. Då kan du göra vinst och avsluta. Låt regeringen ta itu med problemet!

    SÄLJA!

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *