Optimism leder till pessimism

Idag publicerade vi 2017 års Sverigebarometer. I den frågar vi 500 fastighetsägare i landet om deras syn på läget i branschen just nu och hur de tror att utvecklingen kommer att bli under det kommande året. De flesta ser positivt på såväl nuläget som framtiden, vilket tydliggjordes en Di-artikel idag. Så är det. För kommersiella fastigheter är det goda nyheter. För hyresbostadsfastigheter ger dock optimismen anledning att vara pessimist.

Fastighetsägarna räknar med att priserna på hyresbostadsfastigheter ska utvecklas väl under det kommande året trots att den enda intäkten, hyran, spås en svag utveckling. På den punkten råder det inget tvivel. Allt tyder nämligen på att hyresutvecklingen under 2017 t.o.m. blir sämre än 2016 då de föll i reala termer (nominella hyror minus inflation). Det borde inte leda till förväntningar om höjda fastighetspriser, men så är det och det är tyvärr ett problem för alla som vill bo i hyresrätter.

Att priserna på hyresbostadsfastigheter förväntas utvecklas väl, trots den svaga hyresutvecklingen, beror nämligen framför allt på möjligheten att ombilda dessa till bostadsrätter. Den skriande bostadsbristen är en mycket starkt drivkraft bakom utvecklingen på bostadsrättsmarknaden och därmed även för incitamenten att ombilda hyresrätter till bostadsrätter. Eftersom hyran är fastighetsägarens enda intäkt, kommer viljan att äga hyresfastigheter att sjunka i takt med den allt svagare hyresutvecklingen. I en sådan värld är det naturligtvis mycket lockande att sälja sin fastighet till en bostadsrättsförening när värdet är högt. Det är sällan de befintliga hyresgästerna i dessa fastigheter tackar nej. Plötsligt blir de förmögna bostadsrättsinnehavare.

Detta är självfallet inget nytt. Ombildningar av bostadsrätter har en lång historia i vårt land. På en del ställen har förändringen varit dramatisk. I Stockholms innerstad har hyresrättens andel av flerbostadsbeståndet fallit från 90 procent till 35 procent sedan 1970-talet. Resultatet beror inte endast på ombildningar. Den svaga hyresutvecklingen har också gjort att nyproduktionen i växande utsträckning handlat om bostadsrätter. Gräver man lite i statistiken är det inte svårt att förstå varför. De årliga förhandlingarna mellan bostadsmarknadens parter har konsekvent resulterat i uppgörelser som hamnat långt bakom utvecklingen av den svenska ekonomin i övrigt. För att ta ett exempel: Under de senaste 15 åren har de årliga förhandlingarna i Stockholm i snitt höjt hyrorna med 1,7 procent per år. Under samma period ökade disponibelinkomsterna med i snitt 4,4 procent i snitt per år. Det är inte förvånande att den som har kapital att placera ofta väljer bort hyresrätter för att satsa sitt kapital på något som ger en avkastning som inte är frikopplad från den övriga ekonomin.

Men varför utvecklas hyrorna så svagt? Hur kan de falla realt när ekonomin växer så stark som den har gjort de senaste åren? Det är rimliga frågor. Svaret är enklare än vad de flesta tror. Det beror på ett par enkla missar i lagstiftningen som gör det möjligt för en av bostadsmarknadens parter att styra utfallen i förhandlingarna. Den parten heter Hyresgästföreningen (HGF).

Med ett antal lagförändringar som sjösattes 2011 vill politikerna ge hyresrätten bättre förutsättningar, bl.a. genom att slå fast att hyresutvecklingen inte längre skulle vara kostnadsbaserad utan istället utgå från bostadskonsumenternas allmänna värderingar. Tvärtemot förväntningarna ledde ändringarna till en ännu svagare hyresutveckling än tidigare. Skälet är att lagstiftaren glömde att ge parterna vägledning om hur bostadskonsumenternas värderingar ska tolkas samt att det inte finns någon medlingsfunktion som tar vid om parterna inte når en uppgörelse. Det som händer i ett sådan situation är ingenting(!). Hyrorna ligger bara kvar på oförändrad nivå.

Genom denna enkla mekanism kan HGF styra förhandlingarna. HGF lägger sitt bud och sedan är det bara att vänta tills enskilda fastighetsägare gör upp på den nivån. Risken är ju att det inte blir någon höjning alls. Om HGF vill utnyttja sin maktposition, är det m.a.o. inga problem att styra förhandlingarna. Tyvärr är det precis det HGF vill och gör.

Det är galet att ett par enkla missar i lagstiftningen kan få sådana konsekvenser, men det kräver att den part som gynnas av dessa missar också ser till att utnyttja sin nyvunna makt. Om politiker inte vill att hyresrättens avveckling ska fortsätta, måste de rätta till sitt lilla misstag. I avvaktan på att det sker, skulle det vara smakfullt om HGF satte hyresrättens framtid i främsta rummet och lade band sitt behov att spänna sina muskler.

Publicerat av

Tomas Ernhagen

Tomas Ernhagen

Tomas Ernhagen, chefekonom. Född och uppvuxen i Lund. Skånsk stockholmare sedan 1994. Nationalekonom och auktoriserad finansanalytiker. Anställd hos Fastighetsägarna sedan årsskiftet 2008/2009. Innan dess drygt tio år på Riksbanken samt mångårigt förflutet som journalist.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *