Hyresfastigheter fortfarande en mycket god affär – om de säljs

 

De som är verksamma som fastighetsägare i Stockholm anser att hyresrättens framtid är hotad. Och Hyresgästföreningens vinklade rapporter och pressutspel i kombination med deras agerande i de Kafkaliknande hyresförhandlingarna som tvingar fram extremt låga hyresuppgörelser påverkar i hög grad fastighetsägares framtidstro.

Demoskop har på vårt uppdrag frågat 762 fastighetsägare i Stockholmsregionen: Vad anser du vara de största hoten mot hyresrättens (bostad) framtid? Endast 2 % av fastighetsägarna angav svaret ”Finns inget hot mot hyresrättens framtid”. Hela 98 % av fastighetsägarna, och 100 % av de som äger enbart/huvudsakligen bostadsfastigheter, angav att hyresrätten är hotad. Enligt svaren i Demoskopenkäten kan hotet mot hyresrättens framtid knytas till tre tydliga orsaker; kombinationen högt marknadsvärde och låg avkastning påskyndar försäljning och ombildning till bostadsrätt, hyresutvecklingen ger inte tillräcklig hög avkastning för långsiktigt ägande av hyresrätter och förhandlingsprocessen med Hyresgästföreningen är för utdragen och oförutsägbar.

Det är alltså enligt fastighetsägarna för låg avkastning i fastighetsägandet. Men nyligen skickade Hyresgästföreningens chefekonom ut ett pressmeddelande med rubriken ”Hyresfastigheter fortfarande en mycket god affär”. Där påstås att det är en mycket hög lönsamhet på den svenska bostadsmarknaden, och att bostadshyresfastigheter 2016 hade en totalavkastning på hela 11,9 % (enligt MSCI och IPD Svenskt Fastighetsindex). Och att den högsta avkastningen återfinns i de centrala delarna av Stockholm. Med utspelet vill Hyresgästföreningen ge bilden av en fastighetsbransch som är girig och som vill ha allt högre hyror bara för att höja sin redan höga avkastning.

Men hur kan tolkningen av avkastningen bli så olika? Svaret är att totalavkastningen innehåller två parametrar – marknadsvärdeutvecklingen och direktavkastningen på fastigheterna. Värdeutvecklingen drivs av möjligheten att ombilda fastigheten från hyresrätt till bostadsrätt och sälja den till hyresgästerna. Direktavkastningen är det som fastighetsägaren långsiktigt kan tillgodogöra sig av själva ägandet, förvaltningsresultatet. Även den senare siffran finns i MSCI och Svensk Fastighetsindex redovisning. För centrala delarna av Stockholm stad är direktavkastningen så låg som 2,2 %.

Det beslut en fastighetsägare i Stockholm står inför är valet att antingen behålla sin bostadsfastighet som avkastar drygt 2 % per år eller att sälja den (till hyresgästerna som ombildar till bostadsrätt) och tillgodogöra sig den kraftiga värdeökningen som skett under senare år. Det är i detta val, om tron på att fortsätta vara en fastighetsägare på den framtida bostadshyresmarknaden i Stockholm, som relationen till Hyresgästföreningens rapporter, utspel och retorik prövas. En Hyresgästförening som också med vetorätt styr över hyresförhandlingarna – den viktigaste intäktskällan för fastighetsägaren.

Hyresgästföreningens påstående att ”Hyresfastigheter är en mycket god affär” med hänvisning till totalavkastningen är därför extra olycklig. Hyresgästföreningens chefekonom är väl medveten om att direktavkastningen är låg och att marknadsvärdesstegringen driver på ombildningstakten. Men genom att använda ett propagandistiskt uttrycksätt söks argument för en mycket låg hyreshöjning, en de facto real hyressänkning. Därmed missleds Hyresgästföreningens förtroendevalda, förhandlingsdelegationer och medlemmar. Men även allmänhet och politiker ges intrycket av att hyresfastigheter är mycket lönsamma att långsiktigt äga. Ett agerande som faktiskt medför att hyresrätten i Stockholms centrala delar på sikt utrotas.

Fundamentet till att ett privat företag eller privatperson vill och kan äga och förvalta hyreshus med bostäder långsiktigt är att det måste vara lönsamt. Hyresutvecklingen måste ge tillräckligt hög avkastning för att försvara ett långsiktigt ägande. Utvecklingen i Stockholm är skrämmande för de som värnar hyresrätten. Många fastighetsägare har där redan gjort sitt val och sålt fastigheten. Antalet privatägda hyresrätter i hela Stockholm stad har sedan 1970 minskat från drygt 200 000 till 110 000 idag. Särskilt påtagligt har detta varit i Stockholms innerstad där den privata hyresrättens andel under samma tid sjunkit från 85 till 28 %. Bostadsrätterna har tagit över.

Hyresfastigheter i Stockholm är fortfarande en mycket god affär – om de säljs. För fastighetsägaren och för de boende är försäljningen en ekonomisk win-win-affär, en fastighet stiger nämligen rejält i värde när den byter upplåtelseform från hyresrätt till bostadsrätt, och båda parter tillgodogör sig då värdeökningen. Men varje ombildning är en stor förlust för de köande Stockholmare som har önskan att någon gång få bo i en hyresrättslägenhet.

Publicerat av

Henrik Tufvesson

Henrik Tufvesson

Henrik Tufvesson, näringspolitisk direktör, Fastighetsägarna Stockholm. Stockholmare sedan 1982, men med sporthjärtat kvar i uppväxtstaden Västerås. På Fastighetsägarna sedan nov 2000, med tidigare meriter från HSB, SABO och Konkurrensverket. Arbetar i gränslandet mellan politik och näringsliv och brinner för att skapa en väl fungerande fastighetsmarknad för alla som vill förverkliga sina liv i Stockholm.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *