En utredning för papperskorgen

Under de senaste veckorna har jag deltagit i flera seminarier om Hyresgästutredningen, ni vet den där utredningen som först gick under namnet Börjesson-utredningen. Det finns mycket att säga om den, tyvärr mest i negativa termer. Här tänkte jag bara ta upp två saker. Den första, som jag berört i ett tidigare blogginlägg (november), handlar om påståendet att många ombyggnationer hamnar i hyresnämnden och att nämnden – på ett orättvist sätt – oftast går på hyresvärdens linje. Den andra saken gäller påståendet om hur fantastiskt lönsamt det är att äga hyresfastigheter. 

Hur ser då verkligheten ut när det gäller det första påståendet? Det går snabbt att konstatera att en ytterst liten andel av alla ombyggnationer hänskjuts till hyresnämnden. Sverige har idag en av världens starkaste skyddslagstiftningar för bostadshyresgäster. Vid alla större ombyggnationer måste en fastighetsägare informera berörda hyresgäster och inhämta deras godkännande alternativt få tillstånd för de tilltänkta åtgärderna i hyresnämnden.

Att få ett ok från hyresgästerna är naturligtvis bättre än att tvingas gå till hyresnämnden. Det finns åtminstone två skäl till detta. Att tvista i nämnden tar tid. Ännu viktigare är ändå det enkla faktum att den klart övervägande andelen av landets hyresvärdar är måna om att ha en bra relation med sina hyresgäster. Det är ju en långsiktig relation som ska värnas. Att ha en god dialog med sina hyresgäster är därför central. I de flesta fall är detta heller inget komplicerat. Hyresgästerna har full förståelse för att fastigheter måste renoveras med jämna mellanrum. De flesta vill också bo i moderna och ändamålsenliga bostäder.

Det är precis av samma skäl som hyresnämnden oftast går på hyresvärdens linje i de få ärenden som hamnar i nämnden. Det är nämligen ytterst sällan en ombyggnad inte kan motiveras utifrån allmänna kriterier om vad som är modern standard och vad folk i allmänhet efterfrågar, d.v.s. inte en enskild hyresgäst subjektiva bedömning. Dessutom måste hyresvärden ta hänsyn till myndighetskrav och tänka på vad som är långsiktigt bra för fastigheten ur olika aspekter, som exempelvis ekonomiska och miljömässiga.

Den nuvarande lagstiftningen, med sitt starka konsumentskydd, fungerar uppenbarligen. Trots detta vill Hyresgästutredningen inskränka äganderätten ytterligare genom att ge hyresgästerna ännu mer inflytande vid ombyggnationer. Någon analys som motiverar detta finns dock inte i utredningen. Detta är mycket oroande. Skulle utredningens förslag bli verklighet, kommer det att bli dyrare att förvalta hyresrätter genom att möjligheterna att renovera fastigheter på ett sammanhållet och effektivt sätt minskas. När den typen av oro ventilerats på de seminarier jag varit på, har de bagatelliserats med påståendet att fastighetsägarna tjänar så mycket pengar att det knappt kommer att märkas. Nästa alltid hänvisar man till den höga totalavkastningen på bostadsfastigheter.

Om detta görs mot bättre vetande eller för att förvirra lyssnarna vet jag inte, men alla som är det minsta insatta vet att den höga totalavkastningen till största delen är en följd av att värdet på fastigheterna har ökat. Men detta värde kan bara realiseras om fastigheten säljs. Det har tyvärr skett i stor skala, i synnerhet i Stockholm. Eftersom köparen ofta är en bostadsrättsförening har effekten blivit att hyresrättens position har försvagats på många orter i Sverige. I Stockholms innerstad har det gått längst. Där dominerar bostadsrätten i dag stort med sina 65 procent av beståndet. Vi behöver inte gå många decennier bakåt i tiden för att förstå dramatiken i den förändring som har skett. På 1970-talet var 90 procent av bostadsbeståndet i innerstaden hyresrätter.

För den som vill äga hyresrätter långsiktigt, är värdeökningen av mindre betydelse. Då handlar det istället om det dagliga arbetet om att få ihop kalkylen, d.v.s. om att klara kostnaderna med den enda intäkten som finns att tillgå, hyran. Den beryktade lönsamheten ser då plötsligt betydligt bräckligare ut. I praktiken är det Hyresgästföreningen (HGF) som bestämmer hur den långsiktige hyresvärdens enda intäkt ska utvecklas över tiden. Det sker i de årliga förhandlingarna om den allmänna hyresnivån. I dessa förhandlingar har HGF ett de facto-veto p.g.a. att det inte blir någon hyreshöjning alls om inte parterna kommer överens. Därmed är tiden HGFs bästa vän. De kan helt enkelt vänta tills fastighetsägarna accepterar deras erbjudande. De två senaste ”förhandlingarna” har därför lett till realt fallande hyror. Lönsamt? Knappast.

Det är i detta perspektiv som Hyresgästutredningens förslag ska ses. Det kommer att driva fler långsiktiga hyresvärdar från hyresmarknaden. Om inte detta är våra politikers mål, bör de se till att utredningen hamnar där den hör hemma – i papperskorgen.

Dela gärna!
Share on FacebookShare on LinkedInTweet about this on TwitterShare on Google+Email this to someone

Publicerat av

Nathalie Brard

Nathalie Brard

Förhandlingschef på Fastighetsägarna Stockholm.

En reaktion på ”En utredning för papperskorgen”

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *