Framtidssäkra hyresrätten

Som ni förhoppningsvis redan vet, har Fastighetsägarnas fyra regionföreningar presenterat en gemensam syn på hur mycket den allmänna hyresnivån behöver höjas under 2018 (här). Huvudpoängen är att det måste bli mer fokus på den långsiktige hyresvärdens enda intäkt – hyran. Det är den som ska täcka alla kostnader i den löpande förvaltningen, inklusive underhåll och modernisering. Att möta digitaliseringens möjligheter är bara ett exempel på de krav utvecklingen ställer på oss, och den handlar om mer än att ”bara” dra in fiber i husen.

Det är kul att diskussionen om vår gemensamma syn nu har kommit igång på sociala medier. Det är ett bra sätt att stöta och blöta argument. En sak som många fastnar på är vår hänvisning till KPI (konsumentprisindex). Bl.a. sägs det att hyrorna under lång tid har utvecklats mycket mer än KPI och att fastighetsägarna därför måste acceptera låga hyreshöjningar, eller inga alls. Den jämförelsen bygger dock på statistik som innehåller alla former av hyror, d.v.s. hyror i nyproducerade och renoverade lägenheter plus den årliga hyresjusteringen. Det blir tyvärr missvisande. När det gäller det långsiktiga ägandets villkor, är det den årliga justeringen av den allmänna hyresnivån som är intressant. Den har (i Stockholm) ökat med 1,7 procent i snitt mellan 2000 och 2015. Samtidigt steg KPI med 1,2 procent i snitt. Det har givit en liten real ökning, men det viktiga är dock att hushållens disponibelinkomster årligen steg med 4,4 procent i snitt. Den utvecklingen fick all näringsverksamhet en möjlighet att ta del av, förutom de som fortsatta att förvalta sina hyresrätter.

Fram t.o.m. 2010 hölls hyrorna tillbaka av det faktum att den årliga justeringen av den allmänna hyresnivån styrdes av de kommunala bostadsbolagens kostnadsutveckling. Samtidigt accelererade urbaniseringen, digitaliseringen och globaliseringen med fallande inflation och räntor som följd. Värdena på fastigheter, i synnerhet i bra lägen, stack iväg. Det gällde även bostadshyresfastigheter, trots att hyresutvecklingen inte hängde med. Det berodde på att hyresfastigheterna kunde säljas till bostadsrättsföreningar. Det skedde också i stor skala. I Stockholm föll hyresrättens andel av flerbostadsbeståndet från 90 till 35 procent mellan 1970 och 2015, vilket till stor del berodde på ombildningar. Men även nyproduktionen bidrog. Om hyrorna hade fått följa med, hade incitamenten att sälja hyresrätterna varit betydligt svagare. Mer av nyproduktionen hade sannolikt också riktats mot hyresrätter.

Trots denna beklagliga utveckling, fortsätter många att diskutera hyrornas koppling till kostnadsutvecklingen. Det blir ännu märkligare när man betänker att lagen sedan 2011 säger att hyressättningen ska spegla bostadskonsumenternas värderingar istället för de kommunala bostadsbolagens kostnader. Tyvärr gav lagstiftaren ingen vägledning om hur dessa värderingar ska tolkas. Det är det vi försöker göra i vår gemensamma syn på hyresutvecklingen. Vi skulle välkomna Hyresgästföreningens (HGFs) syn på samma sak. Hittills har dock kommentarerna från det hållet på sociala medier, som vanligt, mest handlat om kostnader. Tankegången verkar vara att hyrorna slaviskt ska följa KPI. Eftersom hyrorna tidigare har legat över KPI, måste de därmed ligga under nu. Realt fallande hyror är m.a.o. rätt ur någon form av rättviseperspektiv. Det får man naturligtvis tycka. Problemet är att det drabbar alla, förutom de som redan har fått in foten på hyresmarknaden. För alla som vill ha en hyresrätt blir dörröppningen allt mindre.

Ska vi vända den långa negativa trenden för hyresrätten, måste vi fokusera mer på den enda intäkten – hyran – för att stärka villkoren för långsiktigt ägande av bostadshyresfastigheter. Det är bara så vi kan framtidssäkra hyresrätten. Det är om detta vår gemensamma syn på hyresutvecklingen handlar. Ska vi lyckas med detta, är vi dock helt beroende av HGF, som kan styra utvecklingen genom sitt veto i förhandlingarna.

Dela gärna!
Share on FacebookShare on LinkedInTweet about this on TwitterShare on Google+Email this to someone

Publicerat av

Tomas Ernhagen

Tomas Ernhagen

Tomas Ernhagen, chefekonom. Född och uppvuxen i Lund. Skånsk stockholmare sedan 1994. Nationalekonom och auktoriserad finansanalytiker. Anställd hos Fastighetsägarna sedan årsskiftet 2008/2009. Innan dess drygt tio år på Riksbanken samt mångårigt förflutet som journalist.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *