Analys: Vad händer med bostadsrättspriserna?

Thomas Adolfsén, Scandinav bildbyrå
Foto: Thomas Adolfsén, Scandinav bildbyrå

Under många år har vi haft en obruten uppgång i bostadsrättspriserna. Priserna i Stockholms län har ökat med hela 612 % sedan 1996, från ca 8000 kr/kvm till ca 57 000 kr/kvm. Att bo i bostadsrätt har helt enkelt varit en väldigt lönsam affär de senaste 20 åren. Vi har under de här 20 åren bara sett kortare svackor i en annars obruten prisökning. Uppgången har pågått så länge att många har glömt bort att bostadsrättspriserna faktiskt kan bete sig på andra sätt än att bara gå uppåt.

Men nu händer något med bostadsrättsmarknaden. När försäljningen av bostadsrätter skulle ta fart efter sommarens sedvanliga stiltje betedde sig inte marknaden som den gjort tidigare år. Det blev snabbt tydligt att marknaden hade förändrats och gått in i en ny fas. Visningstiderna har nu blivit längre, färre bud kommer in på de lägenheter som ligger ute till försäljning och antalet bostadsrätter till salu på Hemnet har stadigt ökat under hösten. Vi ser också att allt fler bostadsrätter tas bort från Hemnet utan att ha blivit sålda. Under augusti, september och oktober ser vi också att priserna på bostadsrätter i Stockholms län har fallit. I och med oktobers utgång är nedgången -5.1 % för de tre senaste månaderna. Takten i nedgången har också successivt ökat under höstmånaderna, från en knapp nedgång i augusti till -3.4 % under oktober.

Vad beror nedgången på? Och vad kommer att hända med marknaden?

Det är en splittrad bild som framträder där det finns faktorer som talar både för en stabilisering och försiktigt uppgång av priserna under 2018 till en fortsatt nedgång. En stark faktor som talar för att nedgången är tillfällig är vi har en stark svensk ekonomi och konjunktur, som förväntas fortsätta de kommande åren. Vi har dessutom ett läge med låga räntor, som ur ett historiskt perspektiv kommer att fortsätta vara låga de närmaste åren, vilket gör att hushållens räntekostnader förblir låga. Dessutom råder det bostadsbrist i hela landet och befolkningen ökar stadigt. Något att ta med sig är också att ur ett historiskt och internationellt perspektiv finns det väldigt få exempel på kraftiga nedgångar i bostadspriser under en högkonjunktur.

Å andra sidan finns det ett flertal faktorer som talar för att den prisnedgång vi ser kommer att fortsätta. Det tidigare införda amorteringskravet kan ha haft en eftersläpningseffekt som nu börjar påverkar marknaden och bostadsrättsköparna. Ytterligare politiska beslut som skärpning av amorteringskravet kommer, om det införs, kunna påverka prisbilden negativt. Likaså kan diskussioner om ändringar av ränteavdraget redan innan det införs påverka bostadsrättsköpare i en negativ riktning genom att bidra till en större försiktighet.

Ett annat skäl att vara skeptisk till bostadsrättsprisernas framtida utveckling är den enkla sanningen om utbud och efterfrågan. Om utbudet av en vara eller tjänst ökar, och efterfrågan är oförändrad, går priserna ner. Vi har sett en stor ökning i byggandet av bostadsrätter de senaste åren. Problemet är bara att det som byggs inte matchar behoven på bostadsmarknaden särskilt väl. Befolkningsökningen består till stor del av grupper som har en generellt svag ekonomisk ställning. Samtidigt vet vi att de bostadsrätter som byggs inte är särskilt billiga. Det innebär att de bostadsrätter som byggs endast kan efterfrågas av den målgrupp som kan få de lån som krävs. Den målgruppen har inte växt särskilt mycket under de senaste åren. Konsekvensen av detta är att i princip samma målgrupp av potentiella köpare får allt fler lägenheter att efterfråga. Och vad händer när utbudet ökar utan att efterfrågan gör det? Jo, priserna riskerar att gå ner.

Hur stor kan då en eventuell nedgång bli?

Ja det är onekligen 10 000-kronorsfrågan. Klart är, precis som på alla marknader, att det ett stort mått av psykologi som påverkar. Vi som människor tenderar att göra som andra runtomkring oss och om en osäkerhet börjar sprida sig kan den mycket väl cementeras och bli en sanning just för att alla tror på den. Media är relativt negativa i sitt förhållningssätt vilket såklart påverkar. Med tanke på Sveriges starka konjunktur och låga ränteläge är det inte troligt att det kommer inträffa ett kraftigt prisfall. Däremot går det inte utesluta att vi kommer se en fortsatt skakig utveckling av prisläget med fortsatt nedgång, särskilt under vissa månader.

En eventuell fortsatt negativ prisutveckling kan få en stor påverkan på samhällsekonomin. Lägre priser skulle leda till ett minskat byggande som i sin tur drar ner BNP-tillväxten som idag utgörs till 1–1.5 % av byggande. Konsekvenserna för bostadsköparna är lite mer svårbedömda. Visst är det otrevligt att se värdet på sin bostadsrätt rasa. Men kom ihåg att om du planerar att köpa en annan bostadsrätt så köper och säljer du på samma marknad. Förlorarna är främst de som har tänkt lämna bostadsrättsmarknaden, antingen för hyresrätt eller villa.

Dela gärna!
Share on FacebookShare on LinkedInTweet about this on TwitterShare on Google+Email this to someone

Publicerat av

Johan Flodin

Johan Flodin

Brf-ansvarig på Fastighetsägarna Stockholm

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *