Myt 3: ”Hyresgäster dubbelbeskattas av kommuner som tar ut vinst från sitt bostadsbolag”

[Ingår i bloggserien Mytmys]

Efter politiska beslut väljer kommuner ibland att överföra delar av vinsten i sina egna bostadsbolag till annan kommunal verksamhet. Man talar om att ägaren gör ett vinstuttag eller en värdeöverföring. Besluten väcker ofta häftiga reaktioner från Hyresgästföreningen som regelmässigt talar om att hyresgästerna i de aktuella bolagen därmed dubbelbeskattas. Fortsätt läsa Myt 3: ”Hyresgäster dubbelbeskattas av kommuner som tar ut vinst från sitt bostadsbolag”

Myt 2: ”I motsats till andra länder finns det inga politiskt beslutade hyror i Sverige”

[Ingår i bloggserien Mytmys]

Jag deltar då och då i debatten om ett förändrat hyressättningssystem i Sverige. I den är internationella utblickar och jämförelser vanliga och det brukar inte vara svårt för debattörer på olika sidor att bli överens om att Sveriges modell skiljer sig. Jag skulle kunna skriva att den är unik, men det finns en tendens att numera felaktigt utläsa det som enastående och inte som avvikande från andra. Fortsätt läsa Myt 2: ”I motsats till andra länder finns det inga politiskt beslutade hyror i Sverige”

Myt 1: ”Nybyggda lägenheter har redan marknadshyror”

[Inlägget ingår i bloggserien ”Mytmys”]

Jag hör ofta såväl politiker som andra samhällsdebattörer hänvisa till att vi redan har marknadshyror för nybyggda lägenheter. Ett förändrat regelverk för hyressättning skulle därför sakna betydelse för investeringar i nya bostäder. Fortsätt läsa Myt 1: ”Nybyggda lägenheter har redan marknadshyror”

Mytmys – en bloggföljetong

Det är populärt att tala om myter i bostadsdebatten. Påståenden – och ibland även fakta – avfärdas gärna som myter, använda av meningsmotståndare för att underbygga olika sakpolitiska förslag. Man kan rentav få uppfattningen att myter, verkliga eller påstådda, är vanligare i den bostadspolitiska debatten än inom andra sakområden. Så är det naturligtvis inte. Fortsätt läsa Mytmys – en bloggföljetong

Almedalen – en stilla förhoppning

Årets Almedalsvecka står för dörren och det känns lite ovant. I år har jag nämligen valt att i stället för till Visby resa i rakt motsatt väderstreck, till Göteborg och Partille Cup i handboll. Det är inget statement i dessa antietablissemangstider och nästa år blir det Almedalen igen.

Den planerade frånvaron har naturligtvis inte hindrat mig från att botanisera i det officiella programmet. Intresset för bostadsrelaterade frågor består och jag noterar att den sociala bostadspolitiken lyfts fram i några seminarier. I beskrivningarna målas alltjämt upp en tänkt konfliktlinje mellan ”social housing” och ”den svenska modellen”. Fortsätt läsa Almedalen – en stilla förhoppning

Content is king – också i bostadspolitiken

Tänk er den hypotetiska situationen att svenska skolresultat år efter år halkar efter vid en internationell jämförelse. En utmaning har utvecklats till en kris i den mediala rapporteringen och mot politiken riktas uppmaningar om att visa dådkraft. Både regering och opposition förefaller se behovet av att göra något och de bestämmer sig för att försöka agera gemensamt. Med blocköverskridande samtal – en beprövad lösning – ska svåra men nödvändiga beslut kunna fattas så att kunskapsnivån kan höjas, skolan rusta alla unga för framtiden och Sverige göras till ett utbildningspolitiskt föregångsland.

Sagt och gjort, samtalen påbörjas och efter fyra månader meddelas att man inte kan komma överens. Men med förslag om fler skrivböcker till eleverna, utbytta skolbänkar, upprustade skolgårdar och ambulerande teaterföreställningar i aulorna finns det verkningsfulla förslag från båda sidor att jobba vidare med.

Liknelsen borde kännas hisnande, men i dag är det tveksamt om den gör det. Alla partier vittnar om en förståelse för vilka samhällsutmaningar som följer av bostadskrisen. Fortsätt läsa Content is king – också i bostadspolitiken

Så många siffror, så lite information

Det sägs att man med statistik kan bevisa vad som helst. Och det ligger naturligtvis något i det. Statistik är data och genom att sortera och filtrera den kan man få siffrorna att understödja det budskap man vill förmedla. På samma sätt kan man samla på sig data för att presentera statistik som säger (nästan) ingenting.

SCB:s hyresstatistik tangerar det senare, om jag får vara lite elak. Vid den här tiden varje år presenteras SCB:s Hyror i bostadslägenheter (HiB). Materialet innehåller uppgifter om genomsnittlig hyra i 12 300 hyreslägenheter (< 1 % av beståndet), som bryts ner på lägenhetstyp (antal rum), färdigställandeår, värdeår, ägarkategori och region. Så får du i dag till exempel veta att en lägenhet i Stor-Stockholm på två rum och kök, byggd i början av 1990-talet och med värdeåret 2003 har en genomsnittlig månadshyra på 5 943 kr, eller att en trerummare i en kommun med färre än 75 000 invånare och byggd på 1970-talet med värdeåret 2008 har en genomsnittlig månadshyra på 4 886 kr.

20-sided-dice-2-1413070-1920x1440Jag funderar lite över vad jag ska göra med den informationen. I kategorin ickefrågor i det bostadspolitiska utvecklingsarbetet, för att inte tala om debatten, står sig trots allt hyresrelationer mellan treor i kommuner med fler än 75 000 invånare och treor i kommuner med färre invånare alltjämt stark. Annat är det med hyresrelationer mellan lägenheter inom olika geografiska delar av en lokal hyresmarknad, det som berör hyresstruktur och exempelvis lägets betydelse för prisbildningen. Här har emellertid SCB:s hyresstatistik inte mycket att erbjuda.

För den som är mindre intresserad av att utveckla svensk bostadspolitik då, men väl av hur olika lägenheter i olika områden och med olika egenskaper förhåller sig prismässigt till varandra då? Konsumentperspektivet alltså. Nope. Cirkulera, här finns inget att se.

Frånvaron av relevant statistik är nu inte en fråga som helt förbigåtts av statsmakten. 2013 gav den förra regeringen Boverket i uppdrag att undersöka förutsättningarna för en fördjupad hyresstatistik. Jag deltog själv i den samrådsprocess som myndigheten genomförde med ett antal relevanta aktörer på marknaden och det rådde bred enighet om att relevant hyresstatistik förutsätter ett annat upplägg än den insamling SCB gör i dag.

SCB, som själva deltog, ombads räkna på några olika alternativ för att tillmötesgå behoven, framför allt avseende ett större urval och hänsynstagande till lokala hyresrelationer:

  • Alt 1: Undersökning på kommunnivå. 31 600 lägenheter. Kostnad 4-6 mkr.
  • Alt 2: Undersökning på församlingsnivå. 100 000 – 140 000 lägenheter. Kostnad 10-20 mkr.
  • Alt 3: Totalundersökning. 1,6 miljoner lägenheter. Kostnad 50-75 mkr.

Får jag i all enkelhet föreslå att regeringen omallokerar några av de miljoner som ändå ska kastas i sjön genom investeringsstöd till SCB för framtagande av en mer relevant hyresstatistik. SCB:s alternativ 2 vore en bra utgångspunkt, men det finns ingen anledning att stanna där. För en väl fungerande konsumentmarknad finns det skäl att fortsätta se över hur transparensen i prisbildningen kan öka och hur bostadskonsumenter får bättre tillgång till information om vad som erbjuds på marknaden. Också här finns det skäl att titta på andra länder för att se om vi har något att lära.

P.S. Vi landar oftast i olika slutsatser när vi diskuterar hur hyresmarknaden fungerar och inte minst borde fungera, jag och den tidigare riksdagsledamoten Nina Lundström (FP). Men jag vet att hon under sin tid i riksdagen ofta lyfte behovet av bättre statistik som underlättade för konsumenter på bostadsmarknaden. Den stafettpinnen hoppas jag att någon av våra folkvalda är beredd att plocka upp. D.S.

I den förenklade retoriken är allting så … enkelt

I den del av bostadsdebatten som handlar om det svenska hyressättningssystemet återkommer ett antal påståenden som det finns skäl att titta närmare på. I synnerhet som de ibland använts i det uttalade syftet att ”krossa myter”. Jag tar mig friheten att kommentera några av dem, inte nödvändigtvis för att vederlägga dem, utan snarare för att försöka vidga förståelsen av dess relevans i den aktuella debatten. I den förenklade retoriken är allting så … enkelt. Verkligheten är ofta mer komplicerad.

1.       Det finns inga belägg för att marknadshyror ökar bostadsbyggandet

Påståendet yttras oftast av samma personer som ivrigast vurmar för systemet med presumtionshyror, dvs en möjlighet att lyfta ut en nybyggd hyresfastighet från bruksvärdessystemet för att kunna möjliggöra hyresnivåer som ligger närmare marknadshyran, eller jämviktspriset. Paragrafen som sedan 2006 möjliggör detta är i sig ett erkännande av att bruksvärdessystemet haltar. Så om en hyressättning närmare jämviktspris inte ökar produktionen, varför presumtionshyror?

crane-1549933Med det sagt tror även jag att man ska vara försiktig med att överdriva effekterna på nybyggandet. På kort sikt är en reform som enbart möjliggör friare hyressättning på nybyggda hyreslägenheter värdefull på marginalen. Men utan nödvändiga förändringar avseende exempelvis tillgången på planlagd mark och värdehöjande infrastrukturinvesteringar begränsas effekten. På längre sikt stimuleras däremot nyproduktionen av den ökade rörlighet på bostadsmarknaden som åstadkommes av friare hyressättning i en större del av det befintliga beståndet och rörlighetsfrämjande skattereformer i det ägda boendet. En friare hyressättning bidrar till att bostadsmarknaden ges förutsättningar att fungera bättre och det i sig främjar intresset för att bygga nytt. I dag genomförs många investeringar trots marknadens funktionssätt, inte tack vare det.

2.       Med social housing följer stigmatisering och segregation

Är det förekomsten av subventionerade hyror per se som föranleder detta, så är svaret naturligtvis ja. Detsamma gäller om man med social housing avser sättet man under tidigare decennier utformade sin sociala bostadspolitik och byggde och förvaltade socialbostäder i flera länder i Europa – och bara så. Men är det den enda möjliga definitionen?

Olika länder ger social housing olika betydelser utifrån just deras nationella utformning av offentliga stödsystem på bostadsmarknaden. För att närma sig en fungerande definition kan man börja med att utesluta några definierande egenskaper.

Social housing behöver inte ha något med kvalitet och standard på byggnader att göra, eller ens upplåtelseform. Ej heller behöver social housing vara kopplat till geografiska avgränsningar, d.v.s. enskilda områden, kvarter eller byggnader. I en nationell social bostadspolitik kan konsumtionsstöd (t.ex. bostadsbidrag) utgöra ett viktigt inslag, men jag skulle säga att frånvaron av subventioner till hyresvärdar/byggherrar gör att det då inte handlar om ett system för ”housing”. Jag ska bespara er ett längre resonemang om EU:s statsstödsregler och konstaterar bara att generella stöd till företag att använda för tillhandahållande av bostäder för vem som helst som regel också faller ur kategorin social housing (även om det förekommit att den svenska allmännyttan benämnts universalistic social housing).

Med de begränsningarna väljer jag att för en svensk kontext förenklat definiera social housing som offentlig subventionering av bostadstillgång med ett urvalssystem för vilka hushåll som kan komma i åtnjutande av den subventionerade tjänsten. Eftersom det handlar om offentligt stöd kan man även lägga till att det bör stå under någon form av administrativ myndighetskontroll.

Huruvida social housing skapar stigmatisering och segregation handlar då om hur man utformar det. Väljer man t.ex. att aktivt prioritera blandning och mångfald när man utformar, bygger och förvaltar minskar risken. Struntar man i det, får man ligga som man bäddat.

3.       Marknadshyror kräver dyra system för social housing

Förekomsten av resurssvaga hushåll och personer som av olika skäl har en svag ställning på den ordinarie bostadsmarknaden förutsätter en fungerande social bostadspolitik. Den kan utformas på olika sätt och Sverige av i dag utgör inget undantag. Gemensamt för all social bostadspolitik är att den kostar. Vi ser den som ett inslag i välfärdspolitiken och det råder bred uppslutning kring att skattevägen finansiera detta. I Sverige, såväl som i andra länder.

Social bostadspolitik behövs alltså även med dagens svenska hyressättningssystem. Genom s.k. sociala kontrakt bygger vi därtill löpande ut ett system för social housing i Sverige. I veckan angav Boverket kommunernas kostnader för detta till ca 6 Mdr kronor om året – och siffran stiger. Lägg till detta bl.a. kostnader för bostadstillägg, bostadsbidrag och del av försörjningsstödet som används för att betala boende och det handlar om betydande summor. Så när någon anger att ett annat land lägger X miljarder euro årligen på sin sociala bostadspolitik ska vi inte förledas tro att jämförelsesumman i Sverige är 0. Och nu föreslår regeringen ett investeringsstöd om 3,2 Mdr kronor per år för att möjliggöra små och energieffektiva hyreslägenheter åt mindre betalningsstarka grupper. Från vänster välkomnas förslaget som en bra början … Kritiken som förekommit handlar snarast om att man inte avsätter ännu större belopp.

4.       Konsumentskyddet var obefintligt när Sverige hade fri hyressättning

old-family-photos-1423774Korrekt. Konsumentskydd var inte högprioriterat för 100 år sedan och bostadsmarknaden utgjorde inget undantag. Vilken relevans det har för diskussionen om en reformerad hyressättning med ett starkt konsumentskydd 100 år senare förstår jag inte riktigt. Det har ju hänt en del …

5.       Statistik visar att det är oerhört lönsamt att äga hyresfastigheter

Här har man ofta svårt att skilja på olika definitioner när man kastar fram siffror. Gynnsamma parametrar i den internationella ekonomin har bidragit till en stark totalavkastning inom fastighetssektorn. Totalavkastning är summan av driftnettot (direktavkastningen) och värdeökningen, där inte minst den senare utvecklats väldigt positivt. Som långsiktig förvaltare av hyreslägenheter är naturligtvis värdeökningen inte ointressant, t ex för dina lånemöjligheter, men ytterst är det direktavkastningen du bedriver verksamheten kring. För att fullt ut tillgodogöra dig värdeökningen behöver du sälja. Det är som med ditt fondsparande. Ska du tillgodogöra dig uppgången måste du sälja av.

6.       Varje procents hyreshöjning minskar konsumtionsutrymmet i svensk ekonomi med 1 miljard

Nej. Att hyror höjs påverkar köpkraften hos hyresgäster. Detsamma gäller bensinprishöjningar för bilister och höjda sophämtningsavgifter för villaägare. För att inte tala om ett borttaget jobbskatteavdrags effekter på köpkraften hos löntagare. Men höjningen är inte ekvivalent med ett minskat allmänt konsumtionsutrymme. Det handlar snarare om en omfördelning av konsumtionsutrymmet. Pengarna försvinner inte, utan omsätts allt annat lika i annan konsumtion eller investeringar. Genom mina exempel inkluderas offentlig konsumtion. Den relevanta diskussionen ur ett samhällsekonomiskt perspektiv bör sålunda snarare handla om vilken konsumtion som bäst främjar samhällsekonomins utveckling och om det finns effektivitetsförluster i själva omfördelningen. Kan förändringar i prisbildningen på hyresmarknaden t.ex. främja rörlighet och byggande på ett sätt som skapar en bättre fungerande bostadsmarknad, med uppenbara fördelar för samhällsekonomin? Lägg till detta det uppenbara, att även boende är konsumtion.

I väderkvarnarnas skugga

Jag tänkte först inte gå dit, men jag medger att min nyfikenhet blev för stor. Det var Hyresgästföreningen som bjudit in till ett seminarium under rubriken ”Vad får det för ekonomiska konsekvenser för individer och samhälle att införa marknadshyror och fria kontraktsvillkor?”. I samband med seminariet presenterade Hyresgästföreningen en rapport i vilken de låtit konsultföretaget Ramböll räkna på samhällskostnaderna för ett avskaffande av dagens hyressättningssystem med fokus på Stockholms län.

Att rida spärr mot varje förändring inom hyressättningsområdet är dessvärre ett återkommande uppdrag som organisationen tagit på sig, så det fanns förvisso fog för mitt initiala ointresse. Men sedan blev jag nyfiken på varför de känt sig föranledda att ta fram en sådan rapport nu och göra ett stort nummer av det. Finns det politiska förslag om marknadshyror som jag missat? Hur drivs i så fall detta krav på marknadshyror och av vem? Och den självklara frågan förstås – vad menar de med marknadshyror? För inte kan det väl vara så att de likställer OECD:s, IMF:s, EU-kommissionens, Riksbankens, Bokriskommitténs, Nybyggarkommissionens, Socialdemokraternas forskningskommissions, fackförbundet Unionens, LO-utredaren Johan Halls och många fleras – ja, föralldel även Fastighetsägarnas – råd om reformer av hyressättningssystemet med införande av marknadshyror?

StrawManJag besökte därför seminariet med en känsla av att organisationen känner sig pressad av en allmänt bristande tilltro till systemet och därför har knåpat samman en halmdocka. Ni vet, den där formen av argumentation som bygger på att angripa förslag och påståenden som inte ens framförts.

Jag blev också nyfiken på deras upplägg. Även om deras definition av marknadshyror och hur de tänker sig att ett sådant system införs är avgörande för utfallet måste en analys av de ”ekonomiska konsekvenserna av att införa marknadshyror och fria kontraktsvillkor” beskrivas som ett vetenskapligt högriskprojekt. Vilka variabler du väljer att skjuta in i kalkylerna och vilket värde du tillskriver olika effekter under en tänkt övergångsprocess styr helt och hållet resultatet. Vill du påvisa negativa konsekvenser anpassar du upplägget därefter. Jag har sett det oräkneliga gånger under mina år i politik och opinionsbildning.

För att inte döma ut något på förhand utgick från att de kanske skulle vara lika tydliga som Bokriskommittén (s 72) med att effekter av förslag inom det här området inte kan jämföras med dagsläget utan med en utveckling som inte kommer att innebära status quo på bostadsmarknaden, utan försämringar, allt annat lika.

Väl där fann jag att det var något värre än befarat. Analysen var gjord på ett förslag som inte finns och som är mer radikalt än vad som kan dyka upp till punschen på Fria Moderata Studentföreningen. Inga regelverk, inget konsumentskydd – eller ”liberal utopism” som den tidigare LO-ekonomen Dan Andersson hänvisade till. Hans roll vid presentationen var något oklar, men tanken var nog att han skulle agera opponent. Därtill var beräkningarna behäftade med så många och betydande förbehåll och avgränsningar att rapportens faktiska värde som underlag för analyser av andra reformförslag inom området måste anses högst begränsat.

Mariell Juhlin från Ramböll (från juni chefsekonom hos Hyresgästföreningen) gjorde ingen dålig presentation. Hon försökte inte antyda att analysen berörde faktiska reformförslag och hon var tydlig med att det fanns omfattande begränsningar i modellen. Jag avundades henne inte under frågestunden, då det underliga uppstod att Dan Andersson tog på sig att försvara metodiken medan Mariell Juhlin mest såg ut att vilja vara någon annanstans. Kanske tänkte hon på alla de gånger hon varnat beställaren för modellens begränsningar. Frågestund och frågestund förresten, det blev väl mer en sågning av de beräkningar som gjorts efter att Bengt Hansson från Boverket inlett med att konstatera att det inte var en samhällsekonomisk analys utan en partiell analys av hur en förändring skulle påverka dagens hyresgäster i Stockholm. Låter det bekant?

Nåväl, varken Mariell Juhlin, Dan Andersson eller Hyresgästföreningen hade sin största stund under publikfrågorna och tystnaden från podiet var sådan att det kändes lite besvärande till och med för oss på bakre raden. Hyresgästföreningens ordförande Marie Linder gjorde nog klokt i att avbryta i förtid och antyda att man kanske inte behöver fastna i den ekonomiska analysen. Det finns ju en politisk dimension och det är framför allt den Hyresgästföreningen velat lyfta fram. Häpp! Nästa analys utgörs kanske av en cost-benefit-analys på olika konsultprojekt.

Det kom en rapport från Boverket

Den förra Alliansregeringen gav Boverket i uppdrag att undersöka flyttmönster i samband med större renoveringar av hyresfastigheter. Myndigheten presenterade i går sina resultat i en rapport.

BoverketBostadssektorn brottas med flera utmaningar. En som får anmärkningsvärt litet utrymme i debatten är hälsotillståndet för forskning inom området. Inom få andra sektorer är forskningen så politiserad. Det gör tillgången till analyser, undersökningar och statistik från myndigheter så mycket mer värdefull, inte minst för dem som behöver underlag för politiska beslut. Jag tror därför man ska vara försiktig med utspel och mediala spinn som bygger på övertolkningar och selektivt urval i rapporter som publiceras från myndighetshåll.

Förutsättningarna vid omfattande renoveringar är en viktig fråga och det är bra att Boverket tittat på det. Jag skulle vilja att fler – även fastighetsföretag – gjorde uppföljningar av enskilda projekt och att man kunde fördjupa med mer kvalitativa uppföljningar, i meningen att man pratar med enskilda hyresgäster. Det senare kunde begränsa mängden spekulationer. Det är inte en slump att Boverket avsiktligt är väldigt försiktiga i sina formuleringar. Ord som ”tenderar” och ”indikation” förekommer flitigt i rapporten, men mer sällan i pressmeddelanden och artiklar som bygger på densamma.

Jag gör tre reflektioner avseende innehållet i rapporten.

Den första är att mycket av det beskrivna måste betraktas som förväntat. Små ekonomiska marginaler, kanske kombinerat med utanförskap och arbetslöshet, är begränsande. Oavsett hur och var de bor har människor i utsatta hushåll en svag ställning på bostadsmarknaden. Deras möjligheter att få tillgång till ett bättre boende, vilket renoveringsfrågan delvis handlar om, är sämre än andras. Lägg till denna grupp de som saknar ett fast boende och värdet av en bred diskussion om en förändrad social bostadspolitik tydliggörs.

Min andra reflektion handlar om andelen boende som flyttar. I medierapporteringen och Hyresgästföreningens budskap fokuserar man på att cirka 25 % av de boende flyttar under eller i direkt anslutning till en omfattande renovering. Det innebär att 75 % väljer att bo kvar, ofta för att den upprustning som sker ligger i linje med den man efterlyst (vilket Boverket nämner). Men i kontrollgruppen, dvs de vars bostäder inte renoverats, flyttar 14 %. Skillnaden mellan 14 och 25 anger andelen personer som flyttar på grund av renoveringen/hyreshöjningen. Dessa 11 % ska ställas mot övriga 89 % som bor kvar eller flyttar av andra skäl. Det gör inte på något sätt problematiken mindre för den enskilde som upplever sig tvungen att flytta, men som ett kollektivt samhällsproblem att vägas mot nyttan av ett upprustat och moderniserad bostadsbestånd?

Min sista reflektion handlar om tillvägagångssätt. Vi kan ha en volymdiskussion om behovet av renovering, men om att åtgärder behöver vidtas tror jag vi kan enas om tämligen fort. Tuffare blir det i synen på information vs. inflytande för nuvarande hyresgäster och/eller hyresgästorganisation. Rapporten ger i grunden inget stöd för krav om ökat hyresgästinflytande om det handlar om veto mot enskilda åtgärder eller beslutanderätt över teknisk upprustning. Det handlar om ansvar för fastighetens tekniska livslängd, en fråga om äganderätt. Tillspetsat kunde man hävda att veto mot åtgärder som är nödvändiga för att bibehålla värdet på fastigheten borde följas av en slags budplikt. ”Om ni tvingar fram en förkortad livslängd eller ett lägre värde på fastigheten behöver det kompenseras.”

Däremot lyfter Boverket föredömligt fram värdet av dialog mellan hyresvärd och hyresgäster, samt inte minst att vara ute i god tid med den dialogen. Att tidigt involvera boende och att möjliggöra deltagande är klokt förvaltarskap. Att tidigt skapa förståelse för ”varför” gör det enklare att tillsammans diskutera ”hur” – och kanske även ge utrymme för hyresgästernas egna idéer och medverkan i förändringsarbetet. Det tror jag är en av framgångsfaktorerna i hanteringen av de 11 procenten. Det tror Boverket också och har därför redan tidigare publicerat råd kring detta.