Som man räknar får man svar

Mats_Gustafsson_webbJag har emellanåt funderat på hur vissa kommunägda bostadsbolag får ihop sina kalkyler vid nyproduktion. Våra medlemmar verkar inte anse sig kunna nyproducerade hyresrätter till samma hyresnivåer som en del kommunägda bostadsbolag gör. Hur kan det komma sig? En förklaring kan vara att de kommunägda bostadsbolagen lyckas pressa byggkostnaderna mer och en annan skulle kunna vara att man har lägre finansieringskostnader. Men någonstans infinner sig en känsla att det inte är hela sanningen.

Fortsätt läsa Som man räknar får man svar

Affärsmässighet mäts inte i soliditet

Terje Gunnarsson från Hyresgästföreningen i Stockholm tycker att Fastighetsägarna måste börja tänka modernt. Han skriver om det i en debattartikel i DN 13 februari. I artikeln konstaterar Gunnarsson att soliditeten i de kommunala bostadsföretagen i Stockholm är högre än soliditeten hos några privata fastighetsföretag. Således är de kommunägda bostadsföretaget affärsmässiga, enligt honom. Ska man tolka det som att de privata företagen således är mindre affärsmässiga eller rent av inte alls affärsmässiga?

Begreppet affärsmässiga principer infördes i lagstiftningen för kommunala bostadsföretag från årsskiftet 2011. Den tar sin utgångspunkt i ett resonemang om konkurrensneutralitet. Ska kommuner driva icke obligatorisk näringsverksamhet (det är helt frivilligt för kommuner att driva kommunala bostadsföretag) så ska det ske enligt de förutsättningar som privata företag verkar. Gunnarsson fokuserar på soliditeten i företagen vilket inte har något som helst att göra med om de kommunala bolagen drivs på ett konkurrensneutralt sätt eller inte. Inte heller har det något att göra med om de drivs affärsmässigt.  Begreppet avkastning fångar däremot upp konkurrensneutralitetsaspekten. I propositionen förekommer ordet avkastning i någon form 82 gånger, soliditet eller någon böjning av ordet förekommer en gång. Jag tycker det ger en viss fingervisning om vad lagstiftaren tyckte var viktigt, ja till och med modernt.

Graden av soliditet är resultatet av de finansieringsbeslut (om verksamheten ska finansieras med lånat eller eget kapital) som olika bolagsstyrelser tar, inte ett mått på om bolagen drivs affärsmässigt. Det här vet nog Hyresgästföreningen också, men man kunde nog inte avhålla sig från populistiska jämförelser. Om inte populism är omodernt, borde det bli det.

En krona för ett busstorg – om kreativa lösningar för nyproduktion

byggplats

Sverige lider av bostadsbrist, framför allt i våra storstäder, men det finns även mindre orter där viss nyproduktion kan vara berättigad. I december presenterades de statliga utredningarna ”Byggkravsutredningen” och ”Hyresbostadsutredningen”, vilka föreslår flera välkomna åtgärder som skulle gynna nyproduktionen. Det är hög tid att våra politiker tar frågan på allvar, annars finns risk för uppkomsten av kreativa men regelvidriga lösningar på problemet.

Ett exempel dök upp när jag var i kontakt med en ordförande i ett kommunägt bostadsbolag i en av våra kommuner. Med stor entusiasm berättade han att det skulle byggas nya lägenheter i kommunen för första gången på 20 år. Det fick inte bli för dyrt med höga hyror som följd, varför man satt en produktionskostnad på max 20 000 kr/m2. Detta skulle uppnås genom en stark kostnadskontroll av det kommunala bolaget i alla delar av byggprocessen. En klok strategi tyckte jag, men jag ställde mig ändå frågande till hur man skulle kunna bygga till den uppgivna kostnaden. ”Jodå, det går. Om vi har kommunen med oss”, förklarade ordföranden. Kalkylen byggde nämligen på att bolaget skulle få köpa en del av busstorget mitt i staden av kommunen för en krona. När det sedan gällde anslutningsavgifterna för fjärrvärme, VA med mera så skulle sexvåningsbyggnaderna betraktas som villor, det blir ju lägre avgifter då. Kommunen skulle vidare få ta hand om all iordningställande av mark efter bygget men det var viktigt att det blev en attraktiv miljö mellan husen och den å som flyter förbi strax intill. Just vattenkontakten skulle en attraktionsfaktor i uthyrningsskedet. De parkeringsplatser som försvinner samt flytt av busshållplatser skulle inte heller belasta kalkylen.

Historien belyser grundproblemet vid nyproduktion av lägenheter, nämligen de höga byggkostnaderna, som i det här fallet verkar kunna framtvinga otillåtet kommunalt stöd till en enskild aktör på marknaden. Kreativt måhända, men knappast lagligt. Att underlätta nyproduktion är bra så länge konkurrensneutraliteten inte åsidosätts.