Förändring är stadens naturliga tillstånd

I vår nationella undersökning Cityklimatet som publiceras idag blir några saker oerhört, nästan smärtsamt tydliga.
(Du kan läsa pressmeddelandet här)

  1. Staden blir sig aldrig lik igen. Den förändras i takt med att människors vanor och behov förändras, med ny teknik och nya influenser .
  2. Handeln av varor sker idag på multipla plattformar. De fysiska butiker som klarar av omställningen från platsbunden handel till total tillgänglighet obundet till tid och rum, är de butiker som klarar sig bäst.
  3. Mycket av det ekonomiska och fysiska utrymme i stadskärnan som tidigare fylldes av handel fylls idag av upplevelser och service.
  4. Stadskärnan är påfrestad men långt ifrån besegrad. Det som krävs är ett tätt samarbete mellan och inom politik och näringsliv och en uttalad ambition och vision för stadskärnan.Vi som arbetar för fastighetsbranschen bryr oss om hur det går för stadskärnorna i hela landet. De är av avgörande betydelse för utvecklingen i hela sina respektive kommuner. Med en döende stadskärna kan ingen kommun attrahera varken nya verksamheter eller invånare. Vad värre är kan den inte heller behålla de invånare som finns där idag. Inte heller går det att locka kompetens till företag som behöver anställa. Detta är vad som händer om stadskärnan lämnas åt sitt öde. Den nedåtgående spiralen börjar med tomma skyltfönster i stadskärnan.

Fortsätt läsa Förändring är stadens naturliga tillstånd

Alla dessa priser

Har just varit på Svenska stadskärnors årskonferens. Den hölls i Varberg som förra året utsågs till Årets stadskärna. På årets konferens korades 2017 års vinnare av utmärkelsen. Det blev Västervik med Kalmar och Tibro på övriga pallplatser. Samtidigt utsågs Björn Mortensen, som är vd för Kalmar City, till årets centrumutvecklare. Konferensen bestod av två dagar späckade av inspiration, kunskap och nätverkan.

Fortsätt läsa Alla dessa priser

Äntligen en stadspolitik

Under Almedalsveckan sommaren 2013 inledde jag tillsammans med branschkollegor och organisationen Svenska stadskärnor ett till stora delar nytt lobbyarbete. Det grundades i att många i bland annat fastighetsbranschen upplevde att staten inte tog sitt ansvar för städernas utveckling och att det både på statlig och kommunal nivå fanns allt för mycket stuprörstänkande. De olika departementen fattade beslut som motverkade varandra, riksintresset stod mot intresset av att förtäta, detaljplanearbetet och tillståndshanteringen hängde inte alls med i de strategiska målen att skapa attraktiva, hållbara och lönsamma innerstäder. Vi drog igång kampanjen ”Jag är STADsminister” och argumenterade för att Sverige behöver en nationell stadspolitik. Vi har en landsbygdspolitik och en landsbygdsminister men ingen politik för våra städer, där utmaningarna är många och minst lika stora som på landsbygden. Ambitionen från vår sida har aldrig varit att förstatliga processer som alltid grundas i lokala förutsättningar. Snarare handlar det om att se till att de övergripande målen är samordnade och att det från statligt håll ges stöd, förutsättningar och en viljeinriktning för de kommunala besluten i stadsutvecklingsfrågor.

Almedalsveckan 2013

Fortsätt läsa Äntligen en stadspolitik

Trumpologin hotar städernas utveckling

Det tycks kanske märkligt att göra en koppling mellan valet av Donald Trump till president i USA och utvecklingen av våra städer i Sverige. Det finns dock implikationer av de tendenser som Trump symboliserar och den politik han driver som gör kopplingen mycket relevant. De senaste åren har stadens segertåg varit oomtvistat. Urbaniseringen har gått fram som en urkraft och i takt med den har innovationstakten ökat och det urbana livet blivit allt mer att betrakta som en norm. Staden är dock inte ohotad och dess utveckling är allt annat än okomplicerad. Den står inför svåra utmaningar såväl när det gäller dess sociala strukturer som dess ekonomi, infrastruktur och miljöpåverkan. Det är utmaningar som endast framtida innovationer kan lösa. Frågan är hur de städer blir som växer fram under inflytande av Trump och den ideologiska anda som följer i hans spår. Har dessa städer grogrund för den kreativitet som är nödvändig för att möta såväl nutidens som framtidens utmaningar? Fortsätt läsa Trumpologin hotar städernas utveckling

Stadsutvecklingstrender 2017…

160404 Fastighetsägarna Rudolf Antoni
160404 Fastighetsägarna
Rudolf Antoni

Att sia om framtiden är alltid vanskligt. De antaganden man gör baseras av förklarliga skäl på det vi vet idag, vilket förstås helt kan ställas på ända av någonting oväntat som händer imorgon. De senaste åren har vi sett en rad förändringar när det gäller utvecklingen av våra städer och livet däri. Ett exempel på detta är en kraftigt ökad urbanisering och ett lika tydligt uppsving för stadslivet som ideal. Det gäller inte bara för ungdomar och karriärister, utan lika mycket för seniorer och barnfamiljer, där allt fler nu vill bo i staden. Vi har även sett hur bostadsbristen, som var en icke-fråga för bara några år sedan, har blivit till sprängstoff i den politiska debatten. Många städer har därtill börjat ställa om sitt bilberoende till fördel för cykel- och kollektivtrafik. Tiggeri och EU-migranter har blivit en självklar del av stadsbilden och stadspolitik, det vill säga vad som ska byggas, samt hur och var staden ska utvecklas, har blivit ett samtalsämne för en bred allmänhet. Fortsätt läsa Stadsutvecklingstrender 2017…

Elefanten kvar i rummet

Häromdagen lanserade den rödgröna regeringen sitt förslag till lösning på bostadskrisen. Det föregicks av att Alliansen valde att lämna bostadssamtalen eftersom regeringen inte var villig att gå tillräckligt långt. Dessvärre verkar det vid en närmare granskning saknas mod och vilja att på allvar ta tag i bostadskrisen från såväl höger som vänster sida. De rödgrönas bostadspolitiska förslag med bland annat förenklingar av byggregler, en frysning av presumtionshyresnivåer och ett tillfälligt slopat tak på uppskov vid bostadsförsäljning, är långt ifrån tillräckligt för att lösa bostadskrisen. Det gäller även Allianspartiernas förslag med fokus på bullerregler, överklaganden och möjligheten att hyra ut privatbostäder. Många av förslagen är i sig är visserligen goda, men den gigantiska elefanten (hyresregleringen) står fortfarande orörd mitt i rummet medan vi alla går runt och undrar varför det är så trångt.

Kort sagt blev resultatet av de bostadspolitiska samtalen en tummetott. Ingen överenskommelse utan en rad förslag där många är av kosmetisk karaktär. Fokus är helt på bostadsbyggande samtidigt som problemet främst ligger i den låga rörligheten på bostadsmarknaden, det vill säga i det bestånd som redan är på plats. Det kan inte byggas bort. Vi har ett system av skatter och regleringar som skapar inlåsningseffekter och leder till ett ineffektivt nyttjande av boendeyta. Även med den nyproduktion som är idag så utgör det bara en bråkdel, någon enstaka procent, av den totala bostadsmarknaden. Ska vi lösa bostadskrisen måste vi öka rörligheten och få hela marknaden att fungera avsevärt mycket bättre.

Jag tror inte att jag behöver rabbla upp alla de institutioner, som exempelvis Boverket och OECD, som har konstaterat att just den låga rörligheten på bostadsmarknaden är ett tillväxtproblem för Sverige. Det är ett väl känt faktum som många politiker gärna blundar för. Anledningen är att det krävs omfattande reformer för att lösa upp knutarna och skapa incitament för människor att flytta oftare. I mitt drömscenario är inte ett förstahandskontrakt att likställa med en lottovinst. Snarare är det en självklarhet att du, efter önskemål, behov och förmåga, utan problem kan flytta från en stad till en annan, eller från en storlek och kvalitet på hyresrätt till en annan. Så fungerar det i många av våra grannländers huvudstäder. I Stockholm har man däremot justerat upp den förväntade kötiden för ett förstahandskontrakt till 13 år.

Ska vi få en bättre fungerande bostadsmarknad räcker det inte att enbart förenkla förutsättningarna för byggande. Vi måste också stimulera en ökad rörlighet. För att lyfta det perspektivet arrangerar vi under årets Almedalsvecka ett seminarium om rörligheten på bostadsmarknaden. För att ytterligare skapa uppmärksamhet så bjuder vi in politiker, meningsmotståndare, media och branschfolk till bostadsyoga för ökad rörlighet. Jag tror att en övning som öppnar sinnet och löser upp gamla knutar är precis vad den stela bostadsmarknaden behöver. Vi måste våga röra oss utanför det givna ramverket och bryta konsensus. Vi befinner oss i kris, men när lösningarna presenteras är en av de viktigaste frågorna inte ens med. Det är beklämmande att våra politiker är så fokuserade på valstrategi att de blundar för verkligheten och fortsätter trängas runt elefanten.

symbol_rorlighet_LIGGANDE

 

Rätt att stranda

Rudolf106x149pxI januari i år valde vi på Fastighetsägarna att stranda hyresförhandlingarna i Göteborg. Efter tio förhandlingstillfällen och två försök att få Hyresgästföreningen att gå med på en medling återstod ingen annan väg än att be Hyresnämnden ta ställning till om de hyresnivåer vi yrkar på för drygt 43 000 lägenheter är rimliga. Vi har i förhandlingarna föreslagit höjningar från 0 till 5 procent, i snitt handlar det om 2,1 procent medan Hyresgästföreningens sista förhandlingsbud hade ett snitt på 0,42 procent.

Idag kom nämndens första beslut. Hyreshöjningarna för 23 av de 25 första lägenheterna som prövats blir 1,2 procent, vilket är exakt vad vi yrkade för dessa lägenheter. Med andra ord visar prövningen att beslutet att stranda förhandlingarna var riktigt. Hyresgästföreningens sista förhandlingsbud var inte rimligt och hade ingenting med bruksvärdet att göra. För de lägenheter som nu prövades skulle resultatet enligt deras bedömning varit omkring 0,2 procent. För oss är detta ett bevis på att nivåerna i Göteborg ligger fel och att vår motpart Hyresgästföreningen dessvärre inte förhandlar på ett seriöst sätt.

Utfallet blir på sätt och vis vägledande för de fortsatta prövningarna. Att vi får rätt när saken prövas är ett steg i riktning mot en bättre fungerande hyresmarknad i Göteborg. Samtidigt krävs också mer grundläggande reformer av själva hyressättningssystemet. När enda vägen för att komma fram är att pröva hyran för varje enskild lägenhet så är det dags att erkänna att systemet har havererat. Vi måste sluta lappa och laga och hitta på nödlösningar i det system som har skapat dagens bostadskris. Istället måste vi se verkliga reformer och ett politiskt mod att fatta nödvändiga beslut, beslut som ökar både nybyggnationen och rörligheten på bostadsmarknaden.

Givetvis ska vi fortsatt ha ett starkt konsumentskydd. Det är en av hyresrättens viktigaste kvaliteter. Men ett rimligt första steg mot en bättre fungerande marknad vore att införa fri hyressättning vid nybyggnation. Det skulle ge möjlighet för bostadsföretag att utveckla hyreslägenheter direkt efter kundernas behov och önskemål. Det vill jag skicka med in i de pågående bostadspolitiska samtal som regeringen har inbjudit till. Med den bostadsbrist och den orörliga bostadsmarknad vi har idag finns bara förlorare.

Strandningen hade inte behövt ske

Rudolf 2015Idag träffades Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen (HGF) i hyresnämnden för första gången efter att hyresförhandlingarna om 2016 års hyror i Göteborg brutit samman. Efter tio förhandlingstillfällen och två försök att få HGF att gå med på en medling återstod ingen annan väg än att avbryta förhandlingarna och be om hjälp hos en oberoende part, hyresnämnden som har detta som sin uppgift.

De måste nu ta ställning till om de hyresnivåer vi yrkar på är rimliga. Vi har i förhandlingarna föreslagit höjningar från 0 till 5 procent, i snitt handlar det om 2,1 procent vilket motsvarar 126 kronor på en hyra på 6 000 kronor. Den här första prövningen gäller knappt 30 lägenheter, totalt gäller strandningen drygt 43 000 lägenheter. Det är alltså en lång och komplicerad process som samtliga parter har framför sig.

Vi sticker inte under stol med att vi anser att det svenska hyressättningssystemet behöver reformeras. Konsekvenserna av ett föråldrat och förlegat system blir uppenbara när vi inte kan komma överens med HGF hur vi än försöker. Strandingen hade dock inte behövt ske om vi hade kunnat enas vid förhandlingsbordet. Det är viktigt att komma ihåg. Nu tvingas såväl hyresgäster som hyresvärdar att under en tid leva i ovisshet om hur hyran kommer att se ut när processen är klar. Strandningen medför dessutom extra belastning på hyresnämnden. Det är beklagliga konsekvenser av det system och den lagstiftning vi lever med idag.

Just nu pågår bostadspolitiska samtal mellan regeringen och oppositionen. Det beror på att den svenska bostadsmarknaden har havererat. Alla de människor som står i långa bostadsköer, tvingas bo kvar hemma eller måste köpa dyra svartkontrakt kan vittna om det. Claes Stråth, tidigare chef för Medlingsinstitutet, har som en del i dessa samtal fått i uppdrag att samla hyresmarknadens parter för att diskutera hur hyressättningssystemet kan reformeras. Uppdraget ska redovisas den 10 maj. Vi välkomnar att frågan nu är på agendan men vill vara tydliga med att det inte räcker att lappa och laga i dagens modell. Hyressättningssystemet kräver långsiktiga och övergripande strukturreformer.

Debatten har olyckligt handlat om att antingen behålla dagens system eller införa ett system med utpräglade marknadshyror. I själva verket finns det många alternativ till dessa ytterligheter som vi gärna diskuterar. Hyror som bättre speglar bostadskonsumenternas värderingar är ett måste för en bättre fungerande bostadsmarknad. Samtidigt vill vi ha en transparent marknad där hyresnivåer kan jämföras och prövas och besittningsskyddet som finns idag är en bra trygghet och ska vara kvar. Under tiden som politikerna diskuterar spelreglerna för framtidens bostadsmarknad pågår en process i hyresnämnden i Göteborg. En strandning av den här omfattningen tydliggör att vi behöver ändra det system vi har att verka inom. Vad gäller själva beslutet att avbryta förhandlingarna i Göteborg var det inte politik utan en konsekvens av att vi inte kommit överens vid förhandlingsbordet.

Hyresmarknadens politik och medielogik

Handlar de strandade hyresförhandlingarna för 43 000 hushåll i Göteborg om nationell politik eller lokal förhandlingstaktik? Och hur samspelar detta med dagens medielogik? Detta har hänt den senaste veckan. Fortsätt läsa Hyresmarknadens politik och medielogik

Därför strandar vi förhandlingarna i Göteborg

Idag har vi strandat hyresförhandlingarna i Göteborg. Det berör drygt 43 000 lägenheter. Bakom detta beslut står en helt enig referensgrupp bestående av företrädare från våra medlemsföretag. Strandningen kommer efter månader av tröstlösa förhandlingar där vi inte har kommit någonstans med vår motpart Hyresgästföreningen. Snarare har en allt för välkänd känsla spridit sig av att det hela är en förhalning i väntan på en överenskommelse med de kommunägda bolagen. Trots att en sådan sedan lagändringen 2011 inte längre ska vara normgivande. Fortsätt läsa Därför strandar vi förhandlingarna i Göteborg