Samarbeta med dina leverantörer kring hållbarhet

Socialt ansvarstagande i leverantörskedjan betraktas idag som någonting som  företag förväntas arbeta med. Frågan har gått från att ses som ett frivilligt åtagande till att betraktas som en helt naturlig del i företagsverksamheten.

Att arbeta med socialt ansvarstagande i leverantörskedjan är i första hand att samarbeta med sina leverantörer för att säkerställa korrekta sociala och miljömässiga villkor. Fler och fler fastighetsföretag ställer sociala hållbarhetskrav på sina leverantörer. Det är bra. Ett fastighetsföretag kan ha upp till flera tusen olika leverantörer och att ställa sociala hållbarhetskrav på dessa får stor påverkan.

Fortsätt läsa Samarbeta med dina leverantörer kring hållbarhet

Som man räknar får man svar

Mats_Gustafsson_webbJag har emellanåt funderat på hur vissa kommunägda bostadsbolag får ihop sina kalkyler vid nyproduktion. Våra medlemmar verkar inte anse sig kunna nyproducerade hyresrätter till samma hyresnivåer som en del kommunägda bostadsbolag gör. Hur kan det komma sig? En förklaring kan vara att de kommunägda bostadsbolagen lyckas pressa byggkostnaderna mer och en annan skulle kunna vara att man har lägre finansieringskostnader. Men någonstans infinner sig en känsla att det inte är hela sanningen.

Fortsätt läsa Som man räknar får man svar

HGF släppte ny rapport – och hoppades att ingen skulle syna bluffen

I konsten att vrida statistik så att den stöder förutbestämda åsikter och argument är Hyresgästföreningen mästare. I slutet av förra veckan fick vi en ny sådan rapport från HGF Stockholm, kompletterad med en osande debattartikel från ordförande Simon Safari i SvD där han gick till frontalangrepp på Fastighetsägarna för de strandade hyresförhandlingarna i Stockholm. Angreppet var bland annat att fastighetsägarna jagar högre vinster. Just kopplingen mellan lönsamhet och hyresförhandlingarna är dock obegriplig. Och debattinlägget lämnar jag därhän, den kommenteras på annan plats.

Men rapporten tänkte jag ägna lite intresse åt. Vad var det då HGF ville visa med sin rapport? De ställde två frågor. Är det lönsamt att förvalta fastigheter och är det lönsamt att äga fastigheter i Stockholm? Enligt HGF är det så, direktavkastningen är hela 7,7 procent och vinsten drygt 19 000 kr per lägenhet och år. HGF hävdar därmed att undersökningens resultat inte stämmer med den bild fastighetsägarna ofta ger när de menar att det inte lönar sig att äga och förvalta hyreshus och att hyrorna är för låga. Hela utredningen kan läsas här.

Först vill jag bara understryka att själva fundamentet till att ett privat företag eller privatperson vill och kan äga och förvalta hyreshus med bostäder långsiktigt är att det måste vara lönsamt. Men hur lönsamt är det egentligen att äga bostadsfastigheter i Stockholm? HGF hävdar att direktavkastningen är 7,7 %. Det är i så fall extremt lönsamt. Men… Fortsätt läsa HGF släppte ny rapport – och hoppades att ingen skulle syna bluffen

En snurrig marknad eller ingen marknad alls

Igår publicerade vi en rapport som egentligen visade en enda enkel sak, att hyresbostadsmarknaden inte speglar hur människor värderar att bo på olika ställen i landet. Vad sägs till exempel om att kvadratmeterhyran är högre för en lägenhet i skånska Hörby än i expansiva Sundbyberg eller att det nästan kostar lika mycket att hyra i uppländska Håbo som i Stockholm? Och gissa vilken kommun i landet som har haft den snabbaste hyresutvecklingen sedan 2012? Ja, gissade du på lilla Ydre kommun i Östergötland, tätt följt av Tomelilla och Munkfors så har du i alla fall imponerat på mig med dina kunskaper, för logiskt, det är det inte.

150624  Fastighetsägarna snurrigt på hyresmarknaden
150624 Fastighetsägarna
snurrigt på hyresmarknaden

Undersökningen är baserad på Hyresgästföreningens egen statistik över den årliga hyresutvecklingen hos de kommunägda bostadsbolagen i landet och resultatet är oerhört tydligt. Medan det skiljer nära 2 000 procent mellan den mest och den minst attraktiva bostadsmarknaden sett till priset på villor och bostadsrätter så finns det för hyresnivåer och hyresutveckling svaga eller inga samband alls med faktorer som inflyttning och inkomstnivåer. Hyresmarknaden har alltså ingenting att göra med någon annan marknad alls, inte ens med bostadsmarknaden.

Vad är då förklaringen till detta? Jo, det handlar förstås om att hyresrätten lever sin tynande tillvaro under en reglering och att hyrorna inte sätts i samförstånd mellan hyresgäst och hyresvärd utan förhandlas fram, oftast genom intresseorganisationer som Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna. Grundprincipen är att det ska handla om bruksvärdet, det vill säga det värde som bostaden levererar till brukaren i form av exempelvis läge, standard och förvaltningskvalitet. Problemet är att det allt för sällan är detta förhandlingarna handlar om. Det blir också tydligt när Erik Elmgren, förhandlingschef på Hyresgästföreningens riksförbund kommenterar rapporten, som han för övrigt tycker är usel. Han säger i en artikel i Hem och Hyra att ”Hyrorna förhandlas utifrån kostnader för att äga och förvalta fastigheter.”

Hyran förhandlas på kostnader alltså. Men då handlar det ju inte om brukarens eller människors värderingar. Då handlar det bara om fastighetsbolagens värderingar och med den genomusla principen att de bolag som har minst välskött ekonomi och som har dragit på sig högst kostnader och sannolikt har högst vakanser är de som ska belönas med större hyreshöjningar. Det innebär också att det inte alls självklart är billigare att bo där lönerna är lägre och jobben färre. Eller, jo förresten. Men bara om du köper dig en bostad, på den riktiga marknaden.

Kom gärna och lyssna och diskutera dessa frågor som behandlas på flera av våra seminarier under Almedalsveckan.
Fastighetsägarnas kalendarium för Almedalsveckan

Länk till rapporten

Affärsmässighet mäts inte i soliditet

Terje Gunnarsson från Hyresgästföreningen i Stockholm tycker att Fastighetsägarna måste börja tänka modernt. Han skriver om det i en debattartikel i DN 13 februari. I artikeln konstaterar Gunnarsson att soliditeten i de kommunala bostadsföretagen i Stockholm är högre än soliditeten hos några privata fastighetsföretag. Således är de kommunägda bostadsföretaget affärsmässiga, enligt honom. Ska man tolka det som att de privata företagen således är mindre affärsmässiga eller rent av inte alls affärsmässiga?

Begreppet affärsmässiga principer infördes i lagstiftningen för kommunala bostadsföretag från årsskiftet 2011. Den tar sin utgångspunkt i ett resonemang om konkurrensneutralitet. Ska kommuner driva icke obligatorisk näringsverksamhet (det är helt frivilligt för kommuner att driva kommunala bostadsföretag) så ska det ske enligt de förutsättningar som privata företag verkar. Gunnarsson fokuserar på soliditeten i företagen vilket inte har något som helst att göra med om de kommunala bolagen drivs på ett konkurrensneutralt sätt eller inte. Inte heller har det något att göra med om de drivs affärsmässigt.  Begreppet avkastning fångar däremot upp konkurrensneutralitetsaspekten. I propositionen förekommer ordet avkastning i någon form 82 gånger, soliditet eller någon böjning av ordet förekommer en gång. Jag tycker det ger en viss fingervisning om vad lagstiftaren tyckte var viktigt, ja till och med modernt.

Graden av soliditet är resultatet av de finansieringsbeslut (om verksamheten ska finansieras med lånat eller eget kapital) som olika bolagsstyrelser tar, inte ett mått på om bolagen drivs affärsmässigt. Det här vet nog Hyresgästföreningen också, men man kunde nog inte avhålla sig från populistiska jämförelser. Om inte populism är omodernt, borde det bli det.

En krona för ett busstorg – om kreativa lösningar för nyproduktion

byggplats

Sverige lider av bostadsbrist, framför allt i våra storstäder, men det finns även mindre orter där viss nyproduktion kan vara berättigad. I december presenterades de statliga utredningarna ”Byggkravsutredningen” och ”Hyresbostadsutredningen”, vilka föreslår flera välkomna åtgärder som skulle gynna nyproduktionen. Det är hög tid att våra politiker tar frågan på allvar, annars finns risk för uppkomsten av kreativa men regelvidriga lösningar på problemet.

Ett exempel dök upp när jag var i kontakt med en ordförande i ett kommunägt bostadsbolag i en av våra kommuner. Med stor entusiasm berättade han att det skulle byggas nya lägenheter i kommunen för första gången på 20 år. Det fick inte bli för dyrt med höga hyror som följd, varför man satt en produktionskostnad på max 20 000 kr/m2. Detta skulle uppnås genom en stark kostnadskontroll av det kommunala bolaget i alla delar av byggprocessen. En klok strategi tyckte jag, men jag ställde mig ändå frågande till hur man skulle kunna bygga till den uppgivna kostnaden. ”Jodå, det går. Om vi har kommunen med oss”, förklarade ordföranden. Kalkylen byggde nämligen på att bolaget skulle få köpa en del av busstorget mitt i staden av kommunen för en krona. När det sedan gällde anslutningsavgifterna för fjärrvärme, VA med mera så skulle sexvåningsbyggnaderna betraktas som villor, det blir ju lägre avgifter då. Kommunen skulle vidare få ta hand om all iordningställande av mark efter bygget men det var viktigt att det blev en attraktiv miljö mellan husen och den å som flyter förbi strax intill. Just vattenkontakten skulle en attraktionsfaktor i uthyrningsskedet. De parkeringsplatser som försvinner samt flytt av busshållplatser skulle inte heller belasta kalkylen.

Historien belyser grundproblemet vid nyproduktion av lägenheter, nämligen de höga byggkostnaderna, som i det här fallet verkar kunna framtvinga otillåtet kommunalt stöd till en enskild aktör på marknaden. Kreativt måhända, men knappast lagligt. Att underlätta nyproduktion är bra så länge konkurrensneutraliteten inte åsidosätts.

Huvudlös skrämselpropaganda

I ett pressmeddelande eskalerar Hyresgästföreningen i Stockholm sin upprördhet över att de kommunägda bostadsbolagen i Stockholm, Svenska Bostäder, Familjebostäder och Stockholmshem överväger att söka medlemskap i Fastighetsägarna Stockholm. Pressmeddelandet förvånar, inte bara genom det höga tonläget utan även genom mängden direkta felaktigheter och grundlösa påståenden.

Några nedslag för att åskådliggöra problematiken och skälen för Terje Gunnarsson att ta ett samtal med sina medarbetare.

De privata fastighetsägarnas organisation har under flera års tid intensivt arbetat för fri hyressättning och högre hyror i Stockholms innerstad.

Fastighetsägarna verkar inte för fri hyressättning. Som förtroendevald ordförande inom Hyresgästföreningen förväntas Terje Gunnarsson kunna skilja mellan fri hyressättning och en hyressättning som kombinerar ett starkt konsumentskydd med större utrymme för hyror som speglar enskildas värderingar och önskemål på hyresmarknaden. Med den premissen kan påståendet inte passera för annat än ett försök att medvetet vilseföra och skrämmas.

De vill ha en fri hyresmarknad där fastighetsägaren kan få ut största möjliga vinst med minsta möjliga ansträngning. 

Någon hos Hyresgästföreningen i Stockholm har snöat in ordentligt på kultursidornas klasskampsdebatt. Hur de annars kan häva ur sig en så slarvig, okunnig och respektlös formulering framstår som en gåta. För det är väl inte med de ingångsvärdena de arbetar tillsammans med enskilda fastighetsägare för sina medlemmars bästa? Redan en omläsning av de etiska regler som gäller för medlemmar i Fastighetsägarna borde räcka för att undvika sådan smörja framöver.

Vid sidan av detta kan de tänka sig social housing, dvs speciella bostadsområden för hyresgäster med begränsade inkomster.

Jaså? Man undrar lite vad det påståendet baseras på, i synnerhet som vi till och med gemensamt med Hyresgästföreningen slagit fast att varken vi eller de eftersträvar ett system med social housing i Sverige.

Om de tre stockholmsbolagen känner behov av att tillhöra en organisation borde  de allmännyttiga bostadsbolagens egen organsation, Sabo, vara det mest naturliga valet. Men uppenbarligen anser sig de tre bostadsbolagen ha mer gemensamt med de privata fastighetsägarna.

Varför så besatta av motparternas/de kommunägda bolagens organisationstillhörighet? Inte ens om något av det man försöker skrämmas med i pressmeddelandet vore sant skulle det överdrivna intresset kännas befogat, mot bakgrund av vad organisationstillhörigheten rimligen betyder för det dagliga arbetet. Fastighetsägarna har inte några regler om att bara privatägda företag får vara medlemmar och de tre Stockholmsbolagen skulle inte heller vara först som allmännyttiga bolag hos oss. Senast var det, ÖBO, ett av Sveriges största allmännyttiga bostadsbolag som anslöt sig och sedan länge ingår dessutom ett antal statligt ägda fastighetsbolag. Vi arbetar för att främja våra medlemmars intressen och underlätta deras möjligheter att bidra positivt till samhällsutvecklingen. Det funkar inte tvärtom.

Nu kommer vi från Hyresgästföreningen att bevaka varje steg de allmännyttiga bolagen tar. De ska inte tro att de kommer undan sitt kommunala bostadsförsörjningsansvar!

De kommunägda bolagen har naturligtvis inte något bostadsförsörjningsansvar. Det åvilar kommunen och ingen annan. Därom har alla varit överens under de senaste årens diskussion om den nya lagen om kommunägda bostadsaktiebolag, så även Hyresgästföreningen.

Det allmännyttiga syftet gäller i högsta grad fortfarande och är alltid överordnat affärsmässigheten

Nej. Enligt både SABO och SKL är det allmännyttiga syftet INTE överordnat affärsmässighet. Ej heller det omvända gäller. De är likvärdiga och måste kombineras. Vi ansluter oss till detta – och jag var fram tills nu rimligt säker på att detsamma gällde er. Eller har Hyresgästföreningen Stockholm en egen linje, skild från Hyresgästföreningen i övrigt?

Hyresgästföreningen i Stockholm gillar inte den eventuella medlemsansökan. Det framgår och jag kan respektera det. Men jag har svårare att köpa den här sortens skrämselpropaganda och twistade påståenden. Att taktiken verkar under Faktakollens radar gör den inte mer acceptabel.

 

En lag blockeras – Exemplet Örebro

Läser idag att Hyresmarknadskommittén (HMK) avgjort hyrorna i Örebro. Man får intrycket att Hyresmarknadskommittén är ett oberoende juridiskt institut som ska bedöma vad som är rimligt i en tvist. I själva verket består HMK av Barbro Engman, ordförande i Hyresgästföreningen och Kurt Eliasson, VD i SABO, de allmännyttiga bostadsbolagens organisation. Ingen av dessa har anledning att låta den nya lagen få större genomslagskraft än nödvändigt eftersom de i knäet på varandra hela tiden hävdat att den nya lagen om allmännyttans krav på affärsmässighet och marknadsmässiga krav inte betyder så stora förändringar. Min tro är att bostadsbolaget i Örebro, ÖBO:s VD vet bättre när han säger i en kommentar:

 – Det är med besvikelse vi mottagit beslutet om en höjning som ligger på en mycket lägre nivå än vad som hade krävts för att vi ska kunna klara av det stora underhållsbehov vi står inför. Trots att Hyresgästföreningen i diskussioner principiellt godkänt våra omkostnadsnivåer, kommer vi nu att bli tvungna att göra avsevärda begränsningar för vårt underhåll, säger Ulf Rohlén.

– Avkastningskravet till Örebro kommun är inte förhandlingsbart. Den nya lagstiftningen säger att vi ska leverera en avkastning som motsvarar vad en privat fastighetsägare har. Örebro kommun, ÖBOs ägare, har för 2012 begärt 40 miljoner kronor i vinst, vilket är ett steg på väg mot en marknadsmässig avkastning. För att klara det måste ÖBO nu anpassa vår budget. I första hand innebär det att vi får skjuta på nödvändigt underhåll, menar Ulf Rohlén.

Enligt min syn är det helt orimligt att den nya lagen kombineras med avtalsmässiga regler som tvingar kommunala bostadsbolag som ÖBO att följa HMK:s rekommendationer. Vart tog då andemeningen i affärsmässighet och marknadsmässiga avkastningskrav vägen? Samtidigt är det förstås en fråga som främst berör de kommunala bolagen och deras hyresgäster, men det är oundvikligt att reflektera över hur man effektivt kan blockera andemeningen i en ny lagstiftning om man bara vill. Och det vill uppenbarligen vissa.

M väljer kommunala bolag – rubrik från SvD

Idag kan vi läsa i SvD och andra tidningar att en arbetsgrupp inom moderaterna har tagit fram förslag till nytt kommunalt handlingsprogram. Ett av förslagen i detta innebär att moderaterna skall byta fot när det gäller kommunala bolag, bland annat bostadsbolag. Motiven är att de skall vara viktiga verktyg för att bygga hyresrätter. Nå, nu byggs det faktiskt hyresrätter också av privata fastighetsbolag och det kommer att ske också i framtiden om rätt förutsättningar finns. Att den nya Plan- och Bygglagen leder till 20-25% högre kommunla avgifter för bygglov är inte en sådan förutsättning. Men det var inte det jag skulle skriva om utan om förutsättningarna för moderaternas omprövning av sin inställning till kommunala bostadsbolag. Reservationen är att de måste ha ”tydliga ägardirektiv, drivas affärsmässigt och ha marknadsmässiga avkastningskrav för att undvika osund konkurrens”. Hur drevs dessa bolag tidigare, då, kan man undra?

I alla händelser fick vi vid årskiftet en ny lag som är tydlig just i dessa avseenden och som talar om affärsmässiga principer, marknadsmässiga avkastningskrav och ”att samma krav skall ställas på de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen som på övriga företag på bostadsmarknaden”. I samma lagstiftning betonas att bostadsförsörjningsansvaret åvilar kommunen, inte det kommunala bostadsbolaget. Detta är en viktig skillnad som kanske den moderata arbetsgruppen borde ta en närmre titt på. Annars får jag väl hoppas att någon under remissrundan eller i partistyrelsen noterar skillnaden. Visst kan det kommunala bostadsbolaget vara ett redskap i arbetet med bostadsförsörjningen, men det kan även privata fastighetsbolag vara.  Och här har den tidigare moderata inriktningen varit att ”kommuner inte skall bedriva näringsverksamhet”.  

Vi får se hur partistämman i oktober hanterar förslagen.

Prop. 2009/10:185, sid 26-34, sid 45   http://www.regeringen.se/sb/d/108/a/142985

Tolkningskarusellen fortsätter

Hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman drar i Dagens Industri (ej på nätet) tolkningskarusellen ännu ett varv. I polemik med Stefan Attefall menar hon att läget inte fått större betydelse med den nya lagstiftning som trädde i kraft vid årsskiftet. Bruksvärdessystemet är oförändrat och Engman citerar från Hyresnämndens hemsida.

Sporadiskt citatreciterande i debattartiklar och i debatter hjälper ingen till bättre förståelse av de intentioner som ligger bakom förändringarna, än mindre hur de nya reglerna ska tolkas. Det gäller i synnerhet som företrädare gärna väljer ut lösryckta meningar och passager som stödjer en viss uppfattning. När Engman väljer två meningar på Hyresnämndens hemsida väljer hon till exempel samtidigt bort följande på samma sida:

Också faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet.

En av de poänger vi från Fastighetsägarna gjort inför och under implementeringen av det förändrade hyressättningssystemet har ju varit att läget – som en naturlig del av bruksvärdet – ska tillmätas den betydelse människor i allmänhet uppfattar att det har för deras värdering av olika bostäder.

Den som vill få en bättre och mer heltäckande uppfattning om vad som gäller avseende syfte och ambitioner med den nya lagen, affärsmässighet i kommunala bostadsaktiebolag med mera rekommenderas att läsa hela texter, inte lösryckta citat. Här kommer några förslag.