Hyresfastigheter fortfarande en mycket god affär – om de säljs

 

De som är verksamma som fastighetsägare i Stockholm anser att hyresrättens framtid är hotad. Och Hyresgästföreningens vinklade rapporter och pressutspel i kombination med deras agerande i de Kafkaliknande hyresförhandlingarna som tvingar fram extremt låga hyresuppgörelser påverkar i hög grad fastighetsägares framtidstro.

Demoskop har på vårt uppdrag frågat 762 fastighetsägare i Stockholmsregionen: Vad anser du vara de största hoten mot hyresrättens (bostad) framtid? Endast 2 % av fastighetsägarna angav svaret ”Finns inget hot mot hyresrättens framtid”. Hela 98 % av fastighetsägarna, och 100 % av de som äger enbart/huvudsakligen bostadsfastigheter, angav att hyresrätten är hotad. Enligt svaren i Demoskopenkäten kan hotet mot hyresrättens framtid knytas till tre tydliga orsaker; kombinationen högt marknadsvärde och låg avkastning påskyndar försäljning och ombildning till bostadsrätt, hyresutvecklingen ger inte tillräcklig hög avkastning för långsiktigt ägande av hyresrätter och förhandlingsprocessen med Hyresgästföreningen är för utdragen och oförutsägbar. Fortsätt läsa Hyresfastigheter fortfarande en mycket god affär – om de säljs

Vad hände med ”Rätta byggfelen snabbt” för ett ökat konsumentskydd?

 

I ljuset av den nu avgjorda HD-domen angående Myresjöhus och enstegstätade fasader är det dags att damma av och putsa till en av Attefalls alla utredningar. Entreprenörer som samtidigt agerar byggherre måste ta ett större ansvar för eventuella byggfel. Fortsätt läsa Vad hände med ”Rätta byggfelen snabbt” för ett ökat konsumentskydd?

Människor dras till andra människor

Det var budskapet när Helle Søholt från danska arkitektbyrån Gehl Architects höll en inspirationsföreläsning tidigare i veckan då vi på Fastighetsägarna Stockholm hade glädjen att stå värd när Nätverket för värdeskapande stadsutveckling ordnade en eftermiddag på temat hur vi skapar attraktiva städer.

Människor dras till andra människor. Det är lika enkelt som genialt. Precis som ett exempel på detta – i Staffanstorp vistas fem gånger så många utanför Icabutiken jämfört med på torget. Fortsätt läsa Människor dras till andra människor

Kan vi börja prata stadsmoral?

I åtta år bodde jag i en bostadsrättsförening mitt emot en funkisbasar-länga på Kungsholmen i Stockholm. Till Icabutiken som huserade där smet jag ner och kompletteringshandlade till middagen medan grytorna stod på spisen och puttrade. Här gjorde min son sin snatteridebut som tvååring när han tog ett äpple (som jag gick tillbaks och betalade). Det var en sann lyx att bo mitt i stan, på tredje våningen, strax ovanför gatlamporna och ha en tvåvåningsbyggnad mitt över.

Basaren

För ca 10 år sedan gick SKB, som äger basarlängan, ut med budskapet att alla de som står i kö till deras lägenheter inte kunde räkna med att få någon bostad via dem. Tiden var inne för SKB att ta fram ett förslag om att riva befintligt hus och bygga ett nytt med många bostäder. Jag satt själv i vår bostadsförenings styrelse då. Förslag om att motsätta sig planerna på att bygga ett hus på 7-11 våningar mitt emot vårt kom såklart upp i styrelsen. Var jag emot bygget? Självklart inte. Styrelsen beslutade att den som var emot fick protestera på egen hand, inte genom hela bostadsrättsföreningen. Det ska erkännas att jag var glad att få ha bott med det öppna läget i så många år. Men städers lockelser är just dynamik och ständig utveckling. Aldrig att jag skulle sätta mina egna intressen framför en välkomnande och öppen attityd till fler grannar. Om några månader rivs basaren. Jag gillar funkis, men älskar städer som växer och lever.

Vi måste ta nimbyismen på allvar. Annars kommer vi sakta men säkert att släcka pulsen i våra städer. Fenomen som tidigare var relativt isolerat till det ägda boendet har nu även spridit sig till hyresgäster. Fortsätt läsa Kan vi börja prata stadsmoral?

Fastighetsägarens medgivande fortfarande förutsättning för bostadsanpassningsåtgärder

Högsta förvaltningsdomstolens dom (9 december 2014, mål nr3135-14) och kort därefter dom i Kammarrätten i Jönköping (22 januari 2015, mål nummer 3624-14) har lett till att kommuner inte längre får kräva in ett medgivande från fastighetsägaren för vare sig själva åtgärden eller att återställande ej krävs för att fatta beslut om bostadsanpassningsbidrag.
Det är dock viktigt att skilja på bidrag och åtgärd. Beslut om bidrag har numera ingen koppling till huruvida åtgärden kan utföras. Bidragsbeslut är offentligrättslig men frågan om huruvida åtgärden får genomföras eller ej är civilrättslig. Och ska åtgärden kunna utföras behövs enligt civilrättsliga principer fortfarande ett medgivande av fastighetsägaren.

Att det saknas intyg från fastighetsägaren om att någon återställning inte behöver ske får inte längre vara en avslagsgrund i ärenden om bostadsanpassningsbidrag. Det framgår av en dom från Högsta förvaltningsdomstolen. Högsta förvaltningsdomstolen prövade i vilken utsträckning Boverket hade bemyndigande att meddela föreskrifter i bidragsfrågan, och fann att sådan rätt saknats i visst hänseende.

Det föranledde Boverket att plocka bort hela punkt 5 ur sina föreskrifter. Punkt 5 hanterade inte bara frågan om återställning utan även fastighetsägarens medgivande för själva åtgärden.
När hela punkt 5 var bortplockad fann Kammarrätten att då saknades underlag för kommuner att kräva in ett medgivande från fastighetsägaren för att kunna bevilja bidrag.
Det offentligrättsliga läget är således nu att bidrag kan sökas och beviljas utan fastighetsägarens godkännande, till och med utan fastighetsägarens vetskap.

Observera att domarna från Högsta förvaltningsdomstolen respektive Kammarrätten i Jönköping inte påverkar vad hyresgäster och bostadsrättshavare får och inte får göra utan att riskera att behöva återställa åtgärderna eller att i övrigt bli ersättningsskyldiga.

Inga bostadsanpassningsåtgärder får göras utan fastighetsägarens medgivande
En hyresgäst får normalt inte ändra lägenhetens inredning eller göra andra ingrepp utan fastighetsägarens medgivande. Det framgår av bestämmelser i hyreslagen (12 kapitlet 24 § och 24 a § jordabalken). Även bostadsrättshavare behöver tillstånd av styrelsen i bostadsrättsföreningen, närmare bestämt i fråga om väsentliga förändringar av lägenheterna, om inte stadgarna säger att något sådant tillstånd inte behövs, 7 kapitlet 7 § bostadsrättslagen (1991:614). I allmänna utrymmen behövs alltid ett samtycke från hyresvärden eller bostadsrättsföreningen. Hyresgäster och bostadsrättshavare kan bli skyldiga att återställa åtgärder som de beviljats bidrag för om fastighetsägaren inte har medgett att någon sådan återställning inte behöver ske. Det saknar betydelse att bostadsanpassningsbidrag har beviljats för åtgärderna. Från att ha varit en förutsättning för bidrag är numera frågan om fastighetsägarens medgivande till anpassningsåtgärder bara en fråga mellan hyresgäst och hyresvärd eller mellan bostadsrättshavare och bostadsrättsförening.

Anmärkning: Boverket har gjort en översyn av lagen om bostadsanpassningsbidrag. I december 2014 överlämnade Boverket en rapport till regeringen där Boverket föreslår en helt ny lag om bostadsanpassningsbidrag.

Det finns de som vill bygga bostäder

Läser en artikel i DN om varför det byggs så få bostäder. Artikeln har fått rubriken ”De vill inte bygga bostäder

Artikeln är välskriven och författaren har gjort grundlig efterforskning och intervjuat flera intressanta personer. Det jag dock slås av varje gång när denna högaktuella och viktiga fråga diskuteras är att man ofta enbart vänder sig till entreprenörerna, kommunerna samt regeringen med sina frågor och sitt pekande finger. Jag kan förstå, och till viss del hålla med om att det är hos dessa aktörer som problemet till stora delar ligger. Jag är dock inte lika övertygad om att det är där hela lösningen ligger.
Visst, entreprenörerna, och då särskilt de stora, ligger bakom den största delen av den bostadsproduktion som sker. Dessa bygger, när de bygger bostäder, ofta bostadsrätter i egen regi för snabb försäljning till privatpersoner som inte funnits med från början som kravställare och prispressare. Artiklar av detta slag borde fråga varför det har blivit så. Hur blev det så att entreprenörsbolagen har en så dominerande roll när det gäller bostadsproduktionen?  Är det ur ett marknadsekonomiskt perspektiv bra för utbud och prisutveckling att dessa aktörer samtidigt agerar beställare och utförare?
Jag tror att framgången ligger i att andra aktörer än de stora entreprenörerna (populärt benämnda ”byggjättar”) agerar som beställare vid nybyggnation av bostäder. Här har både privata och kommunala bostadsbolag, stora som små, en möjlighet, ja nästan en skyldighet, att ta en större beställarroll på bostadsmarknaden. Produktionen av hyresrätter skulle också öka om någon som är beredd att äga fastigheten också är den som beställer bostäderna.
När man insett detta kan också man börja hitta lösningar på att det byggs för få bostäder. De av regeringen tillsatta utredningarna är en bra start för att få bort en del av de hinder som finns. Följande sju utredningar hoppas jag kan bidra till att lösa upp vissa knutar så att vi kan få tillbaka privata och kommunala bostadsbolag som motor i bostadsbyggandet:

Tillbaka till DN-artikeln. Vilka hinder och synpunkter tas upp där då? Följande citat tycker jag är värda att notera:

  • ”Hans Lind, KTH hävdar att byggjättarna medvetet stryper utbudet av bostäder. –Företagen är inte intresserade av att bygga mer och riskera att priserna faller. Det bästa för dem är att bibehålla en låg produktionsvolym och sina stora vinster, säger han”
  • ”Den viktigaste förklaringen är enligt bostadsforskaren Rune Wigren bristen på konkurrens mellan de stora byggjättarna. –Priserna på byggmateriel, som kontrolleras av de stora byggarna, har gått upp snabbare än byggnadsarbetarlönerna. Om bolagen haft någon produktionsutveckling borde det inte vara så, säger Rune Wigren, professor vid Institutionen för bostads- och urbanforskning vis Uppsala Universitet.
  • ”- Med de höga bostadspriser vi har idag borde det vara ett jättebra läge att bygga, säger Bengt Hansson, analytiker på BKN”
  • ”Höga materialpriser har dock hållit tillbaka bostadsbyggandet i Sverige, uppger OECD”
  • ”Konkurrensverket konstaterar att konkurrensen i branschen är bristfällig”

Bostadsminister Stefan Attefall (Kd) lyfter fram följande i en annan artikel i samma tidning  :

  • ”- Bland annat måste tillgången på färdig, detaljplanelagd tomtmark bli bättre!”
  • ”- Idag är planprocessen lång, krokig och full av hinder. Dessutom sitter byggbolagen och tjuvhåller på stora markreserver i väntan på bättre marknadsförhållanden”
  • ”- Om kommunerna styckade upp ny tomtmark i mindre delar skulle även företag av mindre storlek kunna lägga anbud”

Till slut vill jag säga att det är länge sedan bostadsproduktion har diskuterats så här flitigt. Bara det faktum att problemet belyses mer än det gjorts tidigare, tack vare branschen själva, opinionsbildare och regering, tror jag bidrar att produktionen kommer att öka. Men att bara tala om det eller utreda det räcker inte. Förutsättningarna måste bli bättre. Ändringar måste till för att vända den trend som SCB rapporterar om:

Under 2011 påbörjades byggandet av 22 700 lägenheter. Det innebär en minskning med 14 procent jämfört med 2010 då 26 417 lägenheter började byggas.

Återuppväck ”Förslag till Förordning om bidrag för åtgärder mot radon i hyres- och bostadsrättshus…”, forts

Enligt regeringens miljömål ska radonhalten i alla bostäder vara lägre än 200 Bq/m3 luft senast år 2020.

I december 1999 beslutade Regeringen att tillsätta den sk Radonutredningen ”med uppdrag att analysera problemen med radon i bostäder och vissa lokaler där människor vistats mer varaktigt. I uppdraget ingick att presentera förslag till ändamålsenliga och effektiva statliga åtgärder som i rimlig tid kunde få ner radonhalterna under gällande gränsvärden för sådana byggnader.”

I Radonutredningens rapport kan man läsa följande förslag:
”Ett bidragssystem för hyres- och bostadsrättshus införs. Med hyres- och bostadsrättshus menas flerbostadshus samt en- och tvåbostadshus som inte ägs av en eller flera fysiska personer (dvs. andra en- och tvåbostadshus än egnahem). Bidragssystemet omfattar också de så kallade särskilda boendeformerna”

Motivet som angavs i rapporten var:
”Kostnader för åtgärder drabbar alla boende oberoende av hur man bor. En småhusägare svarar själv för sina kostnader för drift och underhåll i sitt hus. På samma sätt drabbar drifts- och underhållskostnader bostadsrättshavaren genom att årsavgiften påverkas av föreningens utgifter. Även hyresgäster betalar för drift och underhåll över hyran, även om det finns ett särskilt system för hur hyran bestäms, det så kallade bruksvärdessystemet. Vi kan därför inte se att det, ur brukarsynpunkt, skulle finnas några kostnadsskäl att inte låta bidragssystemet omfatta hyres- och bostadsrättshus.”

Utredningen presenterade en uppskattning av kostnaden för att sanera bostäder.  Man bedömde att ca 40 000 flerbostadshus behövde saneras till en sammanlagd saneringskostnad på ca 460 miljoner kronor. Samtidigt bedömdes så mycket som 83 000 småhus behövas saneras till en kostnad av ca 2 280 miljoner kronor. Alltså nästan fem gånger mer än kostnaden för åtgärder i flerfamiljshus.

I den efterföljande propositionen från Miljödepartementet (Prop. 2001/02:128)  hade dock Radonutredningens ”Förslag till Förordning (2001:00) om bidrag för åtgärder mot radon i hyres- och bostadsrättshus samt radon i lokaler för förskolor, skolor och fritidshem” inte inkluderats.

Normalt brukar en Proposition ange om, på vilket sätt och varför den skiljer sig från den bakomliggande utredningens förslag. Så icke i detta fall. Inte ett ord om varför Miljödepartementet valt att inte föreslå att även hyres- och bostadsrättshus ska få bidrag till radonsanering.
Med miljömålet att senast 2020 ska alla bostäder med radonvärde över 200 Bq/m3 luft ha sanerats är det är dags att förslaget från 2001 om Förordning om bidrag för åtgärder mot radon i hyres- och bostadsrättshus samt radon i lokaler för förskolor, skolor och fritidshem återväcks, uppdateras och antas.

Dags att bevilja Radonbidrag för bostadsrätter eller bostadsrättsföreningar

Bor du i en bostadsrätt där radonvärdet överskrider gränsvärdet 200 Bq/m3 luft kan du inte söka bidrag för radonsanering. Inte heller kan den bostadsrättsförening du är medlem i söka ett s.k. Radonbidrag. Som bostadsrättsinnehavare kan du däremot söka ROT-avdrag för det utförda arbetet i samband med radonsaneringen.

Bor du i egen villa och har ett radonsaneringsbehov kan du söka Radonbidrag enligt Förordning (1988:372) om bidrag till åtgärder mot radon i egnahem för utrustning och material och samtidigt begära ROT-avdrag för utfört arbete.

Varför gäller olika sökkriterier för dessa två saker? Är det inte rimligt att en boendeform som får söka ROT-avdrag ska på samma premisser kunna söka Radonbidrag? Anser Socialdepartementet att hälsan hos personer som äger sitt boende som bostadsrätt är mindre värd än den hos egnahemsägares?

Maxbeloppet för beviljat radonbidrag har legat stilla på 15 000 kronor sedan förordningens tillkomst 1988. Hade beloppet justerats enligt konsumentprisindex (KPI) skulle bidraget idag ligga på nästan 27 000 kronor.

Socialdepartementet bör verka för att Förordning (1988:372) om bidrag till åtgärder mot radon i egnahem uppdateras. Höj bidragsbeloppet och inkludera Bostadsrätter bland möjliga sökande så att fler ges möjlighet att bo i en bostad med radonvärden som understiger gränsvärdena.

Läs mer om Radon:

Fastighetsägarnas sida om Radon

Radonguiden

Trendbrott på bostadsmarknaden?

Efter att ha stigit under den senaste fem kvartalen, väntas nu priserna på bostadsrätter i Storstockholm minska något under det kommande kvartalet. Det framgår av SBAB:s Mäklarbarometer som presenterades idag.

Att mäklarna, som reflexmässigt brukar lovar guld och gröna skogar, nu tror på fallande priser (marginellt förvisso, men ändå) är kanske förvånande. Men tron att priserna ska plana ut eller minska något är utbredd, inte minst hos bostadsrättsinnehavarna i Stockholm.  Hur ska man annars tolka det kraftigt ökade utbudet av bostadsrätter den senaste tiden? Det handlar knappast om att det skulle förberedas någon form av massutvandring ut ur huvudstaden. Nej, snarare handlar det om att folk vill sälja innan priserna faller. Frågan är bara var de ska ta vägen. De flesta behöver ju trots allt bo någonstans. Och för de flesta av de som försöker sälja sin bostad nu, faller nog det valet trots allt på Stockholm. Av det skälet tror jag inte på den priskrasch som utlovas av en del bedömare. Men att priserna kan falla något, och troligen kommer att göra det, är det ingen tvekan om. Riksbankens räntehöjningar och tuffare krav på bankerna, kommer att sörja för det. Den allt stabilare utvecklingen på arbetsmarknaden talar dock för att nedgången blir dämpad.