Ingves tar rygg på de stora

Som väntat sänkte Riksbanken räntan. Nu ligger den på rekordlåga -0,5 procent. Samtidigt sänks prognosen för framtida förändringar av reporäntan. Enligt dagens pressmeddelande finns det en liten sannolikhet för ytterligare en sänkning innan det är dags för en försiktig höjning under 2017. Fortsätt läsa Ingves tar rygg på de stora

En vanlig regnig onsdag i februari

Då var det återigen dags för Riksbankscheferna att slå sig ned kring det ovala bordet i Riksbankshuset på Brunkebergstorg i Stockholm. Idag (med offentliggörande imorgon) ska de bestämma om räntan ska lämnas oförändrad eller om den ska sänkas ytterligare en bit ned i minusträsket. Många bedömare lutar åt det senare av det enkla skälet att Riksbankens fokus helt och hållet ligger på att få upp inflationen. Och i det fallet sitter den svenska centralbanken i knäet på de stora centralbanksdrakarna.
Fortsätt läsa En vanlig regnig onsdag i februari

Dags att plocka fram valutavapnet?

Än en gång hamnade inflationen under Riksbankens prognos, enligt SCB:s dagsfärska statistik. Mätt med det vanliga KPI-måttet steg de svenska konsumentpriserna på årsbasis i december med obefintliga 0,1 procent. Enligt Riksbankens favoritmått KPIF (där räntan rensats bort) landade inflationen på 0,9 procent.

Med tanken på att irritationen hos Riksbanksledningen var stor redan efter det svaga utfallet i november (KPIF = 1 procent), lär den knappast ha blivit lugnare av dagens ännu svagare besked. Räkna därför med att Riksbanken kommer att agera, om inte förr så i samband med nästa räntemöte den 10 februari. Fortsätt läsa Dags att plocka fram valutavapnet?

Kommer någon att lyssna?

Idag presenterades Långtidsutredningens huvudbetänkande (SOU 2015:104). Det är intressant läsning, inte minst för alla som är intresserade av bostadsmarknadens roll i samhällsutvecklingen. Vad kom då utredningen fram till i denna fråga (huvudpoängerna finns på sidorna 244 och 245 i kapitlet om policyslutsatserna):

Den självklara utgångspunkten för diskussionen är att en fungerande arbetsmarknad kräver en fungerande bostadsmarknad. För detta krävs ett större utbud av bostäder i expansiva områden, vilket i sin tur kräver både en ökad nybyggnation och ett mer effektivt utnyttjande av befintliga bostäder, liksom en mer integrerad samhällsplanering.

Sammanfattningsvis föreslås följande för att…

Fortsätt läsa Kommer någon att lyssna?

HGF släppte ny rapport – och hoppades att ingen skulle syna bluffen

I konsten att vrida statistik så att den stöder förutbestämda åsikter och argument är Hyresgästföreningen mästare. I slutet av förra veckan fick vi en ny sådan rapport från HGF Stockholm, kompletterad med en osande debattartikel från ordförande Simon Safari i SvD där han gick till frontalangrepp på Fastighetsägarna för de strandade hyresförhandlingarna i Stockholm. Angreppet var bland annat att fastighetsägarna jagar högre vinster. Just kopplingen mellan lönsamhet och hyresförhandlingarna är dock obegriplig. Och debattinlägget lämnar jag därhän, den kommenteras på annan plats.

Men rapporten tänkte jag ägna lite intresse åt. Vad var det då HGF ville visa med sin rapport? De ställde två frågor. Är det lönsamt att förvalta fastigheter och är det lönsamt att äga fastigheter i Stockholm? Enligt HGF är det så, direktavkastningen är hela 7,7 procent och vinsten drygt 19 000 kr per lägenhet och år. HGF hävdar därmed att undersökningens resultat inte stämmer med den bild fastighetsägarna ofta ger när de menar att det inte lönar sig att äga och förvalta hyreshus och att hyrorna är för låga. Hela utredningen kan läsas här.

Först vill jag bara understryka att själva fundamentet till att ett privat företag eller privatperson vill och kan äga och förvalta hyreshus med bostäder långsiktigt är att det måste vara lönsamt. Men hur lönsamt är det egentligen att äga bostadsfastigheter i Stockholm? HGF hävdar att direktavkastningen är 7,7 %. Det är i så fall extremt lönsamt. Men… Fortsätt läsa HGF släppte ny rapport – och hoppades att ingen skulle syna bluffen

I den bostadspolitiska förlamningens land

Enligt SVT sällar sig nu Konjunkturinstitutet till den kör som varnar för att vi har en bubbla på den svenska bostadsmarknaden. Hur det förhåller sig med detta är svårt att säga. Kanske, kanske inte. De flesta analyser tyder dock på att större delen av den kraftiga prisuppgången på bostäder kan förklaras av fundamentala faktorer, d.v.s. andra saker än rena förväntningar om att priserna ska stiga i framtiden.

Bland dessa fundamentala faktorer finns sådant som inkomstökningar och strukturellt lägre räntor. Tyvärr hittar vi också den skriande bostadsbristen bland dessa faktorer. Det innebär att priserna är högre än vad de skulle vara om det fanns en rimligare balans mellan utbudet och efterfrågan på bostadsmarknaden. Det inser KI-chefen Mats Dillén och pekar därför på behovet att öka utbudet av bostäder. Hur det ska ske sägs det inget om i den mediala återgivningen av KI-chefens uttalande.

Därför är det viktigt att än en gång understryka att det inte kan handla om enbart nyproduktion. Vi vet alltför väl att nyproduktionen släpar efter befolkningsökningen i våra expansiva städer. Det gäller även i år då våra politiker tar åt sig äran för att bostadsproduktionen når nya höjder. Mycket mer än så gör de ju knappast för att hindra att bostadsbristen ökar.

Nej, ska det ske något måste huvudena upp ur sanden och fokus riktas mot rörligheten på bostadsmarknaden. Låt människors värderingar om var och hur de vill bo få större påverkan på hyrorna. Se också till att minska skatten vid försäljning av bostadsrätter och villor. Det är bara så vi kan öka utbudet rimligt snabbt. Ett enkelt recept som upprepats många gånger i många insiktsfulla analyser, som alltför få tar till sig. I den bostadspolitiska förlamningens land är det tryggare att behålla huvudet i sanden.

Fastighetsägarens medgivande fortfarande förutsättning för bostadsanpassningsåtgärder

Högsta förvaltningsdomstolens dom (9 december 2014, mål nr3135-14) och kort därefter dom i Kammarrätten i Jönköping (22 januari 2015, mål nummer 3624-14) har lett till att kommuner inte längre får kräva in ett medgivande från fastighetsägaren för vare sig själva åtgärden eller att återställande ej krävs för att fatta beslut om bostadsanpassningsbidrag.
Det är dock viktigt att skilja på bidrag och åtgärd. Beslut om bidrag har numera ingen koppling till huruvida åtgärden kan utföras. Bidragsbeslut är offentligrättslig men frågan om huruvida åtgärden får genomföras eller ej är civilrättslig. Och ska åtgärden kunna utföras behövs enligt civilrättsliga principer fortfarande ett medgivande av fastighetsägaren.

Att det saknas intyg från fastighetsägaren om att någon återställning inte behöver ske får inte längre vara en avslagsgrund i ärenden om bostadsanpassningsbidrag. Det framgår av en dom från Högsta förvaltningsdomstolen. Högsta förvaltningsdomstolen prövade i vilken utsträckning Boverket hade bemyndigande att meddela föreskrifter i bidragsfrågan, och fann att sådan rätt saknats i visst hänseende.

Det föranledde Boverket att plocka bort hela punkt 5 ur sina föreskrifter. Punkt 5 hanterade inte bara frågan om återställning utan även fastighetsägarens medgivande för själva åtgärden.
När hela punkt 5 var bortplockad fann Kammarrätten att då saknades underlag för kommuner att kräva in ett medgivande från fastighetsägaren för att kunna bevilja bidrag.
Det offentligrättsliga läget är således nu att bidrag kan sökas och beviljas utan fastighetsägarens godkännande, till och med utan fastighetsägarens vetskap.

Observera att domarna från Högsta förvaltningsdomstolen respektive Kammarrätten i Jönköping inte påverkar vad hyresgäster och bostadsrättshavare får och inte får göra utan att riskera att behöva återställa åtgärderna eller att i övrigt bli ersättningsskyldiga.

Inga bostadsanpassningsåtgärder får göras utan fastighetsägarens medgivande
En hyresgäst får normalt inte ändra lägenhetens inredning eller göra andra ingrepp utan fastighetsägarens medgivande. Det framgår av bestämmelser i hyreslagen (12 kapitlet 24 § och 24 a § jordabalken). Även bostadsrättshavare behöver tillstånd av styrelsen i bostadsrättsföreningen, närmare bestämt i fråga om väsentliga förändringar av lägenheterna, om inte stadgarna säger att något sådant tillstånd inte behövs, 7 kapitlet 7 § bostadsrättslagen (1991:614). I allmänna utrymmen behövs alltid ett samtycke från hyresvärden eller bostadsrättsföreningen. Hyresgäster och bostadsrättshavare kan bli skyldiga att återställa åtgärder som de beviljats bidrag för om fastighetsägaren inte har medgett att någon sådan återställning inte behöver ske. Det saknar betydelse att bostadsanpassningsbidrag har beviljats för åtgärderna. Från att ha varit en förutsättning för bidrag är numera frågan om fastighetsägarens medgivande till anpassningsåtgärder bara en fråga mellan hyresgäst och hyresvärd eller mellan bostadsrättshavare och bostadsrättsförening.

Anmärkning: Boverket har gjort en översyn av lagen om bostadsanpassningsbidrag. I december 2014 överlämnade Boverket en rapport till regeringen där Boverket föreslår en helt ny lag om bostadsanpassningsbidrag.

Att mäta är att veta

”Att mäta är att veta” eller ”Messen is Wissen” är ett citat från Werner von Siemens.

Vi är alla överens om att det är viktigt att känna till arean på bostäder och lokaler. Men efter vilka regler ska man mäta?

Många av oss känner till den svenska standarden SS 21054:2009 Area och volym för husbyggnader – Terminologi och mätregler vars omfattning är

”I denna standard ges definitioner av area- och volymbegrepp, information om tillämpning och omfattning, samt regler för beräkning och redovisning av area och volym hos husbyggnader och delar av husbyggnader.måttband
Denna standard är avsedd att tillämpas vid area- och volymberäkning för alla slags husbyggnader. Den gäller för både nyproduktion och i befintligt bestånd. Den kan användas såväl vid planering och projektering som vid bygglov, taxering, värdering, hyressättning, förvaltning samt för statistisk bearbetning etc. ”

Källa sis.se

Färre kanske vet att det även finns en Europeisk standard för mätning av area och volym för byggnader SS-EN 15221-6:2011 Facility Management – Del 6: Mätning av area och volym inom Facility Management vars omfattning är

”This European Standard establishes a common basis for planning and design, area and space management, financial assessment, as well as a tool for benchmarking in the field of Facility Management. This standard covers area and space measurement for existing owned or leased buildings as well as buildings in state of planning or development. This standard presents a framework for measuring floor areas within buildings and areas outside of buildings. In addition, it contains clear terms and definitions as well as methods for measuring horizontal areas and volumes in buildings and/or parts of buildings, independent of their function.”

Källa sis.se

Relativt nyligen lanserades International Property Measurement Standard (IPMS) för att mäta kontorsytor.
Organisationen RICS skriver

Tanken är att denna standard skall ersätta det dussintal olika nationella standarder som för närvarande används runt om i världen .
Behovet av IPMS är tydligt genom att kontorsytor historiskt har mätts på olika sätta världen över, vilket skapat osäkerhet och förvirring.

Så vad gäller? Vilken mätmetod ska man välja? Svaret är inte lätt.

I Boverkets byggregler finns ingen referens till SS 21054:2009. Och är det inte så att finns det en europeisk standard (SS-EN) får det inte finnas en motstridig nationell standard (SS)?

Och vilket genomslag kommer IPMS få?

”Capital is footloose”

Jag är nyss hemkommen från den stora internationella investerarmässan MIPIM i Cannes. Den är till viss del omdiskuterad i svenska medier men i själva verket är det en fantastisk plats för fastighets- och stadsutvecklare att hämta inspiration och kunskap från omvärlden. Här möts planerade och pågående byggprojekt samt idéer om hur städer och stadsdelar bäst utvecklas från Istanbul till Illinois, från Göteborgsregionen till Tokyo. Jag tror att Sverige och svenska städer mår bra av att då och då lyfta blicken. Mycket av det vi gör är bra, men det vore förmätet att tro att vi vet bäst i alla lägen, för det gör vi inte. Om vi i Sverige bara simmar runt i samma ankdamm hela tiden är risken stor att vi alla förr eller senare börjar simma åt samma håll och då bygger vi garanterat allt tråkigare städer.

Jag kan konstatera tre tydliga trender och viktiga insikter från utblicken över världens städer:

MIPIM1. Stadsregionerna är de nya länderna. På en mässa som MIPIM är det självklart städer och stadsregioner som marknadsför sig. Det är de som är motorerna för den nationella och globala tillväxten och i många fall är städernas varumärken betydligt starkare än länderna de befinner sig i. Därför är det klokt att bygga vidare på starka varumärken som München och Istanbul, eller kanske ett av de tydligaste exemplen, Copenhagen, dit numera även Malmö räknas.

2. Alla talar om staden, ingen om den enskilda byggnaden, inte ens i stora skyskrapeprojekt. Det är ett gott tecken att byggnader i allt större utsträckning ses i ett sammanhang. Ambitionen att bygga blandstad är inte på långa vägar ett svenskt fenomen. Diskussionerna är mycket likartade när man vidareutvecklar städer som Liverpool, Amsterdam, Berlin och Marseille. Det byggs kvartersstad med blandade funktioner och självklart byggs det även på höjden. Utvecklingen går i riktning mot stadsförnyelse och förtätning. Trenden är att stora områden i städerna som tidigare utgjorts av industrimark och hamnverksamhet nu frigörs och byggs om för att fungera för bostäder, shopping och upplevelser. I den täta staden finns det plats för grönska av hög kvalitet, ofta mindre parker, samt mycket mat och kultur.

3. Det behövs ett tydligt ledarskap som kan peka ut riktningen när staden byggs vidare och samtidigt ett starkt partnerskap mellan politik och näringsliv. Londons vice borgmästare Sir Edward Lister, berättade att de har tagit fram en 400-sidig stadsbibel som klargör precis vad staden har för ambitioner, samt var och hur den ska växa fram till 2050. För att täcka behovet måste byggtakten öka från 20 000 bostäder om året till det dubbla och dessutom behövs 40 000 nya hotellrum. Skalan är annorlunda men frågeställningarna är desamma som vi har i svenska städer. Utmaningar som lyftes var hur man får till en levande kvällsekonomi med pubar, kultur och handel, samt att det behövs mer parkeringar i staden – men inte mitt i city. Där behövs de inte alls. Men viktigast av allt är att det ska byggas utifrån marknadens behov och önskemål.

Kunskap om hur utvecklingen ser ut runtom i världen är någonting vi absolut bör ha med oss i utvecklingen av våra svenska städer. Vi är del av ett större sammanhang. För att locka investeringar gäller det att vi kan leverera en stad med egen karaktär, tydlig riktning och spännande möjligheter. Det uttrycktes på mässan väldigt väl av David Marks, en av grundarna till Brockton Capital, då han sa: ”Capital is footloose, and so are jobs and people.” Med andra ord är investeringskapital liksom arbetstillfällen och människor lättrörliga. De är fria att göra som de vill. Är vi som plats inte tillräckligt attraktiva och tillräckligt snabba och smidiga i processerna, då försvinner kapitalet någon annanstans. Detsamma gäller jobben och invånarna. Detta är en viktig insikt som jag upplever saknas i många svenska städer.

 

Fördubblade skatter förödande för företagen

I Sverige har vi alltid betalt skatt utifrån resultat. Enligt Företagsskattekommitténs förslag skall företagen betala skatt även om de går med förlust, om förlusten beror på att räntorna ökat kraftigt. Förslaget skulle därmed drabba två typer av företag hårdast, kapitalintensiva företag och företag i tillväxtfas som behöver lån för att kunna utveckla sin verksamhet och växa. Dessa två företagstyper finns det många av inom fastighetsbranschen.

Vi har från våra medlemsföretag tagit del av många exempel på hur förslaget, om det blev verklighet, skulle drabba fastighetsföretagen negativt. Ett av exempel är ett familjeföretag i Mellansverige, som till hälften belånat marknadsvärdet av sitt fastighetsbestånd och skulle få fördubblad skatt från 250 tkr till 500 tkr på grund av det slopade ränteavdraget. Om räntan då går upp till de nivåer som Riksbanken förutspådde för att inte säga varnade för bara för något år sedan, skulle detta välskötta företag närma sig röda siffror på slutraden. Men företaget skulle lika fullt betala en halv miljon kronor i skatt, befängt eller hur?!                     Västerås

Den fundamentala förändring som förslaget innebär, det vill säga att företag kan få betala skatt utan att ha gjort vinst, är förstås förödande för det enskilda företaget. Och i slutändan även för dess hyresgäster… Det skulle också skapa en enorm företagsekonomisk osäkerhet vilket skulle hämma investeringsviljan i hela branschen. Om vi inte pratar om utländska investerare förstås, de skulle kunna åtnjuta en klar konkurrensfördel jämfört med svenska företag, eftersom de inte drabbas av samma finansiella kostnader eller risker. I sammanhanget bör också nämnas att detsamma gäller vissa andra ägarformer i Sverige.

Vi får tydliga signaler från våra medlemsföretag att Företagsskattekommitténs förslag inte bara fördjupar den orättvisa skattesituationen för många bostadsfastighetsbolag, som exempelvis idag inte kan kvitta ingående moms utan också är branschhämmande och direkt tillväxtfientligt. Bostadsbristen, utebliven nyproduktion och upprustning av miljonprogrammet är heta politiska ämnen idag, där är finansieringsfrågan är en mycket stor del av utmaningen. Med hyresregleringen i ena änden och en oförstående kommitté i den andra, undrar i vart fall vi vem ska betala för de skenande finansiella kostnaderna som dessa kapitalintensiva utmaningar innebär? Vi får med detta sagt, hoppas att kloka politiker oavsett färg inser att Företagsskattekommitténs förslag gör sig bäst i pappersinsamlingen och det snarast möjligt.

Björn Söderholm, VD, Fastighetsägarna MittNord