För den som tvivlar

… på bostadsmarknadens betydelse för Sveriges ekonomiska utveckling, kan jag rekommendera läsning av Konjunkturrådets senaste rapport ”Råd till en finansminister”. I tre av de fyra artiklarna som på olika sätt diskuterar den svenska ekonomin, tas bostadsmarknaden upp som en del av lösningen på de problem som analyseras.

Professor Rikard Forslid fokuserar på länders konkurrenskraft och varnar för en upprepning av tidigare års industripolitik där politiker och tjänstemän tagit på sig rollen att välja ut framtida ”vinnarbranscher och – företag”. Han betonar att attraktionskraften hos storstädernas tjänsteindustriella kluster kommer att bli en nyckelfaktor för Sveriges konkurrenskraft framöver. Därför är varje politiskt förslag som syftar till att minska dessa kluster ett misstag. Politiken bör istället göra det omvända, nämligen att skapa förutsättningar för dessa kluster att växa sig starka. Dit hör åtgärder som bidrar till att landets storstadsregioner upplevs som attraktiva för företag och individer. En väl fungerande infrastruktur samt god tillgång till offentlig service och bostäder, inte minst för studenter, tas upp som exempel. I den mån en regionalpolitik behövs, bör den inriktas på att underlätta för folk söka sig till de orter där deras insatser efterfrågas, vilket oftast är just till storstadsregionerna.

Professorerna John Hassler och Per Krusell, som diskuterar den långsiktiga ekonomiska tillväxten, är inne på samma linje. De konstaterar att Sveriges export har koncentrerats till varor med fallande priser, som telekomutrustning. Prisfallen har orsakats av en snabb internationell produktivitetsutveckling. Det behöver inte vara ett problem givet att Sveriges produktivitet inte är halkar efter omvärldens. Klarar vi inte det, kommer värdet på vår export att minska i förhållande till importen. För att inte hamna där, krävs kvalificerad arbetskraft. Det ställer i sin tur höga krav på vårt utbildningssystem och på arbetsmarknadens flexibilitet. I det senare fallet spelar en flexibel bostadsmarknad en viktig roll genom att underlätta arbetskraftens rörlighet.

Dominique Anxo och Thomas Lindh, ytterligare två professorer, diskuterar vad regeringen bör göra för att minska arbetslösheten. Deras slutsatser är mer kryptiska. De fastslår att det är svårt att rekrytera folk i storstäderna, trots att det uppenbarligen finns ett starkt intresse hos unga att flytta till dit för att utbilda sig och arbeta. En möjlig förklaring är svårigheten att hitta bostäder till rimliga kostnader. Som en del av lösningen på detta problem, föreslår de båda professorerna en omflyttning ut från storstadsregionerna av delar av den yngre befolkningen. Hur det ska gå till framgår dock inte. Att minska, eller helst avlägsna, de regler som idag hindra bostadsmarknaden från att möta de önskemål folk har, torde vara en bättre lösning än att inleda en statligt styrd omflyttning av folk. Med den proposition om bostadsmarknaden som regeringen förhoppningsvis presenterar i senare i vår, tas ett steg i just den riktningen.

Riksbanken kan lugnt vila på hanen

Idag presenterade vi vår senaste konjunkturprognos. För den som inte orkar läsa hela rapporten kan jag avslöja dramats upplösning här och nu. Det blir bättre, men det går långsamt och beroendet av fortsatt stöd, d.v.s. låga räntor och statliga stimulansåtgärder, är stort. Därför räknar vi med att Riksbanken står emot påtryckningar om att räntan måste höjas redan i april, vilket bl.a. ekonomerna på SEB och Nordea talat sig varma för en längre tid. Det skulle vara ytterst märkligt om Riksbanken slog till med en räntehöjning när resursutnyttjandet är på rekordlåg nivå och inflationen befinner sig bakom horisonten rand.

Inte ens huspriserna fungerar som motiv för en räntehöjning. Den prisuppgång vi sett i storstäderna handlar än så längre bara om en knapp återhämtning av förra årets nedgång. Någon bubbla handlar det knappast om. Det räcker med att gå igenom den uttjatade efterfråge- och utbudsrelationen för att inse detta. Sedan 1975 har Sveriges befolkning vuxit med 13 procent. Samtidigt har Stockholm ökat med 32 procent. Inflyttningstrycket har varit stort och kommer så att förbli. Den stora barnkullen från början av 90-talet har nämligen vuxit upp ska nu (försöka) etablera sig på bostadsmarknaden. Enligt trendspanarna har vi med ett ytterst urbant gäng att göra. De kommer att söka sig till storstäderna, snarare än storskogen.

Tyvärr går inte utbudet av bostäder i storstäderna hand i hand med den stora efterfrågan. Under de senaste 20 åren har det byggts betydligt mindre i Sverige än på andra håll i världen. Krisen har också inneburit ett hårt slag mot byggandet, som minskat med 30 procent på riksnivå och 36 procent i Stockholm under det senaste året. Med en bubbla brukar man ju avse en prisuppgång som inte kan motiveras av fundamentala faktorer. Uppenbarligen gäller inte det de svenska storstäderna.

Så slutsatsen av detta är att Riksbanken lugnt kan vila på hanen ett bra tag till. Först när konjunkturuppgången väl är uppe på stadig mark och kan gå för egna ben, är det dags att höja räntan. Det lär,tyvärr, dröja.

Onödigt svårt för fastighetsföretag

I Riksbankens senaste penningpolitiska rapport kan man läsa att situationen på de finansiella marknaderna håller på att normaliseras. Och tittar man på de så kallade kreditspreadarna, d.v.s. skillnaden mellan räntebärande värdepapper med olika risk, verkar det ligga mycket i den slutsatsen. Det är också den bild som framkommer i enkäter som riktar sig till olika företag. Situationen har blivit väsentligt bättre sedan i våras. Större företag kan emittera egna värdepapper utan problem. Lika enkelt är det att hitta finansiering på aktiebörsen. De som köper dessa företagsobligationer och aktier verkar ta lika lätt på risk som de gjorde innan finanskrisen bröt ut förra hösten. Bankerna håller fortfarande igen något. Men även här har det lättat, enligt samma enkäter.

Tyvärr gäller inte denna positiva syn fastighetsföretagarna i Stockholm. Enligt Fastighetsägarbarometern, anser drygt 70 procent av dessa att det är svårare än normalt att få lån från bankerna. De anser också att bankernas marginaler är onormalt stora. Och inte har det blivit bättre sedan i våras. Det är rimligt att fråga sig varför fastighetsföretag har svårare än andra företag att få lån hos bankerna. Fastighetssektorn är visserligen en relativt högt belånad bransch. Men de flesta företagen har bra koll på sina balansräkningar. Exempelvis uppgår den genomsnittliga belåningsgraden hos de företag som ingår i Fastighetsägarbarometern till lite drygt 50 procent. Även om det finns en risk för att fortsatta prisfall på fastigheter, klarar därför de flesta bolag värdefall som är långt större än de värsta skräckscenarier som presenterats.

Inte heller är det något fel på kassaflödena. Och med tanke på att det ekonomiska raset i svensk ekonomi nu verkar ha bottnat och varseltalen har kommit ned på mer rimliga nivåer, finns det heller ingen anledning att räkna med en kommande hyreskrasch. Nej, det kan inte vara det som ligger bakom bankernas tvekande hållning till fastighetsföretagen. Jag tror snarare att det är fastighetskrisen i början på 90-talet som spökar. Då lånade bankerna, via finansbolagen, ut hejdlösas summor till fastighetssektorn med påföljande pris- och byggboom. När Riksbanken drog upp räntorna tillsyrefattiga höjder dog festen. Det gick som bekant ganska illa för bankerna. Trots den internationella lågkonjunkturen är vi ljusår från den situationen. Bankerna borde göra upp med gårdagens spöken och behandla fastighetsföretagen precis som övriga seriösa företag. I dag gör bankernas rädsla tillvaron onödigt svår för många fastighetsföretag.

Ingen tickande inflationsbomb

Den som oroar sig för att Riksbankens generösa utlåning till bankerna är en tickande inflationsbomb borde titta närmare på finansmarknadsstatistiken på SCB:s webbplats. Av den framgår det att penningmängden, trots Riksbankens generösa utlåning till bankerna, utvecklas i ganska måttlig takt. Det bredaste måttet, M3 (som omfattar kontanter och de flesta formerna av sparande), har till och med krympt om man jämför med nivån för ett år sedan.

Nu ska man inte fästa för stor vikt vid just M3. Mätt på det sättet brukar penningmängdens utveckling dämpas när intresset för börsen ökar. Och det har ju onekligen varit rätt bra fart på börsen den senaste tiden. Hur som helst har jag svårt att se tecken på att inflationen ligger och tickar i penningmängdsstatistiken. Inte ännu i alla fall.

Tittar man närmare på statistiken går det däremot att hittat illavarslande tecken. Men då handlar det snarare om tecken om en trögare återhämtning än vad många nu tycks ta för givet. Och det talar för att inflationen fortsätter att vara låg. Sedan slutet av förra året har företagen successivt minskat inlåningen i bankerna, vilket bl.a. har uppmärksammats av Di-journalisten Gunnar Örn (28/9). Om det är en följd av att krympande vinster och ökade förluster tvingar dem att knapra på sina kassareserver, vilket inte är osannolikt, finns det anledning till oro. Det är bara att hoppas att den utvecklingen vänder snart.

Bra valfläsk

Valfläsk eller inte, inriktningen på regeringens höstbudget är bra. Förutom satsningar på att motverka de akuta effekterna av den finansiella krisen och lågkonjunkturen, fortsätter regeringen stoiskt att genomföra det så kallade jobbskatteavdraget. Avdraget, som införts i ett antal steg, innebär att det blir mer lönsamt att arbeta. Om det bidrar till att fler människor strömmar till arbetsmarknaden är mycket vunnet, både på det privata och samhällsekonomiska planet. För samhället är det inte bara ur tillväxtsynpunkt. Det är också en viktig del i arbetet för att minska riskerna för framtida finansiella kriser. Om folk har arbetet, lär de ju också klara av att betala räntor och amorteringar på sina lån. Förutsatt att bankerna har gjort en bra kreditbedömning, vill säga.

Den aspekten tas upp av den anonyme bloggaren SlopedCurve. I ett inlägg diskuterar han/hon risken att den nuvarande diskussionen om framtida regleringar av den finansiella sektorn, fokuserar för mycket på krediternas storlek i förhållande till säkerhetens värde. Självfallet har värdet på panten stor betydelse, men den långsiktiga kreditvärdigheten hos låntagaren är minst lika viktig. Det var just där man gick fel i den nuvarande sub-primekrisen. Tanken var enkel: Om inte låntagaren kan betala, är det bara att sälja säkerheten (huset). Enkel tanke, men ack så fel. När värdet på husen störtdök, var det inte mycket bevänt med säkerheten. Hade de amerikanska bankerna lagt större vikt vid låntagarens betalningsförmåga, hade kanske den finansiella krisen inte fått samma dramatiska förlopp.
Svenska bankirer har visserligen inte agerat som sina amerikanska kollegor. Inte desto mindre drabbades Sverige stenhårt då kreditmarknaderna kollapsade under förra hösten. Så vi har all anledning, inte minst som EU-ordförande, att se till att diskussionen om de framtida regleringarna fokuserar på rätt saker. För att se till att låntagarnas långsiktiga betalningsförmåga upprätthålls, är det också viktigt att fokusera på åtgärder som värnar sysselsättningen. Det gör den budget som Anders Borg presenterar idag; valfäsk eller inte.

”Bankerna är för försiktiga”

Orden i rubriken är Stellan Lundströms, KTH-professorn med smeknamn som ”Mr Krasch” och ”Den evige pessimisten från Norrland”. Platsen är fastighetsmässan Business Arena på Södermalm i Stockholm.

För en gångs skull är professorn mindre pessimistisk än de normalt så optimistiska bankirerna. Att dessa för tillfället är njugga mot fastighetsföretagen vet vi. Denna njugghet bygger delvis på att de har en klart negativ syn på tjänstesektorns utveckling framöver. Ju sämre den går, desto färre och mindre lokaler efterfrågas. Och ökar vakanserna, minskar fastighetsbolagens kassaflöden. Slutsats: Var försiktig med utlåning till fastighetssektorn.

Försiktiga bankirer är bra bankirer. Lite mer av den varan hade kanske mildrat den kris vi drabbades av med full kraft efter Lehman Brothers krasch förra året. Men allt för försiktiga bankirer är också ett samhällsekonomiskt problem. Det innebär att ekonomin inte kan växa med sin fulla potential. Om Stellan Lundström har rätt har pendeln svängt för långt åt det försikiga hållet.

Bankernas ovilja att låna till fastighetsföretag, och andra företag, beror självfallet också på att många banker kämpar med egna problem. En del av dem behöver säkerligen mer kapital. Men inte desto mindre tror jag att professorn har rätt. Bankena är just nu onödigt försiktiga och det drabbas vi alla av i form av lägre tillväxt.

Inte mycket att fira

Ett år har gått sedan Lehman Brothers konkurs drog med sig världen ned i kreditkris och lågkonjunktur. Även om många nu hoppas att det har vänt, tyder det mesta på att det kommer att ta lång tid för de flesta länderna att kravla sig upp för konjunkturbranten igen. Att Sverige nu är ett fattigare land än för ett år sedan är knappast något att fira, men nu när den värsta paniken lagt sig kan det finnas anledning att reflektera över hur världen kommer att se ut framöver.

I slutet av nästa vecka samlas ledarna för G20-länderna i USA (Pittsburgh) för att diskutera hur de finansiella marknaderna ska regleras och övervakas i framtiden. Bonus och kapitaltäckningsregler kommer nog att stå högt på agendan precis som ökat internationellt samarbete mellan nationella myndigheter. Det är viktigt att vända på alla stenar, men det är också viktigt att komma ihåg att målet aldrig kan vara att helt förhindra framtida finansiella kriser. Det lär knappast gå, om vi inte är beredda att införa någon form av totalitärt styre. De flesta av oss är lyckligtvis inte det. I ett liberalt samhälle måste vi ge utrymme för driftiga personers skaparkraft. Det är det som driver utvecklingen. Tyvärr leder det ibland fel, vilket det senaste året är ett bevis för. Så är det, och så kommer det att förbli.

Däremot är det viktigt att vi får regler som mildrar de negativa effekterna på tredje man av kommande kriser. En given del i ett sådant regelverk är att tydliggöra att finansiella risker inte är en option att inhösta en framtida vinst om det går bra, och att låta skattebetalarna stå för fiolerna om det går dåligt. Det är just den förväntningen som har lett fram till den nuvarande krisen. Om världens ledare kan ställa sig bakom ett regelverk som på trovärdigt sätt sätter stopp för sådana förväntningar, har Lehmans fallissemang ändå fört något gått med sig.

Ökad arbetslöshet knäcker inte återhämtiningen

bloggen SlopedCurve finns ett intressant inlägg om arbetslösheten, konsumtionen och tillväxten. Den anonyme bloggaren pekar på det tydliga sambandet mellan varsel- och BNP-utvecklingen. När BNP faller, ökar antalet varsel. Förvånad? Nej, tänkte väl det.

Inte desto mindre är detta samband intressant. Det ger oss en bra ögonblicksbild av tillståndet i ekonomin just nu. Det gör inte den officiella BNP-statistik som SCB tar fram. Den visar utvecklingen under ett helt kvartal och publiceras med flera veckors eftersläpning. Dessutom revideras siffrorna ofta rejält långt efter första publiceringen. Varselstatistiken presenteras veckovis av arbetsförmedlingen och visar utvecklingen under föregående vecka. En veckas eftersläpning kan man leva med. Siffrorna håller hög precision och behöver därmed inte revideras. Tack vare det starka sambandet mellan varselstatistiken och BNP-utvecklingen har vi här alltså en god indikator på i vilket skick ekonomin befinner sig i för tillfället.

Ett exempel bara. Som ni minns, störtdök BNP-tillväxten under förra årets sista kvartal. Det framgick med alla (o)önskvärd tydlighet av den SCB-statistik som presenterades flera veckor senare. Men den som följde varselstatistiken kunde se fallet, mer eller mindre, i realtid. Från att normalt ligga mellan 2-4000 personer per månad, steg antalet varsel snabbt upp till knappt 20 000 per månad under oktober, november och december. Hittills under augusti har 3034 personer varslats om uppsägning. Det innebär att vi är tillbaka på normala nivåer. Det ser alltså ganska bra ut just nu, även om vi får vänta ett tag innan det bekräftas av SCB-statistiken.

Varselstatistiken innebär förhoppningsvis också goda nyheter för dem som oroar sig för att konsumtionen ska gå i stå när arbetslösheten fortsätter att stiga under hösten. Kopplingen mellan faktisk arbetslöshet och privatkonsumtion är nämligen ganska svag. Folk anpassar istället sitt konsumtionsbeteende när de varslas, de väntar inte tills de blir arbetslösa. Det känns logiskt. Jag tror inte många normalt funtade människor skulle passa på att köpa ny bil dagen efter att de blivit varslade. Den goda nyheten är därför att folk anpassade sin konsumtion redan då varslen eskalerade under hösten och vintern. Den varselvågen har nu ebbat ut. Så i den mån vi nu står inför en återhämtning i ekonomin, lär den inte knäckas av ökad arbetslöshet – förutsatt att det historiska samband som den anonyme bloggaren påvisat håller.

Ingen ny 90-talskris för fastighetsbolagen

Igår var det premiär för vår näringspolitiska seminarieserie. Vi hade bjudit in vice riksbankschefen Barbro Wickman-Parak, Handelsbankens chefanalytiker Mats Kinnwall och Ingemar Rindstig från Ernst & Young, för att diskutera den ekonomiska krisen och dess effekter för fastighetssektorn. Den övergripande frågan vi ställde var följande: Finns det en risk att fastighetsbranschen kan komma att spela samma negativa roll i den här krisen som under den svenska 90-taklskrisen? Det entydiga svaret var NEJ!

Konjunkturen må se nattsvart ut, vilket med all (o)önsvärd tydlighet framgick av Mats Kinnwalls föredrag, men någon ny kris à la 90-tal lär det inte bli för de svenska fastighetsbolagen. Och det kan vi nog tacka just 90-taklskrisen för. Bankerna har dragit lärdomen att fokuserar mer på fastighetsbolagens betalningsförmåga och mindre på kortsiktiga svängningar i värdet på deras tillgångar. Fastighetsbolagen har, å sin sida, lärt sig att inte belåna sina fastigheter över taknocken. Som Ingemar Rindstig visade, innebär det att de flesta av de svenska bolagen idag klarar mycket stora värdefall på sina fastighetsinnehav innan det egna kapitalet är urgröpt.

Ett annat viktigt skäl till den mer positiva synen på dagens situation gäller räntorna. Idag ligger de på historiskt låga nivåer. Det gjorde de som bekant inte under 90-taklskrisen. Eftersom räntebetalningar är en av de tyngsta kostnadsposterna för fastighetsbolagen, har detta faktum naturligtvis en enorm betydelse för deras betalningsförmåga.

Men lågkonjunkturen är tveklöst här, och med den ökar risken för att fastighetsbolagen ska få problem. Minskad sysselsättning påverkar efterfrågan på lokaler. Enligt Barbro Wickman-Parak är det rimligt att anta att betalningsinställelserna kommer att öka när bolagens intjäning minskar i kölvattnet på stigande vakanser och fallande hyror. En liten tröst i det sammanhanget ger det faktum att byggandet inför dagens kris har legat på en betydligt lägre nivå än inför 90-talskrisen. Ett potentiellt större problem, som också togs upp, gäller fastighetsbolagens möjligheter att förnya sina lån framöver. En del av lånen har tagits hos de utländska finansiärer som nu håller på att lämna den svenska marknaden. Låt oss hoppas att dessa lån kan tas över av svenska banker.

Modiga politiker efterlyses

Brandkårsutryckningarna har varit omfattande sedan den finansiella krisen bröt ut på allvar i höstas. Flera centralbanker har sänkt sina styrräntor till, eller mycket nära, nollstrecket. En del har till och med dragit igång sedelpressarna för att köpa statsobligationer. Regeringar har, å sin sida, utfärdat garantier, buffrat upp bankkapital och dragit igång offentliga investeringar. Effekten har varit tydlig: det har lugnat ned sig på de finansiella marknaderna. Utan dessa åtgärder skulle världen idag se betydligt mycket ruggigare ut än vad den gör.

Men hittills har det, som sagt, handlat om brandkårsutryckningar. Det har inte funnits tid att fundera på eftersläckningsarbetet. Men nu är det dags, vilket den eminenta tidskriften The Economist sätter fokus på i sitt senaste nummer. Om inte problemet hanteras, kommer de växande statliga lånebehoven att tränga ut privata investeringar och det kommer att resultera i lägre tillväxt. Kan inte regeringarna på ett trovärdigt sätt visar hur nedmonteringen ska gå till, kommer dessutom oron växa för att de ska välja någon annan väg ut. Det finns ju alltid en möjlighet att sluta betala sina skulder, eller att minska skuldernas reala värden genom att släppa loss inflationen. Det har hänt förr, och kan mycket väl hända igen. En del av de stigande räntorna på längre statslån kan troligen förklaras av denna oro.

Många länder har mycket att göra för att kväva denna oro i sin linda. The Economist efterlyser bland annat regler som begränsar storleken på de offentliga underskotten och införandet av trovärdiga utgiftskontroller.  Eftersom befolkningen i flera länder i snabb takt marscherar mot pensionsåldern, finns det på många håll också behov av att såväl höja pensionsåldern för att öka skatteintäkterna, som att införa system som håller nere de framtida pensionskostnaderna. Det kommer att krävas modiga politiker för att genomdriva den typen av reformer. För världens skull får vi hoppas att sådan finns.