Fat and lazy?

Digitalisering var ett av huvudspåren på tisdagens Business Arena i Göteborg. På ett av alla seminarier fick panelen frågan om varför fastighetsbranschen är så dålig på att anamma digitaliseringens möjligheter. Det närmast unisona svaret från paneldeltagarna var att branschen är ”fat and lazy”. Skälet skulle vara att efterfrågan på lokaler och bostäder är så stor att fastighetsföretag, till skillnad från de flesta andra företag, inte behöver anstränga sig för att locka till sig kunder. Jag håller inte med, av flera skäl.  Fortsätt läsa Fat and lazy?

Ta denna chans att göra Sveriges bostadsmarknad bättre rustat för framtidens utmaningar

Att regeringen med finansminister Magdalena Andersson (S) i spetsen bjuder in till blocköverskridande samtal om bostadspolitiska reformer är mycket välkommet. Bygg- och bostadsmarknaden har i decennier dragits med stora strukturella problem. Problemen berör både finansiering och beskattning, men också ett hyressättningssystem som dömts ut av alla som utrett den svenska bostadsmarknaden. De senaste årens bostadspolitiska satsningar och regelförenklingar har varit för snuttifierade och små för att i grunden förändra en bostadsmarknad som befinner sig i kris. För att få en bättre fungerande bostadsmarknad krävs genomgripande strukturreformer. Reformer som kräver politiskt mod att besluta om. Fortsätt läsa Ta denna chans att göra Sveriges bostadsmarknad bättre rustat för framtidens utmaningar

Därför strandar vi förhandlingarna i Göteborg

Idag har vi strandat hyresförhandlingarna i Göteborg. Det berör drygt 43 000 lägenheter. Bakom detta beslut står en helt enig referensgrupp bestående av företrädare från våra medlemsföretag. Strandningen kommer efter månader av tröstlösa förhandlingar där vi inte har kommit någonstans med vår motpart Hyresgästföreningen. Snarare har en allt för välkänd känsla spridit sig av att det hela är en förhalning i väntan på en överenskommelse med de kommunägda bolagen. Trots att en sådan sedan lagändringen 2011 inte längre ska vara normgivande. Fortsätt läsa Därför strandar vi förhandlingarna i Göteborg

Göteborgsregionen blickar framåt

Årskrönika från näringspolitiskt ansvariga i Göteborg

Vi har lagt det första året av den nya mandatperioden till handlingarna och ett nytt år med nya utmaningar står för dörren. I flera av kommunerna runtomkring Göteborg innebar valutgången nya politiska konstellationer. Det parlamentariska läget i ett flertal av kommunerna liknar riksdagssituationen. De oklara majoritetsförhållanden, har inneburit ett nytt politiskt landskap att verka i. Fortsätt läsa Göteborgsregionen blickar framåt

HGF släppte ny rapport – och hoppades att ingen skulle syna bluffen

I konsten att vrida statistik så att den stöder förutbestämda åsikter och argument är Hyresgästföreningen mästare. I slutet av förra veckan fick vi en ny sådan rapport från HGF Stockholm, kompletterad med en osande debattartikel från ordförande Simon Safari i SvD där han gick till frontalangrepp på Fastighetsägarna för de strandade hyresförhandlingarna i Stockholm. Angreppet var bland annat att fastighetsägarna jagar högre vinster. Just kopplingen mellan lönsamhet och hyresförhandlingarna är dock obegriplig. Och debattinlägget lämnar jag därhän, den kommenteras på annan plats.

Men rapporten tänkte jag ägna lite intresse åt. Vad var det då HGF ville visa med sin rapport? De ställde två frågor. Är det lönsamt att förvalta fastigheter och är det lönsamt att äga fastigheter i Stockholm? Enligt HGF är det så, direktavkastningen är hela 7,7 procent och vinsten drygt 19 000 kr per lägenhet och år. HGF hävdar därmed att undersökningens resultat inte stämmer med den bild fastighetsägarna ofta ger när de menar att det inte lönar sig att äga och förvalta hyreshus och att hyrorna är för låga. Hela utredningen kan läsas här.

Först vill jag bara understryka att själva fundamentet till att ett privat företag eller privatperson vill och kan äga och förvalta hyreshus med bostäder långsiktigt är att det måste vara lönsamt. Men hur lönsamt är det egentligen att äga bostadsfastigheter i Stockholm? HGF hävdar att direktavkastningen är 7,7 %. Det är i så fall extremt lönsamt. Men… Fortsätt läsa HGF släppte ny rapport – och hoppades att ingen skulle syna bluffen

”Capital is footloose”

Jag är nyss hemkommen från den stora internationella investerarmässan MIPIM i Cannes. Den är till viss del omdiskuterad i svenska medier men i själva verket är det en fantastisk plats för fastighets- och stadsutvecklare att hämta inspiration och kunskap från omvärlden. Här möts planerade och pågående byggprojekt samt idéer om hur städer och stadsdelar bäst utvecklas från Istanbul till Illinois, från Göteborgsregionen till Tokyo. Jag tror att Sverige och svenska städer mår bra av att då och då lyfta blicken. Mycket av det vi gör är bra, men det vore förmätet att tro att vi vet bäst i alla lägen, för det gör vi inte. Om vi i Sverige bara simmar runt i samma ankdamm hela tiden är risken stor att vi alla förr eller senare börjar simma åt samma håll och då bygger vi garanterat allt tråkigare städer.

Jag kan konstatera tre tydliga trender och viktiga insikter från utblicken över världens städer:

MIPIM1. Stadsregionerna är de nya länderna. På en mässa som MIPIM är det självklart städer och stadsregioner som marknadsför sig. Det är de som är motorerna för den nationella och globala tillväxten och i många fall är städernas varumärken betydligt starkare än länderna de befinner sig i. Därför är det klokt att bygga vidare på starka varumärken som München och Istanbul, eller kanske ett av de tydligaste exemplen, Copenhagen, dit numera även Malmö räknas.

2. Alla talar om staden, ingen om den enskilda byggnaden, inte ens i stora skyskrapeprojekt. Det är ett gott tecken att byggnader i allt större utsträckning ses i ett sammanhang. Ambitionen att bygga blandstad är inte på långa vägar ett svenskt fenomen. Diskussionerna är mycket likartade när man vidareutvecklar städer som Liverpool, Amsterdam, Berlin och Marseille. Det byggs kvartersstad med blandade funktioner och självklart byggs det även på höjden. Utvecklingen går i riktning mot stadsförnyelse och förtätning. Trenden är att stora områden i städerna som tidigare utgjorts av industrimark och hamnverksamhet nu frigörs och byggs om för att fungera för bostäder, shopping och upplevelser. I den täta staden finns det plats för grönska av hög kvalitet, ofta mindre parker, samt mycket mat och kultur.

3. Det behövs ett tydligt ledarskap som kan peka ut riktningen när staden byggs vidare och samtidigt ett starkt partnerskap mellan politik och näringsliv. Londons vice borgmästare Sir Edward Lister, berättade att de har tagit fram en 400-sidig stadsbibel som klargör precis vad staden har för ambitioner, samt var och hur den ska växa fram till 2050. För att täcka behovet måste byggtakten öka från 20 000 bostäder om året till det dubbla och dessutom behövs 40 000 nya hotellrum. Skalan är annorlunda men frågeställningarna är desamma som vi har i svenska städer. Utmaningar som lyftes var hur man får till en levande kvällsekonomi med pubar, kultur och handel, samt att det behövs mer parkeringar i staden – men inte mitt i city. Där behövs de inte alls. Men viktigast av allt är att det ska byggas utifrån marknadens behov och önskemål.

Kunskap om hur utvecklingen ser ut runtom i världen är någonting vi absolut bör ha med oss i utvecklingen av våra svenska städer. Vi är del av ett större sammanhang. För att locka investeringar gäller det att vi kan leverera en stad med egen karaktär, tydlig riktning och spännande möjligheter. Det uttrycktes på mässan väldigt väl av David Marks, en av grundarna till Brockton Capital, då han sa: ”Capital is footloose, and so are jobs and people.” Med andra ord är investeringskapital liksom arbetstillfällen och människor lättrörliga. De är fria att göra som de vill. Är vi som plats inte tillräckligt attraktiva och tillräckligt snabba och smidiga i processerna, då försvinner kapitalet någon annanstans. Detsamma gäller jobben och invånarna. Detta är en viktig insikt som jag upplever saknas i många svenska städer.

 

Tänk vad en fri marknad kan åstadkomma

Det kan vara värt att lyfta fram goda exempel ibland på företag som gör någonting utöver det som krävs av dem eller som helt enkelt gör någonting exceptionellt bra. Jag tänkte ta tillfället i akt att lyfta fram företaget Eklandia som har utvecklingsplaner för det välkända Kungsportshuset i Göteborg. Det ligger strax intill den välkända skulpturen Kopparmärra i hjärtat av Göteborg. Eklandia har i detta projekt enligt min uppfattning tänkt helt rätt. De har förstått betydelsen av byggnaden för Göteborgarna och betydelsen av att fullfölja utvecklingen enligt husets och områdets karaktär. Detta gör de genom att behålla mycket av det yttre utseendet men samtidigt bygga till ett våningsplan och ett hörntorn som fanns med på originalritningarna från mitten på 1800-talet. Det är vackert och kommer att passa in perfekt i omgivningen.

Men de har inte bara tänkt rätt kring själva byggnaden. Även i marknadsföringen har de förstått att det viktigaste av allt inte är själva byggnaden utan platsen där den står. Det är där de mänskliga värdena och de stadsmässiga kvaliteterna kommer in i sammanhanget. I marknadsföringen av de kontorslokaler som kommer att fylla stora delar av fastigheten talas det om områdets kreativa myller, kopplingen till historien, närheten till kultur, shopping och matupplevelser samt den vackra grönskan i närliggande Trädgårdsföreningen. Det talas även om tillgänglighet med bilparkering och närhet till kollektivtrafik, cykelvänlighet och lånecyklar. Som om det inte vore nog med det så kan Eklandia sticka ut hakan med sitt hållbarhetsarbete eftersom Kungsportshuset kommer att certifieras enligt Miljöbyggnad vilket bekräftar att fastigheten uppfyller viktiga kriterier inom energi, inomhusmiljö och material.

Det är slående hur mycket som blir rätt när bra företag får leverera det som kunderna vill ha på en fri marknad. Parallellen till bostadshyresmarknaden får du dra själv.

Fortsätt läsa Tänk vad en fri marknad kan åstadkomma

Purple Flag och fastighetsmarknaden

En liten stadskärna som t ex Västervik har mer gemensamt med Stureplan i Stockholm än vad man kan tro. Hur kan det vara möjligt?

Häromdagen var jag på en workshop med Svenska Stadskärnor och de 9 pilotstäderna som nu arbetar för en Purple Flag-certifiering. Purple Flag är en arbetsmetod efter engelsk förlaga som syftar till att kvalitetssäkra arbetet med kvällsekonomin på en plats eller i en stadskärna. Målet är att få en stad eller en stadsdel att upplevas tryggare, attraktivare och mer välkomnande och därigenom få fler besökare.

Arbetet med våra ort- och stadskärnor har utvecklats och förfinats med åren. Våra samverkansorganisationer har blivit etablerade och fastighetsägare, kommun och handel är i mångt och mycket engagerade i utvecklingsarbetet. Men ofta har vi haft svårt att införliva besöksnäringen, caféer, restauranger och hotell i centrumbolagen. Det beror säkert ofta att vi inte hittat beröringspunkter eller talat samma språk.

Nu ser vi en tydlig trend att handeln ofta tappar i stadskärnor. Handeln omstrukturerar, externhandeln utvecklas och e-handeln tar marknadsandelar. När vi nu tittar närmare på omsättningsstatistiken ser vi att där handeln tappar, där ökar besöksnäringens omsättning. Ofta innebär detta att stadskärnans omsättning ökar totalt, trots att handeln alltså backar något. Denna problemställning delas idag av de flesta städer och handelsplatser, oavsett storlek.

Det blir därför allt viktigare att hitta verktyg och argument för samarbeten mellan centrumorganisationerna och besöksnäringen. Kvällsekonomins betydelse för både den attraktiva staden och fastighetsmarknaden ökar. För fastighetsägaren innebär utvecklingen att man ofta måste hitta nya hyresgäster med annan verksamhet i de lokaler som handeln lämnar. Och det är inte helt enkelt då det inte bara är resurskrävande utan också att man måste tänka nytt och innovativt. Purple Flag kan vara just det verktyget vi behöver. Det är ett sätt att strukturera, mäta och organisera arbetet kring livet i staden utanför traditionella butikstider.

De städer som ny sätter Purple Flag på kartan är Jönköping, Västervik, Kalmar, Malmö, Stockholm City, Borås, Karlstad, Västerås, Eskilstuna och Örebro. Det är städer av olika storlek och karaktär men med den gemensamma viljan att lyfta arbetet till en ny nivå.

Det samlade intrycket från dagens diskussioner är att de cityorganisationer som är etablerade och väl fungerande, också är väl rustade att utveckla kvällsekonomin. Men, och det tycker jag är spännande, det är slående hur lika problemställningarna är, oavsett om man jobbar med Västerviks stadskärna eller Stureplan i Stockholm.

IMG_0254

 

Nytt skatteförslag hotar välfärden

Företagsskattekommitténs förslag om ändrad bolagsskatt och omfattande begränsningar av ränteavdragen innebär i korthet att företag inte ska kunna göra skattemässiga avdrag för räntekostnader. Det här slår extra hårt mot kapitaltunga verksamheter med låg avkastning, så som fastighetsbolag, medan tjänsteföretag blir vinnare.

Bostadsbristen har blivit, om inte en het så åtminstone en ljummen potatis i politikernas valkampanjer. Från vissa håll har kommit löften om tusentals nya bostäder som ska byggas. Företagsskattekommitténs förslag, som försvårar eller till och med omöjliggör nyproduktion, skapar en uppenbar politisk målkonflikt.

Förslaget slår hårt mot små och medelstora fastighetsägare. Fastighetsbranschen kommer att få en skattehöjning på 3,2 miljarder kronor. Risken är stor att fastighetsvärden kan sjunka med 10 – 15 procent, vilket också får negativa konsekvenser för bankerna och den finansiella stabiliteten.

Kommersiella fastighetsägare kan i ett fåtal fall rätta till siffrorna genom att justera hyresnivåerna. På bostadssidan saknas den möjligheten helt. Hyresbostaden är en viktig byggsten för välfärdssamhället, men redan idag är den skattemässigt missgynnad gentemot bostadsrätter och villor. Skulle förslaget bli verklighet är det en ny smäll mot hyresgästerna och en obegriplig handbroms för tillväxt och välfärd.

Stadsutveckling – det bubblar lite överallt

Frågor kring staden blir allt mer aktuella. Överallt kommer dessa frågor på tal. Det finns många exempel. Vi kan läsa i tidningarna om infekterade debatter kring äldre bebyggelses utveckling eller uteblivna utveckling. Urbaniseringens effekter börjar, med rätta, komma allt mer på tal. Vad gör vi med Städer som har en negativ befolkningstrend? Hur hanterar vi mindre orter och landsbygden när invånarna flyttar därifrån?

Och vad gör vi med tillgängligheten i våra städer när resvanorna förändras? Unga reser inte med bil som vi äldre gör. Och hur hittar vi balansen mellan biltillgänglighet och bilfria gator och kvarter? Och hur hittar vi rätt mix och profil på stadens verksamheter nu när handeln omstrukturerar och besöksnäringen växer? Ska vi ersätta butiken med ett café eller kanske en bar? Ska vi bygga om konstorslokaler till hotell? Kan vi skapa en ny profil på en gata och bilda ett attraktivt butikskluster?

Frågorna är många och aktuella. Vi kan inte vänta så mycket längre. På många ställen knackar redan stagnationen på dörren. Vi på Fastighetsägarna jobbar med frågorna genom ett aktivt näringspolitiskt arbete. Vi vill gärna vara en aktiv part i de samverkansorganisationer som utvecklar stadskärnor och handelsplatser. Vi arbetar tillsammans med andra organisationer såsom Svenska Stadskärnor, Svensk Handel, och Centrumutvecklare.se för att göra vår röst starkare. Vi jobbar med politiker och kommuntjänstemän, centrumledare och alla som jobbar för att utveckla våra städer.

Om någon vecka åker vi ett stort gäng näringspolitiker till Almedalen för att lyfta våra frågor. Vi anordnar många seminarier kring fastighetsfrågor och stadsutveckling. Vi föreläser, sitter i paneldebatter och möter spontant våra politiker och beslutsfattare. Vi märker att våra frågor får allt större uppmärksamhet på olika arenor, inte minst i Almedalen. Därför är vi på plats. Vi är där för frågorna vi brinner för. Är du inte själv på plats så lovar vi att tala för dig också. Hör gärna av dig med frågor som du vill att vi tar med oss till seminarier och debatter.

Jag blir gärna din stadsminister på plats i Almedalen!

2013-07-03 09.19.52