Vi hjälper dig utveckla din stad

IMG_0962Byggnaderna står där de står. Därför är lokal och regional tillväxt en av de viktigaste förutsättningarna för fastighetsföretagande. Urbaniseringen är en av vår tids tydligaste trender. Det skapar utmaningar för såväl stora som små städer och fastighetsföretagen som är verksamma där. Människor trivs i blomstrande trygga stadskärnor som sjuder av handel och umgänge. Men konkurrensen är hård. Stadens aktörer måste samverka och bedriva ett målmed¬vetet utvecklingsarbete för att lyckas skapa attraktiva livskraftiga städer. Detta kräver kunskap och kompetens som vanligtvis ligger utanför det ordinarie arbetet, inte bara för
fastighetsföretag utan även för kommuner, handlare och andra besöksintensiva verksamheter i städerna.

Den kompetensen erbjuder vi våra medlemsföretag. Inom Fastighetsägarna har vi samlade erfarenheter från stadsutvecklingsarbete i stora som små kommuner över hela landet och inom Fastighetsägarna GFR har vi lokal näringspolitisk bemanning på samtliga av våra kontor. Därutöver sitter jag själv som ordförande i organisationen Svenska Stadskärnors forskarråd, min kollega Tomas Kruth är programansvarig för utbildningarna inom Urban Centre Management (UCM) och vi ligger bakom handboken Utveckla din stad – En guide för städer med ambitioner. Denna bok har under 2013-2014 sålts i 2 000 exemplar och spridits till stadsutvecklare och kommunledningar över hela landet. På så sätt kan vi skapa lokal samsyn kring både problemformulering och lösningar.

Fastighetsägarna arbetar lokalt och nationellt för att öka medvetenheten om städernas betydelse som tillväxtgeneratorer och för att förbättra städernas utveckling. Det arbetet har sannolikt bidragit till att regeringen nu har gett fem myndigheter – Boverket, Naturvårdsverket, Energimyndigheten, Tillväxtverket och Trafikverket – i uppdrag att upprätta en plattform för hållbar stadsutveckling. Men mycket av vårt arbete och engagemang är ändå lokalt. Städerna och deras byggnader står där de står och vi som branschorganisation måste finnas nära vår bransch. Vill du utveckla ett handelsstråk, vända staden mot vattnet, öka tryggheten med bättre belysning eller helt enkelt förbättra samarbetet med kommun och övrigt näringsliv? Då är vi din partner i det arbetet.

Ny plattform för stadsutveckling

StadsministerDet sägs att trägen vinner. Om det stämmer i det här fallet är ännu inte säkert. Det som däremot är säkert är att vårt arbete för införandet av en nationell stadspolitik nu har tagit ett viktigt steg framåt. Med de utmaningar som urbaniseringen innebär för såväl våra tungt belastade storstäder som de många små och mellanstora städer som strävar efter positiv tillväxt har behovet ökat av bättre samordning av statliga myndigheter. De frågor som på ett eller annat sätt rör städernas utveckling ligger idag splittrade på flera olika departement vilket gör förändringar av städernas förutsättningar oerhört tungrodda. Det behövs därför en överbryggande politisk funktion som ser till att stadsutvecklingsperspektivet finns med när besluten fattas. Många anser även att det saknas en tydlig mottagare på den politiska nivån för frågor som rör städernas förutsättningar, en stadspolitik.

2000-talet är utan tvekan städernas tid. Städerna ses som viktiga motorer för tillväxt inom EU:s sammanhållningspolitik. I tillväxtstrategin Europa 2020 uppmanas medlemsländerna att utforma en särskild politik riktad mot städerna. Finland inrättade en sådan år 2011. Fastighetsägarna har de senaste åren drivit denna linje hårt, inte minst inom ramen för vår samverkansorganisation Svenska Stadskärnor. Vi har exempelvis arrangerat seminarium i riksdagen, kampanjat under Almedalsveckan och fört diskussionen i den riktningen i debatt, sociala medier och en mängd olika arenor över hela landet.

Därför är det glädjande att regeringen nu ger fem myndigheter – Boverket, Naturvårdsverket, Statens energimyndighet, Tillväxtverket och Trafikverket – i uppdrag att gemensamt upprätta och förvalta en plattform för frågor om hållbar stadsutveckling. Plattformen ska enligt regeringens pressmeddelande bland annat syfta till ökad samverkan, samordning och erfarenhetsutbyte mellan aktörer inom olika sektorer och nivåer. Den ska även fungera som processtöd för de regionala strukturfondsprogrammens arbete med hållbar stadsutveckling och verka för kunskapsspridning.

Flera av våra större städer växer och utvecklas i snabb takt. Den här urbaniseringstrenden innebär både möjligheter och utmaningar, och för att en stad ska kunna växa både snabbt och hållbart krävs att många aktörer arbetar åt samma håll. En nationell plattform för att samordna och sprida kunskap kring frågor om hållbar stadsutveckling är en viktig insats för att möta dagens och framtidens utmaningar

Bostadsminister Stefan Attefall 2014.02.20

Ansatsen är med andra ord precis det som vi har påpekat behovet av och det är uppenbart att det inte har fallit på döva öron. Enligt regeringen är samhällsplanering och byggande en av hörnstenarna i den hållbara stadsutvecklingen. De påpekar därför behovet av att planering och insatser anpassas till städers, tätorters och stadsregioners skilda förutsättningar, exempelvis i form av storlek, täthet, geografiskt läge och befolknings- och näringsstruktur. Detta är också en viktig insikt. Det behövs inte bara en storstadspolitik utan en politik för alla Sveriges städer.

Boverket har fått en samordnande roll i arbetet och uppdraget ska slutredovisas till regeringskansliet senast den 30 juni 2015. Min förhoppning är att detta arbete inte enbart blir en introvert övning mellan olika myndigheter. Det finns kunskap, nätverk och erfarenheter hos näringslivet som man bör dra nytta av. Vi kommer därför att bevaka arbetet och fortsätta driva på utvecklingen mot en nationell stadspolitik som gynnar företagande, invånare och tillväxt i våra svenska städer.

Delad kunskap är gödning för processen

I förra veckan hade jag förmånen att få arbeta tillsammans med Svenska Stadskärnor i Motala. Vi genomförde där en kurs i Urban Centre Management som syftade till att ge alla aktörerna i staden en gemensam kunskapsplattform. Denna kunskapsbas, tillsammans med deltagarnas samlade erfarenheter, skapar goda förutsättningar för den fortsatta utvecklingen.

bild (11)Vi hade föreläsningar och workshops kring attraktivitet, tillgänglighet, trender och processledning. Det är slående att när nästan 50 personer kommer ihop i samma sal, då föds idéer och kreativitet. Men det krävs också mycket av den staden som genomför satsningen. Det kärvs en god vilja hos samtliga aktörer att utveckla och förbättra. Men det krävs också politiker med en öppen och samverkansinriktad attityd. Jag har exempel på många städer där de beslutande politikerna och tjänstemännen aldrig skulle släppa garden och våga släppa in allas åsikter kring stadens utveckling i processen. Många är rädda om sina egna väletablerade stuprör som man finner så enkla att arbeta i. Då får ingen komma och störa. Många beslutsfattare vågar inte ta den risken.

Så är det dock inte i Motala. Där är stämningen god, man är öppen och bjuder frikostigt på sina tankar och idéer. Utbildningsdagarna resulterade i en rad förbättringsåtgärder och ett förtydligande av den vision man har för Motalas stadskärna. Man rustar inför framtiden och är redo att möta de urbana utmaningar som bl a våra förändrade beteende och ökande e-handel för med sig, inte bara för fastighetsägarna, utan för alla stadens aktörer. Bra jobbat Motala!

Jag skulle därför gärna se att fler städer samlar styrkorna så tydligt som Motala nu gör. Jag och Svenska Stadskärnor kommer gärna till fler städer och hjälper till med stadsutvecklingen så gott vi kan. Urbaniseringens effekter är inte alltid gynnsamma för alla städer och dess fastighetsmarknad, man måste arbeta hårt om marknaden viker. Men även städer som växer måste vara aktiva för att bibehålla och stärka sin position, utvecklingen går inte i rätt riktning om bara låter saker bero. Läs gärna mer om möjligheterna på http://www.svenskastadskarnor.se/UCM/.pg_4 Eller kontakta gärna undertecknad!

Hyror och politiskt mod

Bild1Debatten om den svenska hyressättningsmodellen har blossat upp ordentligt de senaste veckorna. En utlösande faktor var en artikel i DN av Malmös kommunala bostadsbolags avgående VD Sonny Modig där han krävde en reformerad och marknadsanpassad hyressättning. Han konstaterar att det läggs alltför mycket tid på att diskutera konsekvenserna av en dysfunktionell bostadsmarknad i stället för att diskutera varför den inte fungerar. Vi diskuterar inte grundfrågan – varför vi har bostadsköer, varför hyresrätter ombildas till bostadsrätter, varför hyreskontrakt har blivit en handelsvara på en svart marknad och varför det inte byggs hyresrätter trots en enorm efterfrågan. Istället för att ifrågasätta dessa tillstånd ägnar vi enorma resurser på att diskutera hur vi ska handskas med problemen. Det är som att torka golvet och ställa fram hinkar när det regnar istället för att laga det läckande taket.

Modig är inte den förste som tar bladet från munnen och pratar om en marknadsanpassning av hyressättningen. Fredrik Johansson, Stockholms Handelskammare kallade tidigare i år hyresregleringen för elefanten i rummet. ”Den står där, alla ser den, men ingen talar om den.” Han konstaterade också att vi måste börja våga prata om en fri hyresmarknad där tillgång och efterfrågan styr prisbildningen. Att såväl Johansson som Modig har stöd i sina åsikter blev tydligt av den senaste veckans breda uppslutning från tidningarnas ledarsidor. Från DN och SvD till GP, Sydsvenskan, Socialdemokratiska Folket och många fler har ungefär samma reaktion gjorts hörd. Det är dags att reformera hyressättningen! Slutsatsen är inte oväntad och långt ifrån ny. År 2008 presenterades en statlig utredning av Michaël Koch och så sent som i december 2012 presenterades en annan statlig utredning av Per Anders Bergendahl, med samma slutsats: att den svenska hyressättningen måste reformeras och bli mer marknadsmässig. Det finns anledning att fråga sig vad regeringen ser för poäng med att tillsätta expertutredningar om man ändå av rädsla för opinionen kommer att ignorera deras resultat om de är obekväma.

Men idag blåser det opinionsmässiga vindar som talar för en mer marknadsmässig hyressättning. Dessa drivs av en för alla påtaglig bostadsbrist. De som idag viker skygglapparna tätt in framför ögonen och hävdar att dagens hyressättningssystem fungerar och gynnar människor saknar all trovärdighet. Det är faktiskt inte bara jag, Fastighetsägarna, Sonny Modig och Stockholms Handelskammare som hävdar att vi behöver en friare hyresmarknad. Det är inte heller enbart de statliga utredare som har vridit och vänt på frågan de senaste åren. Såväl EU-Kommissionen, Finanspolitiska rådet och OECD har nyligen påpekat att hyresregleringen hotar den svenska tillväxten och att en friare hyressättning vore rätt väg att gå. Nu är frågan vilket politiskt parti som lyckas göra friare hyressättning till sin fråga inför valåret 2014. Jag tror att man har mycket att vinna på att visa mod och vilja i denna fråga.

Bostadsbyggande valfråga 2014

almedalen seminariumJag är nyss hemkommen från en hektisk politikervecka i Visby, den så kallade Almedalsveckan. När jag nu summerar alla intryck från denna tummelplats för politik och intressen är det en sak som sticker ut mer än allt annat. Det är att bostadspolitik, byggfrågor och stadsbyggnad starkt har seglat upp på den politiska dagordningen. Sannolikt drivs det av den allt mer akuta bostadsbristen, men även av ett enträget arbete från oss som driver frågorna på många håll runtomkring i landet. Under Almedalsveckan var det mängder av seminarier och aktiviteter som berörde dessa frågor från olika perspektiv. Inte minst inom ramen för vår egen satsning ”Fastighetsbranschens mötesplats i Almedalen”, där vi bland annat lanserade ett tiopunktsprogram för ökat byggande, jämförde hyresmarknaderna i Sverige och Tyskland, diskuterade social housing och vem som ska betala för renoveringen av miljonprogrammen. Vi anordnade även ett seminarium och en marsch genom Visby där vi lyfte frågan om Sverige behöver en samlad stadspolitik som adresserar alla stadens utvecklingsfrågor.

Men det mest intressanta var inte att vi på Fastighetsägarna lyfte dessa frågor utan att de samtidigt lyftes av många andra organisationer och i andra sammanhang. Att i princip alla dessa seminarier var fullsatta visar att frågorna nu är betydligt hetare än de har varit på länge. Med tanke på att det är valår nästa år så ligger med andra ord frågor som rör bostads- och stadsbyggande i en bra position. De politiska partierna kommer inte att kunna ducka undan längre, särskilt inte då bostadsfrågan nu är så tydligt kopplad till sysselsättningsfrågan. Hur ska vi kunna få en rörlig arbetsmarknad utan en rörlig bostadsmarknad?

Nu gäller det för de politiska partierna att ta position och bestämma sig för hur de vill angripa denna problematik. Är det en friare marknad eller dagens reglerade marknad som kommer att ge oss fler bostäder? Är lösningen skattebalans mellan upplåtelseformerna eller subventionerat byggande? Ska vi lyssna på branschen när den belyser  regler som inte fungerar (bullernorm, riksintresset, parkeringsnorm tex) eller ska vi bara låtsas som om det regnar? Detta är frågor som jag hoppas att samtliga partisekreterare tar med sig och funderar över under sommarens lugna stunder. För i höst tror jag att det bränner till och då gäller det att ha tänkt färdigt.

Positiva signaler från Sverigemötet

Rudolf Antoni och riksdagsledamot Henrik von Sydow

Den 15-16 mars samlades drygt 2 000 moderater, de flesta kommun- och landstingspolitiker i Karlstad för sin största årliga sammankomst, det så kallade Sverigemötet. Jag och mina kollegor som var på plats hade många positiva samtal under de två dagarna vilket lämnade intrycket att Moderater generellt sett blir allt mer intresserade av bostadspolitik. Tidigare år på Sverigemötet har intresset varit svalare och många har sagt att det främst behövs bostadsrätter. I år vann istället vårt budskap att det inte går att hålla en arbetslinje utan hyresbostäder stort gillande och det var många som ville diskutera såväl byggfrågor som marknadsmässig hyressättning.

Henrik von Sydow (på bilden) skrev för en vecka sedan tillsammans med finansminister Anders Borg en debattartikel i Dagens Industri om hur M ska få fart på byggandet. Förslagen går bland annat ut på att plan- och byggprocesserna ska skyndas på, mindre detaljreglering och färre kommunala särkrav. Dessutom välkomnar de en inriktning där skatten på att bygga och bo sänks totalt sett. Under Sverigemötet hade vi möjlighet att diskutera deras i grunden mycket bra förslag men även vår syn på behovet av en friare hyresmarknad. Detta resonemang presenterades samtidigt i en debattartikel med rubriken Sverige behöver en ny bostadspolitik i lokala NWT på lördagen då hela partiet vaknade upp i Karlstad.

Min tro och förhoppning är att vi idag bevittnar ett sent men välbehövligt uppvaknande hos Moderaterna. De tycks efter lång tystnad äntligen ha kommit till insikt om att kompetens, tillväxt och en sund bostadsmarknad lever i symbios och endast i symbios. Om några veckor möter vi Socialdemokraterna under liknande former på Svenska Mässan i Göteborg. Förhoppningsvis finner vi reformvilja även där. Bristen på hyresbostäder kommer inte att bygga bort sig själv.

Ett överklagat system

Gothia byggsI takt med att bostadsbyggandet når nya bottennivåer har bristen på bostäder vuxit till ett akut problem. Den utgör idag ett tydligt hinder för utvecklingen i Sveriges tillväxtregioner. Enligt Boverket bor 60 procent av befolkningen i kommuner med bostadsbrist. Det är ganska enkelt att förstå att förflyttning av arbetskraft, kunskap och kompetens till och mellan dessa regioner är beroende av en bostadsmarknad i balans. Trots det byggs det på tok för lite bostäder i Sverige. I våra grannländer Finland, Norge och Danmark har byggtakten i princip varit dubbelt så hög det senaste decenniet. Bara för att bygga ikapp skulle vi behöva bygga dubbelt så mycket som vi bygger idag.

Några av de främsta anledningarna till att byggandet går så trögt i Sverige är att det är dyrt och det tar lång tid från idé till inflyttning. Det senare ökar dessutom kostnaderna och osäkerheten i ett byggprojekt. NCC har tidigare visat att det projekt som i Sverige tar tio år från idé till färdig byggnad är klart efter fyra år om det istället byggs i Finland och i Tyskland tar det bara två år att färdigställa. En viktig orsak till att det tar så lång tid i Sverige är överklaganden och långa handläggningstider. För att komma tillrätta med problemet måste denna hantering påskyndas.

I dag publicerar vi en undersökning som visar hur ledande politiker och företrädare för fastighetsbranschen ställer sig till två förslag till förbättrad hantering av överklagade plan- och bygglov. Det ena förslaget är att tidsbegränsa handläggningen vid överklagade plan- och bygglov och det andra är att ta bort en instans för överklagan. Undersökningen visar att det finns ett starkt stöd för båda dessa reformer. Förslaget att tidsbegränsa handläggningen är helt okontroversiellt bland såväl politiker som fastighetsföretagare. Även förslaget att ta bort en instans för överklaganden stöds av en klar majoritet av fastighetsföretagare och Sveriges ledande politiker.

I regeringens höstbudget 2012 anslogs 140 miljoner kronor i syfte att snabba upp planprocessen. Att kombinera extra anslag med ökade krav för att korta handläggningstiderna är steg i helt rätt riktning, men vi kan och bör gå längre än så. Runt årsskiftet presenterades två statliga utredningar som båda pekade på behovet av att korta instanskedjan för PBL-ärenden. Bostadsbristen är akut, Regeringen visar vilja att förbättra plan- och bygglovsprocessen och branschen visar sitt entydiga stöd. Det är bara att gå från ord till handling. Tidsbegränsa handläggningen vid överklagade plan- och bygglov och ta bort en instans för överklagan.

Döm inte ut en stad för att några butiker får stänga

En stad är så mycket mer än bara de butiker som finns där. Alla som vistas, bor eller arbetar i en stad är med och påverkar utvecklingen. Det är alltså våra beteenden som formar staden, och inte i första hand butiksutbudet.

Våra beteenden har alltid färändrats över tid. De unga har stakat ut färdriktningen för framtidens städer genom att trampa nya stigar. Dagens unga, som inte är en homogen grupp, styrs mycket utifrån livsstil, intressen och det personliga varumärket. De gör sina val på ett sätt som äldre generationer inte gjort. De verkar bland annat vara mer intresserade av en urban och hållbar livsstil än äldre generationer. Det talar för staden.

Staden står till sin natur för mångfald där en mängd olika företeelser styr åt vilket håll staden utvecklas. Därför blir det fel när det pratas om butiksdöd bara för att ett mindre antal butiker stänger. I Jönköping, min hemstad, har vi sett braskande rubriker kring detta nyligen. Denna debatt poppar upp lite varstans ibland. Men staden förändras och det gör förutsättningarna för ett butiksläge också. Att butiker stänger är i och för sig mycket tråkigt, inte minst för näringsidkaren som drabbas, men det beror sannolikt på en rad orsaker. Det kan vara att kunden inte uppskattat läge, sortiment, tillgänglighet eller service.

Men tiderna förändras, och staden förändras med den och således handeln utifrån detta. Döm inte ut en stad för att en butik får slå igen. På kort sikt är det tråkigt, men på längre sikt kommer vi se nya verksamheter födas. Med ett öppet och kreativt klimat går det så mycket fortare. Att bryta gamla strukturer, att utveckla organisationer och skapa öppna miljöer för att låta nya idéer och innovationer frodas, är fundamentalt för all utveckling.

När samverkan och beslut kommer i fel ordning

Samverkan och stadsutveckling debatteras ofta, diskussionen förs i många orter och städer. Detta är ett generellt problem och alls inte specifikt någon stad. Men väl värt att debattera ändå. Att jobba med orts- och stadsutveckling där många aktörer är inblandade är komplicerat och kräver en tydlig och målinriktad processledning. Alla aktörer, fastighetsägare, kommun och stadens verksamheter är viktiga, men ofta måste kommunen ta kommandot för att övriga aktörer kunna följa efter.

När denna process inte förs klokt uppstår tydliga vissa effekter. Ibland syns det, från kommunalt håll, en tydlig ambition att gärna ta beslutet först och sedan därefter, många gånger på en halvsläng, bjuda in till samverkan och seminarier. Effekterna av detta blir att den förväntade utvecklingen uteblir.

När processen förs klokt genomförs samverkansprocessen först för att skapa delaktighet och välförankrade beslutsunderlag. Då känner sig alla delaktiga och bidrar till processen genom egna investeringar och samordnade åtgärder. Då skapas direkta kontakter mellan bland annat fastighetsägare och kommunens beslutande organ, både beträffande tjänstemän och kommunstyrelse och andra nämnder. Besluten går då snabbare och ligger närmare verksamheterna och inte minst verkligheten. Denna erfarenhet är väldokumenterad från många städer.

Ibland, i en slags felriktad utvecklingsiver, tar kommunen beslut om stadens utveckling först och därefter informerar man aktörerna och säljer in sina beslut. Då gnisslar det i maskineriet. I förlängningen blir effekten att kommunen avskärmar sig från aktörernas vilja och den utvecklingsresurs man hade förblir outnyttjad. De möten som arrangeras blir inte samverkansmöten utan informationsmöten. Det blir envägskommunikation utan reell nytta, man tappar helt enkelt styrfarten och förändringsriktningen. Orten och staden är värd mer än så, ofantligt stora värden står på spel. Ansvaret vilar tungt på den aktör som leder processen.

Hallå! Här finns jobben!

Vi är inne i en global ekonomisk kris och just nu sköljer en våg av varsel över Sverige. Allt tyder på att fastighetsbranschen står stark och stabil i stormen, men nu har ett orosmoln dykt upp på horisonten. Det handlar då inte om varsel utan tvärtom – vi behöver rekrytera.

En undersökning visar att vart tredje fastighetsföretag väntar stora pensionsavgångar. Bland de lite större företagen behöver så mycket som vartannat företag rekrytera ny personal inom de närmsta åren. Totalt sett handlar det om 10 000 jobb på fem år. De mindre företagen söker framför allt personal till drift och underhåll. Det gör även de större företagen, men de söker också kompetens inom förvaltning, ekonomi och administration.

Arbetslösheten i landet är stor och samtidigt finns här en bransch som erbjuder hela skalan från bra uppstartsjobb till kvalificerade akademikerjobb och däremellan många karriärvägar. Problemet är att fastighetsbranschen är alldeles för okänd idag. Nio av tio fastighetsföretagare anser att branschen är okänd bland ungdomar idag. Vi måste därför bli bättre på att synliggöra oss, inte minst för unga människor som ska välja yrkesbana. Rekryteringsbehoven är stora inom drift och underhåll och det finns goda möjligheter att matcha ihop dessa jobb med unga och utlandsfödda vilket är grupper som idag har svårt att ta sig in på arbetsmarknaden.

I ett läge där kompetensbehovet är stort behövs också fler och mer offensiva lärosäten inriktade på fastighetssektorn. Vi ser i undersökningen även behov av tätare kontakter mellan näringslivet och skolan. Här vilar ett stort ansvar på oss som branschorganisation, men varje företag har möjlighet att själv bidra genom att exempelvis erbjuda en praktikplats. Det är ett litet men viktigt bidrag till att öka kännedomen om branschen och skapa en bättre matchning på framtidens arbetsmarknad.