People, Planet, Profit

Jag har idag haft två spännande möten som från helt olika perspektiv belyst frågan om fastighetsbranschens samhällsansvar. Först var det ett möte arrangerat av Fastighetsägarna MittNord där vi diskuterade hållbara attraktiva städer och bostadssocialt ansvar. Jag hävdade att etik och miljöhänsyn framöver kommer att vara rena hygienfaktorer för fastighetsföretag medan det finns konkurrensfördelar att vinna genom relationsbyggande CSR (samhällsansvar för företag). De flesta nickade inför mitt påstående med undantag av en som inflikade att ”Det är inte framtiden. Vi är redan där”.

Givetvis hade han helt rätt. Detta är en kunddriven utveckling som sker i snabb takt. Det ansvarslösa konsumtionssamhället ifrågasätts bland dagens unga och vi ser ett ökat intresse för etik, miljö och socialt ansvar. Dessutom kräver man transparens hos företagen och när kunderna kräver insyn i hur vi arbetar med dessa frågor blir det också nödvändigt att ta tag i dem. Samma sak gäller när vi vill locka ny kompetens till företaget. Det handlar om att vara ärlig, göra bra saker och städa framför sin egen dörr.

Det andra mötet var med en grupp som jobbar för att minska miljöpåverkan från näringslivet i city. Här sprudlade det av idéer kring kunskapsspridning, evenemang och produktutveckling som på olika sätt kan vara bra för miljön. Jag föreslog att de också borde verka för att fastighetsföretagen i staden börjar använda vårt nya gröna hyresavtal vilket jag är mycket stolt över att vi har tagit fram. På så sätt skapas bättre långsiktighet i arbetet och ett bra ramverk för miljösatsningen. För fastighetsföretagen är det ett tydligt ansvarstagande när det gäller miljön men det ger också fastigheterna en bättre ekonomi genom effektiviseringsvinster. Förslaget föll i god jord och jag hoppas och tror att gruppen kommer att driva detta viktiga arbete vidare.

Att samhällsansvar i olika former blir allt viktigare för näringslivet är tydligt. Men det är också lönsamt inte minst för fastighetsbranschen. Det motiverar de egna medarbetarna och stärker såväl varumärket som bilden av organisationen, det leder långsiktigt till fler och bättre affärer, bidrar till en bättre tillvaro för människor och skapar ett mer attraktivt lokalsamhälle. Jag läste någonstans att man i alla affärsbeslut ska tänka igenom tre stycken P:n – People, Planet, Profit – och i den ordningen fråga sig själv om beslutet är bra för människor? för planeten? och om det dessutom genererar vinst? Om svaret är ja för alla tre, då är det rätt beslut. Kanske är denna beslutsprocess ett första steg vi alla kan ta i riktning mot en bättre värld?

Samverkan ger tydliga utvecklingsresultat

Igår deltog jag på ett möte angående utvecklingen av Varbergs stadskärna. Under våren har vi tillsammans med aktörerna Varbergs kommun, stadens verksamheter, Fastighetsägarna och Marknad Varberg, genom en samverkansprocess tagit fram en målsättning för utvecklingen av Varbergs stadskärna. Varberg har en tradition av god samverkan vilket skapat möjligheten att inte bara utveckla staden fysiskt utan även arbetssätt och organisation.

Under vårens seminarier blev förändringsviljan tydlig. Tillsammans hittades utvecklingsmöjligheter som annars fortfarande hade varit kvar på idéstadiet. Kommunen presenterade planer för Norrgatan, kyrkoherden berättade om planer på att rusta miljön runt kyrkan som ligger i anslutning till det stora torget, kommunstyrelsens ordförande pratade om planerna på förbättringar i kollektivtrafiken, fastighetsägare förtätade stråk och utsmyckningsprojekt och Marknad Varberg berättade om hur man knöt samman, samordnade och kommunicerade aktiveter och events.

Ibland får jag faktiskt fortfarande frågan vad en stadsförnyelse egentligen ger. När jag satt på mötet igår radades bevisen upp, ett efter ett. Sällan får man väl så tydliga belägg för vad som kan hända när man börjar samarbeta. Och det blir ju inte bara fysiska resultat, det skapas sociala kvaliteter också när människor ur olika grupper och yrken träffas utifrån en gemensam målbild.

Ibland är det extra roligt att jobba med stadsutveckling och representera Fastighetsägarna, igår var en sådan dag. Men som tur är så finns det många fler goda exempel än Varberg. Det jobbas på många ställen med att utveckla en hållbar och attraktiv stad. Ingen nämnd, ingen glömd, många är det i alla fall. Medvetenheten och kunskapen kring stadsutveckling har ökat de senaste åren men vi har ändå bara sett början. Staden blir aldrig färdigutvecklad, möjligheterna är däremot oändliga.

Vi blundar inte för diskriminering

Igår publicerade vi en enkätundersökning som besvarats av drygt 500 fastighetsföretagare. Den visade på ett stort behov av ökad kunskap om diskrimineringsfrågor. Svaren visade att hälften av de tillfrågade fastighetsföretagen anser att de redan har stor kunskap om ämnet, men få har utbildat sin personal i dessa frågor och när kunskaperna testades med ett svårare case svarade 80 procent fel.

Den nya diskrimineringslagen trädde i kraft 1 januari 2009 och innehåller flera nya delar. Det innebär att du som fastighetsföretagare även utan avsikt kan överträda de gränser som lagen ställer upp. Jag tror att många fastighetsföretag förlitar sig på gammal kunskap och förlegade rutiner och då ökar risken för att det blir fel. Vår inställning är att ETT sådant fall är ETT för mycket. Det är alltid allvarligt för de som blir drabbade.

Fastighetsägarnas medlemmar ska bedriva en respekterad och framgångsrik näringsverksamhet och problemen med diskriminering på bostadsmarknaden försvinner inte om vi blundar för dem. Därför tar vi vårt ansvar som branschorganisation och visar på behovet av kunskap och bättre metoder för att undvika diskriminering. Samtidigt tillhandahåller vi de utbildningar och de redskap som våra medlemsföretag behöver för att slippa göra fel. Men det tar tid att sprida medvetenheten. Att publicera en rapport som belyser problematiken och skapa debatt i frågan är ett led i vårt arbete för att säkerställa en schyst och ansvarstagande fastighetsbransch. Vi tar bestämt avstånd från alla former av diskriminering. Att vara medlem i Fastighetsägarna är en kvalitetsstämpel.

Vilka butikslokaler behövs i framtidens city?

Vårt sätt att leva, prioritera och konsumera har förändrats. Tiden är idag den främsta lyxvaran vilket gör att vi köper tjänster som aldrig förr, som städning, färdigpackade matkassar och barnpassning på köpcentrumet. Samtidigt använder vi mycket av vår tid till shopping för både behov och nöje. Äldre statistik säger att kvinnor i genomsnitt går i sju butiker innan de genomför ett köp medan män i snitt endast går i en butik, men även detta är ett beteende i förändring. Dels nöjesshoppar män idag i allt större utsträckning precis som kvinnor, men framför allt kollar omkring hälften av alla konsumenter fakta på nätet innan de gör större inköp. Bland yngre och när det gäller hemelektronik är siffran omkring 80 procent.

Den digitala utvecklingen driver ett förändrat konsumentbeteende eftersom vi hela tiden får nya möjligheter. Om du ser en tilltalande reklam för en produkt på TV kan du direkt via mobiltelefonen söka information, läsa recensioner och göra prisjämförelser. Sedan kanske du ändå vill gå till en butik för att titta och känna på produkten för att därefter beställa den hemlevererad via företagets hemsida. Hittills är det 35 procent av detaljhandelsföretagen som säljer via nätet och e-handeln står bara för 5 procent av den totala omsättningen. Men prognosen för år 2012 är att e-handeln kommer att öka med 13 procent och omsätta 31,3 miljarder kronor. Ett rimligt antagande när man ser till utvecklingen, olika generationers beteende och tillvänjning är att e-handeln kommer att fortsätta växa i en allt snabbare takt och att det på sikt inte finns någon anledning att särskilja den från övrig handel.

Det är en ny värld för konsumtion som medför en rad konsekvenser, inte minst för lokalhyresmarknaden. För vilken typ av lokaler behöver butikerna när kunderna mest är inne för att titta och känna på varorna och inte vill bära med sig dem därifrån? Vilka lokaler behövs för att skapa shoppingupplevelser som motiveras av helt andra faktorer än själva produkten? Vilka krav ställs på lokalen på grund av den tekniska utvecklingen av sättet att konsumera? En tänkbar utveckling är att stadens shoppingdistrikt successivt kommer att få allt fler extravaganta och högteknologiska showrooms medan hela lagerutrymmet finns på annan ort. När du som kund beslutar om ditt köp kan detta genomföras via pekskärm i butiken eller i mobiltelefonen när du är på väg till nästa butik. Kanske kommer delar av butiken att kunna nyttjas obemannat dygnet runt som en slags fysisk webbshop?

Vi ser idag hur konsumenten själv blir allt mer ansvarig för själva köpet, som exempelvis självscanning i mataffären och restauranger där du gör din beställning via en app i telefonen. Detta innebär lite motsägelsefullt att service blir den viktigaste konkurrensfaktorn. Sannolikt kommer framtidens attraktiva butik att erbjuda både upplevelser och utrymme för social samvaro. Du ska visserligen inte i traditionell mening sälja produkten, om det inte är just den upplevelsen kunden är ute efter. Däremot ska du se till att all information kunden vill ha finns tillgänglig, att all teknik fungerar felfritt, att besöket är trivsamt för kunden såväl som medföljande sällskap samt att köpet blir en upplevelse utöver det vanliga. Det är hög tid att tänka nytt. Framtidens butikslokaler kommer precis som idag att ha fokus på funktion och upplevelse, men de kommer att disponera sin yta annorlunda och de kommer att ställa betydligt högre krav på teknik och originalitet och att det finns ett miljötänk är inte en konkurrensfördel utan ett minimikrav. Utmaningarna är många men möjligheterna är fler än någonsin och jag tror personligen att framtidens handel kommer att bli smidigare, roligare och göra våra städer ännu mer spännande.

Gott ledarskap – en förutsättning för den hållbara staden

Stadsutveckling kräver samverkan, inte bara mellan olika aktörer, utan samspel mellan människor. När staden inte utvecklas åt rätt håll beror det sannolikt inte främst på omvärldsfaktorer utan på mänskliga faktorer. Vi har inte lyckats samverka eller skapa ett ledarskap som kan hantera dessa komplexa frågor.

Delegationen för hållbara städer skriver i en nyligen utgiven offentlig statlig utredning, ” Femton hinder för hållbar stadsutveckling” om bristen av management i utvecklingen av våra städer. Man skriver:

”Otillräcklig dialog med medborgare om stadens långsiktiga utveckling medför ett demokratiskt underskott. Bristfällig återkoppling och uppföljning av genomförda dialogprocesser hindrar kunskapsuppbyggnad.”

Detta ger en mänsklig aspekt på ett, vanligtvis fysiskt förhållningsätt till stadsutveckling. All fysisk utveckling bottnar i planering och samspel mellan människor och tarvar därför att någon tar taktpinnen. Att någon sträcker upp handen och slår fast att vi äger frågan.  Man anger i rapporten att detta är ett tydligt hinder för utveckling:

”Bristande kapacitet och kompetens att utöva ledarskap för komplexa och tvärsektoriella processer utgör ett hinder för att utveckla städer.”

Vi saknar idag en stadspolitik som sätter ramarna för arbetet med våra städer. Kanske är det därför inte konstigt att det saknas ledarskap över stadsutvecklingen i våra städer, när det saknas management från högsta ort. Speciellt viktigt blir ledarskapet när strukturella mönster ska brytas för att nå en hållbar stadsutveckling.

Vi behöver hitta nya organisationsformer för utvecklingsprocesserna i våra städer. De organisationsmodeller som byggdes upp för ett par, tre decennier sedan, är idag för enkla och stänger ute många viktiga aktörer. Nya organisationer där alla aktörer samlas måste byggas med politiker, tjänstemän, fastighetsägare, näringsverksamheter, turism, kultur och föreningsliv. En bred organisation med djup, under ett gott ledarskap, för en hållbar stadsutveckling.

Det är länge sedan vi kunde utveckla våra städer med enbart ballonger och karuseller.

Stadens hjärta kan inte ligga externt

Ingen stad kan i förlängningen överleva utan sin stadskärna. Det kan låta självklart men det är ofta som detta glöms bort när man från kommunalt håll bjuder in till vidlyftiga handelsetableringar utmed trafiklederna i städernas utkanter. Vi ser idag många exempel på detta, inte minst utmed Västkusten där norska turistpengar hägrar. Nya arbetstillfällen och ökad handelsomsättning i kommunen ser bra ut på pappret. Men människor är pragmatiska och kommer oftast att välja det enklaste alternativet när de ska handla. En stor extern handelsetablering innebär därför att handelns ställning i stadskärnan försvagas vilket leder till ökade vakanser, försämrat utbud och mindre folkliv i stadskärnan. Det blir helt enkelt en mindre attraktiv stad.

En framgångsrik externhandel på bekostnad av en vikande centrumhandel kommer i förlängningen att försvaga hela kommunens utveckling. Därför är det av högsta vikt att i första hand satsa på stadens hjärta. Se till att det finns gott om anledningar för stadens invånare att strosa längs dess gator och besöka dess butiker och restauranger. Se till att människor i andra städer eller kanske till och med i andra länder får upp ögonen för din stad och då besöker din stadskärna och inte bara en bussdestination i utkanten. Det ger liv och rörelse såväl som spänning och trivsel för alla i staden. I det långa loppet är det inte bara innerstadens handlare och fastighetsägare som är beroende av detta utan även externhandeln som livnär sig på att ligga i utkanten av en attraktiv stad.

Åsa Romson, MP – en klåfingrig politiker?

När Miljöpartiet igår presenterade sin bostadspolitik kunde jag inte låta bli att tänka på kritiken mot förslaget om sammanslagning av AP-fonder. Enligt den ger färre självständiga fonder ett sämre skydd mot klåfingriga politikers inblandning i hur resurserna används. Och knappt har förslaget lämnats så dyker den första upp – Miljöpartiets språkrör Åsa Romson.

I sitt sommartal i Göteborg föreslår hon att AP-fonderna ska investera i bostadsbyggande, något om också finns i Miljöpartiets bostadspolitiska rapport. Och allra helst små och billiga hyresrätter.

Visst, vi är många som sedan länge insett att det byggs för lite och att vi måste göra något åt det. Men i stället för att ta en så tydlig vänstersväng som Miljöpartiet vill så måste det vara mer angeläget att göra det lönsamt för entreprenörer och byggare att investera i och förvalta hyresbostäder. Det kan inte vara rimligt att vi med våra egna ihopsamlade pensionspengar ska lösa de problem som en reglerad hyresmarknad har skapat. Vi måste först ta itu med de begränsningar som denna reglering skapat.  Assar Lindbeck, nationalekonomisk nestor med lång erfarenhet av både politik och samhällsekonomi beskriver hyresregleringen som 70-år av katastrof. Kanske har han en poäng.

En annan sak som naturligtvis oroar oss som drivit på för en ökad konkurrensneutralitet mellan privata och kommunägda bostadsföretag är skrivningar om att komma runt den nya lagen om kommunala bostadsaktiebolag. Här återstår att se vad som avses. Mot bakgrund av förslaget om AP-fondspengar till hyresrätter känns för övrigt den uttalade oron för att kommunägda lägenheter säljs lite underlig. AP-fondspengar är ju redan i dag inblandade när privata bostadsföretag köper från det kommunägda bolaget, som då frigör resurser för att renovera och bygga nytt.

Miljöpartiets rapport innehåller även mycket positivt. Jag tänker bland annat på hållbarhetsfrågor i samhällsbyggandet, förtätning på platser där det finns bra kollektivtrafik och avståndstagandet från storskaliga subventionsprogram. Öppningen för riktade och villkorade stöd ska man vara försiktig med. De har en tendens att landa fel och svälla. Den risken hoppas jag dock att Miljöpartiet tagit höjd för.

Jag uppskattar också ambitionen att driva på för nya bostäder som förstärker vår närmiljö, skapar levande centrum och bryter segregationen. Det är också glädjande att de argument som vi från Fastighetsägarna länge använt nu börjar bli en naturlig del i politikers retorik. Bristen på hyresrätter i tillväxtregionerna bromsar samhällsutvecklingen och försvårar en nödvändig rörlighet på arbetsmarknaden. Det måste vi helt enkelt göra något åt, men inte genom att fingra på våra gemensamma pensionspengar!

Handelns myrstackar växer

Handeln i Sverige blir allt mer koncentrerad till ett fåtal punkter. De 24 kommuner som har de mest intensiva marknaderna utgör tillsammans hälften av landets totala omsättning av sällanköpsvaror. Det är alltså en knapp tiondel av Sveriges 290 kommuner som delar på hälften av den tillväxt, de arbetstillfällen och de skatteintäkter som genereras av en omsättning på 575 miljarder kr. Detta visar färska siffror från HUI-Research som presenterades idag.

Världen är allt annat än platt. Trots att vi med dagens teknologiska lösningar har alla möjligheter att bo, arbeta och handla på ett och samma ställe oavsett var andra befinner sig så är trenden den rakt motsatta. Myrstackarna växer då vi samlas allt fler på allt färre ställen. Denna koncentration av människor och handel till ett fåtal punkter på kartan innebär förstås att det samtidigt blir allt svårare att bedriva framgångsrik handel i landets resterande266 kommuner. Detta får i sin tur konsekvenser som att det blir svårare att hyra ut lokaler och att stadens utbud försämras. På sikt kan det också innebära att allt färre unga väljer att bo kvar och att bostäderna tappar sitt värde och till slut gapar tomma.

För många kommuner i landet är detta en välbekant utveckling och jag är själv övertygad om att vi inom några år kommer att få se ett antal kommunsammanslagningar för att klara ekonomin och trygga samhällsservicen. Men för många kommuner finns det goda chanser att vända trenden. Det handlar om att ta tag i det lokala utvecklingsarbetet och få fart på engagemanget. Men det finns ingen anledning att uppfinna hjulet på nytt. Runtomkring i landet finns mängder av erfarenheter att bygga vidare på. Därför har vi på Fastighetsägarna i samarbete med organisationen Svenska Stadskärnor nu samlat dessa erfarenheter och tagit fram en handbok i stadsutveckling som kommer att finnas tillgänglig inom kort. Min förhoppning är att politiker och övrigt näringsliv tillsammans med oss i fastighetsbranschen kan ta oss an denna utmaning och arbeta för fler attraktiva och livskraftiga städer i Sverige.

Hur ska vi ha det i morgondagens städer, egentligen?

I förra veckan skrev jag på denna blogg om det hittills lyckade projektet med avgiftsfri kollektivtrafik i Avesta. Detta var något som många hade åsikter om då jag fick många kommentarer och synpunkter, inte minst genom Facebook och Twitter. Avesta tar steget fullt ut för att kunna svara på frågan; vilka samhällseffekter skapas när kollektivtrafiken i staden blir avgiftsfri? Vilken samhällsnytta skapas? Vad kostar det egentligen, vinst eller förlust?

Jag är fortfarande förvånad över bristen på debatten kring detta i många städer. Politiken slirar ofta och vågar sällan ta debatten. Många fortsätter på den inslagna vägen som bygger på tron att vi gör staden en tjänst genom att begränsa biltrafiken i stadskärnan. Tidigare i somras skrev urbanisten professor Jerker Söderlind om detta i tidningen Market. Han menade att man inte hade sett till konsekvenserna av denna politik. Han skriver: ”Den oförutsedda konsekvensen är dock att de sätter sig i bilen och spenderar sin köpkraft ute på en stadslös handelsplats.”

Då blir staden förloraren. Man tappar attraktionskraft, kulturen får stryka på foten, handeln tappar och miljöeffekterna blir värre! Allt talar för att den täta staden med allt samlat inom gångavstånd ger positiva miljöeffekter. Men om nu politikerna väntar så bygger vi in problemen i staden. Ju längre tiden går utan framtidssäkra infrastruktursatsningar, ju större blir problemen.

Så min farhåga är om inte utvecklingen går för långsamt eller i värsta fall åt fel håll. Att utveckla stadens infrastruktur är långsamma och tröga processer som tarvar politiskt mod och framsynthet. Kanske dags för en ny vision, som Jerker Söderlind skriver, ”den bilvänliga och täta staden”.

För att inte sätta käppar i hjulet förframtida generationer, bör vi ta diskussionen nu och agera. Passivitet är stadens värsta fiende.

Recept för att öka stadens kollektivtrafik

Under sommaren har vi kunnat läsa om det försök projekt man nu genomför i Avesta som innebär att kollektivtrafiken på försök är gratis. Sedan juni slopade man avgiften för att åka med bussarna i Avesta kommun. Det visar sig nu att resande ökar, framförallt inom grupper som tidigare inte åkt kollektivt eller haft ekonomiska resurser att göra det. Jag har ännu inte sett något skrivet om vad försöket kostat eller om det rent av har gett positiva samhällsekonomiska effekter. Det finns nog anledning att tro att Avesta blir en attraktivare kommun att bo i och besöka efter denna förändring.

Alla är nog eniga om att ett ökat kollektivt resande är gynnsamt ur många aspekter. Miljö, tillgänglighet och mindre bilar på vägarna är positiva effekter. I många kommuner försöker man öka det kollektiva resandet genom att försvåra för bilismen i stadskärna, ta bort vägbanor, enkelrikta gator, ex vis. Detta kan inte vara rätt väg. Konsekvensen blir en minskad handel och besöksnäring i stadskärnan, vilket blir en tydlig hämsko för tillväxt och attraktivitet. Detta förhållningssätt är dock inte ovanligt. I min hemkommun, Jönköping, finns det en tydlig politisk vilja att begränsa trafiken i city genom att försvåra för bilisterna. Detta är en politik som inte möter förståelse från kommuninvånarna.

Förändringar i infrastrukturen är långsamma processer. Att anpassa en växande stads infrastruktur efter viljan att begränsa framkomlighet kommer att skapa problem för framtida generationer. Efterföljande politiker och stadsplanerare kommer banna sina företrädares kortsiktiga agerande. Och i slutändan blir det givetvis miljön som får stryka på foten. Och att stadens attraktivitet sakta minskar.

Kanske kan Avesta ha receptet, kanske inte för storstadsproblematiken utan för mindre och medelstora städer. Är det avgiftsfritt för resenären blir det givetvis mycket intressantare att åka buss. Vi sitter inte och räknar på kronor vilket som är billigast, bussen eller bilen. Vi gör det som är enklast, dvs sätter oss i bilen igen, för så har vi alltid gjort. Är alternativet utan kostnad så är jag övertygad om att vi är beredda på att ändra invanda mönster.