Fastighetsbranschens kompetensförsörjning

Många fastighetsföretag har ett behov av att rekrytera ny personal. Det handlar i många fall av förvaltare i någon form, eller kompetens på miljö-och energisidan. Det finns bedömningar som visar på att branschen står inför både stora kompetensbehov och pensionsavgångar de kommande 5 – 10 åren och att rekryteringsbehovet kan vara så stort som 11000 personer fram till 2025.

En långsiktig kompetensförsörjning kommer att vara viktig för den fortsatt positiva utvecklingen av fastighetsbranschen och på många håll kan det vara en utmaning att hitta rätt kompetens. Fortsätt läsa Fastighetsbranschens kompetensförsörjning

En digital infrastruktur för människor närmre varandra

Under denna rubriken hade jag förmånen att prata på Business Arenas Framtidsforum 21 september. Här är mitt manus:

Få begrepp rymmer så starka kontraster som digitalisering.

Å ena sidan – OPERSONLIGT OCH DISTANSERAT
Den del av digitaliseringen som handlar om automatisering och robotisering. Och det faktum att den digitaliserade och virtuella världen har blivit en parallellvärld till att ses ”i köttet”.

Å andra sidan – MÄNSKLIGT OCH NÄRA
Digitaliseringen sätter människan i fokus och för människor närmare varandra.

Jag vill lyfta tre aspekter på det mänskliga och nära.

Fortsätt läsa En digital infrastruktur för människor närmre varandra

Fastighetsförvaltning – om professuren och pågående forskning

aff-loggaUnder gårdagens årsstämma för AFF – Forum för Fastighetsförvaltning  (utvecklar, äger och säljer konceptet ”Avtal För Fastighetsförvaltning (AFF)” – bli medlem nu) gav Anna Kadefors, KTHs första professor i fastighetsförvaltning, en intressant och uppskattad presentation. Kadefors AFF

Även diskussionen efteråt var givande när deltagarna ombads fundera över frågor som ”Varför behövs forskning inom Fastighetsförvaltning?”. Fortsätt läsa Fastighetsförvaltning – om professuren och pågående forskning

Fastighetsägarens medgivande fortfarande förutsättning för bostadsanpassningsåtgärder

Högsta förvaltningsdomstolens dom (9 december 2014, mål nr3135-14) och kort därefter dom i Kammarrätten i Jönköping (22 januari 2015, mål nummer 3624-14) har lett till att kommuner inte längre får kräva in ett medgivande från fastighetsägaren för vare sig själva åtgärden eller att återställande ej krävs för att fatta beslut om bostadsanpassningsbidrag.
Det är dock viktigt att skilja på bidrag och åtgärd. Beslut om bidrag har numera ingen koppling till huruvida åtgärden kan utföras. Bidragsbeslut är offentligrättslig men frågan om huruvida åtgärden får genomföras eller ej är civilrättslig. Och ska åtgärden kunna utföras behövs enligt civilrättsliga principer fortfarande ett medgivande av fastighetsägaren.

Att det saknas intyg från fastighetsägaren om att någon återställning inte behöver ske får inte längre vara en avslagsgrund i ärenden om bostadsanpassningsbidrag. Det framgår av en dom från Högsta förvaltningsdomstolen. Högsta förvaltningsdomstolen prövade i vilken utsträckning Boverket hade bemyndigande att meddela föreskrifter i bidragsfrågan, och fann att sådan rätt saknats i visst hänseende.

Det föranledde Boverket att plocka bort hela punkt 5 ur sina föreskrifter. Punkt 5 hanterade inte bara frågan om återställning utan även fastighetsägarens medgivande för själva åtgärden.
När hela punkt 5 var bortplockad fann Kammarrätten att då saknades underlag för kommuner att kräva in ett medgivande från fastighetsägaren för att kunna bevilja bidrag.
Det offentligrättsliga läget är således nu att bidrag kan sökas och beviljas utan fastighetsägarens godkännande, till och med utan fastighetsägarens vetskap.

Observera att domarna från Högsta förvaltningsdomstolen respektive Kammarrätten i Jönköping inte påverkar vad hyresgäster och bostadsrättshavare får och inte får göra utan att riskera att behöva återställa åtgärderna eller att i övrigt bli ersättningsskyldiga.

Inga bostadsanpassningsåtgärder får göras utan fastighetsägarens medgivande
En hyresgäst får normalt inte ändra lägenhetens inredning eller göra andra ingrepp utan fastighetsägarens medgivande. Det framgår av bestämmelser i hyreslagen (12 kapitlet 24 § och 24 a § jordabalken). Även bostadsrättshavare behöver tillstånd av styrelsen i bostadsrättsföreningen, närmare bestämt i fråga om väsentliga förändringar av lägenheterna, om inte stadgarna säger att något sådant tillstånd inte behövs, 7 kapitlet 7 § bostadsrättslagen (1991:614). I allmänna utrymmen behövs alltid ett samtycke från hyresvärden eller bostadsrättsföreningen. Hyresgäster och bostadsrättshavare kan bli skyldiga att återställa åtgärder som de beviljats bidrag för om fastighetsägaren inte har medgett att någon sådan återställning inte behöver ske. Det saknar betydelse att bostadsanpassningsbidrag har beviljats för åtgärderna. Från att ha varit en förutsättning för bidrag är numera frågan om fastighetsägarens medgivande till anpassningsåtgärder bara en fråga mellan hyresgäst och hyresvärd eller mellan bostadsrättshavare och bostadsrättsförening.

Anmärkning: Boverket har gjort en översyn av lagen om bostadsanpassningsbidrag. I december 2014 överlämnade Boverket en rapport till regeringen där Boverket föreslår en helt ny lag om bostadsanpassningsbidrag.

Att mäta är att veta

”Att mäta är att veta” eller ”Messen is Wissen” är ett citat från Werner von Siemens.

Vi är alla överens om att det är viktigt att känna till arean på bostäder och lokaler. Men efter vilka regler ska man mäta?

Många av oss känner till den svenska standarden SS 21054:2009 Area och volym för husbyggnader – Terminologi och mätregler vars omfattning är

”I denna standard ges definitioner av area- och volymbegrepp, information om tillämpning och omfattning, samt regler för beräkning och redovisning av area och volym hos husbyggnader och delar av husbyggnader.måttband
Denna standard är avsedd att tillämpas vid area- och volymberäkning för alla slags husbyggnader. Den gäller för både nyproduktion och i befintligt bestånd. Den kan användas såväl vid planering och projektering som vid bygglov, taxering, värdering, hyressättning, förvaltning samt för statistisk bearbetning etc. ”

Källa sis.se

Färre kanske vet att det även finns en Europeisk standard för mätning av area och volym för byggnader SS-EN 15221-6:2011 Facility Management – Del 6: Mätning av area och volym inom Facility Management vars omfattning är

”This European Standard establishes a common basis for planning and design, area and space management, financial assessment, as well as a tool for benchmarking in the field of Facility Management. This standard covers area and space measurement for existing owned or leased buildings as well as buildings in state of planning or development. This standard presents a framework for measuring floor areas within buildings and areas outside of buildings. In addition, it contains clear terms and definitions as well as methods for measuring horizontal areas and volumes in buildings and/or parts of buildings, independent of their function.”

Källa sis.se

Relativt nyligen lanserades International Property Measurement Standard (IPMS) för att mäta kontorsytor.
Organisationen RICS skriver

Tanken är att denna standard skall ersätta det dussintal olika nationella standarder som för närvarande används runt om i världen .
Behovet av IPMS är tydligt genom att kontorsytor historiskt har mätts på olika sätta världen över, vilket skapat osäkerhet och förvirring.

Så vad gäller? Vilken mätmetod ska man välja? Svaret är inte lätt.

I Boverkets byggregler finns ingen referens till SS 21054:2009. Och är det inte så att finns det en europeisk standard (SS-EN) får det inte finnas en motstridig nationell standard (SS)?

Och vilket genomslag kommer IPMS få?

Det kom en rapport från Boverket

Den förra Alliansregeringen gav Boverket i uppdrag att undersöka flyttmönster i samband med större renoveringar av hyresfastigheter. Myndigheten presenterade i går sina resultat i en rapport.

BoverketBostadssektorn brottas med flera utmaningar. En som får anmärkningsvärt litet utrymme i debatten är hälsotillståndet för forskning inom området. Inom få andra sektorer är forskningen så politiserad. Det gör tillgången till analyser, undersökningar och statistik från myndigheter så mycket mer värdefull, inte minst för dem som behöver underlag för politiska beslut. Jag tror därför man ska vara försiktig med utspel och mediala spinn som bygger på övertolkningar och selektivt urval i rapporter som publiceras från myndighetshåll.

Förutsättningarna vid omfattande renoveringar är en viktig fråga och det är bra att Boverket tittat på det. Jag skulle vilja att fler – även fastighetsföretag – gjorde uppföljningar av enskilda projekt och att man kunde fördjupa med mer kvalitativa uppföljningar, i meningen att man pratar med enskilda hyresgäster. Det senare kunde begränsa mängden spekulationer. Det är inte en slump att Boverket avsiktligt är väldigt försiktiga i sina formuleringar. Ord som ”tenderar” och ”indikation” förekommer flitigt i rapporten, men mer sällan i pressmeddelanden och artiklar som bygger på densamma.

Jag gör tre reflektioner avseende innehållet i rapporten.

Den första är att mycket av det beskrivna måste betraktas som förväntat. Små ekonomiska marginaler, kanske kombinerat med utanförskap och arbetslöshet, är begränsande. Oavsett hur och var de bor har människor i utsatta hushåll en svag ställning på bostadsmarknaden. Deras möjligheter att få tillgång till ett bättre boende, vilket renoveringsfrågan delvis handlar om, är sämre än andras. Lägg till denna grupp de som saknar ett fast boende och värdet av en bred diskussion om en förändrad social bostadspolitik tydliggörs.

Min andra reflektion handlar om andelen boende som flyttar. I medierapporteringen och Hyresgästföreningens budskap fokuserar man på att cirka 25 % av de boende flyttar under eller i direkt anslutning till en omfattande renovering. Det innebär att 75 % väljer att bo kvar, ofta för att den upprustning som sker ligger i linje med den man efterlyst (vilket Boverket nämner). Men i kontrollgruppen, dvs de vars bostäder inte renoverats, flyttar 14 %. Skillnaden mellan 14 och 25 anger andelen personer som flyttar på grund av renoveringen/hyreshöjningen. Dessa 11 % ska ställas mot övriga 89 % som bor kvar eller flyttar av andra skäl. Det gör inte på något sätt problematiken mindre för den enskilde som upplever sig tvungen att flytta, men som ett kollektivt samhällsproblem att vägas mot nyttan av ett upprustat och moderniserad bostadsbestånd?

Min sista reflektion handlar om tillvägagångssätt. Vi kan ha en volymdiskussion om behovet av renovering, men om att åtgärder behöver vidtas tror jag vi kan enas om tämligen fort. Tuffare blir det i synen på information vs. inflytande för nuvarande hyresgäster och/eller hyresgästorganisation. Rapporten ger i grunden inget stöd för krav om ökat hyresgästinflytande om det handlar om veto mot enskilda åtgärder eller beslutanderätt över teknisk upprustning. Det handlar om ansvar för fastighetens tekniska livslängd, en fråga om äganderätt. Tillspetsat kunde man hävda att veto mot åtgärder som är nödvändiga för att bibehålla värdet på fastigheten borde följas av en slags budplikt. ”Om ni tvingar fram en förkortad livslängd eller ett lägre värde på fastigheten behöver det kompenseras.”

Däremot lyfter Boverket föredömligt fram värdet av dialog mellan hyresvärd och hyresgäster, samt inte minst att vara ute i god tid med den dialogen. Att tidigt involvera boende och att möjliggöra deltagande är klokt förvaltarskap. Att tidigt skapa förståelse för ”varför” gör det enklare att tillsammans diskutera ”hur” – och kanske även ge utrymme för hyresgästernas egna idéer och medverkan i förändringsarbetet. Det tror jag är en av framgångsfaktorerna i hanteringen av de 11 procenten. Det tror Boverket också och har därför redan tidigare publicerat råd kring detta.

Renovering och ombyggnad

Renovering och ombyggnad av bostäder från rekordåren är en aktuell fråga och utifrån de utmaningar som följer med detta kommer frågan att ligga högt på agendan under lång tid framöver. Det gäller inte bara för oss och våra medlemsföretag, utan naturligtvis även för alla boende och politiker med inflytande över villkoren. Enligt uppskattningar handlar det om kostnader på 400 miljarder kronor under den närmaste tioårsperioden.

Hur upprustnings- och ombyggnadsbehov ser ut för enskilda fastigheter beror på en rad faktorer, som byggnadens ålder, vilka byggnadsmaterial som använts och hur huset är byggt. Varje fastighet och varje lägenhet har sina förutsättningar

Samtidigt som många byggnader har omfattande renoveringsbehov har de boendes förväntningar på sin boendestandard förändrats under de senaste decennierna. I dag lever vi annorlunda än när husen byggdes. Våra duschvanor har förändrats, vilket ställer högre krav på standarden och utrustningen i badrummen. Vi använder allt mer el och tillgång till bredband ses i många fall som en självklarhet. Den förändrade synen på boendestandard ställer krav på fastighetsägarna att modernisera lägenheterna, så att de lever upp till en standard som upplevs både god och modern.

Utöver den ombyggnad som krävs för att säkerställa byggnadernas funktion och standard, har också tillgänglighets- och miljökraven skärpts sedan husen byggdes. Det gör att ombyggnad och modernisering är nödvändig för att leva upp till de krav som myndigheter ställer.

Även sociala faktorer föranleder behov av upprustning. Väl underhållna, upprustade och attraktiva bostäder bidrar till att öka de boendes trygghet, förbättra bostadsområdens rykte och minska socialt utanförskap.

Boendet är en del av välfärden och det råder stor enighet – från vänster till höger – om att den boendestandard som erbjuds i Sverige ska tillhöra världens bästa. Det är en ambitiös målsättning som förutsätter en kontinuerlig översyn av våra bostäder som sträcker sig längre än minsta nödvändiga underhåll.

Men frågan handlar också om hur hyreslägenheter ska betraktas i förhållande till andra boendeformer. Om inte hyresgäster kan erbjudas en modern boendestandard – och fastighetsägaren inte får möjlighet att utveckla den standard som de boende efterfrågar – riskerar hyresrätten att uppfattas som en sämre upplåtelseform. Förnyelse är därför en nödvändig och naturlig del för att utveckla hyresrätten.

I diskussionen kring de renoveringsprojekt som redan börjat genomföras finns det några frågor som återkommande dyker upp. Låt mig avslutningsvis försöka svara på några av dem.

Varför höjs hyran när man bygger om? Ska inte hyresvärden bära kostnaden för ombyggnad och fastighetsunderhåll?

Stambyten, takomläggningar, byte av fuktspärrar i badrum och ny ventilation är en del av det kontinuerliga underhållet i en fastighet som inte påverkar en lägenhets bruksvärde. Sådana insatser kan enligt det bruksvärdessystem som ligger till grund för hyressättningen därför inte finansieras genom höjd hyra.

Samtidigt innebär den här typen av underhåll så stora ingrepp att det är praktiskt att kombinera dem med den modernisering av lägenheternas standard som de flesta hyresgäster efterfrågar. För denna standardhöjning kan hyresvärden höja hyran, men det täcker inte hela kostnaden för ombyggnaden. Fastighetsägaren står därför för den största delen av kostnaden vid ombyggnad.

Varför räcker det inte att renovera till normal standard, varför måste hyresvärden lyxrenovera?

Det som i debatten kallas lyxrenoveringar är nästan alltid ombyggnader som syftar till att uppdatera bostäderna till en modern boendestandard. För långsiktiga fastighetsägare är det inte ovanligt att någon gång under husets livstid bygga om fastigheten till den standard som erbjuds i nyproduktion. Det görs för att byggnadens tekniska utrustning tjänat ut och för att byggnadens funktion inte kan upprätthållas annars. Den nya hyresnivån ska motsvara det bruksvärde som lägenheten har efter standardförbättringar och fastighetsägare vet att hyreshöjningar som avviker från det har svårt att få stöd vid en prövning i hyresnämnden.

Det är också viktigt att komma ihåg att de standardförbättringar som genomförs som regel svarar mot de önskemål och de förväntningar som finns hos majoriteten av dem som bor i husen.

Vem beslutar om vad hyran ska vara efter en ombyggnad?

Hyror bestäms enligt det så kallade bruksvärdesystemet. Det innebär att alla förändringar av hyror ska förhandlas fram mellan hyresgästernas representant (vanligen Hyresgästföreningen) och fastighetsägaren. Systemet innebär också att fastighetsägaren inte får ta ut högre hyra än vad Hyresgästföreningen och andra fastighetsägare kommit överens om för likvärdiga lägenheter. Kommer inte Hyresgästföreningen och fastighetsägaren överens avgörs frågan av hyresnämnden.

Om hyrorna höjs kraftigt kommer många inte ha råd att bo kvar. Har inte fastighetsägaren ett ansvar att se till att hyrorna ligger på rimliga nivåer?

En fastighetsägares primära ansvar är att underhålla och utveckla sina fastigheter för att kunna erbjuda hyresgästerna en god boendestandard. Denna ambition ska vidmakthållas samtidigt som fastighetsföretagen måste behålla lönsamhet i sin verksamhet, annars försvinner bostäderna på sikt. Det innebär att kostnader för exempelvis underhåll och renoveringsarbete alltid måste täckas av intäkter, huvudsakligen i form av hyror. Efter ombyggnad förhandlar fastighetsägaren och Hyresgästföreningen om den nya hyresnivån. Hyresnivån baseras enligt bruksvärdesprincipen på hyresnivåerna för andra, jämförbara lägenheter med den standard som erbjuds efter ombyggnaden.

Företag med flera fastigheter och som kan erbjuda lägenheter med olika standard och olika hyresnivåer brukar hjälpa hyresgäster att finna alternativ i det egna beståndet för dem som önskar flytta efter en ombyggnad. Det förekommer även att man kommer överens om gradvis infasning av den nya hyran över en längre period.

Samtidigt ska man komma ihåg att hyror höjs av andra skäl än renovering och ombyggnad, och att det även då kan finnas de som inte längre anser sig ha råd att bo kvar. Även om de flesta fastighetsföretag, likt andra företag, värnar sina kunder och ofta anstränger sig för att de ska trivas och kunna bo kvar ligger det ytterst på kommunerna att säkra social trygghet och en möjlighet att bo för medborgarna.

Bostäder ska inte jämföras med vilka produkter som helst, men vi kan inte heller ålägga företag att av socialpolitiska skäl äventyra villkoren för en långsiktig verksamhet. Inom Fastighetsägarna tror vi som regel inte på att subventionera byggnader eller företag med skattepengar. På bostadsmarknaden är det viktigare att det finns offentliga stöd som följer människor, inte minst dem som behöver stöd för att säkra ett tryggt boende.

När samverkan och beslut kommer i fel ordning

Samverkan och stadsutveckling debatteras ofta, diskussionen förs i många orter och städer. Detta är ett generellt problem och alls inte specifikt någon stad. Men väl värt att debattera ändå. Att jobba med orts- och stadsutveckling där många aktörer är inblandade är komplicerat och kräver en tydlig och målinriktad processledning. Alla aktörer, fastighetsägare, kommun och stadens verksamheter är viktiga, men ofta måste kommunen ta kommandot för att övriga aktörer kunna följa efter.

När denna process inte förs klokt uppstår tydliga vissa effekter. Ibland syns det, från kommunalt håll, en tydlig ambition att gärna ta beslutet först och sedan därefter, många gånger på en halvsläng, bjuda in till samverkan och seminarier. Effekterna av detta blir att den förväntade utvecklingen uteblir.

När processen förs klokt genomförs samverkansprocessen först för att skapa delaktighet och välförankrade beslutsunderlag. Då känner sig alla delaktiga och bidrar till processen genom egna investeringar och samordnade åtgärder. Då skapas direkta kontakter mellan bland annat fastighetsägare och kommunens beslutande organ, både beträffande tjänstemän och kommunstyrelse och andra nämnder. Besluten går då snabbare och ligger närmare verksamheterna och inte minst verkligheten. Denna erfarenhet är väldokumenterad från många städer.

Ibland, i en slags felriktad utvecklingsiver, tar kommunen beslut om stadens utveckling först och därefter informerar man aktörerna och säljer in sina beslut. Då gnisslar det i maskineriet. I förlängningen blir effekten att kommunen avskärmar sig från aktörernas vilja och den utvecklingsresurs man hade förblir outnyttjad. De möten som arrangeras blir inte samverkansmöten utan informationsmöten. Det blir envägskommunikation utan reell nytta, man tappar helt enkelt styrfarten och förändringsriktningen. Orten och staden är värd mer än så, ofantligt stora värden står på spel. Ansvaret vilar tungt på den aktör som leder processen.

People, Planet, Profit

Jag har idag haft två spännande möten som från helt olika perspektiv belyst frågan om fastighetsbranschens samhällsansvar. Först var det ett möte arrangerat av Fastighetsägarna MittNord där vi diskuterade hållbara attraktiva städer och bostadssocialt ansvar. Jag hävdade att etik och miljöhänsyn framöver kommer att vara rena hygienfaktorer för fastighetsföretag medan det finns konkurrensfördelar att vinna genom relationsbyggande CSR (samhällsansvar för företag). De flesta nickade inför mitt påstående med undantag av en som inflikade att ”Det är inte framtiden. Vi är redan där”.

Givetvis hade han helt rätt. Detta är en kunddriven utveckling som sker i snabb takt. Det ansvarslösa konsumtionssamhället ifrågasätts bland dagens unga och vi ser ett ökat intresse för etik, miljö och socialt ansvar. Dessutom kräver man transparens hos företagen och när kunderna kräver insyn i hur vi arbetar med dessa frågor blir det också nödvändigt att ta tag i dem. Samma sak gäller när vi vill locka ny kompetens till företaget. Det handlar om att vara ärlig, göra bra saker och städa framför sin egen dörr.

Det andra mötet var med en grupp som jobbar för att minska miljöpåverkan från näringslivet i city. Här sprudlade det av idéer kring kunskapsspridning, evenemang och produktutveckling som på olika sätt kan vara bra för miljön. Jag föreslog att de också borde verka för att fastighetsföretagen i staden börjar använda vårt nya gröna hyresavtal vilket jag är mycket stolt över att vi har tagit fram. På så sätt skapas bättre långsiktighet i arbetet och ett bra ramverk för miljösatsningen. För fastighetsföretagen är det ett tydligt ansvarstagande när det gäller miljön men det ger också fastigheterna en bättre ekonomi genom effektiviseringsvinster. Förslaget föll i god jord och jag hoppas och tror att gruppen kommer att driva detta viktiga arbete vidare.

Att samhällsansvar i olika former blir allt viktigare för näringslivet är tydligt. Men det är också lönsamt inte minst för fastighetsbranschen. Det motiverar de egna medarbetarna och stärker såväl varumärket som bilden av organisationen, det leder långsiktigt till fler och bättre affärer, bidrar till en bättre tillvaro för människor och skapar ett mer attraktivt lokalsamhälle. Jag läste någonstans att man i alla affärsbeslut ska tänka igenom tre stycken P:n – People, Planet, Profit – och i den ordningen fråga sig själv om beslutet är bra för människor? för planeten? och om det dessutom genererar vinst? Om svaret är ja för alla tre, då är det rätt beslut. Kanske är denna beslutsprocess ett första steg vi alla kan ta i riktning mot en bättre värld?

Vilka butikslokaler behövs i framtidens city?

Vårt sätt att leva, prioritera och konsumera har förändrats. Tiden är idag den främsta lyxvaran vilket gör att vi köper tjänster som aldrig förr, som städning, färdigpackade matkassar och barnpassning på köpcentrumet. Samtidigt använder vi mycket av vår tid till shopping för både behov och nöje. Äldre statistik säger att kvinnor i genomsnitt går i sju butiker innan de genomför ett köp medan män i snitt endast går i en butik, men även detta är ett beteende i förändring. Dels nöjesshoppar män idag i allt större utsträckning precis som kvinnor, men framför allt kollar omkring hälften av alla konsumenter fakta på nätet innan de gör större inköp. Bland yngre och när det gäller hemelektronik är siffran omkring 80 procent.

Den digitala utvecklingen driver ett förändrat konsumentbeteende eftersom vi hela tiden får nya möjligheter. Om du ser en tilltalande reklam för en produkt på TV kan du direkt via mobiltelefonen söka information, läsa recensioner och göra prisjämförelser. Sedan kanske du ändå vill gå till en butik för att titta och känna på produkten för att därefter beställa den hemlevererad via företagets hemsida. Hittills är det 35 procent av detaljhandelsföretagen som säljer via nätet och e-handeln står bara för 5 procent av den totala omsättningen. Men prognosen för år 2012 är att e-handeln kommer att öka med 13 procent och omsätta 31,3 miljarder kronor. Ett rimligt antagande när man ser till utvecklingen, olika generationers beteende och tillvänjning är att e-handeln kommer att fortsätta växa i en allt snabbare takt och att det på sikt inte finns någon anledning att särskilja den från övrig handel.

Det är en ny värld för konsumtion som medför en rad konsekvenser, inte minst för lokalhyresmarknaden. För vilken typ av lokaler behöver butikerna när kunderna mest är inne för att titta och känna på varorna och inte vill bära med sig dem därifrån? Vilka lokaler behövs för att skapa shoppingupplevelser som motiveras av helt andra faktorer än själva produkten? Vilka krav ställs på lokalen på grund av den tekniska utvecklingen av sättet att konsumera? En tänkbar utveckling är att stadens shoppingdistrikt successivt kommer att få allt fler extravaganta och högteknologiska showrooms medan hela lagerutrymmet finns på annan ort. När du som kund beslutar om ditt köp kan detta genomföras via pekskärm i butiken eller i mobiltelefonen när du är på väg till nästa butik. Kanske kommer delar av butiken att kunna nyttjas obemannat dygnet runt som en slags fysisk webbshop?

Vi ser idag hur konsumenten själv blir allt mer ansvarig för själva köpet, som exempelvis självscanning i mataffären och restauranger där du gör din beställning via en app i telefonen. Detta innebär lite motsägelsefullt att service blir den viktigaste konkurrensfaktorn. Sannolikt kommer framtidens attraktiva butik att erbjuda både upplevelser och utrymme för social samvaro. Du ska visserligen inte i traditionell mening sälja produkten, om det inte är just den upplevelsen kunden är ute efter. Däremot ska du se till att all information kunden vill ha finns tillgänglig, att all teknik fungerar felfritt, att besöket är trivsamt för kunden såväl som medföljande sällskap samt att köpet blir en upplevelse utöver det vanliga. Det är hög tid att tänka nytt. Framtidens butikslokaler kommer precis som idag att ha fokus på funktion och upplevelse, men de kommer att disponera sin yta annorlunda och de kommer att ställa betydligt högre krav på teknik och originalitet och att det finns ett miljötänk är inte en konkurrensfördel utan ett minimikrav. Utmaningarna är många men möjligheterna är fler än någonsin och jag tror personligen att framtidens handel kommer att bli smidigare, roligare och göra våra städer ännu mer spännande.