Skatteförslag hotar bostadsbyggandet

Regeringen har en uttalad målsättning om 250 000 nya bostäder till 2020. Samtidigt föreslår samma regering ränteavdragsbegränsningar som slår hårt mot investeringar i fastigheter. Begränsade ränteavdragsmöjligheter riskerar också att fundamentalt ändra på grundregeln att skatt endast betalas av företag som gör vinst. Blir förslaget verklighet kommer fastighetsbolag att få betala skatt trots att de gör förlust och då behöver man ställa sig frågan om detta på sikt kommer att gälla allt företagande i Sverige? Dessutom har Paketeringsutredningen föreslagit ytterligare en höjd skatt på fastighetsföretag. Detta är en ekvation som för mig och många andra är svår att få ihop.

Fortsätt läsa Skatteförslag hotar bostadsbyggandet

Affärsutveckling med fokus på kunden

När en bransch står inför en digital omvandlingsprocess, där jag skulle säga att fastighetsbranschen är idag, är det nyttigt att ta ett utifrån och in-perspektiv och se vad det finns för lärdomar att dra från andra branscher som redan genomgått en digital transformering. Därför bjöd vi på Fastighetsägarna Stockholm in Fredric Karén, chefredaktör på SvD och som har lett tidningens digitala utvecklingsarbete sedan 2013, för att berätta om hur det anrika medieföretaget Svenska Dagbladet gått från djupaste kris till att radikalt vända trenden uppåt genom att använda sig av teknikens möjligheter.

Fortsätt läsa Affärsutveckling med fokus på kunden

Fastighetsbranschens kompetensförsörjning

Många fastighetsföretag har ett behov av att rekrytera ny personal. Det handlar i många fall av förvaltare i någon form, eller kompetens på miljö-och energisidan. Det finns bedömningar som visar på att branschen står inför både stora kompetensbehov och pensionsavgångar de kommande 5 – 10 åren och att rekryteringsbehovet kan vara så stort som 11000 personer fram till 2025.

En långsiktig kompetensförsörjning kommer att vara viktig för den fortsatt positiva utvecklingen av fastighetsbranschen och på många håll kan det vara en utmaning att hitta rätt kompetens. Fortsätt läsa Fastighetsbranschens kompetensförsörjning

En digital infrastruktur för människor närmre varandra

Under denna rubriken hade jag förmånen att prata på Business Arenas Framtidsforum 21 september. Här är mitt manus:

Få begrepp rymmer så starka kontraster som digitalisering.

Å ena sidan – OPERSONLIGT OCH DISTANSERAT
Den del av digitaliseringen som handlar om automatisering och robotisering. Och det faktum att den digitaliserade och virtuella världen har blivit en parallellvärld till att ses ”i köttet”.

Å andra sidan – MÄNSKLIGT OCH NÄRA
Digitaliseringen sätter människan i fokus och för människor närmare varandra.

Jag vill lyfta tre aspekter på det mänskliga och nära.

Fortsätt läsa En digital infrastruktur för människor närmre varandra

Fastighetsförvaltning – om professuren och pågående forskning

aff-loggaUnder gårdagens årsstämma för AFF – Forum för Fastighetsförvaltning  (utvecklar, äger och säljer konceptet ”Avtal För Fastighetsförvaltning (AFF)” – bli medlem nu) gav Anna Kadefors, KTHs första professor i fastighetsförvaltning, en intressant och uppskattad presentation. Kadefors AFF

Även diskussionen efteråt var givande när deltagarna ombads fundera över frågor som ”Varför behövs forskning inom Fastighetsförvaltning?”. Fortsätt läsa Fastighetsförvaltning – om professuren och pågående forskning

Fastighetsägarens medgivande fortfarande förutsättning för bostadsanpassningsåtgärder

Högsta förvaltningsdomstolens dom (9 december 2014, mål nr3135-14) och kort därefter dom i Kammarrätten i Jönköping (22 januari 2015, mål nummer 3624-14) har lett till att kommuner inte längre får kräva in ett medgivande från fastighetsägaren för vare sig själva åtgärden eller att återställande ej krävs för att fatta beslut om bostadsanpassningsbidrag.
Det är dock viktigt att skilja på bidrag och åtgärd. Beslut om bidrag har numera ingen koppling till huruvida åtgärden kan utföras. Bidragsbeslut är offentligrättslig men frågan om huruvida åtgärden får genomföras eller ej är civilrättslig. Och ska åtgärden kunna utföras behövs enligt civilrättsliga principer fortfarande ett medgivande av fastighetsägaren.

Att det saknas intyg från fastighetsägaren om att någon återställning inte behöver ske får inte längre vara en avslagsgrund i ärenden om bostadsanpassningsbidrag. Det framgår av en dom från Högsta förvaltningsdomstolen. Högsta förvaltningsdomstolen prövade i vilken utsträckning Boverket hade bemyndigande att meddela föreskrifter i bidragsfrågan, och fann att sådan rätt saknats i visst hänseende.

Det föranledde Boverket att plocka bort hela punkt 5 ur sina föreskrifter. Punkt 5 hanterade inte bara frågan om återställning utan även fastighetsägarens medgivande för själva åtgärden.
När hela punkt 5 var bortplockad fann Kammarrätten att då saknades underlag för kommuner att kräva in ett medgivande från fastighetsägaren för att kunna bevilja bidrag.
Det offentligrättsliga läget är således nu att bidrag kan sökas och beviljas utan fastighetsägarens godkännande, till och med utan fastighetsägarens vetskap.

Observera att domarna från Högsta förvaltningsdomstolen respektive Kammarrätten i Jönköping inte påverkar vad hyresgäster och bostadsrättshavare får och inte får göra utan att riskera att behöva återställa åtgärderna eller att i övrigt bli ersättningsskyldiga.

Inga bostadsanpassningsåtgärder får göras utan fastighetsägarens medgivande
En hyresgäst får normalt inte ändra lägenhetens inredning eller göra andra ingrepp utan fastighetsägarens medgivande. Det framgår av bestämmelser i hyreslagen (12 kapitlet 24 § och 24 a § jordabalken). Även bostadsrättshavare behöver tillstånd av styrelsen i bostadsrättsföreningen, närmare bestämt i fråga om väsentliga förändringar av lägenheterna, om inte stadgarna säger att något sådant tillstånd inte behövs, 7 kapitlet 7 § bostadsrättslagen (1991:614). I allmänna utrymmen behövs alltid ett samtycke från hyresvärden eller bostadsrättsföreningen. Hyresgäster och bostadsrättshavare kan bli skyldiga att återställa åtgärder som de beviljats bidrag för om fastighetsägaren inte har medgett att någon sådan återställning inte behöver ske. Det saknar betydelse att bostadsanpassningsbidrag har beviljats för åtgärderna. Från att ha varit en förutsättning för bidrag är numera frågan om fastighetsägarens medgivande till anpassningsåtgärder bara en fråga mellan hyresgäst och hyresvärd eller mellan bostadsrättshavare och bostadsrättsförening.

Anmärkning: Boverket har gjort en översyn av lagen om bostadsanpassningsbidrag. I december 2014 överlämnade Boverket en rapport till regeringen där Boverket föreslår en helt ny lag om bostadsanpassningsbidrag.

Att mäta är att veta

”Att mäta är att veta” eller ”Messen is Wissen” är ett citat från Werner von Siemens.

Vi är alla överens om att det är viktigt att känna till arean på bostäder och lokaler. Men efter vilka regler ska man mäta?

Många av oss känner till den svenska standarden SS 21054:2009 Area och volym för husbyggnader – Terminologi och mätregler vars omfattning är

”I denna standard ges definitioner av area- och volymbegrepp, information om tillämpning och omfattning, samt regler för beräkning och redovisning av area och volym hos husbyggnader och delar av husbyggnader.måttband
Denna standard är avsedd att tillämpas vid area- och volymberäkning för alla slags husbyggnader. Den gäller för både nyproduktion och i befintligt bestånd. Den kan användas såväl vid planering och projektering som vid bygglov, taxering, värdering, hyressättning, förvaltning samt för statistisk bearbetning etc. ”

Källa sis.se

Färre kanske vet att det även finns en Europeisk standard för mätning av area och volym för byggnader SS-EN 15221-6:2011 Facility Management – Del 6: Mätning av area och volym inom Facility Management vars omfattning är

”This European Standard establishes a common basis for planning and design, area and space management, financial assessment, as well as a tool for benchmarking in the field of Facility Management. This standard covers area and space measurement for existing owned or leased buildings as well as buildings in state of planning or development. This standard presents a framework for measuring floor areas within buildings and areas outside of buildings. In addition, it contains clear terms and definitions as well as methods for measuring horizontal areas and volumes in buildings and/or parts of buildings, independent of their function.”

Källa sis.se

Relativt nyligen lanserades International Property Measurement Standard (IPMS) för att mäta kontorsytor.
Organisationen RICS skriver

Tanken är att denna standard skall ersätta det dussintal olika nationella standarder som för närvarande används runt om i världen .
Behovet av IPMS är tydligt genom att kontorsytor historiskt har mätts på olika sätta världen över, vilket skapat osäkerhet och förvirring.

Så vad gäller? Vilken mätmetod ska man välja? Svaret är inte lätt.

I Boverkets byggregler finns ingen referens till SS 21054:2009. Och är det inte så att finns det en europeisk standard (SS-EN) får det inte finnas en motstridig nationell standard (SS)?

Och vilket genomslag kommer IPMS få?

Det kom en rapport från Boverket

Den förra Alliansregeringen gav Boverket i uppdrag att undersöka flyttmönster i samband med större renoveringar av hyresfastigheter. Myndigheten presenterade i går sina resultat i en rapport.

BoverketBostadssektorn brottas med flera utmaningar. En som får anmärkningsvärt litet utrymme i debatten är hälsotillståndet för forskning inom området. Inom få andra sektorer är forskningen så politiserad. Det gör tillgången till analyser, undersökningar och statistik från myndigheter så mycket mer värdefull, inte minst för dem som behöver underlag för politiska beslut. Jag tror därför man ska vara försiktig med utspel och mediala spinn som bygger på övertolkningar och selektivt urval i rapporter som publiceras från myndighetshåll.

Förutsättningarna vid omfattande renoveringar är en viktig fråga och det är bra att Boverket tittat på det. Jag skulle vilja att fler – även fastighetsföretag – gjorde uppföljningar av enskilda projekt och att man kunde fördjupa med mer kvalitativa uppföljningar, i meningen att man pratar med enskilda hyresgäster. Det senare kunde begränsa mängden spekulationer. Det är inte en slump att Boverket avsiktligt är väldigt försiktiga i sina formuleringar. Ord som ”tenderar” och ”indikation” förekommer flitigt i rapporten, men mer sällan i pressmeddelanden och artiklar som bygger på densamma.

Jag gör tre reflektioner avseende innehållet i rapporten.

Den första är att mycket av det beskrivna måste betraktas som förväntat. Små ekonomiska marginaler, kanske kombinerat med utanförskap och arbetslöshet, är begränsande. Oavsett hur och var de bor har människor i utsatta hushåll en svag ställning på bostadsmarknaden. Deras möjligheter att få tillgång till ett bättre boende, vilket renoveringsfrågan delvis handlar om, är sämre än andras. Lägg till denna grupp de som saknar ett fast boende och värdet av en bred diskussion om en förändrad social bostadspolitik tydliggörs.

Min andra reflektion handlar om andelen boende som flyttar. I medierapporteringen och Hyresgästföreningens budskap fokuserar man på att cirka 25 % av de boende flyttar under eller i direkt anslutning till en omfattande renovering. Det innebär att 75 % väljer att bo kvar, ofta för att den upprustning som sker ligger i linje med den man efterlyst (vilket Boverket nämner). Men i kontrollgruppen, dvs de vars bostäder inte renoverats, flyttar 14 %. Skillnaden mellan 14 och 25 anger andelen personer som flyttar på grund av renoveringen/hyreshöjningen. Dessa 11 % ska ställas mot övriga 89 % som bor kvar eller flyttar av andra skäl. Det gör inte på något sätt problematiken mindre för den enskilde som upplever sig tvungen att flytta, men som ett kollektivt samhällsproblem att vägas mot nyttan av ett upprustat och moderniserad bostadsbestånd?

Min sista reflektion handlar om tillvägagångssätt. Vi kan ha en volymdiskussion om behovet av renovering, men om att åtgärder behöver vidtas tror jag vi kan enas om tämligen fort. Tuffare blir det i synen på information vs. inflytande för nuvarande hyresgäster och/eller hyresgästorganisation. Rapporten ger i grunden inget stöd för krav om ökat hyresgästinflytande om det handlar om veto mot enskilda åtgärder eller beslutanderätt över teknisk upprustning. Det handlar om ansvar för fastighetens tekniska livslängd, en fråga om äganderätt. Tillspetsat kunde man hävda att veto mot åtgärder som är nödvändiga för att bibehålla värdet på fastigheten borde följas av en slags budplikt. ”Om ni tvingar fram en förkortad livslängd eller ett lägre värde på fastigheten behöver det kompenseras.”

Däremot lyfter Boverket föredömligt fram värdet av dialog mellan hyresvärd och hyresgäster, samt inte minst att vara ute i god tid med den dialogen. Att tidigt involvera boende och att möjliggöra deltagande är klokt förvaltarskap. Att tidigt skapa förståelse för ”varför” gör det enklare att tillsammans diskutera ”hur” – och kanske även ge utrymme för hyresgästernas egna idéer och medverkan i förändringsarbetet. Det tror jag är en av framgångsfaktorerna i hanteringen av de 11 procenten. Det tror Boverket också och har därför redan tidigare publicerat råd kring detta.

Renovering och ombyggnad

Renovering och ombyggnad av bostäder från rekordåren är en aktuell fråga och utifrån de utmaningar som följer med detta kommer frågan att ligga högt på agendan under lång tid framöver. Det gäller inte bara för oss och våra medlemsföretag, utan naturligtvis även för alla boende och politiker med inflytande över villkoren. Enligt uppskattningar handlar det om kostnader på 400 miljarder kronor under den närmaste tioårsperioden.

Hur upprustnings- och ombyggnadsbehov ser ut för enskilda fastigheter beror på en rad faktorer, som byggnadens ålder, vilka byggnadsmaterial som använts och hur huset är byggt. Varje fastighet och varje lägenhet har sina förutsättningar

Samtidigt som många byggnader har omfattande renoveringsbehov har de boendes förväntningar på sin boendestandard förändrats under de senaste decennierna. I dag lever vi annorlunda än när husen byggdes. Våra duschvanor har förändrats, vilket ställer högre krav på standarden och utrustningen i badrummen. Vi använder allt mer el och tillgång till bredband ses i många fall som en självklarhet. Den förändrade synen på boendestandard ställer krav på fastighetsägarna att modernisera lägenheterna, så att de lever upp till en standard som upplevs både god och modern.

Utöver den ombyggnad som krävs för att säkerställa byggnadernas funktion och standard, har också tillgänglighets- och miljökraven skärpts sedan husen byggdes. Det gör att ombyggnad och modernisering är nödvändig för att leva upp till de krav som myndigheter ställer.

Även sociala faktorer föranleder behov av upprustning. Väl underhållna, upprustade och attraktiva bostäder bidrar till att öka de boendes trygghet, förbättra bostadsområdens rykte och minska socialt utanförskap.

Boendet är en del av välfärden och det råder stor enighet – från vänster till höger – om att den boendestandard som erbjuds i Sverige ska tillhöra världens bästa. Det är en ambitiös målsättning som förutsätter en kontinuerlig översyn av våra bostäder som sträcker sig längre än minsta nödvändiga underhåll.

Men frågan handlar också om hur hyreslägenheter ska betraktas i förhållande till andra boendeformer. Om inte hyresgäster kan erbjudas en modern boendestandard – och fastighetsägaren inte får möjlighet att utveckla den standard som de boende efterfrågar – riskerar hyresrätten att uppfattas som en sämre upplåtelseform. Förnyelse är därför en nödvändig och naturlig del för att utveckla hyresrätten.

I diskussionen kring de renoveringsprojekt som redan börjat genomföras finns det några frågor som återkommande dyker upp. Låt mig avslutningsvis försöka svara på några av dem.

Varför höjs hyran när man bygger om? Ska inte hyresvärden bära kostnaden för ombyggnad och fastighetsunderhåll?

Stambyten, takomläggningar, byte av fuktspärrar i badrum och ny ventilation är en del av det kontinuerliga underhållet i en fastighet som inte påverkar en lägenhets bruksvärde. Sådana insatser kan enligt det bruksvärdessystem som ligger till grund för hyressättningen därför inte finansieras genom höjd hyra.

Samtidigt innebär den här typen av underhåll så stora ingrepp att det är praktiskt att kombinera dem med den modernisering av lägenheternas standard som de flesta hyresgäster efterfrågar. För denna standardhöjning kan hyresvärden höja hyran, men det täcker inte hela kostnaden för ombyggnaden. Fastighetsägaren står därför för den största delen av kostnaden vid ombyggnad.

Varför räcker det inte att renovera till normal standard, varför måste hyresvärden lyxrenovera?

Det som i debatten kallas lyxrenoveringar är nästan alltid ombyggnader som syftar till att uppdatera bostäderna till en modern boendestandard. För långsiktiga fastighetsägare är det inte ovanligt att någon gång under husets livstid bygga om fastigheten till den standard som erbjuds i nyproduktion. Det görs för att byggnadens tekniska utrustning tjänat ut och för att byggnadens funktion inte kan upprätthållas annars. Den nya hyresnivån ska motsvara det bruksvärde som lägenheten har efter standardförbättringar och fastighetsägare vet att hyreshöjningar som avviker från det har svårt att få stöd vid en prövning i hyresnämnden.

Det är också viktigt att komma ihåg att de standardförbättringar som genomförs som regel svarar mot de önskemål och de förväntningar som finns hos majoriteten av dem som bor i husen.

Vem beslutar om vad hyran ska vara efter en ombyggnad?

Hyror bestäms enligt det så kallade bruksvärdesystemet. Det innebär att alla förändringar av hyror ska förhandlas fram mellan hyresgästernas representant (vanligen Hyresgästföreningen) och fastighetsägaren. Systemet innebär också att fastighetsägaren inte får ta ut högre hyra än vad Hyresgästföreningen och andra fastighetsägare kommit överens om för likvärdiga lägenheter. Kommer inte Hyresgästföreningen och fastighetsägaren överens avgörs frågan av hyresnämnden.

Om hyrorna höjs kraftigt kommer många inte ha råd att bo kvar. Har inte fastighetsägaren ett ansvar att se till att hyrorna ligger på rimliga nivåer?

En fastighetsägares primära ansvar är att underhålla och utveckla sina fastigheter för att kunna erbjuda hyresgästerna en god boendestandard. Denna ambition ska vidmakthållas samtidigt som fastighetsföretagen måste behålla lönsamhet i sin verksamhet, annars försvinner bostäderna på sikt. Det innebär att kostnader för exempelvis underhåll och renoveringsarbete alltid måste täckas av intäkter, huvudsakligen i form av hyror. Efter ombyggnad förhandlar fastighetsägaren och Hyresgästföreningen om den nya hyresnivån. Hyresnivån baseras enligt bruksvärdesprincipen på hyresnivåerna för andra, jämförbara lägenheter med den standard som erbjuds efter ombyggnaden.

Företag med flera fastigheter och som kan erbjuda lägenheter med olika standard och olika hyresnivåer brukar hjälpa hyresgäster att finna alternativ i det egna beståndet för dem som önskar flytta efter en ombyggnad. Det förekommer även att man kommer överens om gradvis infasning av den nya hyran över en längre period.

Samtidigt ska man komma ihåg att hyror höjs av andra skäl än renovering och ombyggnad, och att det även då kan finnas de som inte längre anser sig ha råd att bo kvar. Även om de flesta fastighetsföretag, likt andra företag, värnar sina kunder och ofta anstränger sig för att de ska trivas och kunna bo kvar ligger det ytterst på kommunerna att säkra social trygghet och en möjlighet att bo för medborgarna.

Bostäder ska inte jämföras med vilka produkter som helst, men vi kan inte heller ålägga företag att av socialpolitiska skäl äventyra villkoren för en långsiktig verksamhet. Inom Fastighetsägarna tror vi som regel inte på att subventionera byggnader eller företag med skattepengar. På bostadsmarknaden är det viktigare att det finns offentliga stöd som följer människor, inte minst dem som behöver stöd för att säkra ett tryggt boende.

När samverkan och beslut kommer i fel ordning

Samverkan och stadsutveckling debatteras ofta, diskussionen förs i många orter och städer. Detta är ett generellt problem och alls inte specifikt någon stad. Men väl värt att debattera ändå. Att jobba med orts- och stadsutveckling där många aktörer är inblandade är komplicerat och kräver en tydlig och målinriktad processledning. Alla aktörer, fastighetsägare, kommun och stadens verksamheter är viktiga, men ofta måste kommunen ta kommandot för att övriga aktörer kunna följa efter.

När denna process inte förs klokt uppstår tydliga vissa effekter. Ibland syns det, från kommunalt håll, en tydlig ambition att gärna ta beslutet först och sedan därefter, många gånger på en halvsläng, bjuda in till samverkan och seminarier. Effekterna av detta blir att den förväntade utvecklingen uteblir.

När processen förs klokt genomförs samverkansprocessen först för att skapa delaktighet och välförankrade beslutsunderlag. Då känner sig alla delaktiga och bidrar till processen genom egna investeringar och samordnade åtgärder. Då skapas direkta kontakter mellan bland annat fastighetsägare och kommunens beslutande organ, både beträffande tjänstemän och kommunstyrelse och andra nämnder. Besluten går då snabbare och ligger närmare verksamheterna och inte minst verkligheten. Denna erfarenhet är väldokumenterad från många städer.

Ibland, i en slags felriktad utvecklingsiver, tar kommunen beslut om stadens utveckling först och därefter informerar man aktörerna och säljer in sina beslut. Då gnisslar det i maskineriet. I förlängningen blir effekten att kommunen avskärmar sig från aktörernas vilja och den utvecklingsresurs man hade förblir outnyttjad. De möten som arrangeras blir inte samverkansmöten utan informationsmöten. Det blir envägskommunikation utan reell nytta, man tappar helt enkelt styrfarten och förändringsriktningen. Orten och staden är värd mer än så, ofantligt stora värden står på spel. Ansvaret vilar tungt på den aktör som leder processen.