Som man räknar får man svar

Mats_Gustafsson_webbJag har emellanåt funderat på hur vissa kommunägda bostadsbolag får ihop sina kalkyler vid nyproduktion. Våra medlemmar verkar inte anse sig kunna nyproducerade hyresrätter till samma hyresnivåer som en del kommunägda bostadsbolag gör. Hur kan det komma sig? En förklaring kan vara att de kommunägda bostadsbolagen lyckas pressa byggkostnaderna mer och en annan skulle kunna vara att man har lägre finansieringskostnader. Men någonstans infinner sig en känsla att det inte är hela sanningen.

Fortsätt läsa Som man räknar får man svar

HGF släppte ny rapport – och hoppades att ingen skulle syna bluffen

I konsten att vrida statistik så att den stöder förutbestämda åsikter och argument är Hyresgästföreningen mästare. I slutet av förra veckan fick vi en ny sådan rapport från HGF Stockholm, kompletterad med en osande debattartikel från ordförande Simon Safari i SvD där han gick till frontalangrepp på Fastighetsägarna för de strandade hyresförhandlingarna i Stockholm. Angreppet var bland annat att fastighetsägarna jagar högre vinster. Just kopplingen mellan lönsamhet och hyresförhandlingarna är dock obegriplig. Och debattinlägget lämnar jag därhän, den kommenteras på annan plats.

Men rapporten tänkte jag ägna lite intresse åt. Vad var det då HGF ville visa med sin rapport? De ställde två frågor. Är det lönsamt att förvalta fastigheter och är det lönsamt att äga fastigheter i Stockholm? Enligt HGF är det så, direktavkastningen är hela 7,7 procent och vinsten drygt 19 000 kr per lägenhet och år. HGF hävdar därmed att undersökningens resultat inte stämmer med den bild fastighetsägarna ofta ger när de menar att det inte lönar sig att äga och förvalta hyreshus och att hyrorna är för låga. Hela utredningen kan läsas här.

Först vill jag bara understryka att själva fundamentet till att ett privat företag eller privatperson vill och kan äga och förvalta hyreshus med bostäder långsiktigt är att det måste vara lönsamt. Men hur lönsamt är det egentligen att äga bostadsfastigheter i Stockholm? HGF hävdar att direktavkastningen är 7,7 %. Det är i så fall extremt lönsamt. Men… Fortsätt läsa HGF släppte ny rapport – och hoppades att ingen skulle syna bluffen

Bostadsbyggande valfråga 2014

almedalen seminariumJag är nyss hemkommen från en hektisk politikervecka i Visby, den så kallade Almedalsveckan. När jag nu summerar alla intryck från denna tummelplats för politik och intressen är det en sak som sticker ut mer än allt annat. Det är att bostadspolitik, byggfrågor och stadsbyggnad starkt har seglat upp på den politiska dagordningen. Sannolikt drivs det av den allt mer akuta bostadsbristen, men även av ett enträget arbete från oss som driver frågorna på många håll runtomkring i landet. Under Almedalsveckan var det mängder av seminarier och aktiviteter som berörde dessa frågor från olika perspektiv. Inte minst inom ramen för vår egen satsning ”Fastighetsbranschens mötesplats i Almedalen”, där vi bland annat lanserade ett tiopunktsprogram för ökat byggande, jämförde hyresmarknaderna i Sverige och Tyskland, diskuterade social housing och vem som ska betala för renoveringen av miljonprogrammen. Vi anordnade även ett seminarium och en marsch genom Visby där vi lyfte frågan om Sverige behöver en samlad stadspolitik som adresserar alla stadens utvecklingsfrågor.

Men det mest intressanta var inte att vi på Fastighetsägarna lyfte dessa frågor utan att de samtidigt lyftes av många andra organisationer och i andra sammanhang. Att i princip alla dessa seminarier var fullsatta visar att frågorna nu är betydligt hetare än de har varit på länge. Med tanke på att det är valår nästa år så ligger med andra ord frågor som rör bostads- och stadsbyggande i en bra position. De politiska partierna kommer inte att kunna ducka undan längre, särskilt inte då bostadsfrågan nu är så tydligt kopplad till sysselsättningsfrågan. Hur ska vi kunna få en rörlig arbetsmarknad utan en rörlig bostadsmarknad?

Nu gäller det för de politiska partierna att ta position och bestämma sig för hur de vill angripa denna problematik. Är det en friare marknad eller dagens reglerade marknad som kommer att ge oss fler bostäder? Är lösningen skattebalans mellan upplåtelseformerna eller subventionerat byggande? Ska vi lyssna på branschen när den belyser  regler som inte fungerar (bullernorm, riksintresset, parkeringsnorm tex) eller ska vi bara låtsas som om det regnar? Detta är frågor som jag hoppas att samtliga partisekreterare tar med sig och funderar över under sommarens lugna stunder. För i höst tror jag att det bränner till och då gäller det att ha tänkt färdigt.

Fortsatt snurr på den kommunala kostnadscirkusen

Taxor och avgifter för el, värme, avfall och vatten varierar kraftigt mellan landets kommuner. Om vi jämför ytterligheterna är kostnaden mer än 70 procent högre i landets dyraste kommun Munkedal jämfört med Luleå som är billigast. Det här visar den årliga Nils Holgerssonrapporten, som de senaste 16 åren på uppdrag av bland annat Fastighetsägarna har kartlagt avgifter och taxor för ett flerbostadshus i landets samtliga kommuner.

Trenden visar på en skrämmande utveckling. Under i stort sett alla de 16 år som Nils Holgerssonstudien genomförts, har priserna för dessa avgifter och taxor stigit mer än konsumentprisindex. Bara under den senaste 5-årsperioden har exempelvis fjärrvärmebolagen höjt priserna med drygt 15 procent vilket är dubbelt så mycket som konsumentprisindex under samma period. Det senaste året ökar elkostnaderna med 5,2 procent medan Kpi stiger med 2,6 procent. Anledningen till att utvecklingen ser ut så här är förstås att det rör sig om verksamheter med bristande konkurrens där kunderna inte har någon reell möjlighet att påverka priserna. Kundens ställning är för svag.

Att skillnaderna mellan kommunernas taxor totalt sett är så stora kan delvis förklaras av att det är dyrare att leverera vissa tjänster i glesbygd än i kundtäta orter. Men det förklarar långt ifrån hela skillnaden. I många fall är skillnaderna orimligt stora mellan kommuner som annars har ganska lika förutsättningar. Ägarna, som ofta är kommunerna själva, måste inse detta och sätta press på de egna bolagen. Det är där ansvaret ligger. I många mindre svenska kommuner är det här avgörande för den långsiktiga överlevnaden. Exempelvis ligger sju av landets dyraste kommuner i Värmland. De höga taxorna gör det förstås inte lättare att locka företag och skapa tillväxt i den regionen. Undersökningens motpol till Värmland är Skaraborg där flera av landets billigaste kommuner återfinns. Bakom detta ligger bland annat en uttalad strategi att via låga taxor öka attraktiviteten för nyetableringar. Det finns många kommuner som skulle tjäna på att pröva det synsättet.