Myt 2: ”I motsats till andra länder finns det inga politiskt beslutade hyror i Sverige”

[Ingår i bloggserien Mytmys]

Jag deltar då och då i debatten om ett förändrat hyressättningssystem i Sverige. I den är internationella utblickar och jämförelser vanliga och det brukar inte vara svårt för debattörer på olika sidor att bli överens om att Sveriges modell skiljer sig. Jag skulle kunna skriva att den är unik, men det finns en tendens att numera felaktigt utläsa det som enastående och inte som avvikande från andra. Fortsätt läsa Myt 2: ”I motsats till andra länder finns det inga politiskt beslutade hyror i Sverige”

Myt 1: ”Nybyggda lägenheter har redan marknadshyror”

[Inlägget ingår i bloggserien ”Mytmys”]

Jag hör ofta såväl politiker som andra samhällsdebattörer hänvisa till att vi redan har marknadshyror för nybyggda lägenheter. Ett förändrat regelverk för hyressättning skulle därför sakna betydelse för investeringar i nya bostäder. Fortsätt läsa Myt 1: ”Nybyggda lägenheter har redan marknadshyror”

Frihamnsmodellen i Göteborg leder till färre nybyggen

Bostadsfrågan är hetare än någonsin. De bostadspolitiska samtalen bröt förvisso ihop kring midsommar, vilket innebär att partierna behöver utveckla sin egen politik. Vi hoppas att det kommer att innebära nya förslag i riksdagen och inför valrörelsen. Fortsätt läsa Frihamnsmodellen i Göteborg leder till färre nybyggen

Armkrok – det nya samverkan?

Årets genombrottsfråga inom fastighets- och stadsutvecklingsområdet som är de bostadssociala perspektiven och socialt hållbar stad. Frågan adresseras i flera aspekter. Genom segregationen, att klyftorna mellan olika stadsdelar ökar, att efterfrågan inte är det samma som behov när det gäller nybyggnation och bostadskris mm. Det är en välkommen utveckling att allt fler ser vilken verklighet som bostadspolitiken faktiskt har att navigera i. Är kartan felritad är det knappast lätt att hitta rätt. Trygghetsfrågor i synnerhet i socioekonomiskt svaga områden uppmärksammades också i flertalet partiledares tal.

På temat social hållbarhet fick jag möjlighet att lyssna till Byggvestas amerikanska ägare Laurie McDonald Jonsson och höra hennes inspirerande berättelse om sina möten med Rinkebyborna och om hur hon nu tar Malmösuccén Yalla trappan till Rinkeby genom Yalla Rinkeby .  Detta är ett gott exempel på hur fastighetsägande är samhällsbyggande. Lika imponerad blir jag inte när politiker (på båda sidor om blockgränsen) pratar om privata företags sociala initiativ som något som (enkom) görs av behjärtansvärda skäl. Fastighetsägande är en näringsverksamhet, att hyresgästerna har sysselsättning och en stadsdel mår väl är bra för affären. Att insatser som främjar detta också har behjärtansvärda effekter, det är snarare en bonus.

Avslutningsvis verkar armkrok vara det nya samverka. Kanske kan detta tolkas som samverkan är ett handslag som man släpper, medan armkrok håller man kvar. Vem vet?

 

Elefanten kvar i rummet

Häromdagen lanserade den rödgröna regeringen sitt förslag till lösning på bostadskrisen. Det föregicks av att Alliansen valde att lämna bostadssamtalen eftersom regeringen inte var villig att gå tillräckligt långt. Dessvärre verkar det vid en närmare granskning saknas mod och vilja att på allvar ta tag i bostadskrisen från såväl höger som vänster sida. De rödgrönas bostadspolitiska förslag med bland annat förenklingar av byggregler, en frysning av presumtionshyresnivåer och ett tillfälligt slopat tak på uppskov vid bostadsförsäljning, är långt ifrån tillräckligt för att lösa bostadskrisen. Det gäller även Allianspartiernas förslag med fokus på bullerregler, överklaganden och möjligheten att hyra ut privatbostäder. Många av förslagen är i sig är visserligen goda, men den gigantiska elefanten (hyresregleringen) står fortfarande orörd mitt i rummet medan vi alla går runt och undrar varför det är så trångt.

Kort sagt blev resultatet av de bostadspolitiska samtalen en tummetott. Ingen överenskommelse utan en rad förslag där många är av kosmetisk karaktär. Fokus är helt på bostadsbyggande samtidigt som problemet främst ligger i den låga rörligheten på bostadsmarknaden, det vill säga i det bestånd som redan är på plats. Det kan inte byggas bort. Vi har ett system av skatter och regleringar som skapar inlåsningseffekter och leder till ett ineffektivt nyttjande av boendeyta. Även med den nyproduktion som är idag så utgör det bara en bråkdel, någon enstaka procent, av den totala bostadsmarknaden. Ska vi lösa bostadskrisen måste vi öka rörligheten och få hela marknaden att fungera avsevärt mycket bättre.

Jag tror inte att jag behöver rabbla upp alla de institutioner, som exempelvis Boverket och OECD, som har konstaterat att just den låga rörligheten på bostadsmarknaden är ett tillväxtproblem för Sverige. Det är ett väl känt faktum som många politiker gärna blundar för. Anledningen är att det krävs omfattande reformer för att lösa upp knutarna och skapa incitament för människor att flytta oftare. I mitt drömscenario är inte ett förstahandskontrakt att likställa med en lottovinst. Snarare är det en självklarhet att du, efter önskemål, behov och förmåga, utan problem kan flytta från en stad till en annan, eller från en storlek och kvalitet på hyresrätt till en annan. Så fungerar det i många av våra grannländers huvudstäder. I Stockholm har man däremot justerat upp den förväntade kötiden för ett förstahandskontrakt till 13 år.

Ska vi få en bättre fungerande bostadsmarknad räcker det inte att enbart förenkla förutsättningarna för byggande. Vi måste också stimulera en ökad rörlighet. För att lyfta det perspektivet arrangerar vi under årets Almedalsvecka ett seminarium om rörligheten på bostadsmarknaden. För att ytterligare skapa uppmärksamhet så bjuder vi in politiker, meningsmotståndare, media och branschfolk till bostadsyoga för ökad rörlighet. Jag tror att en övning som öppnar sinnet och löser upp gamla knutar är precis vad den stela bostadsmarknaden behöver. Vi måste våga röra oss utanför det givna ramverket och bryta konsensus. Vi befinner oss i kris, men när lösningarna presenteras är en av de viktigaste frågorna inte ens med. Det är beklämmande att våra politiker är så fokuserade på valstrategi att de blundar för verkligheten och fortsätter trängas runt elefanten.

symbol_rorlighet_LIGGANDE

 

Content is king – också i bostadspolitiken

Tänk er den hypotetiska situationen att svenska skolresultat år efter år halkar efter vid en internationell jämförelse. En utmaning har utvecklats till en kris i den mediala rapporteringen och mot politiken riktas uppmaningar om att visa dådkraft. Både regering och opposition förefaller se behovet av att göra något och de bestämmer sig för att försöka agera gemensamt. Med blocköverskridande samtal – en beprövad lösning – ska svåra men nödvändiga beslut kunna fattas så att kunskapsnivån kan höjas, skolan rusta alla unga för framtiden och Sverige göras till ett utbildningspolitiskt föregångsland.

Sagt och gjort, samtalen påbörjas och efter fyra månader meddelas att man inte kan komma överens. Men med förslag om fler skrivböcker till eleverna, utbytta skolbänkar, upprustade skolgårdar och ambulerande teaterföreställningar i aulorna finns det verkningsfulla förslag från båda sidor att jobba vidare med.

Liknelsen borde kännas hisnande, men i dag är det tveksamt om den gör det. Alla partier vittnar om en förståelse för vilka samhällsutmaningar som följer av bostadskrisen. Fortsätt läsa Content is king – också i bostadspolitiken

Högsta domstolen avslog Hyresgästföreningens resning om ortsbegreppet

Svea hovrätt fattade för drygt ett år sedan, efter fyra års prövning i hyresnämnd och hovrätt, beslutet att en fastighetsägare i Sundbyberg fick rätt att jämföra hyrorna i Sundbyberg med likvärdiga lägenheter i Stockholm. Beslutet var en mycket viktig förändring av den svenska hyreslagstiftningen och kommer att påverka bostadsmarknaderna i framförallt våra större städer. Fortsätt läsa Högsta domstolen avslog Hyresgästföreningens resning om ortsbegreppet

Jag försöker förstå Hyresgästföreningens hyresstatistik för nyproduktion

I Stråths rapport (Bil 1, sid 18) som han i veckan lämnade till regeringen rörande samtalen med de tre parterna på bostadsmarknaden står att läsa att: Hyresgästföreningen redovisar att ungefär 76 % av all nyproduktion under perioden 2013-2015 har satts enligt presumtionshyresregeln. Fastighetsägarna Sverige ifrågasätter dessa uppgifter.

Denna siffra använder nu Hyresgästföreningen allt oftare i sin retorik för att göra gällande att presumtionshyressystemet är det som vanligtvis används när hyror sätts i nyproduktion. Detta för att också påvisa att smärre justeringar av just detta undantag från bruksvärdessystemet skulle få stor effekt på den framtida nyproduktionen. Men vad är det för siffra Hyresgsätföreningen egentligen använder? Jag försöker förstå hur de har räknat fram denna andel. Fortsätt läsa Jag försöker förstå Hyresgästföreningens hyresstatistik för nyproduktion

Svenskt Näringsliv om bokrisen

I sin rapport  Det ekonomiska läget – Maj 2016  presenterar Svenskt Näringsliv en fördjupning om bostadsbristen och behoven av politiska reformer på bostadsmarknaden. Hela rapporten är läsvärd och fördjupningen är extra läsvärd. Därför återger jag fördjupningstexten här i ett blogginlägg

Text från Svenskt Näringslivs rapport Det ekonomiska läget – Maj 2016:

Bostadsbrist, befolkningsökning och tillväxt

Det råder sedan en tid bostadsbrist på många håll i Sverige. Problemen är särskilt stora i attraktiva storstadsregioner där arbetsmarknaden är relativt god.

Fortsätt läsa Svenskt Näringsliv om bokrisen

De lokala trepartssamtalen fungerar inte

peterSenast i Stråth-samtalen har HGF och SABO hänvisat till trepartssamtal som ett sätt att utveckla lokala hyressättningsmodeller. Innan dess har Kurt Eliasson, VD för SABO, i svar, (Fastighetstidningen 15 maj 2016), till Robert Hannah – Liberalernas bostadspolitiske talesperson, hänvisat till det lokala trepartssamarbetet som ett sätt att utveckla hyresrätten. Detta har dessutom vid olika tillfällen framställts som framgångsrikt. Jag vet inte vilken input HGF och SABO har centralt – men med god kännedom om det lokala förhållandena vet jag den att bilden definitivt inte stämmer.

Fortsätt läsa De lokala trepartssamtalen fungerar inte