Bra att det byggs få kontor

I dagens SvD kan den intresserade läsa att det går trögt med byggandet av nya kontorslokaler för tillfället. Och det är knappast förvånande. Innan spaden sätts i marken, måste det finnas en rimligt god chans att avyttra kontoren när de väl är klara. Med tanke på den svaga arbetsmarknaden är det vanskligt att bygga på ren spekulation. De flesta byggherrar strävar istället efter trygghet genom att se till att större delen av de blivande lokalerna är uthyrda redan innan projektet drar igång. En given följd är att det byggs lite.

Men inget negativt, som inte har något gott med sig. Byggherrarnas försiktiga inställning, innebär att vi inte har något större problem med överetablering på den svenska kontorsmarknaden. Det har – tillsammans med det faktum att sysselsättningen inte har utvecklats så dåligt som många trodde – dämpat uppgången i kontorsvakanserna under det gångna krisåret.

Nu tyder det mesta dessutom på att återhämtningen är på väg; sakta men relativt säkert. Enligt Fastighetsägarna Stockholms senaste enkät ser åtminstone fastighetsägarna ljuset i tunneln. En mycket stor majoritet räknar med att köpa en eller flera fastigheter under det kommande året. Nästan hälften av dem räknar dessutom med att anställa fler. Det borde vara goda nyheter för de byggherrar som söker tryggheten i form av möjligheten att sälja sina kontor när de väl är färdigställda.

Tillnyktring inom kontorsmarknaden

I lördags skrev SvD Näringsliv återigen om utvecklingen på Stockholms kontorsmarknad. Även om det fortfarande finns en tendens att måla med svarta färger, tycker jag ändå att artikeln andas en befriande tillnyktring.

Det konstateras att Stockholm, tack vare sin stora tjänstesektor, har klarat sig väl i lågkonjunkturens Sverige. Ja, det har till och med gått så bra att kontorsvakanserna minskade något under slutet av förra året. Surprise! Att Stockholm skulle klara sig hyfsat igenom krisen, är en tes jag har drivit sedan jag började jobba hos Fastighetsägarna för drygt ett år sedan. Krisen var och är främst en kris för industrin. Myndigheternas kraftfulla insatser har sett till att genomslaget i tjänstesektorn har begränsats ordentligt.

Däremot gör SvD-artikeln ett stort nummer av att hyrorna har fallit och att fastighetsägare jobbar hårt med rabatter och andra fringisar för att hålla kvar sina hyresgäster. Ja, så är det. Varför skulle det inte vara så? Det speglar det faktum att vi ha en väl fungerande marknad för kontorslokaler i Stockholm. Det är också detta faktum som förklarar varför vakansgraden varit så stabil genom hela krisen. Marknadens anpassning ska normalt främst ske genom att priset, d.v.s. hyran inkl. eventuella tidsbegränsade rabatter, förändras – inte genom att vakanserna ökar eller minskar kraftigt.

Därför håller jag med tidningen om att vi inte kan förvänta oss snabbt minskade vakanser när konjunkturen vänder uppåt på allvar någon gång i framtiden. Men det beror inte, som tidningen skriver, på att vi nu har fått en omfattande andrahandsuthyrning som kommer att reverseras i framtiden, utan på just det faktum att vi har en väl fungerande marknadsprissättning. Därför kommer en kommande högkonjunktur främst att synas i stigande hyror, snarare än i form av snabbt fallande vakanser.

JLL får ekvationen att gå ihop

I ett par tidigare inlägg här på bloggen har jag argumenterat för att de skräckvisioner som målats upp avseende kontorsmarknaden i Stockholm inte går att sammanjämka med den makroekonomiska utvecklingen.

Det är framför allt Jones Lang LaSalle (JLL), med analyschefen Åsa Linder i spetsen, som med imponerande envishet och uthållighet hävdat att ungefär en femtedel av Stockholmkontoren kommer att stå tomma en bit in på 2010. För att ett så negativt scenario ska infrias, krävs en ny extrem utförslöpa för världsekonomin. Det inte många som räknar med att det ska ske – inte ens JLL. Det är därför fastighetskonsultens antaganden om kontorsvakanserna förbryllat.

Men nu verkar det som om JLL äntligen fått ekvationen att gå ihop. Enligt en artikel i Affärsvärlden uppger fastighetskonsulten att vakansgraden faktiskt minskade något under 2009 års sista kvartal. Även om 2010 väntas bli ett svagt år, vilket även jag tror, ser det nu ljusare ut än vad JLL räknade med tidigare. I slutet av 2010 spås vakansgraden i Stockholm nu begränsas 14 procent. Jag kan bara gratulera till den slutsatsen. Det var precis den siffra vi kom fram till i vår senaste konjunkturrapport.

Risk för besvikelse

Snart tar handeln med kommersiella fastigheter fart igen, i alla fall om man ska tro DTZ:s senaste marknadsundersökning. Om den kraftiga minskningen som skett i handeln under 2009 bara var en följd av problemen att få lån till fastighetsköp, skulle det vara lätt att hålla med om den slutsatsen.  Kreditmarknaderna fungerar ju allt bättre och snart öppnar bankerna plånboken även för lån till fastighetsköp och då kommer det att rulla på…eller?

Mellan 2006 och 2008 handlades det kommersiella fastigheter för drygt 150 miljarder kronor per år. Kontrasten med 2009 är slående. Hittills uppgår affärerna till blygsamma 30 miljarder kronor, enligt Savills Research. Snacka om potential, när det väl vänder, säger den optimistiske. Blicka lite längre tillbaks, säger den pessimistiske. 1999 – 2002 var snittvolymen knappt 50 miljarder kronor per år. Det är inte mycket mer än den slutsumma vi kan förvänta oss av 2009.

Optimisten kan hävda att den svenska fastighetsmarknaden blivit allt mer internationell och att det är ett viktigt skäl till de stora volymerna de senaste åren. När finanskrisen drog igång försvann de utländska köpare från den svenska marknaden. När det väl lugnat ned sig, kommer dessa aktörer att återvända till Sverige och volymerna med dem.

Pessimisten kan å andra sidan peka på att åren 2006 till 2008 var exceptionella. Volymerna drogs upp av ett antal större affärer och marknaden var dopad av absurt låga riskpremier. Dessutom kommer det stora antalet ombildningar av hyreshus till bostadsrätter, förr eller senare, att klinga av.

Vem ska man tro på? Den svenska fastighetsmarknaden är numera en del av en betydligt större internationell marknad. Att äga fastigheter har därför blivit mer och mer som att äga vilken finansiell tillgång som helst. Mindre känslor, mer ekonomi. Av det skälet tror jag att det är rimligt att utgå från att omsättningen framöver kommer att var ganska hög. Men inte så hög som under 2006 – 2008. De var inga normalår, framför allt p.g.a. det låga priset på risk. Den som tror något annat, riskerar att bli ordentligt besviken.

Nya argument för att 20 procent är för mycket

I ett tidigare blogginlägg diskuterade jag det orimliga i att vakansgraden på Stockholms kontorsmarknad ska stiga till 20 procent, vilket fastighetskonsulten Jones Lang LaSalle varnat för. Här kommer ytterligare ett tungt argument för den uppfattningen.

I veckan presenterades SCB:s snabbindikatorer för konjunkturen i oktober. Indikatorerna redovisar hur industri- och tjänsteföretagen ser på konjunkturläget just nu. För industrin ser det ungefär lika mörkt ut som i våras då undersökningen gjordes senast. Tjänsteföretagen, däremot, anser att läget har ljusnat betydligt.  I de flesta tjänstebranscherna bedöms nu konjunkturläget som normalt eller t.o.m. bättre än normalt. Det sorgliga undantaget är branscherna företagstjänster och partihandel, vilka båda har nära koppling till industrin och byggverksamheten.

Med tanke på tjänstenäringarnas dominans i Stockolms näringsliv, är det svårt att få ihop den kalkyl som skulle leda till att 20 procent av kontoren i regionen skulle stå tomma inom en snar framtid. Det skulle kräva en sysselsättningsminskning i huvudstaden som får nedgången under 90-talskrisen att blekna i jämförelse.

20 procent är för mycket

I dagens pappersversion av Dagens Industri kan vi läsa att såväl analytiker som placerare nu blåser faran över för ytterligare nedskrivningar av fastighetsvärden. Efter relativt små nedskrivningar väntas det tredje kvartalet bli det sista med vikande priser.  Avkastningskraven har stigit till rimliga nivåer, enligt Mikael Andersson på Leimdörfer.  Börsen har redan tagit ut segern i förskott genom att trycka upp fastighetsbolagens aktiekurser.

För knäcka detta hyfsat positiva scenario krävs kraftiga nedgångar i hyresnivåerna. Och vad skulle kunna ge en sådan effekt? Jo, kraftigt stigande vakansgrader. För någon vecka sedan varnade fastighetskonsulten Jones Lang LaSalle för just detta. JLL räknar med att kontorsvakanserna i Stockholm kan stiga till 20 procent under nästa år. Det skulle säkerligen kunna utlösa den negativa effekt på hyresmarknaden som nämndes ovan.

Personligen tror jag dock att JLL målar världen i allt för mörka färger.
20 procentiga vakanstal är kanske ett möjligt antagande för vissa delmarknader, men knappas för kontorsmarknaden i stort. Eftersom vakansgraden och sysselsättningsutvecklingen är starkt korrelerade, har jag ägnat mig åt ett (mycket) enkelt räkneexempel för att belysa vilken sysselsättningsminskning JLL:s scenario implicerar.

Storstockholm har en total kontorsyta på knappt 12 miljoner kvm. Ungefär 10 procent av den ytan är vakant i dagsläget. Om vi antar att varje kontorsanställd har 25 kvm till sitt förfogande, huserar därmed lite drygt 400 000 personer på den återstående ytan. Denna grupp utgör knappt 10 procent av antalet sysselsatta i Sverige. En vakansgrad på 20 procent innebär att ytterligare ca: 1 miljon kvm kommer att tömmas. Det motsvarar en sysselsättningsminskning med 40 000 personen. Eftersom de flesta prognosmakarna spår att sysselsättningen ska minska med 100 000 personer i Sverige, verkar det orimligt att Stockholm ska drabbas så hårt.

Om Stockholm istället drabbas i samma utsträckning som övriga Sverige, skulle minskningen på Stockholms kontorsmarknad stanna vid 10 000 personer. Det motsvarar i sin tur en yta på 250 000 kvm, vilket ger oss en vakansgrad på drygt 12 procent. Om vi dessutom antar att en del av de lokalerna som håller på att färdigställas också kommer att stå tomma samt att en del företag tränger ihop sig på mindre yta, kanske vakansgraden kan stiga till 14 procent. Men man ska också komma ihåg att de flesta bedömare tror att Stockholm klarar sig bättre än övriga Sverige. Därför finns det anledning att räkna med att även den prognosen ligger i överkant.

Ja, vilken sysselsättningsminskning implicerar då JLL:s 20 procent? Om vi återigen räknar med att Stockholm drabbas som övriga Sverige. Då måste sysselsättningen i Sverige minska med ytterligare 500 000 människor. Snacka om mardrömsscenario. Sannolikt blir det inte mer än just en mardröm.

”Bankerna är för försiktiga”

Orden i rubriken är Stellan Lundströms, KTH-professorn med smeknamn som ”Mr Krasch” och ”Den evige pessimisten från Norrland”. Platsen är fastighetsmässan Business Arena på Södermalm i Stockholm.

För en gångs skull är professorn mindre pessimistisk än de normalt så optimistiska bankirerna. Att dessa för tillfället är njugga mot fastighetsföretagen vet vi. Denna njugghet bygger delvis på att de har en klart negativ syn på tjänstesektorns utveckling framöver. Ju sämre den går, desto färre och mindre lokaler efterfrågas. Och ökar vakanserna, minskar fastighetsbolagens kassaflöden. Slutsats: Var försiktig med utlåning till fastighetssektorn.

Försiktiga bankirer är bra bankirer. Lite mer av den varan hade kanske mildrat den kris vi drabbades av med full kraft efter Lehman Brothers krasch förra året. Men allt för försiktiga bankirer är också ett samhällsekonomiskt problem. Det innebär att ekonomin inte kan växa med sin fulla potential. Om Stellan Lundström har rätt har pendeln svängt för långt åt det försikiga hållet.

Bankernas ovilja att låna till fastighetsföretag, och andra företag, beror självfallet också på att många banker kämpar med egna problem. En del av dem behöver säkerligen mer kapital. Men inte desto mindre tror jag att professorn har rätt. Bankena är just nu onödigt försiktiga och det drabbas vi alla av i form av lägre tillväxt.

Bättre än att sticka huvudet i sanden

Att den pågående finansiella och ekonomiska krisen mer eller mindre har dödat handeln med kommersiella fastigheter visste vi sedan tidigare. Däremot har uppgifterna varit osäkrare om hur lågkonjunkturen påverkar vakanser, hyror och fastighetspriser.

För att få mer kött på benen i dessa frågor vände vi oss nyligen till ett stort antal Stockholmsbaserade fastighetsägare. De fick svara på en rad frågor om vad som hänt och vad som kan förväntas hända med vakanser, hyror och fastighetspriser. Resultatet av enkäten presenterades i går (onsdagen den 8 juli) under namnet ”Fastighetsägarbarometern”. Syftet med barometern är att ta tempen på fastighetsmarknaden och i fortsättningen kommer vi att publicera den en gång per kvartal. Nåväl, resultatet av den aktuella barometern sammanfattas väl i ingressen till det pressmeddelande vi skickade till media under gårdagen:

”Lågkonjunkturen börjar sätta tydliga spår i Stockholms kommersiella fastighetssektor. Under det senaste kvartalet har vakanserna i många kontors-, butiks- och logistikfastigheter ökat medan hyror och fastighetspriser har fallit. Den negativa trenden förväntas hålla i sig under det kommande året.”

De närmare detaljerna hittar den intresserade på vår hemsida där hela barometern presenteras. Det må vara ett bistert budskap fastighetsägarna levererar. Men det är oändligt mycket bättre än att sticka huvudet i sanden och låtsas som om ingenting har hänt. Det skapar bättre förutsättningar för att fastighetsmarknaden återigen ska kunna fungera som en marknad.

Gröna skott kan sätta fart på fastighetsmarknaden

Sedan Lehman Brothers konkurs i september förra året har diskussionsvågorna om priserna på kommersiella fastigheter gått höga. I grunden ligger en genuin osäkerhet om var svensk ekonomi ska ta vägen.

Den som vill köpa fastigheter kan med fog hävda att det ser mörkt ut, mörkare än på mycket länge. Och så är det. Inte många ekonomier här på jorden har krympt lika mycket under det senaste halvåret som den svenska. Slutsats: Priserna måste ner rejält.

Den som vill sälja kan, å sin sida, peka på det faktum att bolagens kassaflöden ser bättre ut än på länge. 2009 må vara ett förlorat år för svensk ekonomi, men för fastighetsbolagen kan det bli det lönsammaste året i mannaminne. Låga räntor och hyfsat stabila räntor talar för det. Slutsats: Det finns ingen anledning att gå med på en sänkning av priserna.

Alltså, där står köpare och säljare i var sin ringhörna, utan någon riktig vilja ta fighten om vad som kan anses vara en rimlig prisnivå. Inte undra på att antalet transaktioner har störtdykt sedan krisen drog igång. Men nu är kanske en ändring på gång. Ben Bernanke, USA:s Stefan Ingves, har börjar se gröna skott. Förhoppningsvis handlar det inte om hjärnspöken, utan om verkliga positiva signaler om att vi snart befinner oss på lågkonjunkturens botten. Och om vi inte längre befinner oss i total dimma avseende konjunkturen, är plötsligt osäkerheten mycket mindre genuin. Då blir det också mycket enklare att nå enighet om vad som är en rimlig prisnivå. Kan det också leda till en normalisering på kreditmarknaderna, kommer vi snart att få bevittna en ny vår på fastighetsmarknaden.