Vi lämnar bostadsförhandlingarna

En kortare version av artikeln finns publicerad i SvD Näringsliv 2016-05-04

När statsminister Stefan Löfven i början av januari bjöd in till blocköverskridande bostadssamtal var vi många som välkomnade initiativet. Oppositionens positiva bemötande signalerade en bred politisk förståelse för krisen och en vilja att gemensamt finna lösningar.

Orsakerna till den uppkomna situationen står att finna i allvarliga strukturproblem på bostadsmarknaden. Omfattande bostadsbrist, låg rörlighet, ett ineffektivt nyttjande av det befintliga bostadsbeståndet, bostadsbyggande som länge halkat efter och en tilltagande svarthandel med hyreskontrakt är några av de symptom som kan härledas till systemfel som är allt annat än nya. Fortsätt läsa Vi lämnar bostadsförhandlingarna

Som man räknar får man svar

Mats_Gustafsson_webbJag har emellanåt funderat på hur vissa kommunägda bostadsbolag får ihop sina kalkyler vid nyproduktion. Våra medlemmar verkar inte anse sig kunna nyproducerade hyresrätter till samma hyresnivåer som en del kommunägda bostadsbolag gör. Hur kan det komma sig? En förklaring kan vara att de kommunägda bostadsbolagen lyckas pressa byggkostnaderna mer och en annan skulle kunna vara att man har lägre finansieringskostnader. Men någonstans infinner sig en känsla att det inte är hela sanningen.

Fortsätt läsa Som man räknar får man svar

I objektivitetens namn

Idag presenterade Hyresgästföreningen (HGF) rapporten ”Rörligheten på den svenska bostadsmarknaden” som tagits fram av konsultföretaget Ramböll, där HGF:s chefsekonom Marielle Juhlin var chefsekonom tills helt nyligen. Presentationen gjordes vid ett seminarium på Sheraton i centrala Stockholm. Där lanserades rapporten lite oskyldigt som en objektivt deskriptiv produkt helt utan ambition att förklara den utveckling som beskrivs. Nu är ju sällan statistiska rapporter så objektivt oskyldiga som avsändarna ofta gärna vill hävda.

Fortsätt läsa I objektivitetens namn

Genom samverkan bygger vi fler bostäder

155 000 flyktingar väntar just nu på besked om asyl från Migrationsverket. Aldrig tidigare har Sverige tagit emot så många människor på så kort tid. Människor som vill starta ett nytt liv med trygghet för sina barn, ett arbete och en skola att gå till och en bostad att kalla sin egen. Fortsätt läsa Genom samverkan bygger vi fler bostäder

Det går inte utan ökad rörlighet

De senaste åren har politikerna successivt höjt ribban för hur många nya bostäder som behövs för att mildra den skriande bostadsbristen. Den senaste ribbhöjningen innebar att regeringen köpte Boverkets uppfattning att det behövs 700 000 nya bostäder till 2025. För att klara det genom nyproduktion måste byggtakten fördubblas från dagens nivåer. Problemet är att en sådan fördubbling, med 99,999 procent sannolikhet, inte kommer att vara möjlig. Fortsätt läsa Det går inte utan ökad rörlighet

Människor dras till andra människor

Det var budskapet när Helle Søholt från danska arkitektbyrån Gehl Architects höll en inspirationsföreläsning tidigare i veckan då vi på Fastighetsägarna Stockholm hade glädjen att stå värd när Nätverket för värdeskapande stadsutveckling ordnade en eftermiddag på temat hur vi skapar attraktiva städer.

Människor dras till andra människor. Det är lika enkelt som genialt. Precis som ett exempel på detta – i Staffanstorp vistas fem gånger så många utanför Icabutiken jämfört med på torget. Fortsätt läsa Människor dras till andra människor

Kan vi börja prata stadsmoral?

I åtta år bodde jag i en bostadsrättsförening mitt emot en funkisbasar-länga på Kungsholmen i Stockholm. Till Icabutiken som huserade där smet jag ner och kompletteringshandlade till middagen medan grytorna stod på spisen och puttrade. Här gjorde min son sin snatteridebut som tvååring när han tog ett äpple (som jag gick tillbaks och betalade). Det var en sann lyx att bo mitt i stan, på tredje våningen, strax ovanför gatlamporna och ha en tvåvåningsbyggnad mitt över.

Basaren

För ca 10 år sedan gick SKB, som äger basarlängan, ut med budskapet att alla de som står i kö till deras lägenheter inte kunde räkna med att få någon bostad via dem. Tiden var inne för SKB att ta fram ett förslag om att riva befintligt hus och bygga ett nytt med många bostäder. Jag satt själv i vår bostadsförenings styrelse då. Förslag om att motsätta sig planerna på att bygga ett hus på 7-11 våningar mitt emot vårt kom såklart upp i styrelsen. Var jag emot bygget? Självklart inte. Styrelsen beslutade att den som var emot fick protestera på egen hand, inte genom hela bostadsrättsföreningen. Det ska erkännas att jag var glad att få ha bott med det öppna läget i så många år. Men städers lockelser är just dynamik och ständig utveckling. Aldrig att jag skulle sätta mina egna intressen framför en välkomnande och öppen attityd till fler grannar. Om några månader rivs basaren. Jag gillar funkis, men älskar städer som växer och lever.

Vi måste ta nimbyismen på allvar. Annars kommer vi sakta men säkert att släcka pulsen i våra städer. Fenomen som tidigare var relativt isolerat till det ägda boendet har nu även spridit sig till hyresgäster. Fortsätt läsa Kan vi börja prata stadsmoral?

”Capital is footloose”

Jag är nyss hemkommen från den stora internationella investerarmässan MIPIM i Cannes. Den är till viss del omdiskuterad i svenska medier men i själva verket är det en fantastisk plats för fastighets- och stadsutvecklare att hämta inspiration och kunskap från omvärlden. Här möts planerade och pågående byggprojekt samt idéer om hur städer och stadsdelar bäst utvecklas från Istanbul till Illinois, från Göteborgsregionen till Tokyo. Jag tror att Sverige och svenska städer mår bra av att då och då lyfta blicken. Mycket av det vi gör är bra, men det vore förmätet att tro att vi vet bäst i alla lägen, för det gör vi inte. Om vi i Sverige bara simmar runt i samma ankdamm hela tiden är risken stor att vi alla förr eller senare börjar simma åt samma håll och då bygger vi garanterat allt tråkigare städer.

Jag kan konstatera tre tydliga trender och viktiga insikter från utblicken över världens städer:

MIPIM1. Stadsregionerna är de nya länderna. På en mässa som MIPIM är det självklart städer och stadsregioner som marknadsför sig. Det är de som är motorerna för den nationella och globala tillväxten och i många fall är städernas varumärken betydligt starkare än länderna de befinner sig i. Därför är det klokt att bygga vidare på starka varumärken som München och Istanbul, eller kanske ett av de tydligaste exemplen, Copenhagen, dit numera även Malmö räknas.

2. Alla talar om staden, ingen om den enskilda byggnaden, inte ens i stora skyskrapeprojekt. Det är ett gott tecken att byggnader i allt större utsträckning ses i ett sammanhang. Ambitionen att bygga blandstad är inte på långa vägar ett svenskt fenomen. Diskussionerna är mycket likartade när man vidareutvecklar städer som Liverpool, Amsterdam, Berlin och Marseille. Det byggs kvartersstad med blandade funktioner och självklart byggs det även på höjden. Utvecklingen går i riktning mot stadsförnyelse och förtätning. Trenden är att stora områden i städerna som tidigare utgjorts av industrimark och hamnverksamhet nu frigörs och byggs om för att fungera för bostäder, shopping och upplevelser. I den täta staden finns det plats för grönska av hög kvalitet, ofta mindre parker, samt mycket mat och kultur.

3. Det behövs ett tydligt ledarskap som kan peka ut riktningen när staden byggs vidare och samtidigt ett starkt partnerskap mellan politik och näringsliv. Londons vice borgmästare Sir Edward Lister, berättade att de har tagit fram en 400-sidig stadsbibel som klargör precis vad staden har för ambitioner, samt var och hur den ska växa fram till 2050. För att täcka behovet måste byggtakten öka från 20 000 bostäder om året till det dubbla och dessutom behövs 40 000 nya hotellrum. Skalan är annorlunda men frågeställningarna är desamma som vi har i svenska städer. Utmaningar som lyftes var hur man får till en levande kvällsekonomi med pubar, kultur och handel, samt att det behövs mer parkeringar i staden – men inte mitt i city. Där behövs de inte alls. Men viktigast av allt är att det ska byggas utifrån marknadens behov och önskemål.

Kunskap om hur utvecklingen ser ut runtom i världen är någonting vi absolut bör ha med oss i utvecklingen av våra svenska städer. Vi är del av ett större sammanhang. För att locka investeringar gäller det att vi kan leverera en stad med egen karaktär, tydlig riktning och spännande möjligheter. Det uttrycktes på mässan väldigt väl av David Marks, en av grundarna till Brockton Capital, då han sa: ”Capital is footloose, and so are jobs and people.” Med andra ord är investeringskapital liksom arbetstillfällen och människor lättrörliga. De är fria att göra som de vill. Är vi som plats inte tillräckligt attraktiva och tillräckligt snabba och smidiga i processerna, då försvinner kapitalet någon annanstans. Detsamma gäller jobben och invånarna. Detta är en viktig insikt som jag upplever saknas i många svenska städer.

 

Nej till experiment med social housing

I gårdagens Dagens industri kunde ni läsa om hur svårt det är att med dagens regelverk komma fram med ett nödvändigt bostadsbyggande i städer som Göteborg. Läs artikeln här. Trots att marknadsförutsättningarna finns och trots den starka viljan hos våra medlemsföretag att bygga nya bostäder och kontor har en rad hindrande regelverk och en seg och icke-transparent hantering lett till att vi idag har en akut bostadsbrist och brist på kontor i bland annat Göteborg. När det gäller bostäder handlar det dessutom mycket om en allt för låg rörlighet på marknaden. De som har turen att ha ett förstahandshyreskontrakt med låg hyra släpper inte kontraktet även om de egentligen skulle behöva ett annat boende.

Brist på bostäder och en marknad där flyttkedjorna inte fungerar gör det naturligtvis mycket svårt för resurssvaga att få en bostad. Därför har politikerna i Göteborg i en pågående markanvisningstävling bestämt sig för att testa en variant av så kallat social housing. Med det menas ett system där socialt stöd inte går till hyresgästen utan själva bostaden subventioneras. Tanken är att grannar med högre inkomster ska betala mer för sin bostadsrätt eller hyresrätt så att fastighetsägaren kan subventionera lägenheter till resurssvaga. Vi har efter noga övervägande och en intensiv dialog med politiker och tjänstemän i Göteborg avrått från denna form av social housing av flera skäl. Argumenten mot kommunens föreslagna hyresexperiment lyfte vi till exempel fram tillsammans med Handelskammaren och Byggindustrierna i en gemensam debattartikel. Läs artikeln här.

Vi förordar att individen får stöd istället för att lägenheten subventioneras. Ett starkt skäl är att vi har en stor social rörlighet i Sverige. Med ett individanpassat stöd kan bidraget upphöra när den resurssvage till exempel får ett arbete. Ifall politikerna vill tänka helt nytt för att minska segregationen kan kommunens intäkter från markförsäljningen vid byggandet av lägenheter i exklusiva lägen avsättas och användas som ett extra bostadsbidrag som möjliggör att resurssvaga kan bo i dessa lägenheter. Om vi istället låser hyran i 15 års tid långt under en marknadsmässig nivå (förslaget är 1 000 kr/kvm/år för en nybyggd lägenhet i centrum) kommer vi att få en ännu mer dysfunktionell bostadsmarknad. Det har varken Göteborg eller resten av Sverige råd med.

Vi älskar städer

Vi älskar städer

Urbaniseringen är en av vår tids tydligaste trender. Sedan 2008 lever majoriteten av jordens befolkning i städer och om femtio år beräknas två tredjedelar vara bosatta i urbana miljöer. Vi har samlats i städer i tusentals år. Vi gör detta av mycket goda skäl. Vi är nämligen starkare, smartare och mer effektiva tillsammans. Den kraftiga urbanisering vi ser i Sverige idag skapar möjligheter men också utmaningar. Den leder till att mindre orter ser vikande befolkningsunderlag och brist på kompetens medan storstädernas utmaningar stavas bostäder infrastruktur och segregation.

Urbaniseringen är inte någonting att bekämpa utan snarare någonting vi måste förhålla oss till. Staden är inte problemet – staden är lösningen! Den är en ofrånkomlig del av den moderna kunskapsbaserade ekonomin. Tätheten i städerna gynnar idéutbyte och skapar marknader för den växande tjänstesektorn. Men en allt större stadsbefolkning kräver också fler bostäder, mer infrastruktur, bättre transportlösningar, metoder för att motverka segregation och lösningar för att se till att vi bidrar till snarare än tär på planetens resurser. För mindre orter gäller det att koppla upp sig mot de växande arbetsmarknaderna, utveckla attraktiviteten, säkerställa servicen och skapa goda möjligheter till kvarboende.

För att sätta fokus på dessa frågor arrangerar vi under årets Almedalsvecka en rad seminarier som alla på olika sätt handlar om städerna utveckling. Exempel på detta är Forum för stadsutveckling där urbaniseringens problematik diskuteras i en City Think Tank och Årets STADSminister ska utses. Vi kommer även att arrangera seminarier om problemen med överklaganden, om kommunala experiment för att framtvinga billigt byggande och om hur man vänder den negativa utvecklingen i svagare regioner. Alla våra seminarier hittar du här.

Det är valår och det politiska tonläget lär vara högt i sommar. Vår ambition är att hålla grytan kokande när det gäller behovet av att utveckla attraktiva städer och bygga hyresrätter. Vi som arbetar för fastighetsbranschen älskar städer, såväl stora som små. Det är där våra medlemmar har sin verksamhet. Det är i och mellan deras byggnader som vår mångsidiga kultur tar form och det är där stadspulsen slår. Det är i hyresgästernas drömmar och förhoppningar som framtiden skapas. Egentligen är det ju det som är vår business, att utveckla och förvalta platser där folk vill bo, arbeta, umgås och konsumera. Som bransch kan vi nog framstå som lite kantiga ibland, men indirekt jobbar vi för att skapa platser där människor blir lyckliga och framgångsrika. Det är värt att uppmärksamma.