Ta inte i så att det spricker

Bostadsbubblan är det senaste halvårets snackis, åtminstone i Stockholm. Den ena självutnämnde experten efter den andra vittnar om bubblan och kräver hårda tag för att stilla hushållens lånehunger. Från Fastighetsägarnas sida har vi manat till återhållsamhet när det gäller kraven, bland annat genom att hänvisa till de mer seriösa studier som gjorts på området. De ger nämligen inget stöd åt bubbelteorierna. Vad de visar är i stället att prisuppgången i Sverige nästan helt och hållet kan förklaras av stigande reallöner i kombination med det långsiktigt lägre ränteläge som följde av de förändringar av den ekonomiska politiken som infördes under 1990-talet.

De som oroar sig för prisutvecklingen ser det som en självklarhet att Sverige måste följa samma utveckling som Spanien och USA. Varför då? Bostadsmarknaderna i dessa länder skiljer sig ju på viktiga punkter från den svenska. Spanien har efter åratal av kraftigt uppskruvat byggande ett mycket stort överskott på bostäder. Det omvända gäller Sverige. Även i USA har bostadsbyggandet legat på en hög nivå, men det som utmärker det stora landet i väst är snarare den lättvindliga utlåning, som gjorde det möjligt för folk utan tillräckliga inkomster att köpa bostäder för lånade pengar. Detta var de så kallade subprime-lånen. Några sådana finns inte i Sverige. Inslaget av att folk köper både två och tre lägenheter för att i rent spekulativt syfte hyra ut dem i väntan på att priserna ska stiga finns inte heller i vårt avlånga land.

20 år av extremt återhållsamt bostadsbyggande, en seriös kreditprövning av låntagarna och en mer eller mindre total avsaknad av spekulation är faktorer som talar mot bubbelresonemanget. Därmed inte sagt att priserna inte kan falla i Sverige. Det kan de naturligtvis. Riksbankens räntehöjningar och Finansinspektionens lånetak har redan gett effekt. Enligt SCB småhusbarometer, som presenterades idag, låg nämligen priserna stilla under det senaste kvartalet (jämfört med närmast föregående kvartal). Det finns nu en uppenbar risk att den överhettade debatten (här kan man verkligen tala om en bubbla) pressar politiker och myndigheter att införa ytterligare krav på låntagarna och att detta utlöser det prisfall man säger sig vilja undvika. Då skulle vi få en hemmasnickrad kris, helt i onödan. Så snälla, ta inte i så att det spricker.

Högre lokalhyror är bra för alla

Idag publicerade vi vår senaste Fastighetsägarbarometer. I den tillfrågas 500 större fastighetsägare på 28 orter i landet om hur de ser på utvecklingen inom den egna branschen. Just nu ser de ganska positivt på den. Bara 2 procent av fastighetsägarna tror att kontors- och butikshyrorna kommer att falla under det kommande året. En klar majoritet av dem tro att hyrorna kommer att öka.  Svaren är likartade när det gäller vakanser och fastighetspriser.

De positiva svaren visar att det skett en dramatisk omsvängning i synen på fastighetsmarknaden under det senaste året. Jag minns alltför väl hur det lät i diskussionen om lokalhyrorna under 2009. Många pratade endast om hur mycket hyrorna skulle falla. Så låter det inte idag. Det är bra, inte bara för att det gynnar fastighetsägarna, utan för att det speglar en underliggande positiv utveckling i den svenska ekonomin. Och det är bra för alla.

Finansinspektionen har en poäng

Idag kom SCB med statistik över den senaste tidens utveckling av småhuspriserna. Under det gångna året har priserna ökat med fem procent på riksnivå. Tittar man däremot på utvecklingen under den senaste tremånadersperioden (september – november), jämfört med närmast föregående tremånadersperiod (juni-augusti), verkar det dock som om prisuppgången har stannat av. För landet som helhet var priserna oförändrade. Och i Stockholmsregionen minskade de med 1 procent! I mina öron låter detta som om Finansinspektionen har en poäng när de tycker att effekterna av det nyligen införda bolånetaket ska utvärderas innan bostadsmarknaden pådyvlas ytterligare åtgärder för att regeringen och Riksbanken ska bli av med oron i magtrakten.

Bra drag i ekonomin?

Idag kom SCB:s statistik över industriproduktionen i oktober. Mellan september och oktober var uppgången mycket beskedlig, bara 0,2 procent. Men jämfört med oktober 2009 hade produktionen ökat med hela 11,3 procent. Det låter väl inte så illa. Nej, men det innebär inte att allt är guld och gröna skogar. Ta en titt på diagrammet nedan. Det visar ett index över industriproduktionens utveckling sedan 2002 (fasta och säsongsrensade priser). Enligt diagrammet ligger dagens produktionsvolym på samma nivå som för sju år sedan. Visst går det åt rätt håll, men något riktigt drag i den industriella ekonomin är det inte.

Borg bra om bolån

Äntligen har vi fått en offentlig diskussion om hur hushållens vilja att belåna sig ska kunna dämpas med andra medel än Riksbankens styrränta och Finansinspektionens låntak. Ingen av dessa metoder har ju hittills haft avsedd effekt.

Låntaket har bara gjort det ännu tuffare för den grupp av finansiellt svagare låntagare som taket avser att skydda från för stora lån. Den som vill köpa bostad och inte kan lägga upp en kontantinsats på 15 procent av köpeskillingen tvingas nu ta ett dyrare topplån. Eftersom priserna inte har dämpats av låntaket, är den enda effekten av taket att de finansiellt svagare hushållen får betala mer i ränta än tidigare. Ett minst sagt märkligt skydd. Därför vill finansminister Anders Borg nu att myndigheterna (Finansinspektionen och Riksbankens) ska fundera på andra åtgärder. Det som har nämnts i medierna är amorteringskrav och minskade ränteavdrag.

Jag tillhör förvisso dem som inte anser att vi har en bubbla på fastighetsmarknaden. Prisuppgången kan till största delen förklaras av långsiktiga förändringar i hushållens inkomster, en effektivare ekonomisk politik (en självständig Riksbank med uppgiften att uppnå en stabil och låg inflation samt de förbättrade statliga budgetreglerna) som gett långsiktigt lägre räntor och ett allt för lågt bostadsbyggande på de orter där folk vill bo. Det senare är naturligtvis inget önskvärt, men inte desto mindre ett faktum. Trots detta går det inte att förneka att en ökad belåning hos hushällen gör dem mer sårbara om något obehagligt skulle inträffa i ekonomin. En kraftigt ökad arbetslöshet till följd av en ekonomisk depression i vår omvärld är ett sådant exempel. Eftersom stora delar av den svenska ekonomin fortfarande lider av lågkonjunktur och eftersom inflationen är låg (och kan förväntas vara fortsatt låg) är räntehöjningar fel väg att gå för att dämpa låneviljan. Därför är det bra att det nu finns en insikt på högsta politiska nivå om behovet av att pröva andra vägar.

Max 10 punkter!

Jag har i olika sammanhang skrivit om de nya Baselreglerna, dvs. de nya bankregler som tagits fram i samarbete mellan 27 länder i den så kallade Baselkommittén (därav namnet). Syftet har bl.a. varit att lyfta fram de akademiska studier om förväntade följder för låntagarna. Det har varit viktigt eftersom bankernas lobbyorganisationer hävdat att utlåningsräntorna kommer att chockhöjas. De studier jag läst tyder på att effekten blir relativt liten, inte större än 30 punkter (0,3 procentenheter). Under förmiddagen levererade Riksbanken ett tungt och mycket positivt stöd i den diskussionen.

I Riksbankens senaste Stabilitetsrapport finns en högintressant fördjupningsartikel om just Baselreglerna. Det för svenska låntagare intressantaste beskedet gäller Riksbankens egen syn på hur stort räntepåslaget kan förväntas bli. Och svaret är…max 10 punkter! Det resultatet bygger på följande resonemang: Svenska banker uppfyller redan idag de kapitalkrav som följer av de nya reglerna. Däremot uppfyller de inte fullt ut reglernas krav på likviditet, dvs hur stor kassa banken behöver för att klara sina löpande betalningarna under en viss tidsperiod. För att uppfylla även detta krav kan, enligt Riksbankens analys, utlåningsräntorna komma att höjas med 10 punkter. Men detta påslag bygger på att alla kostnader förs över på kunderna. Om bankerna istället minskar vinstutdelningen till aktieägarna kan påslaget bli ännu mindre. Och minskade vinster är inte någon konstig utopi. Eftersom reglerna syftar till att minska riskerna i bankernas verksamhet, är det fullt rimligt att även aktieägarnas avkastningskrav minskar.

Basel III inget skäl för kraftiga räntepåslag

Idag fick vi besök av Jonas Niemeyer, som är Riksbankens representant i Baselkommittén. Det är i denna kommitté (med säte i Basel) de nya bankreglerna, de så kallade Basel III-reglerna, förhandlas fram. Under ett lunchseminarium berättade Jonas dels om de kommande reglernas utformning, dels om vilka effekter de kan tänkas få på samhällsekonomin.

Vi fick veta att de nya reglerna innebär att bankerna framöver kommer att behöva ha mer och bättre kapital på sina balansräkningar. Det gör att bankernas motståndskraft mot förluster ökar. Förhoppningen är att världen därmed ska slippa en upprepning av Lehman-kraschen och den kris som följde. Den största samhällsekonomiska vinsten blir alltså att risken minskar för större BNP-fall till följd av problem i bankvärlden.

Självfallet innebär de nya reglerna också en kostnad. Räntorna kommer troligen att bli något högre än i dag. Men enligt de olika studier som gjorts på detta område tyder det mesta på att ränteeffekten blir relativt marginell. Enligt Jonas Niemeyer handlar det om ett påslag på mellan 0 och 30 räntepunkter. Det kan vara bra att komma ihåg för den fastighetsägare som ska förhandla sina lån med banken. Enligt spridda uppgifter lägger bankerna redan i dag på upp till 100 punkter med hänvisning till Baselreglerna, detta trots att införandet av reglerna kommer att inledas tidigast 2013. Det finns ingen anledning att köpa det argumentet.

Låt höken vila

Under det senaste halvåret har Sveriges ekonomi levt ett eget liv. Samtidigt som omvärlden visat tecken på avmattning, har svensk ekonomi tuffat på i god takt. Självförtroendet har vuxit sig starkt hos inhemska bedömare och kraven på snabba höjningar av reporäntan har duggat tätt. Givet Sveriges extrema beroende av omvärlden har jag varit något konfunderad över den starka optimismen. Samma sak har gällt Riksbankens syn på den framtida penningpolitiken. Varför ”lova” kraftiga höjningar av reporäntan när utsikterna på viktiga marknader som USA, Storbritannien och Euroområdet är, minst sagt, skakiga? Det finns ju ingen inflation att bekämpa. Är det inte uppenbart att tillväxtrekylen främst är en följd av statsliga stimulanser och lageruppbyggnad i Sverige och andra länder?

När behoven av lagerpåfyllnad bortfaller, minskar knappast behoven av statliga stimulanser om inte efterfrågan i andra delar av ekonomin kan bära upp tillväxten av egen kraft. Det är tyvärr inte fallet. Att i det läget framstå som en av världens mest hökaktiga centralbanker gynnar inte återhämtningen. Att hänvisa till höga bostadspriser och växande hushållsskulder är inte hållbart. För det första är det svårt att slå fast existensen av en bubbla. För det andra visar empirin att det krävs kraftiga räntehöjningar för att påtagligt påverka bostadspriserna. Sådana räntehöjningar kommer att slå hårt mot övriga delar av ekonomin. Kanske är det precis det vi börjar se de första tecknen på nu. Enligt SCB föll nämligen såväl produktionen som orderingången i den svenska industrin rejält mellan juli och augusti (-4,0 respektive -5,8 procent). Man kan hoppas att det bara var en tillfällig nedgång. Men det är ju inte orimligt att anta att Riksbankens förhållandevis aggressiva penningpolitik har påverkat investeringsviljan hos svenska företag negativt. Och via den starkare kronan, påverkar penningpolitiken också andra länders intresse för att köpa varor från svenska företag. Är det inte dags att låta höken i Riksbanksdirektionen vila ett tag?

Riksbanken måste ta det lugnare

Idag presenterade Fastighetsägarna sin senaste konjunkturrapport. Mycket kortfattat är budskapet i den att Riksbanken kommer att tvingas dämpa sina ambitioner att höja räntan framöver. Anledningen till det är att den svenska ekonomins kraftiga återhämtning är en konsekvens av tillfälligt gynnsamma faktorer i vår omvärld. En viktig drivkraft i den globala återhämtningen är nämligen det faktum att företag runt om i världen bygger upp sina lager efter att ha tömt dem under den ekonomiska krisen. Denna lageruppbyggnad börjar nu närma sig slutet och då dämpas efterfrågan på svensk export.  Att tillväxtutsikterna samtidigt börjar se sämre ut i USA, Asien och på många håll i Europa, gör det knappast lättare för Sveriges exportsektor. Därför bedömer vi att tillväxten i svensk ekonomi dämpas ordentligt under de kommande två åren, vilket trycker ned den underliggande inflationen ytterligare från dagens låga nivåer. Slutsatsen blir därmed att Riksbanken måste ta det lugnare med räntehöjningarna för att hålla uppe efterfrågan och resursutnyttjandet i ekonomin.

Styrkebesked från arbetsmarknaden

Det mesta verkar gå Sveriges väg just nu. BNP-siffran som presenterades den 30 juli var stark och idag kom ännu ett styrkebesked från SCB. Arbetslösheten är på väg ned. På sista raden stod det visserligen 9,5 procent, vilket var sämre än i maj. Men det är inte den siffran som är intressant. För att veta vad som verkligen händer måsta man titta på den säsongsrensade arbetslösheten och den var 8,1 procent. I maj var motsvarande siffra 8,7 procent. Arbetslösheten är fortfarande hög, men det går tveklöst åt rätt håll just nu. Det ska bli riktigt intressant att se hur Riksbankscheferna kommer att väga samman den starka statistiken för Sverige med den betydligt svagare utvecklingen i vår omvärld. Den 2 september vet vi.