Pris till bästa utvecklingsprojekt

Alla kommuner har utmaningar att hantera inför framtiden. Det kan vara bostadsbrist, segregation, infrastruktur eller kanske en minskande befolkning. För fastighetsföretagarna innebär detta givetvis olika utmaningar och möjligheter för fastighetsutveckling. Ofta ser vi att det som skrivs i media rör större och växande städer. Men mindre orter och kommuner har andra frågor att hantera. De orter och städer som har en krympande befolkning behöver också stöttning och uppmärksamhet. Hur skapar man utveckling där?

Vi inom Fastighetsägarna har därför en viktig uppgift att sprida kunskap och lyfta goda exempel på bra initiativ inom orts- och stadsutveckling. Därför engagerar vi oss bl a i Svenska Stadkärnors verksamhet och anordnar medlemsmöte och konferenser. Urbant Forum som går av stapeln i Göteborg i mars varje år, är ett exempel. I år är vi också samarbetspartner till konferensen 250 möjligheter. Det är en konferens som anordnas av Jönköping University, i september varje år. 250 möjligheter har fokus på utvecklingsmöjligheter och initiativ i mindre kommuner.

I år tar 250 möjligheter ett ytterligare steg och instiftar ett pris tillsammans med oss på Fastighetsägarna. Priset går till bästa projekt som genomförts i en mindre kommun. Nu behöver vi din hjälp! Har du något projekt du vill nominera?

Du nominerar ett projekt via 250 möjligheters web, www.250mojligheter.com eller genom direktlänk till priset www.250mojligheter.se/250-mojligheters-hederspris/

Skicka in en kort presentation av projektet där du beskriver:

  • Projektidé
  • Projektets syfte och målsättning. Projektet kan både ha genomförts eller vara pågående just nu.
  • Beskriv vilka parter som varit delaktiga och på vilket sätt.
  • Hur har utfallet varit?
  • Vilka lärdomar har gjorts under genomförandet?

Missa inte denna möjlighet att lyfta goda utvecklingsexempel! Och träffa oss gärna i Jönköping den 7-8 september!

 

”Capital is footloose”

Jag är nyss hemkommen från den stora internationella investerarmässan MIPIM i Cannes. Den är till viss del omdiskuterad i svenska medier men i själva verket är det en fantastisk plats för fastighets- och stadsutvecklare att hämta inspiration och kunskap från omvärlden. Här möts planerade och pågående byggprojekt samt idéer om hur städer och stadsdelar bäst utvecklas från Istanbul till Illinois, från Göteborgsregionen till Tokyo. Jag tror att Sverige och svenska städer mår bra av att då och då lyfta blicken. Mycket av det vi gör är bra, men det vore förmätet att tro att vi vet bäst i alla lägen, för det gör vi inte. Om vi i Sverige bara simmar runt i samma ankdamm hela tiden är risken stor att vi alla förr eller senare börjar simma åt samma håll och då bygger vi garanterat allt tråkigare städer.

Jag kan konstatera tre tydliga trender och viktiga insikter från utblicken över världens städer:

MIPIM1. Stadsregionerna är de nya länderna. På en mässa som MIPIM är det självklart städer och stadsregioner som marknadsför sig. Det är de som är motorerna för den nationella och globala tillväxten och i många fall är städernas varumärken betydligt starkare än länderna de befinner sig i. Därför är det klokt att bygga vidare på starka varumärken som München och Istanbul, eller kanske ett av de tydligaste exemplen, Copenhagen, dit numera även Malmö räknas.

2. Alla talar om staden, ingen om den enskilda byggnaden, inte ens i stora skyskrapeprojekt. Det är ett gott tecken att byggnader i allt större utsträckning ses i ett sammanhang. Ambitionen att bygga blandstad är inte på långa vägar ett svenskt fenomen. Diskussionerna är mycket likartade när man vidareutvecklar städer som Liverpool, Amsterdam, Berlin och Marseille. Det byggs kvartersstad med blandade funktioner och självklart byggs det även på höjden. Utvecklingen går i riktning mot stadsförnyelse och förtätning. Trenden är att stora områden i städerna som tidigare utgjorts av industrimark och hamnverksamhet nu frigörs och byggs om för att fungera för bostäder, shopping och upplevelser. I den täta staden finns det plats för grönska av hög kvalitet, ofta mindre parker, samt mycket mat och kultur.

3. Det behövs ett tydligt ledarskap som kan peka ut riktningen när staden byggs vidare och samtidigt ett starkt partnerskap mellan politik och näringsliv. Londons vice borgmästare Sir Edward Lister, berättade att de har tagit fram en 400-sidig stadsbibel som klargör precis vad staden har för ambitioner, samt var och hur den ska växa fram till 2050. För att täcka behovet måste byggtakten öka från 20 000 bostäder om året till det dubbla och dessutom behövs 40 000 nya hotellrum. Skalan är annorlunda men frågeställningarna är desamma som vi har i svenska städer. Utmaningar som lyftes var hur man får till en levande kvällsekonomi med pubar, kultur och handel, samt att det behövs mer parkeringar i staden – men inte mitt i city. Där behövs de inte alls. Men viktigast av allt är att det ska byggas utifrån marknadens behov och önskemål.

Kunskap om hur utvecklingen ser ut runtom i världen är någonting vi absolut bör ha med oss i utvecklingen av våra svenska städer. Vi är del av ett större sammanhang. För att locka investeringar gäller det att vi kan leverera en stad med egen karaktär, tydlig riktning och spännande möjligheter. Det uttrycktes på mässan väldigt väl av David Marks, en av grundarna till Brockton Capital, då han sa: ”Capital is footloose, and so are jobs and people.” Med andra ord är investeringskapital liksom arbetstillfällen och människor lättrörliga. De är fria att göra som de vill. Är vi som plats inte tillräckligt attraktiva och tillräckligt snabba och smidiga i processerna, då försvinner kapitalet någon annanstans. Detsamma gäller jobben och invånarna. Detta är en viktig insikt som jag upplever saknas i många svenska städer.

 

Stadsutvecklingsminister, vilket titel!

Idag konstateras att Sveriges nye stadsminister, Stefan Löfven, inte bara har tillsatt en mängd nya ministrar utan även en stadutvecklingsminister. Det blir Mehmet Kaplan (mp) som blir bostads- och stadsutvecklingsminister. Det här är mycket glädjande att stadsutvecklingen lyfts fram. Stadsutvecklingsfrågorna har fått ett ökat fokus de senaste åren genom näringsdepartementets arbete. Nu flyttas även bostadsfrågorna från socialdepartementet till näringsdepartementet och hamnar där tillsammans med stadsutvecklingsfrågorna. Jag hoppas därför att det allt tydligare fokus som stadsmakterna visat för stadsutvecklingen de senaste åren fortsätter. och att detta i förlängningen leder till att vi också får en stadspolitik.

Urbaniseringen har gjort tydliga avtryck i utvecklingen och påverkat både stad och landsbygd. Vi har tillväxtrelaterade utmaningar i större städer samtidigt som mindre orter och landsbygd ofta ser en negativ befolkningsutveckling. Vi behöver hitta en balans och se både stad och landsbygd ur ett helhetsperspektiv. Vi har en landsbygdspolitik idag. Vi behöver inte bara ha en stadspolitik för städernas skull, utan även för landsbygden som också är beroende av attraktiva centralorter för sin utveckling.

Jag hoppas att vi ser början på något nytt, att vi kan ta ett nytt urbant kliv framåt. Kanske är det rätt dag att lyfta fram en sliten klyscha: ”stad och land, hand i hand”.

Nu återstår att se hur politiken formas för staden. Och landsbygden. Många frågor är obesvarade men idag känns det optimistiskt för stadsutvecklingspolitiken åtminstone.

Parkering ur ett helhetsperspektiv

Tillgängligheten är avgörande för stora som små städer. Staden ska inte bara betjäna de egna invånarna utan också landsbygden i regionen. Stadens tillgänglighet är inte bara ett stadsutvecklingsproblem utan även ett landsbygdsproblem. För att stadens omland ska kunna vara en attraktiv landsbygd måste staden fungera, inte bara som service och handelscentrum, utan också som en social och kulturell mötesplats. Därför är det viktig för tillresande att staden upplevs funktionell, tillgänglig och trevlig.

Allt som oftast brukar dock tillgänglighetsdebatten tyvärr sluta i en diskussion för eller emot bilen. Vi måste arbeta för tillgänglighet och inte mot bilen. Att debatten ofta blir både skev och hätsk när bilen diskuteras bottnar ofta i en bristande helhetssyn där parkering får klä skott för missnöjet.

Vi måste nyansera diskussionerna och sluta att prata om parkering som ett problem bottnat i ett underskott av p-platser.

Jag har arbetat med utvecklingsprocesser i många städer och min erfarenhet är tydlig. I många, ja rent av i de flesta städerna, finns ingen reell brist på parkeringsplatser. Det är inte där problemet ligger. Detta innebär inte att det finns ett parkeringsproblem, det måste bara lösas utifrån andra perspektiv. Information och attityd.

Det finns många verktyg för att ändra folks attityd. Informationssystem som tydligt visar var det finns lediga platser är ett bra verktyg. Ett annat är enkla och bekväma betalningssystem som gör att folk hittar, upplever det enkelt och inte behöver stressa vid sitt stadsbesök. Staden erbjuder så många upplevelser och möjligheter att vi ska inte behöva stressa tillbaka till bilen när vi gärna vill stanna lite längre.

Det som krävs är mod av beslutsfattare och ett helhetsperspektiv då utvecklingsprocesserna är komplexa och tarvar tid och tvärsektoriellt samarbete.

Varför inte ändra attityden, istället för att bygga fler p-platser, det är både billigare och mer hållbart? Parkeringens funktion, satt utifrån ett holistiskt tillgänglighetsperspektiv, är en avgörande framgångsfaktor för stadens framgång. Parkeringen är viktig i stadens utbud och erbjudande. Att vi sedan åker allt mindre bil och att trenden går mot ett ökat kollektivt resande är en helt annan diskussion.

Ett överklagat system

Gothia byggsI takt med att bostadsbyggandet når nya bottennivåer har bristen på bostäder vuxit till ett akut problem. Den utgör idag ett tydligt hinder för utvecklingen i Sveriges tillväxtregioner. Enligt Boverket bor 60 procent av befolkningen i kommuner med bostadsbrist. Det är ganska enkelt att förstå att förflyttning av arbetskraft, kunskap och kompetens till och mellan dessa regioner är beroende av en bostadsmarknad i balans. Trots det byggs det på tok för lite bostäder i Sverige. I våra grannländer Finland, Norge och Danmark har byggtakten i princip varit dubbelt så hög det senaste decenniet. Bara för att bygga ikapp skulle vi behöva bygga dubbelt så mycket som vi bygger idag.

Några av de främsta anledningarna till att byggandet går så trögt i Sverige är att det är dyrt och det tar lång tid från idé till inflyttning. Det senare ökar dessutom kostnaderna och osäkerheten i ett byggprojekt. NCC har tidigare visat att det projekt som i Sverige tar tio år från idé till färdig byggnad är klart efter fyra år om det istället byggs i Finland och i Tyskland tar det bara två år att färdigställa. En viktig orsak till att det tar så lång tid i Sverige är överklaganden och långa handläggningstider. För att komma tillrätta med problemet måste denna hantering påskyndas.

I dag publicerar vi en undersökning som visar hur ledande politiker och företrädare för fastighetsbranschen ställer sig till två förslag till förbättrad hantering av överklagade plan- och bygglov. Det ena förslaget är att tidsbegränsa handläggningen vid överklagade plan- och bygglov och det andra är att ta bort en instans för överklagan. Undersökningen visar att det finns ett starkt stöd för båda dessa reformer. Förslaget att tidsbegränsa handläggningen är helt okontroversiellt bland såväl politiker som fastighetsföretagare. Även förslaget att ta bort en instans för överklaganden stöds av en klar majoritet av fastighetsföretagare och Sveriges ledande politiker.

I regeringens höstbudget 2012 anslogs 140 miljoner kronor i syfte att snabba upp planprocessen. Att kombinera extra anslag med ökade krav för att korta handläggningstiderna är steg i helt rätt riktning, men vi kan och bör gå längre än så. Runt årsskiftet presenterades två statliga utredningar som båda pekade på behovet av att korta instanskedjan för PBL-ärenden. Bostadsbristen är akut, Regeringen visar vilja att förbättra plan- och bygglovsprocessen och branschen visar sitt entydiga stöd. Det är bara att gå från ord till handling. Tidsbegränsa handläggningen vid överklagade plan- och bygglov och ta bort en instans för överklagan.

Nytänk kring våra städers samverkansorganisationer krävs inför framtiden

Förutsättningarna för stadens utveckling har förändrats över tiden. När vi först började bygga samverkansorganisationer för att utveckla staden för ett par decennier sedan, var det med ett fokus på evenemang. Det räckte att blåsa ballonger och ställa ut karuseller på gator och torg för att skapa intresse för ett besök i staden. I dag har vi ett nytt fokus.

Vi ser tydligt att vi måste bygga staden utifrån de faktorer som påverkar stadens tillväxt och utveckling. Jag tänker bl a på konkurrens till andra städer, externhandelns tillväxt, regionförstoringen och inte minst handelns omstruktureringar och rationaliseringar och inte minst våra förändrade beteenden och trender. När staden förr främst hade funktionen som varuförsörjare för kommunens invånare, är den idag en upplevelsearena för kultur, turism och shopping.

Våra centrumorganisationer har utvecklats och breddats beträffande målsättning och verktyg, men vi ligger kanske inte alltid i takt med senaste förutsättningar och trender.

I flera städer är idag en outvecklad samverkans organisation en hämsko för stadens utveckling. Centrumbolag jobbar med sitt, turismen och kulturen likaså. På många håll finns det destinationsbolag som enbart fungerar som en leverantör av marknadsföringstjänster till staden utan koppling och möjlighet till samordningsvinster gentemot övriga aktörer som också jobbar med att dra besökare och marknadsföra staden. Men när det är så enkelt och uppenbart att vi måste vidare, varför gör vi inte det då?

Först måste vi lösa upp gamla inlåsta strukturer, runda bakåtsträvare och arbeta mot oförmåga och förändringsovilja. Många gånger är det nog inte så stora motsättningar mer än att man inte riktigt kommit igång med att se över organisation och arbetssätt. Min uppfattning är dock att vi måste tänka nytt för att kunna gå vidare.

Framtiden ligger i att skapa nya breddade destinationsbolag. Under detta paraply samlas sedan centrumbolag, näringsbolag, turistorganisationer och kultur. Alla jobbar ju mot samma mål, att göra staden och kommunen attraktivare för att locka besökare, nyinflyttande och nya företag. Flera städer har nått långt medan andra fortfarande inte kommit ur startblocken. Med stigande förvåning ser jag tom ganska stora städer som kämpar vidare med äldre typer av organisationer, trots att man har goda resurser. Det gäller att inte bara har fokus på den fysiska utvecklingen utan också på humaniora. Det är ändå levnadsfrågorna som skapar förutsättningar för den fysiska utvecklingen och ökad attraktionskraft.

Gott ledarskap – en förutsättning för den hållbara staden

Stadsutveckling kräver samverkan, inte bara mellan olika aktörer, utan samspel mellan människor. När staden inte utvecklas åt rätt håll beror det sannolikt inte främst på omvärldsfaktorer utan på mänskliga faktorer. Vi har inte lyckats samverka eller skapa ett ledarskap som kan hantera dessa komplexa frågor.

Delegationen för hållbara städer skriver i en nyligen utgiven offentlig statlig utredning, ” Femton hinder för hållbar stadsutveckling” om bristen av management i utvecklingen av våra städer. Man skriver:

”Otillräcklig dialog med medborgare om stadens långsiktiga utveckling medför ett demokratiskt underskott. Bristfällig återkoppling och uppföljning av genomförda dialogprocesser hindrar kunskapsuppbyggnad.”

Detta ger en mänsklig aspekt på ett, vanligtvis fysiskt förhållningsätt till stadsutveckling. All fysisk utveckling bottnar i planering och samspel mellan människor och tarvar därför att någon tar taktpinnen. Att någon sträcker upp handen och slår fast att vi äger frågan.  Man anger i rapporten att detta är ett tydligt hinder för utveckling:

”Bristande kapacitet och kompetens att utöva ledarskap för komplexa och tvärsektoriella processer utgör ett hinder för att utveckla städer.”

Vi saknar idag en stadspolitik som sätter ramarna för arbetet med våra städer. Kanske är det därför inte konstigt att det saknas ledarskap över stadsutvecklingen i våra städer, när det saknas management från högsta ort. Speciellt viktigt blir ledarskapet när strukturella mönster ska brytas för att nå en hållbar stadsutveckling.

Vi behöver hitta nya organisationsformer för utvecklingsprocesserna i våra städer. De organisationsmodeller som byggdes upp för ett par, tre decennier sedan, är idag för enkla och stänger ute många viktiga aktörer. Nya organisationer där alla aktörer samlas måste byggas med politiker, tjänstemän, fastighetsägare, näringsverksamheter, turism, kultur och föreningsliv. En bred organisation med djup, under ett gott ledarskap, för en hållbar stadsutveckling.

Det är länge sedan vi kunde utveckla våra städer med enbart ballonger och karuseller.

Recept för att öka stadens kollektivtrafik

Under sommaren har vi kunnat läsa om det försök projekt man nu genomför i Avesta som innebär att kollektivtrafiken på försök är gratis. Sedan juni slopade man avgiften för att åka med bussarna i Avesta kommun. Det visar sig nu att resande ökar, framförallt inom grupper som tidigare inte åkt kollektivt eller haft ekonomiska resurser att göra det. Jag har ännu inte sett något skrivet om vad försöket kostat eller om det rent av har gett positiva samhällsekonomiska effekter. Det finns nog anledning att tro att Avesta blir en attraktivare kommun att bo i och besöka efter denna förändring.

Alla är nog eniga om att ett ökat kollektivt resande är gynnsamt ur många aspekter. Miljö, tillgänglighet och mindre bilar på vägarna är positiva effekter. I många kommuner försöker man öka det kollektiva resandet genom att försvåra för bilismen i stadskärna, ta bort vägbanor, enkelrikta gator, ex vis. Detta kan inte vara rätt väg. Konsekvensen blir en minskad handel och besöksnäring i stadskärnan, vilket blir en tydlig hämsko för tillväxt och attraktivitet. Detta förhållningssätt är dock inte ovanligt. I min hemkommun, Jönköping, finns det en tydlig politisk vilja att begränsa trafiken i city genom att försvåra för bilisterna. Detta är en politik som inte möter förståelse från kommuninvånarna.

Förändringar i infrastrukturen är långsamma processer. Att anpassa en växande stads infrastruktur efter viljan att begränsa framkomlighet kommer att skapa problem för framtida generationer. Efterföljande politiker och stadsplanerare kommer banna sina företrädares kortsiktiga agerande. Och i slutändan blir det givetvis miljön som får stryka på foten. Och att stadens attraktivitet sakta minskar.

Kanske kan Avesta ha receptet, kanske inte för storstadsproblematiken utan för mindre och medelstora städer. Är det avgiftsfritt för resenären blir det givetvis mycket intressantare att åka buss. Vi sitter inte och räknar på kronor vilket som är billigast, bussen eller bilen. Vi gör det som är enklast, dvs sätter oss i bilen igen, för så har vi alltid gjort. Är alternativet utan kostnad så är jag övertygad om att vi är beredda på att ändra invanda mönster.

Staden, utvecklingen och det mellanmänskliga smörjfettet

Nu i veckan reste jag till Centrumutvecklare.se och deras vårkonferens i Karlstad. Vacker stad och välarrangerad konferens. Förutom förmånen att få umgås med 60 kreativa och utåtriktade kollegor, gav mig konferensen också inspiration och en tydlig insikt.

För ett tiotal år sedan, tror jag att det var, pratades det mycket om ”det mellanmänskliga smörjfettet” som en definition på god kommunikation mellan oss människor.  En erfarenhet som är lika gammal som ämnet orts- och stadsutveckling, är att utan detta mellanmänskliga smörjfett sker det ingen utveckling i våra städer. Det är en förutsättning för att kunna utveckla orten eller stadens handel och kultur, lika väl som gator och torg.

Under dagarna i Karlstad berättade en centrumutvecklare från en mindre stad i Västergötland om en diskussion med en annan centrumutvecklare från vår huvudstad. Han berättade att kontentan av diskussion var; ”vi har ju exakt samma problem!” Och så är det, det är ingen skillnad om det är en stor eller liten stad, vi har exakt samma behov av att förse processen med mellanmänskligt smörjfett. Här ligger konsten i att, på ett framgångsrikt sett, driva en orts- eller stadsutveckling framåt. Utan detta fet gnisslar och skaver det oavsett vilken stad vi pratar om. Det enda som skiljer är storlek på budget och antal människor och verksamheter i processen.

För många kanske detta är försvårande, men för mig är det inspirerande och fascinerande. Det triggar mig! Att bedriva framgångsrik centrumutveckling handlar inte om att förse staden med flest ballonger eller papperskorgar, det handlar om hur mycket mellanmänskligt smörjfett du har förmåga och kunskap ett tillföra processen. Stor kan vara liten, men liten kan vara stor!

Turismen är beroende av en levande stadskärna

Att vi marknadsför våra städer som varumärken är egentligen inget nytt. I många länder är det vardagsmat sedan flera decennier.  Även här hemma i Sverige har många kommuner vaknat och insett att en förutsättning för utveckling och tillväxt är just platsens varumärke.

Ett spännande varumärke ska locka nya invånare, turister och företag som ju är skattebetalare. Konkurrensen är stor mellan städer och regioner. Idag är det bara en tredjedel av våra kommuner som visar på egentlig tillväxt, så det gäller att bygga varumärket klokt.

En annan vetskap som börjar få fäste är betydelsen av en attraktiv stadskärna är en motor för tillväxt. Centrum är inte bara en handelsplats, det är en mötesplats också. Intrycket som besökarna får av centrum ger också en bild av hela kommunen. Får vi ett positivt intryck av centrum kommer vi bära med oss det och säkert berätta om våra upplevelser för andra. Möts vi däremot av ett ödsligt och torftigt centrum kommer vi sannolikt inte tillbaka. Om det inte är nödvändigt.

I många kommuner lägger man stora pengar på att utveckla turism och besöksnäring. Näringslivsbolag och turismnäringen arbetar professionellt och målmedvetet. Men i många kommuner finns det fortfarande en tröghet i att utveckla stadskärnan. Detta beror snarare på okunskap än ovilja. Frågan kan vara komplex och man faller ofta till föga för enskilda aktörers särintressen. Man har svårt att se helheten.

Om besöksnäringen ska växa krävs det att man också satsar på centrumutveckling. Ja, en och annan turist kan ju komma ändå, men den stora turisminvasionen uteblir om destinationen inte kan erbjuda en attraktiv orts- eller stadskärna. Det blir som ett flygplan utan vingar. Det lär aldrig lyfta!