Framtiden skapas nu…och nu också

Våren har startat bra för Stockholmregionen, åtminstone i internationella mätningar. För någon månad sedan korades huvudstadsregionen till Europas framtidsregion 2012/2013 av Financial Time fDi Magazine. Stockholmsregionen ansågs vara den bästa regionen för investeringar i hela Europa! Och nyligen presenterade tidsskriften The Economist sin globala mätning ”Hot Spots – Benchmarking global city competitiveness”. Av de 120 globalt mest framstående städerna kvalade Stockholm in som nummer 20. Städer som Beijing, Shanghai, Barcelona, Köpenhamn, Oslo, Hamburg och Rom fick se sig omsprungna. Inte illa utan faktiskt riktigt, riktigt bra. Och viktigt. Ju mer uppmärksamhet Stockholm, och därmed Sverige, får, desto mer ökar sannolikheten för att utländska företag, människor och investeringar ska söka sig hit. Men framgång i dag är tyvärr inte detsamma som framgång i morgon. Internationella utmärkelser speglar ju egentligen historien. Framtiden måste med andra ord skapas om och om igen. Så det går inte att slå sig till ro och tycka att bra idag är gott nog. Våra politiker måste därför, tillsammans med näringslivet och andra viktiga samhällsföreträdare, se till att undanröja hinder för framtida framgångar. Hoppas alla inser det nu…och nu också.

HSB sågar frivillig prisprövning

På debattplats i Dagens Industri skriver Anders Lago, ordförande i HSB:s Riksförbund om framtidens fjärrvärme. Lago reagerar på energiminister Anna-Karin Hatts utspel i förra veckan på samma tema. Lago beskriver förtjänstfullt att HSB tillsammans med andra boendeorganisationer under tio års tid försökt hitta en frivillig form av prisprövning men att kundsidan inte kunnat enas med leverantörerna om en modell som är bra för kunderna.

När Anna-Karin Hatt föreslår införande av prisförändringsprövning är det många i branschen som tittar åt det system som SABO och Riksbyggen ställt sig bakom. Lago ger inte mycket för systemet som kallas ”Godkänd Nivå”. Hans invändningar är:

  1. Systemet prövar bara prisändringen, inte nivån.
  2. Sanktioner vid överträdelse saknas.

Detta är två av de invändningar som Fastighetsägarna fört fram mot Godkänd nivå, redan för ett år sedan (även här) dessutom anser vi att ett prövningssystem måste kunna hantera enskilda kundsynpunkter och inte klumpa ihop alla kunder till ett kollektiv.

En illvilja som består

Erik Helmerson på Dagens Nyheters ledarerredaktion skriver idag klokt om den nyligen utgivna boken ”Hatets och illviljans kolportörer” (Timbro Förslag). Enligt honom är bokens största förtjänst att den påminner oss om det samhällsklimat som rådde då näringslivet började formera en egen informationsstrategi och tankesmedjan/förlaget Timbro skapades. Det är nödvändigt, menar han, då det idag råder ett helt annat debattklimat.

I dessa tider då vi gärna talar om retorikens betydelse för extrema yttringar vore det klädsamt om en eller annan vänsterdebattör kände viss ånger för vad som sades för ett par decennier sedan. Och ställde sig frågan om Sverige, nu när många av Timbros idéer blivit allmängods till och med inom S, verkligen tagit ett patologiskt, hatiskt och illvilligt kliv ut på politikens högerkant.

Iakttagelsen är naturligtvis riktig. Samhällsutvecklingen har gjort flera konfliktfrågor – och därmed sättet på vilka de diskuteras – obsoleta. Det finns dock några motståndsfickor som envist klänger sig fast. Det fick Sonny Modig, VD för Malmös allmännyttiga bostadsbolag MKB, erfara i förra veckan. När han dristade sig att i bolagets årsredovisning lufta sin skepsis mot den svenska hyresregleringen (se bland andra Svenska Dagbladet och Kvällsposten) ryckte hans ordförande (S) snabbt ut och satte ner foten. Hyresregleringen talar man väl om eller inte alls! Av lätt insedda skäl väljer de flesta det senare alternativet.

Jag vill gärna tro att upprördheten bottnar sig i att det är just Sonny Modig som tar till orda. Som erfaren VD för ett av Sveriges i särklass största bostadsbolag, i en stad med betydande segregationsproblematik och med ett förflutet på Boverket och som regeringen Perssons byggsamordnare vet han trots allt bättre än de flesta vad han talar om. Nu tror jag dessvärre att det bara är en del av sanningen.

I stället upplever Sonny Modig vad flera av oss andra upplever ständigt och jämt. Varje hänvisning till bristerna med hyresregleringen och varje påminnelse om hur naken kejsaren är möts med upprörda anklagelser om snöd kapitalism, brist på solidaritet och illvilja i ett omotiverat högt tonläge. Liksom i Modig-fallet tolkas varje ifrågasättande av tingens ordning som en plädering för marknadshyror, för det är det som passar in i den retoriska ram som systemkramarna skapat.

Att Sonny Modig inte efterlyser en fri hyressättning och att jag/vi hellre diskuterar vilka förbättringar av hyressättningssystemet som kan göras för att åtgärda bristerna och i vilket tempo det bör ske än att propagera för marknadshyror spelar liksom ingen roll. Det är falsettläge och rop om marknadshyror som gäller. På bostadsmarknaden består nämligen debattklimatet från 70-talet. Revolutionen är här om möjligt än mer fjärran – idealet är snarast det omvända – men den extrema vänsterretoriken så stark att många borgerliga ännu hukar inför den.

Men eftersom tiden talar för en liknande utveckling inom det här området som för de områden som behandlas i den nya Timbroboken finns det skäl att vara hoppfull. En sansad, tabubefriad och intellektuell diskussion om hur prisbildningen skulle kunna förbättra hyresmarknaden och främja samhällsutvecklingen väntar runt hörnet.

MKB och framtiden

MKB:s VD Sonny Modig har skrivit ett ytterst läsvärt VD-ord till årsredovisningen. Det följs upp på ledarplats i SvD idag.

Frågan ställs på sin spets: varför har vi som vill förändra bevisbördan? Varför faller inte den på dem som försvarar och vill ha mer av ett system som misslyckats i decennier?

Byggemenskaper – en trend som nått Sverige?

I vår rapport Seniorboende 2.0 Äldreboendets plats i den moderna tjänstekonomin lyfts bygg – och bogemenskaper fram som ett alternativ för de som särskilt söker social förankring och trygghet i sitt boende. Danmark och Tyskland är föregångare där intresserade erbjuds stöd för att bilda byggrupper och själva utforma sitt boende efter eget huvud tillsammans med likasinnade; för att kunna bo och leva i samverkan med sina grannar. Byggemenskaper kan uppföras som kooperativ, äganderätter, bostadsrätter eller hyresrätter. De kan ha tre deltagare eller femtio.

 I Sverige har nu bildats en ny förening som har ambitionen att utveckla och förmedla kunskap om byggemenskaper och bli en gemensam plattform för alla som har intresse för byggemenskapens idé. Föreningen kommer även stödja och underlätta bildandet av byggemenskaper och genomförandet av konkreta byggnadsprojekt.  Föreningen för Byggemenskaper

Föreningen och Malmö kommun m fl bjuder in till ett seminarium i Malmö den 16 april. Mycket spännande ska det bli att se om denna form kommer att få fäste även i vårt land? I Sverige har det byggts liknande kollektivboenden, men gemensamt för dessa är att det är långa och jobbiga processer och att stödet från politiker och kommunala planerare varit litet eller obefintligt.

 

Fjärrvärmemarknaden utvecklas snart, men hur?

Häromdagen kom ett mail från Näringsdepartementet i min inbox. Det var en inbjudan till ”informationsmöte om utvecklade fjärrvärmemarknader till nytta för konsumenten”.

Energiminster Anna-Karin Hatt bjuder alltså in till information om hur departementet ser på framtidens fjärrvärmemarknad. Inbjudna är de stora fjärrvärmebolagens direktörer och representanter för kunder och vissa akademiska institutioner. Bakgrunden är den offentliga utredning som våren 2011 lämnade förslag till ny fjärrvärmemarknad. Nu har utredningens förslag passerats genom olika kvarnar, såväl bearbetning tjänstemännen på departemetet och politisk samordning lär nu ha genomförts.  Men ett informationsmöte, ska det verkligen behövas?

Enligt experter som jag pratat med så kan det vara nödvändigt med denna typ av beredning om förslagen som presenteras inte är fullt ut beskrivna i den offentliga utredningen. Alltså kan vi gissa oss till att det material om framtidens fjärrvärmemarknad som ministern vill informera om skiljer sig från den så kallade TPA-utredningens förslag.  Jag vill inte spekulera alltför mycket i detta forum, men jag har mina aningar att förslagen inte fullt ut bejakar kundperspektivet, tyvärr.

Snart vet vi.

Mötet på departemetet hålls den 27 mars, skriftlig information har utlovats till den 22 mars.

Moms på hyran, varför inte?

Att det råder brist på bostäder i Sverige är ingen hemlighet, inte heller att det framförallt saknas hyresrätter. Bristen på bra hyresrätter som man smidigt kan flytta till eller ifrån beroende på ens egen livssituation är ytterst allvarlig och på många orter i landet riskerar bristen att kraftigt sabotera tillväxten. Dagligen kan vi läsa om hur regeringen och kommuner ägnar sig åt skuldförflyttning. De faktiska förslagen, som skulle kunna öka byggandet, lyser dock med sin frånvaro. För två år sen tog Fastighetsägarna, tillsammans med SABO och Hyresgästföreningen fram en rapport om den skattemässiga obalansen på hyresmarknaden. (Rapporten hittar du här) I rapporten lyfte vi fram tre konkreta förslag.

- Ta bort fastighetsskatten för hyreshus

- Inför skattefria underhållsfonder

- Inför 6% moms på bostadshyror

Alla förslagen är i sig effektiva och kommer på lång sikt att underlätta både nybyggnation och långsiktig sund förvaltning. Det förslaget som dock sticker ut är momsen. På senare tid har en del röster höjts för sänkningar av byggmomsen. Rent praktiskt är den typen av lösningar inte optimala. Det svenska momssystemet är komplext nog som det är redan nu utan att vi skapar nya konstruktioner. Genom att införa 6% moms på bostadshyror skapar vi med automatik avdragsrätt för all ingående moms i byggskedet och häri ligger den stora byggfrämjande åtgärden. Det fina i kråksången är att det inte skapar några krångliga eller svårhanterade undantag, utan det som sker är att hyresrätten stoppas in i det befintliga systemet och behandlas som vilken annan vara som helst.

Idag är de flesta affärer som rör fastigheter undantagna från moms. Det innebär att man, normalt, inte ska ta ut moms vid försäljning eller uthyrning av fastigheter. Vad det också innebär är att den som, i en näringsverksamhet, bygger fastigheter inte får dra av momsen på de fakturor som byggarna skickar. Inom de flesta verksamheter är den gängse ordningen att momsen hela tiden dras av, så att den bara belastar slutkonsumenten, alltså du och jag när vi handlar i affären. Vad det här systemet gör är att det håller nere investeringskostnader samtidigt som det istället ger ett jämnare uttag av momsen. När det gäller hyreslägenheter så innebär vårt förslag att hyran skulle bli 6% dyrare, men samtidigt skulle byggkostnaden sjunka med 20%. 20% billigare byggen skulle göra en enorm skillnad för många kalkyler.

Vår nuvarande regering har visat på en stark vilja att genom olika typer av krångliga skattelättnader stimulera utvalda branscher, t.ex. Rut och ROT. Varifrån kommer den stora oviljan mot att göra detsamma för hyresrätten? Ibland hörs återigen prat om olika typer av riktade bidrag för byggande av hyresrätt. Riktade bidrag har en tendens att dopa marknaden på ett sätt som sätter efterfrågan ur spel. Det finns också tydliga tecken bakåt i tiden på att riktade bidrag istället höjt byggkostnaderna. Att istället införa en moms på hyran använder ett redan befintligt system och skulle ha samma positiva effekter, utan nackdelarna av bidrag.

En utmaning är att EUs momsdirektiv i sin nuvarande lydelse omöjliggör en sådan här lösning. Ett momsdirektiv går dock att förändra. I en tid där den svenska regeringen ansluter sig till EUs finanspakt för att kunna ”vara med och påverka” vore en möjlighet till moms på bostadshyror något som verkligen är värt att kämpa för att påverka. För att kunna lösa den enorma brist på hyresrätter som vi dagligen kan läsa om måste vi börja tänka utanför lådan. Bidrag, högre krav på kommunernas bostadsförsörjningsprogram och hårdare byggregler är allt sådant som har prövats och inte lyckats lösa problemet, att införa moms på bostadshyror har inte prövats men har en enormt stor potential.

Turismen är beroende av en levande stadskärna

Att vi marknadsför våra städer som varumärken är egentligen inget nytt. I många länder är det vardagsmat sedan flera decennier.  Även här hemma i Sverige har många kommuner vaknat och insett att en förutsättning för utveckling och tillväxt är just platsens varumärke.

Ett spännande varumärke ska locka nya invånare, turister och företag som ju är skattebetalare. Konkurrensen är stor mellan städer och regioner. Idag är det bara en tredjedel av våra kommuner som visar på egentlig tillväxt, så det gäller att bygga varumärket klokt.

En annan vetskap som börjar få fäste är betydelsen av en attraktiv stadskärna är en motor för tillväxt. Centrum är inte bara en handelsplats, det är en mötesplats också. Intrycket som besökarna får av centrum ger också en bild av hela kommunen. Får vi ett positivt intryck av centrum kommer vi bära med oss det och säkert berätta om våra upplevelser för andra. Möts vi däremot av ett ödsligt och torftigt centrum kommer vi sannolikt inte tillbaka. Om det inte är nödvändigt.

I många kommuner lägger man stora pengar på att utveckla turism och besöksnäring. Näringslivsbolag och turismnäringen arbetar professionellt och målmedvetet. Men i många kommuner finns det fortfarande en tröghet i att utveckla stadskärnan. Detta beror snarare på okunskap än ovilja. Frågan kan vara komplex och man faller ofta till föga för enskilda aktörers särintressen. Man har svårt att se helheten.

Om besöksnäringen ska växa krävs det att man också satsar på centrumutveckling. Ja, en och annan turist kan ju komma ändå, men den stora turisminvasionen uteblir om destinationen inte kan erbjuda en attraktiv orts- eller stadskärna. Det blir som ett flygplan utan vingar. Det lär aldrig lyfta!

Förortens förlorade möjligheter

I veckan har integrationsminister Erik Ullenhag tillfälligt flyttat ut sitt kontor från centrala Stockholm till förorten Rinkeby. Inget ont om symbolhandlingar. Det är nog så viktigt att politiken visar närvaro och intresse för landets förorter. Däremot gör en symbolhandling som denna ingenting åt de många grundläggande problem som existerar i de så kallade miljonprogramsområdena. Dessa uppfördes under senare delen av 60-och början av 70-talet för att komma tillrätta med bostadsbristen och förse den snabbt växande stadsbefolkningen med lägenheter. Lite cyniskt kan man säga att bostäderna byggdes i satellitsamhällen utanför städerna som nattförvaring av fabriksarbetare och deras familjer. Med den tidens ideal, som kännetecknas av funktionalitet, byggdes stora utbredda områden som motreaktion till den trånga stenstaden. Gång- och biltrafiken separerades med gångtunnlar, gångbroar, breda motorvägar och stora parkeringsplatser.

Men världen har förändrats, blivit global, digital och individualiserad. Samtidigt har vår förståelse för människors drivkrafter ökat. Idag vet vi att människor huvudsakligen har slutat att flytta till där jobben finns. Istället flyttar de till städer som kan erbjuda ett tryggt och attraktivt boende, spännande kontakter med andra människor och många olika möjligheter till utveckling och upplevelser. Därefter flyttar jobben efter människorna. Vi lever inte längre i ett industri- och produktionssamhälle. Istället är kunskap och kreativitet de främsta drivkrafterna för tillväxt. Vi har också lärt oss att just den typen av områden som med goda intentioner byggdes för snart 50 år sedan skapar otrygghet och avstånd mellan människor medan den myllrande, trånga stadsmiljön är just precis det som får oss att trivas.

Det är med dessa insikter som vi måste ta oss an de problem vi idag upplever i storstädernas förorter. Rent geografiskt ligger miljonprogramsområden som Rinkeby, Bergsjön och Rosengård i drömläge. Om kommuner som Kungsbacka, Lund och Västerås kan dra nytta av sitt storstadsnära läge måste såklart de områden som ligger betydligt närmare storstadens kärna också kunna göra det. Problemet är inte att det inte föds några kreativa och driftiga människor i de här områdena, för det gör det. Problemet är att de flyttar därifrån så fort de får chansen och att få väljer att flytta dit om de har andra alternativ. Anledningen är bristande attraktivitet. Redan innan dessa stadsdelar byggdes skrev urbanforskaren Jane Jacobs boken The Death and Life of Great American Cities och lade där grunden för dagens rådande teoribildning kring vad som gör en stad attraktiv. Bebyggelsen ska vara tät, ha många blandade funktioner som ger folkliv på gatorna stora delar av dygnet, kvarteren ska vara korta och ”slinkvänliga” utan tvingande barriärer och byggnaderna ska gärna vara av olika ålder, karaktär och skick.

Miljonprogramsområdena är med andra ord felkonstruerade på samtliga punkter. Samtidigt är de idag Sveriges mångkulturella smältdegel. Det mesta talar därför för att storstädernas förorter inte bara är en tickande social bomb. De kan också vara grogrund för framtidens idéer och kreativitet vilket vi inte har råd att slarva bort. Utanförskap är skadligt åt båda håll. Därför krävs en handlingsplan för miljonprogramsområdena som omfattar kraftig förtätning av bebyggelsen med en ökad variation av funktioner, att det lokala kultur- och folklivet får ta plats och vara delaktigt i utvecklingen samt insatser för att få igång det lokala företagandet. För att uppnå detta krävs målmedvetna och modiga politiker och det behövs långsiktiga, närvarande och ambitiösa fastighetsföretagare, såväl privata som kommunala, som är villiga att ta sig an uppgiften att gemensamt bygga om miljonprogrammen till städer. Först då kommer den nedåtgående spiralen på allvar att börja snurra åt andra hållet men då kommer det sannolikt att gå fort.

Stor i orden …

Hyresgästföreningens stockholmsordförande har skrivit en debattartikel i SvD om beslutet att sälja cirka 4 % av de kommunägda bostadsbolagens lägenheter till tre erkänt seriösa, professionella fastighetsägare. Tonläget är i falsett och någon större varsamhet med de stora orden är svår att hitta. Bland annat påstås att affären ”inte är förenlig med ett demokratiskt samhälle”, vilket känns minst sagt mindre omdömesgillt med tanke på vad vi alla kan läsa om det som händer i vår omvärld. Dessutom trodde jag att alliansen gick till val på en försiktig avkommunalisering av hyresmarknaden. Men den diskussionen får Stadshusledningen ta på alldeles egen hand.

I artikeln drivs tesen att bostadsbolagens tillgångar tillhör hyresgästerna. I det typiska tonläget för Hyresgästföreningens opinionsbildning sägs:

Det är otillständigt att kommuner tror att de kan förfoga fritt över sina bostadsbolags pengar för att finansiera annan kommunal verksamhet, verksamhet som rimligen inte ska betalas av hyresgästerna utan som ska finansieras genom skattemedel!

Bortsett från att det finns vissa obegripliga och svårtolkade utdelningsbegränsningar av de kommunägda bostadsbolagens vinster, så kvarstår det helt självklara, nämligen att ett bolags tillgångar tillhör ägarna – och ingen annan. Och ägarna av de kommunägda bostadsbolagen är vi skattebetalare. Inte hyresgästerna. Absolut inte Hyresgästföreningen. Och det som är lika självklart, för de allra flesta i alla fall, är att skattebetalarna i god demokratisk ordning bestämmer vad man ska nyttja dessa tillgångar till; till exempel skattesänkningar eller investeringar av olika slag.

”För de hyresgäster som har valt att bo hos ett allmännyttigt bostadsbolag är det ett hårt slag att fastigheterna nu säljs ut till privata fastighetsägare. Dels har hyresgästerna större rätt till insyn i ett allmännyttigt bolag och dels har de allmännyttiga bolagen generellt högre servicenivå än de privata”.

Allt enligt Hyresgästföreningen. Påståendet ligger väl i linje med den skrämselpropaganda som Hyresgästföreningen alltid ägnar sig åt när en diskussion uppstår om eventuell försäljning av några kommunalt ägda fastigheter till privata fastighetsägare. Hyresgästföreningens motstånd mot privat ägande av bostadsfastigheter är högljutt, oftast osakligt – och oavsett vem den köpande parten är. I detta fall när alla vet vilka köparna är, så saknar ju påståendet om den generella servicenivån betydelse; frågan är om till exempel Svenska Bostäder alltid har högre förvaltningskvalitet än Ikano Bostäder. Men för Hyresgästföreningen är motståndet mot privat fastighetsägande det viktiga. Det är en omistlig del av Hyresgästföreningens politiska ideologi.

En konsekvens av detta Hyresgästföreningens politiska, ideologiska motstånd mot privat fastighetsägande är att det pågående så kallade trepartssamarbetet känns meningslöst. Det är inte möjligt att ha ett långsiktigt och konstruktivt samarbete med en part som på ideologiska grunder menar att en av de andra parterna – privata fastighetsägare – saknar existensberättigande.

Eftersom vi dessutom har lärt oss den hårda vägen att artikelförfattarens position dessutom inte innehåller någon makt, så blir väl skillnaden inte så stor.

Men retoriken är storvulen.