Dags att skicka vidare räntesänkningarna

I maj frågade vi ett stort antal fastighetsägare om deras syn på möjligheten att finansiera sin verksamhet. Över 80 procent av dem ansåg då att det var betydligt svårare än normalt. Det gällde oavsett om finansieringen ombesörjdes av banken eller värdepappersmarknaden. Och det var inte bara svårt att få finansiering, det var dessutom ohemult dyrt. Såväl bankerna som investerarna på värdepappersmarknaderna krävde mycket stora riskpåslag för att skiljas från sig sina pengar. Inte undra på att fastighetsaffärerna mer eller mindre upphörde under våren.

Enligt fastighetsägare jag talat med är det fortfarande mycket tufft på kreditmarknaderna, trots allt tal om det har vänt och att vi nu går mot ljusare tider. Uppenbarligen gäller det inte bara företagarna i fastighetsbranschen. Enligt Finansinspektionens senaste rapport om effekterna av de statliga stabilitetsåtgärderna (den åttonde sedan krisen utbröt) fortsatte utlåningen till företag att falla under sommaren. Skillnaden mellan de räntor företagen betalar på sina lån och den kostnad banken har för att låna upp samma pengar, är fortsatt skyhög. Utlåningen till hushållens bostadsköp har däremot fortsatt att öka, medan räntorna på desamma har fallit i takt med Riksbankens sänkningar.
Vad det handlar om är att bankerna som bäst håller på att växla över från ”riskfyllda” företagslån till ”trygga” bostadslån. För den enskilda banken är det kanske rationellt. Historiskt har det nämligen visat sig att hushållen är duktiga på att betala sina bolån, även då det krisar i ekonomin. Men det som är bra för den banken, kan mycket väl vara sämre för samhället i stort. Jag tror att det är precis så.
De låga räntorna till hushållen har visserligen förhindrat ett prisfall på bostadsmarknaden. Men det kan visa sig vara lugnet före stormen. Den tuffa attityden gentemot företagen innebär ju att dessa måste skära i verksamheten för att överleva, vilket leder till ökad arbetslöshet. Ökar arbetslösheten så ökar antalet hushåll som får problem med sina bolån. Då ökar antalet exekutiva försäljningar, vilket i sin tur pressar bostadspriserna. De ”trygga” bolånen blir plötsligt mindre trygga, vilket gör att bankerna höjer räntorna och att allt fler får problem med betalningarna…  Ja, ni förstår vad jag far efter.
För att förhindra en sådan negativ spiral är det viktigt att företagen får lån till rimliga villkor. Genom att låta bankerna låna 200 miljarder kronor till låg och fast ränta under 12 månader, har Riksbanken gett en tydlig signal att det är just det den vill se. Det är dags för bankerna att skicka vidare de låga räntorna även till företagen, annars blir vi alla förlorare, även bankerna.

En liten justering, kanske …

När detta skrivs (2/9), sitter Riksbanksledningen som bäst och klurar på reporäntans framtida öde. Imorgon får vi, vanliga dödliga, veta vad de kom fram till. Men redan nu kan jag avslöja att räntan kommer att ligga kvar på rekordlåga 0,25 procent även imorgon. Allt annat skulle vara en sensation.

Den som har följt medias rapportering de senaste veckorna, kan dock förledas att tro att den svenska ekonomin gått från djup lågkonjunktur till full högkonjunktur på bara några veckor. Så är det givetvis inte. Men en del positiv, eller snarare mindre negativ, statistik har faktiskt kommit under sommaren. Exempelvis fick vi svart på vitt att BNP-fallet i flertalet OECD-länder stoppades under andra kvartalet. En del ekonomier, som den tyska, franska och japanska, kunde till och med ståta med marginell tillväxt.

En närmare granskning visar, tyvärr, att återhämtningen vilar på bräcklig grund. Exempelvis berodde den tyska tillväxten främst på att nettoexporten ökade – inte för att exporten växte, utan därför att importen föll. Tyska hushåll och företag köpte helt enkelt mindre från utlandet. Är det tillväxt? Det kan diskuteras. Det är i alla fall inte bra för Sverige. Enligt SCB fortsatte vår export att falla i juli. Den ligger nu 22 procent under den nivå som gällde för ett år sedan.

Den låga efterfrågan i omvärlden innebär också att behovet att investera är obefintligt. Enligt Konjunkturinstitutets månadsbarometer lider företagen av för stor överkapacitet och planerar därför att skära ned ytterligare. Det gäller både industrin och tjänstesektorn. Med nedskärningar kommer ökad arbetslöshet, vilket fått en del bedömare att oroa sig för konsumtionen. På den punkten är jag mindre pessimistisk. Folk drar inte ned sin konsumtion när de blir arbetslösa, de börjar spara redan den dag de varslas. Det visar statistiken. Om den stämmer, anpassade hushållen sin konsumtion redan för dryga halvåret sedan då varslen stod som spön i backen. I dag ligger varslen på fullt normala nivåer. Om det gör att folk känner sig trygga på sina jobb, kan de också minska sitt kraftiga buffertsparande något. Den processen verkar vara i full gång. Folk lättade faktiskt på plånböckerna under sommaren, vilket syntes i detaljhandelns omsättning.

Så vad gör Riksbanksledningen med den här informationen. Troligen inte så mycket. Lågkonjunkturen kan ha bottnat, men återhämtningen ser ut att bli en lång och skakig resa. Och inflationen lyser med sin frånvaro. Så det såg ungefär ut även när Riksbanken sänkte räntan vid sitt senaste möte. Möjligen får vi se en liten justering i form av en tidigareläggning av den första höjningen. Kanske kommer den redan under sommaren 2010. Skälet är i så fall inte att risken för tilltagande inflation har ökat. Det ska i stället ses som ett sätt att varna folk för att överbelåna sig nu när räntorna är rekordlåga.

Ökad arbetslöshet knäcker inte återhämtiningen

bloggen SlopedCurve finns ett intressant inlägg om arbetslösheten, konsumtionen och tillväxten. Den anonyme bloggaren pekar på det tydliga sambandet mellan varsel- och BNP-utvecklingen. När BNP faller, ökar antalet varsel. Förvånad? Nej, tänkte väl det.

Inte desto mindre är detta samband intressant. Det ger oss en bra ögonblicksbild av tillståndet i ekonomin just nu. Det gör inte den officiella BNP-statistik som SCB tar fram. Den visar utvecklingen under ett helt kvartal och publiceras med flera veckors eftersläpning. Dessutom revideras siffrorna ofta rejält långt efter första publiceringen. Varselstatistiken presenteras veckovis av arbetsförmedlingen och visar utvecklingen under föregående vecka. En veckas eftersläpning kan man leva med. Siffrorna håller hög precision och behöver därmed inte revideras. Tack vare det starka sambandet mellan varselstatistiken och BNP-utvecklingen har vi här alltså en god indikator på i vilket skick ekonomin befinner sig i för tillfället.

Ett exempel bara. Som ni minns, störtdök BNP-tillväxten under förra årets sista kvartal. Det framgick med alla (o)önskvärd tydlighet av den SCB-statistik som presenterades flera veckor senare. Men den som följde varselstatistiken kunde se fallet, mer eller mindre, i realtid. Från att normalt ligga mellan 2-4000 personer per månad, steg antalet varsel snabbt upp till knappt 20 000 per månad under oktober, november och december. Hittills under augusti har 3034 personer varslats om uppsägning. Det innebär att vi är tillbaka på normala nivåer. Det ser alltså ganska bra ut just nu, även om vi får vänta ett tag innan det bekräftas av SCB-statistiken.

Varselstatistiken innebär förhoppningsvis också goda nyheter för dem som oroar sig för att konsumtionen ska gå i stå när arbetslösheten fortsätter att stiga under hösten. Kopplingen mellan faktisk arbetslöshet och privatkonsumtion är nämligen ganska svag. Folk anpassar istället sitt konsumtionsbeteende när de varslas, de väntar inte tills de blir arbetslösa. Det känns logiskt. Jag tror inte många normalt funtade människor skulle passa på att köpa ny bil dagen efter att de blivit varslade. Den goda nyheten är därför att folk anpassade sin konsumtion redan då varslen eskalerade under hösten och vintern. Den varselvågen har nu ebbat ut. Så i den mån vi nu står inför en återhämtning i ekonomin, lär den inte knäckas av ökad arbetslöshet – förutsatt att det historiska samband som den anonyme bloggaren påvisat håller.

Att binda eller inte binda …

Läste i den rosa dagstidningen att Johan Javeus på SEB varnar för riskerna med att binda bolånen på så kort tid som tre månader. Av artikeln framgår det visserligen inte om han rekommenderar låntagarna att i dagsläget binda sina lån på längre tider, men om det är det han menar har jag svårt att hålla med honom.

Skillnaden mellan en 10-årig och en 3-månaders boränta har ju inte varit så här stor på tio år. Att binda lånen på längre tider kan därför vara bra för SEB, men knappast för den enskilde låntagaren, förutsatt att han eller hon inte tror att räntorna på samtliga löptider kommer att stiga rejält inom en snar framtid. Det är svårt att hitta tecken som talar för att så kommer att bli fallet. Visst ser det mindre mörkt ut i dag än för bara några månader sedan. Men det innebär inte att vi står inför en inflationsbrasa. Aktiviteten i svensk ekonomi ligger långt under de nivåer som gällde för ett år sedan. Det finns gått om lediga resurser och arbetslösheten kommer att fortsätta upp. Så var ska inflationen komma från? Knappast från utlandet där situatio-nen på de flesta håll är densamma som i Sverige.

Det lär med andra ord dröja länge innan Riksbanken klämmer till med en räntehöjning. Låntagaren bör därför passa på att dra nytta av det låga ränteläget genom att binda en större del än normalt på så kort tid som tre månader. Det ökade utrymme detta ger i plånboken kan med fördel utnyttjas för att amortera lite extra på lånen, även om just det alternativet knappast rekommenderas av bankerna.

Bättre än att sticka huvudet i sanden

Att den pågående finansiella och ekonomiska krisen mer eller mindre har dödat handeln med kommersiella fastigheter visste vi sedan tidigare. Däremot har uppgifterna varit osäkrare om hur lågkonjunkturen påverkar vakanser, hyror och fastighetspriser.

För att få mer kött på benen i dessa frågor vände vi oss nyligen till ett stort antal Stockholmsbaserade fastighetsägare. De fick svara på en rad frågor om vad som hänt och vad som kan förväntas hända med vakanser, hyror och fastighetspriser. Resultatet av enkäten presenterades i går (onsdagen den 8 juli) under namnet ”Fastighetsägarbarometern”. Syftet med barometern är att ta tempen på fastighetsmarknaden och i fortsättningen kommer vi att publicera den en gång per kvartal. Nåväl, resultatet av den aktuella barometern sammanfattas väl i ingressen till det pressmeddelande vi skickade till media under gårdagen:

”Lågkonjunkturen börjar sätta tydliga spår i Stockholms kommersiella fastighetssektor. Under det senaste kvartalet har vakanserna i många kontors-, butiks- och logistikfastigheter ökat medan hyror och fastighetspriser har fallit. Den negativa trenden förväntas hålla i sig under det kommande året.”

De närmare detaljerna hittar den intresserade på vår hemsida där hela barometern presenteras. Det må vara ett bistert budskap fastighetsägarna levererar. Men det är oändligt mycket bättre än att sticka huvudet i sanden och låtsas som om ingenting har hänt. Det skapar bättre förutsättningar för att fastighetsmarknaden återigen ska kunna fungera som en marknad.

Ingen ny 90-talskris för fastighetsbolagen

Igår var det premiär för vår näringspolitiska seminarieserie. Vi hade bjudit in vice riksbankschefen Barbro Wickman-Parak, Handelsbankens chefanalytiker Mats Kinnwall och Ingemar Rindstig från Ernst & Young, för att diskutera den ekonomiska krisen och dess effekter för fastighetssektorn. Den övergripande frågan vi ställde var följande: Finns det en risk att fastighetsbranschen kan komma att spela samma negativa roll i den här krisen som under den svenska 90-taklskrisen? Det entydiga svaret var NEJ!

Konjunkturen må se nattsvart ut, vilket med all (o)önsvärd tydlighet framgick av Mats Kinnwalls föredrag, men någon ny kris à la 90-tal lär det inte bli för de svenska fastighetsbolagen. Och det kan vi nog tacka just 90-taklskrisen för. Bankerna har dragit lärdomen att fokuserar mer på fastighetsbolagens betalningsförmåga och mindre på kortsiktiga svängningar i värdet på deras tillgångar. Fastighetsbolagen har, å sin sida, lärt sig att inte belåna sina fastigheter över taknocken. Som Ingemar Rindstig visade, innebär det att de flesta av de svenska bolagen idag klarar mycket stora värdefall på sina fastighetsinnehav innan det egna kapitalet är urgröpt.

Ett annat viktigt skäl till den mer positiva synen på dagens situation gäller räntorna. Idag ligger de på historiskt låga nivåer. Det gjorde de som bekant inte under 90-taklskrisen. Eftersom räntebetalningar är en av de tyngsta kostnadsposterna för fastighetsbolagen, har detta faktum naturligtvis en enorm betydelse för deras betalningsförmåga.

Men lågkonjunkturen är tveklöst här, och med den ökar risken för att fastighetsbolagen ska få problem. Minskad sysselsättning påverkar efterfrågan på lokaler. Enligt Barbro Wickman-Parak är det rimligt att anta att betalningsinställelserna kommer att öka när bolagens intjäning minskar i kölvattnet på stigande vakanser och fallande hyror. En liten tröst i det sammanhanget ger det faktum att byggandet inför dagens kris har legat på en betydligt lägre nivå än inför 90-talskrisen. Ett potentiellt större problem, som också togs upp, gäller fastighetsbolagens möjligheter att förnya sina lån framöver. En del av lånen har tagits hos de utländska finansiärer som nu håller på att lämna den svenska marknaden. Låt oss hoppas att dessa lån kan tas över av svenska banker.

Modiga politiker efterlyses

Brandkårsutryckningarna har varit omfattande sedan den finansiella krisen bröt ut på allvar i höstas. Flera centralbanker har sänkt sina styrräntor till, eller mycket nära, nollstrecket. En del har till och med dragit igång sedelpressarna för att köpa statsobligationer. Regeringar har, å sin sida, utfärdat garantier, buffrat upp bankkapital och dragit igång offentliga investeringar. Effekten har varit tydlig: det har lugnat ned sig på de finansiella marknaderna. Utan dessa åtgärder skulle världen idag se betydligt mycket ruggigare ut än vad den gör.

Men hittills har det, som sagt, handlat om brandkårsutryckningar. Det har inte funnits tid att fundera på eftersläckningsarbetet. Men nu är det dags, vilket den eminenta tidskriften The Economist sätter fokus på i sitt senaste nummer. Om inte problemet hanteras, kommer de växande statliga lånebehoven att tränga ut privata investeringar och det kommer att resultera i lägre tillväxt. Kan inte regeringarna på ett trovärdigt sätt visar hur nedmonteringen ska gå till, kommer dessutom oron växa för att de ska välja någon annan väg ut. Det finns ju alltid en möjlighet att sluta betala sina skulder, eller att minska skuldernas reala värden genom att släppa loss inflationen. Det har hänt förr, och kan mycket väl hända igen. En del av de stigande räntorna på längre statslån kan troligen förklaras av denna oro.

Många länder har mycket att göra för att kväva denna oro i sin linda. The Economist efterlyser bland annat regler som begränsar storleken på de offentliga underskotten och införandet av trovärdiga utgiftskontroller.  Eftersom befolkningen i flera länder i snabb takt marscherar mot pensionsåldern, finns det på många håll också behov av att såväl höja pensionsåldern för att öka skatteintäkterna, som att införa system som håller nere de framtida pensionskostnaderna. Det kommer att krävas modiga politiker för att genomdriva den typen av reformer. För världens skull får vi hoppas att sådan finns.

Tas det större risker i Stockholm

Jag blev intervjuad i Di TV häromdagen. Journalisten hade tagit del av en undersökning som Boreda AB hade gjort. Undersökningen visade att bostadsrättsföreningar i Stockholm håller en större andel av sina lån med rörlig ränta än vad som är fallet med föreningar i Göteborg och Malmö.

Journalisten drev en tes om att undersökningen visar att stockholmare är större risktagare än övriga svenskar. Den tesen ger jag inte mycket för, möjligen för att jag själv är skåning och tycker att jag och mina gelikar är lika rationella (eller icke-rationella) som stockholmarna. Undersökningen visar inget annat än att andelen lån med rörlig ränta skiljer sig något mellan de olika storstadsregionerna, inte att styrelserna har olika riskbenägenhet.

Min gissning är istället att skillnaden beror på att det tillkommit så många fler bostadsrätter i Stockholm än i Göteborg och Malmö. Därmed har nyupplåningen varit störst i huvudstaden och denna upplåning har i stor utsträckning tagits till rörlig ränta. Det är en klok strategi, om man tror att räntorna kommer att vara låga under lång tid. Och just nu tyder det mesta på att så kommer att vara fallet.

Samma bedömning gör uppenbarligen även de privatpersoner som för närvarande tar nya bolån eller lägger om gamla. I maj löpte nästan 90 procent av dessa lån med kortast möjliga räntebindning, enligt SBAB:s månadsstatistik. Stockholmarna skiljer inte ut sig. Det ser likadant ut i Göteborg och Malmö. Ska journalistens tes hålla, måste därmed bostadsrättsägare i dessa båda städer genomgå en personlighetsförändring när de väljs in i styrelserna och ska fatta beslut om föreningens lån. Vem vågar satsa pengar på att det inte stämmer? Kanske en styrelseledamot i en stockholmsförening?

Riksbankens oro för fastighetsbolagen obefogad?

Tiderna är bistra. I sin senaste Stabilitetsrapport varnar Riksbanken för stora kreditförluster för de svenska bankerna. 170 miljarder kronor förväntas bankerna förlora sammantaget i år och nästa år. Vill det sig riktigt illa, och det är inte helt osannolikt, handlar det om förluster på 300 miljarder kronor. Baltikum är självfallet en viktig förklaring bakom Riksbankens illavarslande slutsatser. Men även de kommersiella fastighetsbolagen nämns i rapporten. Resonemanget är följande: försämrade konjunkturutsikter drar ned bolagens intjäningsförmåga, vilket leder till fallande fastighetsvärden och därmed till ökade risker för kreditförluster för bankerna.

Samtidigt påpekar Riksbanken att fastighetsbolagen, tack vare lägre belåningsgrader, är bättre rustade för att hantera fallande fastighetsvärden än de var under 90-talskrisen. Så är det tveklöst. En annan sak som skiljer dagens situation från det ödesdigra 90-talet är räntan. Då var den hög, i dag är den låg, t.o.m. mycket låg. Bolagen lider alltså inte av några större kostnadsproblem. Det är en bild som framträder med all önskvärd tydlighet i en enkät som vi presenterade häromdagen.

I enkäten frågade vi ett stort antal fastighetsbolag hur de ser på möjligheterna att finansiera sin verksamhet för tillfället. Inte oväntat ansåg de att situationen är betydligt tuffare i dag än för ett år sedan. Samtidigt framgick de att lönsamheten var riktigt god hos flertalet bolag. Men trots detta, anser många av dem att de inte fullt ut får ta del av Riksbankens räntesänkningar. Det beror på att bankerna gör ett ovanligt stort påslag när de lånar ut till fastighetssektorn. De har också skärpt lånevillkoren i övrigt. Trots detta är det övergripande intryck som framkommer av enkäten, att fastighetsbolagen klarar sig riktigt bra för tillfället. Är Riksbankens oro fastighetssektorn därmed obefogad? Kanske inte, men det finns i alla fall gott hopp om att den inte ska behöva bli något annat än just oro.

Gröna skott kan sätta fart på fastighetsmarknaden

Sedan Lehman Brothers konkurs i september förra året har diskussionsvågorna om priserna på kommersiella fastigheter gått höga. I grunden ligger en genuin osäkerhet om var svensk ekonomi ska ta vägen.

Den som vill köpa fastigheter kan med fog hävda att det ser mörkt ut, mörkare än på mycket länge. Och så är det. Inte många ekonomier här på jorden har krympt lika mycket under det senaste halvåret som den svenska. Slutsats: Priserna måste ner rejält.

Den som vill sälja kan, å sin sida, peka på det faktum att bolagens kassaflöden ser bättre ut än på länge. 2009 må vara ett förlorat år för svensk ekonomi, men för fastighetsbolagen kan det bli det lönsammaste året i mannaminne. Låga räntor och hyfsat stabila räntor talar för det. Slutsats: Det finns ingen anledning att gå med på en sänkning av priserna.

Alltså, där står köpare och säljare i var sin ringhörna, utan någon riktig vilja ta fighten om vad som kan anses vara en rimlig prisnivå. Inte undra på att antalet transaktioner har störtdykt sedan krisen drog igång. Men nu är kanske en ändring på gång. Ben Bernanke, USA:s Stefan Ingves, har börjar se gröna skott. Förhoppningsvis handlar det inte om hjärnspöken, utan om verkliga positiva signaler om att vi snart befinner oss på lågkonjunkturens botten. Och om vi inte längre befinner oss i total dimma avseende konjunkturen, är plötsligt osäkerheten mycket mindre genuin. Då blir det också mycket enklare att nå enighet om vad som är en rimlig prisnivå. Kan det också leda till en normalisering på kreditmarknaderna, kommer vi snart att få bevittna en ny vår på fastighetsmarknaden.