Tillnyktring inom kontorsmarknaden

I lördags skrev SvD Näringsliv återigen om utvecklingen på Stockholms kontorsmarknad. Även om det fortfarande finns en tendens att måla med svarta färger, tycker jag ändå att artikeln andas en befriande tillnyktring.

Det konstateras att Stockholm, tack vare sin stora tjänstesektor, har klarat sig väl i lågkonjunkturens Sverige. Ja, det har till och med gått så bra att kontorsvakanserna minskade något under slutet av förra året. Surprise! Att Stockholm skulle klara sig hyfsat igenom krisen, är en tes jag har drivit sedan jag började jobba hos Fastighetsägarna för drygt ett år sedan. Krisen var och är främst en kris för industrin. Myndigheternas kraftfulla insatser har sett till att genomslaget i tjänstesektorn har begränsats ordentligt.

Däremot gör SvD-artikeln ett stort nummer av att hyrorna har fallit och att fastighetsägare jobbar hårt med rabatter och andra fringisar för att hålla kvar sina hyresgäster. Ja, så är det. Varför skulle det inte vara så? Det speglar det faktum att vi ha en väl fungerande marknad för kontorslokaler i Stockholm. Det är också detta faktum som förklarar varför vakansgraden varit så stabil genom hela krisen. Marknadens anpassning ska normalt främst ske genom att priset, d.v.s. hyran inkl. eventuella tidsbegränsade rabatter, förändras – inte genom att vakanserna ökar eller minskar kraftigt.

Därför håller jag med tidningen om att vi inte kan förvänta oss snabbt minskade vakanser när konjunkturen vänder uppåt på allvar någon gång i framtiden. Men det beror inte, som tidningen skriver, på att vi nu har fått en omfattande andrahandsuthyrning som kommer att reverseras i framtiden, utan på just det faktum att vi har en väl fungerande marknadsprissättning. Därför kommer en kommande högkonjunktur främst att synas i stigande hyror, snarare än i form av snabbt fallande vakanser.

JLL får ekvationen att gå ihop

I ett par tidigare inlägg här på bloggen har jag argumenterat för att de skräckvisioner som målats upp avseende kontorsmarknaden i Stockholm inte går att sammanjämka med den makroekonomiska utvecklingen.

Det är framför allt Jones Lang LaSalle (JLL), med analyschefen Åsa Linder i spetsen, som med imponerande envishet och uthållighet hävdat att ungefär en femtedel av Stockholmkontoren kommer att stå tomma en bit in på 2010. För att ett så negativt scenario ska infrias, krävs en ny extrem utförslöpa för världsekonomin. Det inte många som räknar med att det ska ske – inte ens JLL. Det är därför fastighetskonsultens antaganden om kontorsvakanserna förbryllat.

Men nu verkar det som om JLL äntligen fått ekvationen att gå ihop. Enligt en artikel i Affärsvärlden uppger fastighetskonsulten att vakansgraden faktiskt minskade något under 2009 års sista kvartal. Även om 2010 väntas bli ett svagt år, vilket även jag tror, ser det nu ljusare ut än vad JLL räknade med tidigare. I slutet av 2010 spås vakansgraden i Stockholm nu begränsas 14 procent. Jag kan bara gratulera till den slutsatsen. Det var precis den siffra vi kom fram till i vår senaste konjunkturrapport.

Riksbanken kan lugnt vila på hanen

Idag presenterade vi vår senaste konjunkturprognos. För den som inte orkar läsa hela rapporten kan jag avslöja dramats upplösning här och nu. Det blir bättre, men det går långsamt och beroendet av fortsatt stöd, d.v.s. låga räntor och statliga stimulansåtgärder, är stort. Därför räknar vi med att Riksbanken står emot påtryckningar om att räntan måste höjas redan i april, vilket bl.a. ekonomerna på SEB och Nordea talat sig varma för en längre tid. Det skulle vara ytterst märkligt om Riksbanken slog till med en räntehöjning när resursutnyttjandet är på rekordlåg nivå och inflationen befinner sig bakom horisonten rand.

Inte ens huspriserna fungerar som motiv för en räntehöjning. Den prisuppgång vi sett i storstäderna handlar än så längre bara om en knapp återhämtning av förra årets nedgång. Någon bubbla handlar det knappast om. Det räcker med att gå igenom den uttjatade efterfråge- och utbudsrelationen för att inse detta. Sedan 1975 har Sveriges befolkning vuxit med 13 procent. Samtidigt har Stockholm ökat med 32 procent. Inflyttningstrycket har varit stort och kommer så att förbli. Den stora barnkullen från början av 90-talet har nämligen vuxit upp ska nu (försöka) etablera sig på bostadsmarknaden. Enligt trendspanarna har vi med ett ytterst urbant gäng att göra. De kommer att söka sig till storstäderna, snarare än storskogen.

Tyvärr går inte utbudet av bostäder i storstäderna hand i hand med den stora efterfrågan. Under de senaste 20 åren har det byggts betydligt mindre i Sverige än på andra håll i världen. Krisen har också inneburit ett hårt slag mot byggandet, som minskat med 30 procent på riksnivå och 36 procent i Stockholm under det senaste året. Med en bubbla brukar man ju avse en prisuppgång som inte kan motiveras av fundamentala faktorer. Uppenbarligen gäller inte det de svenska storstäderna.

Så slutsatsen av detta är att Riksbanken lugnt kan vila på hanen ett bra tag till. Först när konjunkturuppgången väl är uppe på stadig mark och kan gå för egna ben, är det dags att höja räntan. Det lär,tyvärr, dröja.

Inte bara marknadens problem!

Trots att Riksbanken vid upprepade tillfällen sagt att reporäntan kommer att höjas tidigast under hösten nästa år, vägrar den så kallade marknaden att tro på budskapet. De flesta bedömarna på banker och andra finansiella institut räknar med att höjningarna drar igång redan tidigt i vår.

Enligt Bloomberg News (refererat av Dagens industri) anser vice riksbankschefen Karolina Ekholm att det är marknadens problem om de inte tror på Riksbankens prognos för reporäntan. Men är det så? Knappast. Om inte marknaden tror på Riksbanken, är det Riksbanken och ytterst det svenska folket som har ett problem.

Det beror på att det inte bara är reporäntans nivå som avgör hur penningpolitiken påverkar ekonomin. De längre räntorna styrs ju av, – just det – marknaden. Om denna räknar med att Riksbanken ska höja tidigare än vad den säger, kommer de långa räntorna att vara högre än vad som annars vore fallet. Och det innebär att den låga reporäntan inte påverkar ekonomin så mycket som Riksbanken vill och att återhämtningen därmed kommer att gå onödigt långsamt.

Så vad än vice riksbankschefen säger (om hon nu är rätt citerad), är misstroendet mot Riksbanken allt annat än bara marknadens problem.

Risk för besvikelse

Snart tar handeln med kommersiella fastigheter fart igen, i alla fall om man ska tro DTZ:s senaste marknadsundersökning. Om den kraftiga minskningen som skett i handeln under 2009 bara var en följd av problemen att få lån till fastighetsköp, skulle det vara lätt att hålla med om den slutsatsen.  Kreditmarknaderna fungerar ju allt bättre och snart öppnar bankerna plånboken även för lån till fastighetsköp och då kommer det att rulla på…eller?

Mellan 2006 och 2008 handlades det kommersiella fastigheter för drygt 150 miljarder kronor per år. Kontrasten med 2009 är slående. Hittills uppgår affärerna till blygsamma 30 miljarder kronor, enligt Savills Research. Snacka om potential, när det väl vänder, säger den optimistiske. Blicka lite längre tillbaks, säger den pessimistiske. 1999 – 2002 var snittvolymen knappt 50 miljarder kronor per år. Det är inte mycket mer än den slutsumma vi kan förvänta oss av 2009.

Optimisten kan hävda att den svenska fastighetsmarknaden blivit allt mer internationell och att det är ett viktigt skäl till de stora volymerna de senaste åren. När finanskrisen drog igång försvann de utländska köpare från den svenska marknaden. När det väl lugnat ned sig, kommer dessa aktörer att återvända till Sverige och volymerna med dem.

Pessimisten kan å andra sidan peka på att åren 2006 till 2008 var exceptionella. Volymerna drogs upp av ett antal större affärer och marknaden var dopad av absurt låga riskpremier. Dessutom kommer det stora antalet ombildningar av hyreshus till bostadsrätter, förr eller senare, att klinga av.

Vem ska man tro på? Den svenska fastighetsmarknaden är numera en del av en betydligt större internationell marknad. Att äga fastigheter har därför blivit mer och mer som att äga vilken finansiell tillgång som helst. Mindre känslor, mer ekonomi. Av det skälet tror jag att det är rimligt att utgå från att omsättningen framöver kommer att var ganska hög. Men inte så hög som under 2006 – 2008. De var inga normalår, framför allt p.g.a. det låga priset på risk. Den som tror något annat, riskerar att bli ordentligt besviken.

Onödigt svårt för fastighetsföretag

I Riksbankens senaste penningpolitiska rapport kan man läsa att situationen på de finansiella marknaderna håller på att normaliseras. Och tittar man på de så kallade kreditspreadarna, d.v.s. skillnaden mellan räntebärande värdepapper med olika risk, verkar det ligga mycket i den slutsatsen. Det är också den bild som framkommer i enkäter som riktar sig till olika företag. Situationen har blivit väsentligt bättre sedan i våras. Större företag kan emittera egna värdepapper utan problem. Lika enkelt är det att hitta finansiering på aktiebörsen. De som köper dessa företagsobligationer och aktier verkar ta lika lätt på risk som de gjorde innan finanskrisen bröt ut förra hösten. Bankerna håller fortfarande igen något. Men även här har det lättat, enligt samma enkäter.

Tyvärr gäller inte denna positiva syn fastighetsföretagarna i Stockholm. Enligt Fastighetsägarbarometern, anser drygt 70 procent av dessa att det är svårare än normalt att få lån från bankerna. De anser också att bankernas marginaler är onormalt stora. Och inte har det blivit bättre sedan i våras. Det är rimligt att fråga sig varför fastighetsföretag har svårare än andra företag att få lån hos bankerna. Fastighetssektorn är visserligen en relativt högt belånad bransch. Men de flesta företagen har bra koll på sina balansräkningar. Exempelvis uppgår den genomsnittliga belåningsgraden hos de företag som ingår i Fastighetsägarbarometern till lite drygt 50 procent. Även om det finns en risk för att fortsatta prisfall på fastigheter, klarar därför de flesta bolag värdefall som är långt större än de värsta skräckscenarier som presenterats.

Inte heller är det något fel på kassaflödena. Och med tanke på att det ekonomiska raset i svensk ekonomi nu verkar ha bottnat och varseltalen har kommit ned på mer rimliga nivåer, finns det heller ingen anledning att räkna med en kommande hyreskrasch. Nej, det kan inte vara det som ligger bakom bankernas tvekande hållning till fastighetsföretagen. Jag tror snarare att det är fastighetskrisen i början på 90-talet som spökar. Då lånade bankerna, via finansbolagen, ut hejdlösas summor till fastighetssektorn med påföljande pris- och byggboom. När Riksbanken drog upp räntorna tillsyrefattiga höjder dog festen. Det gick som bekant ganska illa för bankerna. Trots den internationella lågkonjunkturen är vi ljusår från den situationen. Bankerna borde göra upp med gårdagens spöken och behandla fastighetsföretagen precis som övriga seriösa företag. I dag gör bankernas rädsla tillvaron onödigt svår för många fastighetsföretag.

Byt till tremånadersränta NU!

Häromdagen blev jag uppringd av en lätt upprörd herre. Han är ordförande i en bostadsrättsförening i Stockholm och hans upprördhet gällde bankernas brist på information. Informationen handlade om bankernas tysta höjning av de rörliga räntorna.

Hans förening hade valt att låna till rörlig ränta för att slippa betala det räntepåslag som normalt följer med att binda lånen på längre tid. Därmed hade han lugnt räknat med att den rörliga räntan skulle följa med nedåt när Riksbanken sänkte sin styrränta. Helt rätt tänkt, men så blev det inte. Döm om hans förvåning när senaste räntebeskedet visade att den rörliga räntan var nästan två procentenheter högre än tremånadersräntan.

Det som beskrivits är en direkt följd av att bankerna aktivt strävar efter att fasa ut den rörliga räntan, till förmån för tremånadersräntan. Alltså har bankerna rätt och slätt låtit den rörliga räntan prisa sig ur marknaden. Problemet är att informationen om detta har varit bristfällig. Det är dåligt av bankerna.

Mannen på andra sidan telefonluren berättade att han nu skulle göra allt för att få kompensation från banken. Det är bara att hålla tummarna. Till honom och alla andra som fortfarande sitter med rörlig ränta vill jag med emfas ge följande råd: Byt till tremånadersränta NU!

Nya argument för att 20 procent är för mycket

I ett tidigare blogginlägg diskuterade jag det orimliga i att vakansgraden på Stockholms kontorsmarknad ska stiga till 20 procent, vilket fastighetskonsulten Jones Lang LaSalle varnat för. Här kommer ytterligare ett tungt argument för den uppfattningen.

I veckan presenterades SCB:s snabbindikatorer för konjunkturen i oktober. Indikatorerna redovisar hur industri- och tjänsteföretagen ser på konjunkturläget just nu. För industrin ser det ungefär lika mörkt ut som i våras då undersökningen gjordes senast. Tjänsteföretagen, däremot, anser att läget har ljusnat betydligt.  I de flesta tjänstebranscherna bedöms nu konjunkturläget som normalt eller t.o.m. bättre än normalt. Det sorgliga undantaget är branscherna företagstjänster och partihandel, vilka båda har nära koppling till industrin och byggverksamheten.

Med tanke på tjänstenäringarnas dominans i Stockolms näringsliv, är det svårt att få ihop den kalkyl som skulle leda till att 20 procent av kontoren i regionen skulle stå tomma inom en snar framtid. Det skulle kräva en sysselsättningsminskning i huvudstaden som får nedgången under 90-talskrisen att blekna i jämförelse.

Räntebeslut välter inga kiosker

Som väntat lät Riksbanken räntan ligga kvar på 0,25 procent (här) och lovade samtidigt att lämna räntan på den nivån fram till hösten nästa år. Beslutet var knappast någon kiosvältare, även om del bedömare – dock inte Fastighetsägarna Stockholm – hade räknar med att Riksbanken skulle flagga för en tidigare höjning.

Även denna gång var direktionen oenig. Lars E.O. Svensson tyckte att räntan borde sänkas till noll och hållas på den nivån under ett år. Jag har full förståelse för hans hållning. Egentligen behöver Sverige en negativ styrränta. Eftersom det inte går, måste Riksbanken göra vad den kan för att undvika deflation. Det innebär att räntan ska vara så låg som möjligt. Det ställer samtliga ledamöter upp på. Majoriteten tror dock att en riktig 0-ränta skulle kunna påverka de finansiella marknaderna på ett negativt sätt. Några tunga argument för att det skulle stämma har dock inte presenterats. Därför håller Svensson envist fast vid sin uppfattning om att räntan bör sänkas ytterligare.

Förutom att sänka räntan så mycket som möjligt, kan avsaknaden av möjligheten att sänka räntan under nollsträcket kompenseras genom ett löfte att hålla räntan på låg nivå under lång tid. Det är just detta Riksbanken gör med sin prognos avseende den framtida reporäntan. Precis som vid de två tidigare beslutet valde Riksbanken att krydda sin prognos med ett 100-miljarderslån till bankerna. Just det känns möjligen lite onödigt med tanke på att bankerna knappast har något behov av detta. Det tyckte uppenbarligen även Barbro Wickman-Parak, Lars Nyberg och Svante Öberg, som reserverade sig mot den delen av beslutet. Det innebär att det var Stefan Ingves utslagsröst som fällde avgörandet. Räkna med att diskussionen om dessa 100 miljarder kommer att gå het inför nästa räntebeslut.

Riksbanken har uppenbarligen också blivit något mer oroad över utvecklingen på bostadsmarknaden. I den penningpolitiska rapport som publicerades i anslutning till beslutet står det att priserna nu ligger ”något över den nivå som är långsiktigt hållbar”. Eftersom en alltför expansiv kreditgivning kan leda till framtida ekonomiska problem, understryker Riksbanken vikten av att ”alla aktörer som påverkar bostadsmarknaden tar ansvar för att utvecklingen blir långsiktigt hållbar”. Det är svårt att inte hålla med.

Prisstatistik talar för återhållsam riksbank

De svenska konsumentpriserna fortsätter att falla. I september var de 1,6 procent lägre än för ett år sedan. Deflation är normalt illavarslande, eftersom fallande priser gör att folk tenderar att skjuta på en del av sina inköp. Det mesta blir ju billigare i framtiden. Så illa är det inte nu. Det som drog ned inflationen var framför allt de lägre bolåneräntorna. Rensat för dessa landade inflationen på 1,4 procent. Eftersom det är något lägre än vad Riksbanken räknade med i sin senaste prognos, stärks nu argumenten för att Riksbanksledningen kommer att vara fortsatt återhållsam när den går till räntebeslut på onsdag nästa vecka.

Till och med bankekonomerna börjar tveka på sina tidigare slutsatser. För övrigt har jag skrivit en text om varför bankekonomerna (inte alla) har fel när de spår att Riksbanken kommer att höja räntan redan under våren.