En spännande kurva

Jag flyttade till Stockholm 1994. Då tänkte jag inte så mycket på befolkningsutvecklingen i staden. Men om jag hade fått frågan, kanske jag hade gissat att utvecklingen varit mer eller mindre linjär sedan Hedenhös. Alla vill ju bo i innerstaden. Men oj vad fel. I mitten av 1990-talet var staden mitt inne i en långsam återhämtningsfas efter decennier av kraftigt krympande befolkning.

1940 bodde 469 564 människor i Stockholms innerstad. 1980 hade befolkningen krympt ihop till ynka 225 163 människor. Varannan människa hade med andra ord lämnat innerstaden under 50-, 60- och 70-talen – i fredstid! Vi har ännu inte hämtat igen tappet, långtifrån, vilket framgår av bilden nedan.

Det tog lite längre tid innan befolkningen i stadens ytterområden följde efter, men även i stadsdelarna utanför tullarna minskade befolkningen rejält. Det skulle dröja ända till 2008 innan befolkningen kravlade sig över 800 000-strecket. Därmed var man tillbaka på samma nivå som 50 år tidigare.

Vad var det som hände de där årtiondena när staden tömdes? Gröna vågen och rivningslystna politiker känns som givna svar. Och visst bidrog dessa faktorer till den negativa utvecklingen. Men det finns ytterligare en viktig faktor, som man kanske inte tänker på i första hand. Det är den hyresreglering, som infördes under andra världskriget och bl.a. innebar att hyrorna frystes på 1942-års nivå.

Eftersom alla andra priser steg blev effekten att realhyrorna föll. De föll så mycket att det till sist blev svårt att täcka kostnaderna för det löpande underhållet av fastigheterna. Att omvandla bostäder till kontor var ett sätt att komma runt regleringen, att riva för att bygga nytt var ett annat. Successivt blev stadskärnan mindre och mindre attraktiv för boende. Folkvandringen tog fart ut till villorna och de nya miljonprogrammen som byggts av allmännyttiga företag med stöd av generösa statliga lån.

Hade trenden fortsatt skulle Stockholms stad i dag haft cirka 250 000 invånare. Men något hände som fick utvecklingen att vända mot slutet av 1970-talet. Det var bostadsrätten som kom ut ur garderoben. Sedan kriget hade denna marknad varit lika reglerad som hyresmarknaden. Men 1969 släpptes prisbildningen fri. Nu inleddes det som ekonomhistorikern Jan Jörnmark har kallat bostadsrättens segertåg. Istället för att omvandla sina fastigheter till kontor kunde ägarna nu få ut övervärdet genom att sälja dem till bostadsrättsföreningar. Föreningarna hade andra ekonomiska möjligheter att rusta upp fastigheterna och innerstaden förfall började sakta suddas ut.

Samtidigt ebbade kraften i den tidigare gröna vågen ut. Folkströmmen ut ur städerna vände. Hyresregleringen såg dock effektivt till att den tilltagande efterfrågan på bostäder snabbt kom att överstiga utbudet. Konstlat låga hyror innebar ju att det inte var lönsamt att bygga och förvalta hyresrätter. Följden blev bostadsköer och en utbredd svarthandel med hyreskontrakt.

Bostadsrätten fungerade som en ventil i detta system. När den borgerliga regeringen 1992 ändrade majoritetsregeln så att det räckte med enkel majoritet för ombildning tog utvecklingen fart. I Stockholm drev borgerliga majoriteter på ombildningen av allmännyttans fastighetsbestånd. Stigande priser gjorde det också lönsamt att bygga nya bostadsrätter. Lite tillspetsat kan man säga att bostadsrätten räddade innerstaden från fortsatt förfall och utflyttning.

Ska Stockholm kunna möta framtidens behov av boende måste dock flexibiliteten på bostadsmarknaden öka. Alla vill, eller kan, ju inte äga sitt boende. En bättre fungerande marknad för hyresbostäder är grunden för en sådan flexibilitet, men då måste de regler som omgärdar marknaden förändras. Med den proposition som finansdepartementet filar på i denna stund, har vi åtminstone tagit ett steg i rätt riktning mot en bättre fungerande bostadsmarknad.

Snart kommer tillväxten

Sex kvartal med fallande tillväxt och ett med nolltillväxt. Så lyder SCB:s facit över den svenska ekonomiska utvecklingen i krisens och lågkonjunkturens skugga. Skuggan skingrades knappast av dagens statistik över industriproduktionen. SCB hade tidigare rapporterat att produktionen steg mellan november och december förra året. Nu reviderades siffrorna – åt fel håll. En ökning på 1,8 procent blev plötsligt en minskning med 1,9 procent! Det är uppenbart att man alltid måste ta statistik med en nypa salt, även när den kommer från SCB.

Mellan december och januari ökade i alla fall produktionen (+1,6 procent), om vi nu vågar tro på det. Jag väljer att göra det. Statistik över orderingången antyder nämligen att produktionen är på väg att lyfta. Att genomslaget hittills varit så svagt beror troligen på att företagen väljer att minska sina lager snarare än att öka produktionen. Men det kan ju inte pågå för evigt. Framöver kan vi därför lugnt räkna med att industriproduktionen kommer att växa, och det kommer att väcka den slumrande investeringsefterfrågan. När det blir en allmän trend i vår omvärld ökar även exporten. Det går alltså sakta, men (hyfsat) säkert i rätt riktning. Snart kommer vi att lämna de krympande kvartalen bakom oss.

Svag statistik rubbar inte Ingves

Idag fick finansutskottet besök av Riksbankschefen Stefan Ingves. Den som hade förväntat sig att den oväntat svaga ekonomiska utvecklingen under slutet av förra året skulle påverka hans syn på kommande räntehöjningar blev besviken.

I sitt tal nämnde Stefan Ingves visserligen att ekonomin utvecklats betydligt sämre än vad Riksbanken räknat med. Han drog dock inga slutsatser av det, utan valde istället att betona att olika konjunkturindikatorer pekar på en stark utveckling framöver. Det är bara att hoppas att han får rätt, även om utvecklingen i vår omvärld naturligtvis ökar risken för att det inte blir så.

Svensk BNP svagare än väntat

I morse offentliggjorde SCB nationalräkenskaperna för förra årets sista kvartal. BNP hade minskat med 1,5 procent jämfört med det katastrofala fjärde kvartalet 2008. Även jämfört med förra årets tredje kvartal minskade den svenska ekonomin (minus 0,6 procent). Totalresultat för helåret 2009 jämfört med 2008 slutade på minus 4,9 procent.

Att den svenska ekonomin skulle krympa förra året kom inte som någon överraskning. Men det är intressant att siffrorna var svagare än vad både marknadsaktörerna och Riksbanken hade räknat med. Det stärker uppfattningen att Riksbanken kanske var lite tidigt ute när den för en dryg vecka sedan flaggade för att reporäntan kommer att höjas redan till sommaren eller tidigt i höst.

Bra att det byggs få kontor

I dagens SvD kan den intresserade läsa att det går trögt med byggandet av nya kontorslokaler för tillfället. Och det är knappast förvånande. Innan spaden sätts i marken, måste det finnas en rimligt god chans att avyttra kontoren när de väl är klara. Med tanke på den svaga arbetsmarknaden är det vanskligt att bygga på ren spekulation. De flesta byggherrar strävar istället efter trygghet genom att se till att större delen av de blivande lokalerna är uthyrda redan innan projektet drar igång. En given följd är att det byggs lite.

Men inget negativt, som inte har något gott med sig. Byggherrarnas försiktiga inställning, innebär att vi inte har något större problem med överetablering på den svenska kontorsmarknaden. Det har – tillsammans med det faktum att sysselsättningen inte har utvecklats så dåligt som många trodde – dämpat uppgången i kontorsvakanserna under det gångna krisåret.

Nu tyder det mesta dessutom på att återhämtningen är på väg; sakta men relativt säkert. Enligt Fastighetsägarna Stockholms senaste enkät ser åtminstone fastighetsägarna ljuset i tunneln. En mycket stor majoritet räknar med att köpa en eller flera fastigheter under det kommande året. Nästan hälften av dem räknar dessutom med att anställa fler. Det borde vara goda nyheter för de byggherrar som söker tryggheten i form av möjligheten att sälja sina kontor när de väl är färdigställda.

Igenbommade byggbodar

2009 blev året då byggbodarna bommades igen. Det framgick av SCB:s statistik över bostadsbyggandet som offentliggjordes nu på morgonen. Det förvånar nog ingen att byggandet gick på sparlåga. I landet påbörjades totalt 15 250 lägenheter. Det är den lägsta nivån på tio år och hela 30 procent under nivån 2008. Utvecklingen i Storstockholm var likartad. Här minskade byggandet med 28 procent från 6422 påbörjade lägenheter under 2008 till 4645 stycken förra året.

Om den pågående ekonomiska återhämtningen håller i sig, kan vi lugnt räkna med att byggande ökar i år. Med tanke på det obefintliga byggande förra året, skulle allt annat vara en kioskvältare. Men vi kommer inte att nå upp till de nivåer som krävs för att möta den efterfrågan som finns. I de svenska storstäderna byggs det, som vi vet, på tok för lite oavsett om det är kris eller inte.

Bolån hela dagen

Bolån var det stora temat bland ekonomerna här i Stockholm under tisdagen. På morgonen släppte Finansinspektionen en ny rapport om bolånemarknaden. Den visar att bolånemarknaden fungerar ganska bra. Kreditgivarna sätter betalningsförmågan i centrum och har goda marginaler i sina kalkyler. Slutsatsen är att de allra flesta hushåll klarar av kraftigt höjd ränta och att risken att banksektorn ska drabbas av allvarligare kreditförluster på sina bolån är liten

Inspektionen konstaterar samtidigt att det finns ett antal hushåll som har belånat sina bostäder upp till husnocken. Även vid måttliga prisfall på bostadsmarknaden kommer dessa hushåll att ha bolån som överstiger bostadens marknadsvärde. Av det skälet funderar inspektionen som bäst på att införa ett så kallat allmänt råd i syfte att begränsa belåningsgraden för bostadslån, förslagsvis någonstans i intervallet 75–90 procent av fastighetens marknadsvärde.

Samtidigt som rapporten offentliggjordes äntrade Riksbankschefen Stefan Ingves talarstolen hos SNS i centrala Stockholm. Det rådde knappast någon tvekan om att han oroar sig för utvecklingen på bolånemarknaden. Han var exempelvis förvånad över att hushållens bolån ökade under lågkonjunkturen samtidigt som företagsupplåningen minskade. Samtidigt ansåg han att reporäntan var ett väl trubbigt instrument för att ensamt kunna hantera bubblor på enskilda marknader. Därför efterlyste han skarpare verktyg för att kunna hantera sådana problem. Finansinspektionens förslag avseende belåningsgraden får väl ses som ett snabbt svar på den vädjan.

Eva Cederbalk från SBAB, som steg upp i talarstolen efter Stefan Ingves, gjorde sitt bästa för att övertyga SNS-åhörarna om att SBAB hanterar sin utlåning efter konstens alla regler. Så är det nog. Precis som Finansinspektionens rapport vittnade om, gör nämligen även SBAB en grundlig genomgång av låntagarnas betalningsförmåga.

Lite orolig blev jag dock när Eva Cederbalk berättade att huvuddelen (drygt 90 procent) av institutets utlåning görs till hushåll i storstäderna. Där är risken minst, enligt Eva Cederbalk. Det är jag inte helt övertygad om. Även om jag inte tror att vi har en bostadsbubbla i de svenska storstäderna, bl.a. p.g.a. att efterfrågan på bostäder vida överstiger utbudet, råder det ju ingen tvekan om att det är i just storstäderna priserna ökat mest. Om den svenska fastighetsmarknaden, av någon anledning (exempelvis orsakad av en alltför snabb och kraftig höjning av reporäntan) skulle krascha, är det rimligt att anta att nedgången (i absoluta tal) blir störst i just storstäderna. Att lägga alla sina ägg i samma korg brukar inte rekommenderas i riskhanteringssammanhang.

Riksbanken flaggar för tidig höjning

Riksbanken lämna reporäntan oförändrad på 0,25 procent. Det stod klart när Riksbankens senaste räntebeslut offentliggjordes nu på morgonen. Beslutet var helt väntat. Lite mindre väntat var det att bankledningen flaggar för att räntan kan behöva höjas något tidigare än vad som tidigare sagts, kanske redan till sommaren eller tidigt i höst. Argumenten är följande: Konjunkturuppgången vilar på stadigare grund, arbetsmarknaden utvecklas mindre dåligt än väntat, inflationen har börjar stiga och finansmarknaderna fungerar bra.

Resonemanget låter rimligt, men håller inte hela vägen. Den stabilisering vi sett är ju helt beroende av en expansiv finans- och penningpolitik. I det senare fallet innebär det att reporäntan ska vara låg under lång tid. En signal om en relativt snar räntehöjning, kan få de viktiga ekonomiska aktörerna (läs: konsumenterna) att dra öronen åt sig, vilket kan fördröja återhämtningen. Därför håller jag i stort med vice riksbankschef Lars E.O. Svensson, som reserverade sig mot beslutet. Han tycker visserligen att räntan borde sänkas till 0 procent, jag tycker att den kan ligga kvar på 0,25 procent. Men jag delar till fullo hans syn att räntan bör ligga still till och med fjärde kvartalet 2010, om det inte kommer mycket tydliga signaler på att konjunkturuppgången tuffar på av egen kraft.

Det är möjligt att det är rädslan för utvecklingen på bostadsmarknaden som ligger bakom beslutet att flagga för en tidigare höjning, dvs. att Riksbanksledningen vill sända en signal till bolånetagarna att ta det lugnt. Det är bara att hoppas att det inte är så. Räntevapnet är ju alldeles för trubbigt för att användas för att minska en eventuell hybris på enskilda marknader. Risken är stor att den typen av räntepolitik får negativa effekter på andra marknader, och kanske äventyra den bräckliga återhämtningen. Detta gäller i synnerhet i dagsläget då utvecklingen på bostadsmarknaden knappast utgör något hot mot den finansiella stabiliteten. Det ska bli mycket intressant att ta del av Riksbankschefernas syn på dessa frågor när protokollet från gårdagens penningpolitiska möte publiceras den 24 februari.

Oenig direktion lämnar räntan oförändrad

Imorgon onsdag är det åter dags för Riksbankscheferna att samlas för att fatta beslut om reporäntans framtid. På torsdag vet vi vanliga dödliga vad de kom fram till. Personligen tror jag att beslutet blir detsamma som förra gången, d.v.s. oförändrad ränta och räntebana. Och självfallet kommer riksbanksledningen att vara oenig även den här gången.

De båda direktionsledamöter som tidigare har reserverat sig till förmån för en tidigare höjning har visserligen fått en del vatten på sin kvarn under den senaste tiden. Men det räcker inte för att rucka på beslutet. Läget på arbetsmarknaden har tveklöst utvecklats bättre än väntat men man måste komma ihåg att det till stor del är en konsekvens av finans- och penningpolitiska åtgärder. Den underliggande kraften i återhämtningen är nämligen fortfarande mycket svag, alltför svag för att Riksbanken ska våga sig på äventyret att skicka en signal om en nära förestående räntehöjning.

Riksbanken utreder fastighetsmarknaden

Riksbanken ska, enligt ett pressmeddelande, utreda fastighetsmarknaden. Enligt direktiven ligger fokus på bostadsmarknaden, men även den kommersiella fastighetsmarknaden ska skärskådas. Det är mycket lovvärt att tillsätta en sådan utredning – och definitivt inte en dag för tidigt, med tanke på det utrymme bostadsmarknaden tar i diskussionen om penningpolitiken.

Som ett led i utredningen ska Riksbanken anordna en konferens om bostadsmarknaden. Det ska ske någon gång under hösten 2010. Utredningen ska vara klar senast den 31 januari 2011. Vi på Fastighetsägarna önskar lycka till och bidrar, om önskemål finns, mer än gärna med den kunskap som vi har.