Tas det större risker i Stockholm

Jag blev intervjuad i Di TV häromdagen. Journalisten hade tagit del av en undersökning som Boreda AB hade gjort. Undersökningen visade att bostadsrättsföreningar i Stockholm håller en större andel av sina lån med rörlig ränta än vad som är fallet med föreningar i Göteborg och Malmö.

Journalisten drev en tes om att undersökningen visar att stockholmare är större risktagare än övriga svenskar. Den tesen ger jag inte mycket för, möjligen för att jag själv är skåning och tycker att jag och mina gelikar är lika rationella (eller icke-rationella) som stockholmarna. Undersökningen visar inget annat än att andelen lån med rörlig ränta skiljer sig något mellan de olika storstadsregionerna, inte att styrelserna har olika riskbenägenhet.

Min gissning är istället att skillnaden beror på att det tillkommit så många fler bostadsrätter i Stockholm än i Göteborg och Malmö. Därmed har nyupplåningen varit störst i huvudstaden och denna upplåning har i stor utsträckning tagits till rörlig ränta. Det är en klok strategi, om man tror att räntorna kommer att vara låga under lång tid. Och just nu tyder det mesta på att så kommer att vara fallet.

Samma bedömning gör uppenbarligen även de privatpersoner som för närvarande tar nya bolån eller lägger om gamla. I maj löpte nästan 90 procent av dessa lån med kortast möjliga räntebindning, enligt SBAB:s månadsstatistik. Stockholmarna skiljer inte ut sig. Det ser likadant ut i Göteborg och Malmö. Ska journalistens tes hålla, måste därmed bostadsrättsägare i dessa båda städer genomgå en personlighetsförändring när de väljs in i styrelserna och ska fatta beslut om föreningens lån. Vem vågar satsa pengar på att det inte stämmer? Kanske en styrelseledamot i en stockholmsförening?

Riksbankens oro för fastighetsbolagen obefogad?

Tiderna är bistra. I sin senaste Stabilitetsrapport varnar Riksbanken för stora kreditförluster för de svenska bankerna. 170 miljarder kronor förväntas bankerna förlora sammantaget i år och nästa år. Vill det sig riktigt illa, och det är inte helt osannolikt, handlar det om förluster på 300 miljarder kronor. Baltikum är självfallet en viktig förklaring bakom Riksbankens illavarslande slutsatser. Men även de kommersiella fastighetsbolagen nämns i rapporten. Resonemanget är följande: försämrade konjunkturutsikter drar ned bolagens intjäningsförmåga, vilket leder till fallande fastighetsvärden och därmed till ökade risker för kreditförluster för bankerna.

Samtidigt påpekar Riksbanken att fastighetsbolagen, tack vare lägre belåningsgrader, är bättre rustade för att hantera fallande fastighetsvärden än de var under 90-talskrisen. Så är det tveklöst. En annan sak som skiljer dagens situation från det ödesdigra 90-talet är räntan. Då var den hög, i dag är den låg, t.o.m. mycket låg. Bolagen lider alltså inte av några större kostnadsproblem. Det är en bild som framträder med all önskvärd tydlighet i en enkät som vi presenterade häromdagen.

I enkäten frågade vi ett stort antal fastighetsbolag hur de ser på möjligheterna att finansiera sin verksamhet för tillfället. Inte oväntat ansåg de att situationen är betydligt tuffare i dag än för ett år sedan. Samtidigt framgick de att lönsamheten var riktigt god hos flertalet bolag. Men trots detta, anser många av dem att de inte fullt ut får ta del av Riksbankens räntesänkningar. Det beror på att bankerna gör ett ovanligt stort påslag när de lånar ut till fastighetssektorn. De har också skärpt lånevillkoren i övrigt. Trots detta är det övergripande intryck som framkommer av enkäten, att fastighetsbolagen klarar sig riktigt bra för tillfället. Är Riksbankens oro fastighetssektorn därmed obefogad? Kanske inte, men det finns i alla fall gott hopp om att den inte ska behöva bli något annat än just oro.

Gröna skott kan sätta fart på fastighetsmarknaden

Sedan Lehman Brothers konkurs i september förra året har diskussionsvågorna om priserna på kommersiella fastigheter gått höga. I grunden ligger en genuin osäkerhet om var svensk ekonomi ska ta vägen.

Den som vill köpa fastigheter kan med fog hävda att det ser mörkt ut, mörkare än på mycket länge. Och så är det. Inte många ekonomier här på jorden har krympt lika mycket under det senaste halvåret som den svenska. Slutsats: Priserna måste ner rejält.

Den som vill sälja kan, å sin sida, peka på det faktum att bolagens kassaflöden ser bättre ut än på länge. 2009 må vara ett förlorat år för svensk ekonomi, men för fastighetsbolagen kan det bli det lönsammaste året i mannaminne. Låga räntor och hyfsat stabila räntor talar för det. Slutsats: Det finns ingen anledning att gå med på en sänkning av priserna.

Alltså, där står köpare och säljare i var sin ringhörna, utan någon riktig vilja ta fighten om vad som kan anses vara en rimlig prisnivå. Inte undra på att antalet transaktioner har störtdykt sedan krisen drog igång. Men nu är kanske en ändring på gång. Ben Bernanke, USA:s Stefan Ingves, har börjar se gröna skott. Förhoppningsvis handlar det inte om hjärnspöken, utan om verkliga positiva signaler om att vi snart befinner oss på lågkonjunkturens botten. Och om vi inte längre befinner oss i total dimma avseende konjunkturen, är plötsligt osäkerheten mycket mindre genuin. Då blir det också mycket enklare att nå enighet om vad som är en rimlig prisnivå. Kan det också leda till en normalisering på kreditmarknaderna, kommer vi snart att få bevittna en ny vår på fastighetsmarknaden.