Respekt, ministern!

På dagens DN Debatt tackar finansminister Anders Borg det svenska budgetpolitiska ramverket, med överskottsmål, utgiftstak och kommunalt balanskrav, för att Sverige gått igenom det konjunkturella stålbadet med hyfsat stabila offentliga finanser. Självklart har han rätt. Ramverket har säkerligen varit tryggt att luta sig mot när oppositionen återkommande krävt att utgiftskranarna ska skruvas på för fullt. Regeringen ska ha en eloge för att den undvikit populistiska utspel i just den frågan.

Regeringen, med finansministern i spetsen, ska också ha en eloge för att den inte har gett efter för Svenskt näringslivs och andras krav att slopa överskottsmålet. Ministern har min respekt för det. Till skillnad från många andra länder slipper vi därför nu genomleva en plågsam sanering av statsfinanserna genom höjda skatter och/eller minskade utgifter. Det stärker också de internationella långivarnas förtroende för Sverige och leder därmed (allt annat lika) till att Sverige kan låna till lägre räntor utomlands. Det räcker med att nämna Grekland (eller 90-talskrisens Sverige) för att alla ska förstå vad det innebär. Det finns inga fria luncher.

Uppfylld av den sunda ekonomiska politikens välsignelser vill nu finansministern stärka det budgetpolitiska ramverket ytterligare, bl. a. genom att lagfästa överskottsmålet. Det kan nog vara klokt, men det är viktigt att lagen inte blir alltför stelbent. I en framtid där Sverige betat av sin statsskuld, kommer ett överskottsmål att leda till uppbyggnad av stora statliga fonder. Är det vettigt? Då, om inte förr, finns det fog att tala om en överbeskattning av svenska folket. Det finns också en risk att framtida regeringar kommer att vilja använda dessa fonder på ett osunt sätt, exempelvis för att öka sina möjligheter att bli omvalda. Därför är det viktigt att lagen tydligt anger hur ackumulerade medel ska hanteras. Lite klokare bli vi förhoppningsvis när finansdepartementet presenterar sitt förslag i lite mer detalj senare idag.

Optimistisk Borg påverkar inte Ingves

Sverige är på god väg att ta sig ur lågkonjunkturens grepp – i alla fall enligt finansminister Anders Borg, som igår skruvade upp prognosen för den svenska tillväxten rejält. Även om en del av det positiva budskapet nog får tillskrivas det stundande valet, ser det mesta faktiskt betydligt bättre ut nu än för bara ett halvår sedan. Uppenbarligen har det som, för svensk del, inleddes som en industrikris, inte blivit mycket mer än så. Tjänstesektorn står hyfsat intakt, trots den kraftiga lågkonjunkturen. De enorma insatserna i form av finanspolitiska stimulanser, statliga garantier och räntesänkningar lyckades uppenbarligen fånga upp de fritt fallande ekonomierna, av vilka den svenska tillhörde de som föll snabbast.

P.g.a. de ljusare utsikterna tycker nu många att det är dags för Riksbanken att höja räntan. Men då glömmer man det faktum att den låga räntan är ett av de viktigaste skälen till att krisen i Sverige i så hög grad begränsats till industrin. En tidig räntehöjning kommer att uppfattas som att Riksbanken har inlett en räntehöjningscykel. Det skulle snabbt leda till en förstärkning av kronan och därmed slå på den redan liggande exportindustrin. Situationen är allvarlig och riskerna betydande med tanke på att många av våra viktiga exportmarknader framöver kommer att tyngas av de budgetsaneringar som oundvikligen kommer att ske under de kommande åren. Draghjälpen utifrån blir därmed svagare än normalt och kommer att vara så ett bra tag till.

Varför skulle Riksbanken riskera den sköra återhämtningen genom att höja räntan när såväl inflation som inflationsförväntningar är fortsatt låga. Får vi inte igång exporten på allvar är risken stor att krisen sakta med säkert kommer att äta sig in i tjänstesektorn också. Jag tror inte att Riksbanksledningen vill se en sådan utveckling. Därför påverkar finansministerns nya prognos inte Ingves & Co:s syn på behovet av räntehöjningar. Räntevapnet får alltså stå i vapenskåpet ett tag till (möjligen skarpladdat). Och det har nog inte finansministern något emot.

För den som tvivlar

… på bostadsmarknadens betydelse för Sveriges ekonomiska utveckling, kan jag rekommendera läsning av Konjunkturrådets senaste rapport ”Råd till en finansminister”. I tre av de fyra artiklarna som på olika sätt diskuterar den svenska ekonomin, tas bostadsmarknaden upp som en del av lösningen på de problem som analyseras.

Professor Rikard Forslid fokuserar på länders konkurrenskraft och varnar för en upprepning av tidigare års industripolitik där politiker och tjänstemän tagit på sig rollen att välja ut framtida ”vinnarbranscher och – företag”. Han betonar att attraktionskraften hos storstädernas tjänsteindustriella kluster kommer att bli en nyckelfaktor för Sveriges konkurrenskraft framöver. Därför är varje politiskt förslag som syftar till att minska dessa kluster ett misstag. Politiken bör istället göra det omvända, nämligen att skapa förutsättningar för dessa kluster att växa sig starka. Dit hör åtgärder som bidrar till att landets storstadsregioner upplevs som attraktiva för företag och individer. En väl fungerande infrastruktur samt god tillgång till offentlig service och bostäder, inte minst för studenter, tas upp som exempel. I den mån en regionalpolitik behövs, bör den inriktas på att underlätta för folk söka sig till de orter där deras insatser efterfrågas, vilket oftast är just till storstadsregionerna.

Professorerna John Hassler och Per Krusell, som diskuterar den långsiktiga ekonomiska tillväxten, är inne på samma linje. De konstaterar att Sveriges export har koncentrerats till varor med fallande priser, som telekomutrustning. Prisfallen har orsakats av en snabb internationell produktivitetsutveckling. Det behöver inte vara ett problem givet att Sveriges produktivitet inte är halkar efter omvärldens. Klarar vi inte det, kommer värdet på vår export att minska i förhållande till importen. För att inte hamna där, krävs kvalificerad arbetskraft. Det ställer i sin tur höga krav på vårt utbildningssystem och på arbetsmarknadens flexibilitet. I det senare fallet spelar en flexibel bostadsmarknad en viktig roll genom att underlätta arbetskraftens rörlighet.

Dominique Anxo och Thomas Lindh, ytterligare två professorer, diskuterar vad regeringen bör göra för att minska arbetslösheten. Deras slutsatser är mer kryptiska. De fastslår att det är svårt att rekrytera folk i storstäderna, trots att det uppenbarligen finns ett starkt intresse hos unga att flytta till dit för att utbilda sig och arbeta. En möjlig förklaring är svårigheten att hitta bostäder till rimliga kostnader. Som en del av lösningen på detta problem, föreslår de båda professorerna en omflyttning ut från storstadsregionerna av delar av den yngre befolkningen. Hur det ska gå till framgår dock inte. Att minska, eller helst avlägsna, de regler som idag hindra bostadsmarknaden från att möta de önskemål folk har, torde vara en bättre lösning än att inleda en statligt styrd omflyttning av folk. Med den proposition om bostadsmarknaden som regeringen förhoppningsvis presenterar i senare i vår, tas ett steg i just den riktningen.

Tillnyktring inom kontorsmarknaden

I lördags skrev SvD Näringsliv återigen om utvecklingen på Stockholms kontorsmarknad. Även om det fortfarande finns en tendens att måla med svarta färger, tycker jag ändå att artikeln andas en befriande tillnyktring.

Det konstateras att Stockholm, tack vare sin stora tjänstesektor, har klarat sig väl i lågkonjunkturens Sverige. Ja, det har till och med gått så bra att kontorsvakanserna minskade något under slutet av förra året. Surprise! Att Stockholm skulle klara sig hyfsat igenom krisen, är en tes jag har drivit sedan jag började jobba hos Fastighetsägarna för drygt ett år sedan. Krisen var och är främst en kris för industrin. Myndigheternas kraftfulla insatser har sett till att genomslaget i tjänstesektorn har begränsats ordentligt.

Däremot gör SvD-artikeln ett stort nummer av att hyrorna har fallit och att fastighetsägare jobbar hårt med rabatter och andra fringisar för att hålla kvar sina hyresgäster. Ja, så är det. Varför skulle det inte vara så? Det speglar det faktum att vi ha en väl fungerande marknad för kontorslokaler i Stockholm. Det är också detta faktum som förklarar varför vakansgraden varit så stabil genom hela krisen. Marknadens anpassning ska normalt främst ske genom att priset, d.v.s. hyran inkl. eventuella tidsbegränsade rabatter, förändras – inte genom att vakanserna ökar eller minskar kraftigt.

Därför håller jag med tidningen om att vi inte kan förvänta oss snabbt minskade vakanser när konjunkturen vänder uppåt på allvar någon gång i framtiden. Men det beror inte, som tidningen skriver, på att vi nu har fått en omfattande andrahandsuthyrning som kommer att reverseras i framtiden, utan på just det faktum att vi har en väl fungerande marknadsprissättning. Därför kommer en kommande högkonjunktur främst att synas i stigande hyror, snarare än i form av snabbt fallande vakanser.

JLL får ekvationen att gå ihop

I ett par tidigare inlägg här på bloggen har jag argumenterat för att de skräckvisioner som målats upp avseende kontorsmarknaden i Stockholm inte går att sammanjämka med den makroekonomiska utvecklingen.

Det är framför allt Jones Lang LaSalle (JLL), med analyschefen Åsa Linder i spetsen, som med imponerande envishet och uthållighet hävdat att ungefär en femtedel av Stockholmkontoren kommer att stå tomma en bit in på 2010. För att ett så negativt scenario ska infrias, krävs en ny extrem utförslöpa för världsekonomin. Det inte många som räknar med att det ska ske – inte ens JLL. Det är därför fastighetskonsultens antaganden om kontorsvakanserna förbryllat.

Men nu verkar det som om JLL äntligen fått ekvationen att gå ihop. Enligt en artikel i Affärsvärlden uppger fastighetskonsulten att vakansgraden faktiskt minskade något under 2009 års sista kvartal. Även om 2010 väntas bli ett svagt år, vilket även jag tror, ser det nu ljusare ut än vad JLL räknade med tidigare. I slutet av 2010 spås vakansgraden i Stockholm nu begränsas 14 procent. Jag kan bara gratulera till den slutsatsen. Det var precis den siffra vi kom fram till i vår senaste konjunkturrapport.

Riksbanken kan lugnt vila på hanen

Idag presenterade vi vår senaste konjunkturprognos. För den som inte orkar läsa hela rapporten kan jag avslöja dramats upplösning här och nu. Det blir bättre, men det går långsamt och beroendet av fortsatt stöd, d.v.s. låga räntor och statliga stimulansåtgärder, är stort. Därför räknar vi med att Riksbanken står emot påtryckningar om att räntan måste höjas redan i april, vilket bl.a. ekonomerna på SEB och Nordea talat sig varma för en längre tid. Det skulle vara ytterst märkligt om Riksbanken slog till med en räntehöjning när resursutnyttjandet är på rekordlåg nivå och inflationen befinner sig bakom horisonten rand.

Inte ens huspriserna fungerar som motiv för en räntehöjning. Den prisuppgång vi sett i storstäderna handlar än så längre bara om en knapp återhämtning av förra årets nedgång. Någon bubbla handlar det knappast om. Det räcker med att gå igenom den uttjatade efterfråge- och utbudsrelationen för att inse detta. Sedan 1975 har Sveriges befolkning vuxit med 13 procent. Samtidigt har Stockholm ökat med 32 procent. Inflyttningstrycket har varit stort och kommer så att förbli. Den stora barnkullen från början av 90-talet har nämligen vuxit upp ska nu (försöka) etablera sig på bostadsmarknaden. Enligt trendspanarna har vi med ett ytterst urbant gäng att göra. De kommer att söka sig till storstäderna, snarare än storskogen.

Tyvärr går inte utbudet av bostäder i storstäderna hand i hand med den stora efterfrågan. Under de senaste 20 åren har det byggts betydligt mindre i Sverige än på andra håll i världen. Krisen har också inneburit ett hårt slag mot byggandet, som minskat med 30 procent på riksnivå och 36 procent i Stockholm under det senaste året. Med en bubbla brukar man ju avse en prisuppgång som inte kan motiveras av fundamentala faktorer. Uppenbarligen gäller inte det de svenska storstäderna.

Så slutsatsen av detta är att Riksbanken lugnt kan vila på hanen ett bra tag till. Först när konjunkturuppgången väl är uppe på stadig mark och kan gå för egna ben, är det dags att höja räntan. Det lär,tyvärr, dröja.

Inte bara marknadens problem!

Trots att Riksbanken vid upprepade tillfällen sagt att reporäntan kommer att höjas tidigast under hösten nästa år, vägrar den så kallade marknaden att tro på budskapet. De flesta bedömarna på banker och andra finansiella institut räknar med att höjningarna drar igång redan tidigt i vår.

Enligt Bloomberg News (refererat av Dagens industri) anser vice riksbankschefen Karolina Ekholm att det är marknadens problem om de inte tror på Riksbankens prognos för reporäntan. Men är det så? Knappast. Om inte marknaden tror på Riksbanken, är det Riksbanken och ytterst det svenska folket som har ett problem.

Det beror på att det inte bara är reporäntans nivå som avgör hur penningpolitiken påverkar ekonomin. De längre räntorna styrs ju av, – just det – marknaden. Om denna räknar med att Riksbanken ska höja tidigare än vad den säger, kommer de långa räntorna att vara högre än vad som annars vore fallet. Och det innebär att den låga reporäntan inte påverkar ekonomin så mycket som Riksbanken vill och att återhämtningen därmed kommer att gå onödigt långsamt.

Så vad än vice riksbankschefen säger (om hon nu är rätt citerad), är misstroendet mot Riksbanken allt annat än bara marknadens problem.

Risk för besvikelse

Snart tar handeln med kommersiella fastigheter fart igen, i alla fall om man ska tro DTZ:s senaste marknadsundersökning. Om den kraftiga minskningen som skett i handeln under 2009 bara var en följd av problemen att få lån till fastighetsköp, skulle det vara lätt att hålla med om den slutsatsen.  Kreditmarknaderna fungerar ju allt bättre och snart öppnar bankerna plånboken även för lån till fastighetsköp och då kommer det att rulla på…eller?

Mellan 2006 och 2008 handlades det kommersiella fastigheter för drygt 150 miljarder kronor per år. Kontrasten med 2009 är slående. Hittills uppgår affärerna till blygsamma 30 miljarder kronor, enligt Savills Research. Snacka om potential, när det väl vänder, säger den optimistiske. Blicka lite längre tillbaks, säger den pessimistiske. 1999 – 2002 var snittvolymen knappt 50 miljarder kronor per år. Det är inte mycket mer än den slutsumma vi kan förvänta oss av 2009.

Optimisten kan hävda att den svenska fastighetsmarknaden blivit allt mer internationell och att det är ett viktigt skäl till de stora volymerna de senaste åren. När finanskrisen drog igång försvann de utländska köpare från den svenska marknaden. När det väl lugnat ned sig, kommer dessa aktörer att återvända till Sverige och volymerna med dem.

Pessimisten kan å andra sidan peka på att åren 2006 till 2008 var exceptionella. Volymerna drogs upp av ett antal större affärer och marknaden var dopad av absurt låga riskpremier. Dessutom kommer det stora antalet ombildningar av hyreshus till bostadsrätter, förr eller senare, att klinga av.

Vem ska man tro på? Den svenska fastighetsmarknaden är numera en del av en betydligt större internationell marknad. Att äga fastigheter har därför blivit mer och mer som att äga vilken finansiell tillgång som helst. Mindre känslor, mer ekonomi. Av det skälet tror jag att det är rimligt att utgå från att omsättningen framöver kommer att var ganska hög. Men inte så hög som under 2006 – 2008. De var inga normalår, framför allt p.g.a. det låga priset på risk. Den som tror något annat, riskerar att bli ordentligt besviken.

Onödigt svårt för fastighetsföretag

I Riksbankens senaste penningpolitiska rapport kan man läsa att situationen på de finansiella marknaderna håller på att normaliseras. Och tittar man på de så kallade kreditspreadarna, d.v.s. skillnaden mellan räntebärande värdepapper med olika risk, verkar det ligga mycket i den slutsatsen. Det är också den bild som framkommer i enkäter som riktar sig till olika företag. Situationen har blivit väsentligt bättre sedan i våras. Större företag kan emittera egna värdepapper utan problem. Lika enkelt är det att hitta finansiering på aktiebörsen. De som köper dessa företagsobligationer och aktier verkar ta lika lätt på risk som de gjorde innan finanskrisen bröt ut förra hösten. Bankerna håller fortfarande igen något. Men även här har det lättat, enligt samma enkäter.

Tyvärr gäller inte denna positiva syn fastighetsföretagarna i Stockholm. Enligt Fastighetsägarbarometern, anser drygt 70 procent av dessa att det är svårare än normalt att få lån från bankerna. De anser också att bankernas marginaler är onormalt stora. Och inte har det blivit bättre sedan i våras. Det är rimligt att fråga sig varför fastighetsföretag har svårare än andra företag att få lån hos bankerna. Fastighetssektorn är visserligen en relativt högt belånad bransch. Men de flesta företagen har bra koll på sina balansräkningar. Exempelvis uppgår den genomsnittliga belåningsgraden hos de företag som ingår i Fastighetsägarbarometern till lite drygt 50 procent. Även om det finns en risk för att fortsatta prisfall på fastigheter, klarar därför de flesta bolag värdefall som är långt större än de värsta skräckscenarier som presenterats.

Inte heller är det något fel på kassaflödena. Och med tanke på att det ekonomiska raset i svensk ekonomi nu verkar ha bottnat och varseltalen har kommit ned på mer rimliga nivåer, finns det heller ingen anledning att räkna med en kommande hyreskrasch. Nej, det kan inte vara det som ligger bakom bankernas tvekande hållning till fastighetsföretagen. Jag tror snarare att det är fastighetskrisen i början på 90-talet som spökar. Då lånade bankerna, via finansbolagen, ut hejdlösas summor till fastighetssektorn med påföljande pris- och byggboom. När Riksbanken drog upp räntorna tillsyrefattiga höjder dog festen. Det gick som bekant ganska illa för bankerna. Trots den internationella lågkonjunkturen är vi ljusår från den situationen. Bankerna borde göra upp med gårdagens spöken och behandla fastighetsföretagen precis som övriga seriösa företag. I dag gör bankernas rädsla tillvaron onödigt svår för många fastighetsföretag.

Byt till tremånadersränta NU!

Häromdagen blev jag uppringd av en lätt upprörd herre. Han är ordförande i en bostadsrättsförening i Stockholm och hans upprördhet gällde bankernas brist på information. Informationen handlade om bankernas tysta höjning av de rörliga räntorna.

Hans förening hade valt att låna till rörlig ränta för att slippa betala det räntepåslag som normalt följer med att binda lånen på längre tid. Därmed hade han lugnt räknat med att den rörliga räntan skulle följa med nedåt när Riksbanken sänkte sin styrränta. Helt rätt tänkt, men så blev det inte. Döm om hans förvåning när senaste räntebeskedet visade att den rörliga räntan var nästan två procentenheter högre än tremånadersräntan.

Det som beskrivits är en direkt följd av att bankerna aktivt strävar efter att fasa ut den rörliga räntan, till förmån för tremånadersräntan. Alltså har bankerna rätt och slätt låtit den rörliga räntan prisa sig ur marknaden. Problemet är att informationen om detta har varit bristfällig. Det är dåligt av bankerna.

Mannen på andra sidan telefonluren berättade att han nu skulle göra allt för att få kompensation från banken. Det är bara att hålla tummarna. Till honom och alla andra som fortfarande sitter med rörlig ränta vill jag med emfas ge följande råd: Byt till tremånadersränta NU!