20 procent är för mycket

I dagens pappersversion av Dagens Industri kan vi läsa att såväl analytiker som placerare nu blåser faran över för ytterligare nedskrivningar av fastighetsvärden. Efter relativt små nedskrivningar väntas det tredje kvartalet bli det sista med vikande priser.  Avkastningskraven har stigit till rimliga nivåer, enligt Mikael Andersson på Leimdörfer.  Börsen har redan tagit ut segern i förskott genom att trycka upp fastighetsbolagens aktiekurser.

För knäcka detta hyfsat positiva scenario krävs kraftiga nedgångar i hyresnivåerna. Och vad skulle kunna ge en sådan effekt? Jo, kraftigt stigande vakansgrader. För någon vecka sedan varnade fastighetskonsulten Jones Lang LaSalle för just detta. JLL räknar med att kontorsvakanserna i Stockholm kan stiga till 20 procent under nästa år. Det skulle säkerligen kunna utlösa den negativa effekt på hyresmarknaden som nämndes ovan.

Personligen tror jag dock att JLL målar världen i allt för mörka färger.
20 procentiga vakanstal är kanske ett möjligt antagande för vissa delmarknader, men knappas för kontorsmarknaden i stort. Eftersom vakansgraden och sysselsättningsutvecklingen är starkt korrelerade, har jag ägnat mig åt ett (mycket) enkelt räkneexempel för att belysa vilken sysselsättningsminskning JLL:s scenario implicerar.

Storstockholm har en total kontorsyta på knappt 12 miljoner kvm. Ungefär 10 procent av den ytan är vakant i dagsläget. Om vi antar att varje kontorsanställd har 25 kvm till sitt förfogande, huserar därmed lite drygt 400 000 personer på den återstående ytan. Denna grupp utgör knappt 10 procent av antalet sysselsatta i Sverige. En vakansgrad på 20 procent innebär att ytterligare ca: 1 miljon kvm kommer att tömmas. Det motsvarar en sysselsättningsminskning med 40 000 personen. Eftersom de flesta prognosmakarna spår att sysselsättningen ska minska med 100 000 personer i Sverige, verkar det orimligt att Stockholm ska drabbas så hårt.

Om Stockholm istället drabbas i samma utsträckning som övriga Sverige, skulle minskningen på Stockholms kontorsmarknad stanna vid 10 000 personer. Det motsvarar i sin tur en yta på 250 000 kvm, vilket ger oss en vakansgrad på drygt 12 procent. Om vi dessutom antar att en del av de lokalerna som håller på att färdigställas också kommer att stå tomma samt att en del företag tränger ihop sig på mindre yta, kanske vakansgraden kan stiga till 14 procent. Men man ska också komma ihåg att de flesta bedömare tror att Stockholm klarar sig bättre än övriga Sverige. Därför finns det anledning att räkna med att även den prognosen ligger i överkant.

Ja, vilken sysselsättningsminskning implicerar då JLL:s 20 procent? Om vi återigen räknar med att Stockholm drabbas som övriga Sverige. Då måste sysselsättningen i Sverige minska med ytterligare 500 000 människor. Snacka om mardrömsscenario. Sannolikt blir det inte mer än just en mardröm.

Ingen tickande inflationsbomb

Den som oroar sig för att Riksbankens generösa utlåning till bankerna är en tickande inflationsbomb borde titta närmare på finansmarknadsstatistiken på SCB:s webbplats. Av den framgår det att penningmängden, trots Riksbankens generösa utlåning till bankerna, utvecklas i ganska måttlig takt. Det bredaste måttet, M3 (som omfattar kontanter och de flesta formerna av sparande), har till och med krympt om man jämför med nivån för ett år sedan.

Nu ska man inte fästa för stor vikt vid just M3. Mätt på det sättet brukar penningmängdens utveckling dämpas när intresset för börsen ökar. Och det har ju onekligen varit rätt bra fart på börsen den senaste tiden. Hur som helst har jag svårt att se tecken på att inflationen ligger och tickar i penningmängdsstatistiken. Inte ännu i alla fall.

Tittar man närmare på statistiken går det däremot att hittat illavarslande tecken. Men då handlar det snarare om tecken om en trögare återhämtning än vad många nu tycks ta för givet. Och det talar för att inflationen fortsätter att vara låg. Sedan slutet av förra året har företagen successivt minskat inlåningen i bankerna, vilket bl.a. har uppmärksammats av Di-journalisten Gunnar Örn (28/9). Om det är en följd av att krympande vinster och ökade förluster tvingar dem att knapra på sina kassareserver, vilket inte är osannolikt, finns det anledning till oro. Det är bara att hoppas att den utvecklingen vänder snart.

Bra valfläsk

Valfläsk eller inte, inriktningen på regeringens höstbudget är bra. Förutom satsningar på att motverka de akuta effekterna av den finansiella krisen och lågkonjunkturen, fortsätter regeringen stoiskt att genomföra det så kallade jobbskatteavdraget. Avdraget, som införts i ett antal steg, innebär att det blir mer lönsamt att arbeta. Om det bidrar till att fler människor strömmar till arbetsmarknaden är mycket vunnet, både på det privata och samhällsekonomiska planet. För samhället är det inte bara ur tillväxtsynpunkt. Det är också en viktig del i arbetet för att minska riskerna för framtida finansiella kriser. Om folk har arbetet, lär de ju också klara av att betala räntor och amorteringar på sina lån. Förutsatt att bankerna har gjort en bra kreditbedömning, vill säga.

Den aspekten tas upp av den anonyme bloggaren SlopedCurve. I ett inlägg diskuterar han/hon risken att den nuvarande diskussionen om framtida regleringar av den finansiella sektorn, fokuserar för mycket på krediternas storlek i förhållande till säkerhetens värde. Självfallet har värdet på panten stor betydelse, men den långsiktiga kreditvärdigheten hos låntagaren är minst lika viktig. Det var just där man gick fel i den nuvarande sub-primekrisen. Tanken var enkel: Om inte låntagaren kan betala, är det bara att sälja säkerheten (huset). Enkel tanke, men ack så fel. När värdet på husen störtdök, var det inte mycket bevänt med säkerheten. Hade de amerikanska bankerna lagt större vikt vid låntagarens betalningsförmåga, hade kanske den finansiella krisen inte fått samma dramatiska förlopp.
Svenska bankirer har visserligen inte agerat som sina amerikanska kollegor. Inte desto mindre drabbades Sverige stenhårt då kreditmarknaderna kollapsade under förra hösten. Så vi har all anledning, inte minst som EU-ordförande, att se till att diskussionen om de framtida regleringarna fokuserar på rätt saker. För att se till att låntagarnas långsiktiga betalningsförmåga upprätthålls, är det också viktigt att fokusera på åtgärder som värnar sysselsättningen. Det gör den budget som Anders Borg presenterar idag; valfäsk eller inte.

”Bankerna är för försiktiga”

Orden i rubriken är Stellan Lundströms, KTH-professorn med smeknamn som ”Mr Krasch” och ”Den evige pessimisten från Norrland”. Platsen är fastighetsmässan Business Arena på Södermalm i Stockholm.

För en gångs skull är professorn mindre pessimistisk än de normalt så optimistiska bankirerna. Att dessa för tillfället är njugga mot fastighetsföretagen vet vi. Denna njugghet bygger delvis på att de har en klart negativ syn på tjänstesektorns utveckling framöver. Ju sämre den går, desto färre och mindre lokaler efterfrågas. Och ökar vakanserna, minskar fastighetsbolagens kassaflöden. Slutsats: Var försiktig med utlåning till fastighetssektorn.

Försiktiga bankirer är bra bankirer. Lite mer av den varan hade kanske mildrat den kris vi drabbades av med full kraft efter Lehman Brothers krasch förra året. Men allt för försiktiga bankirer är också ett samhällsekonomiskt problem. Det innebär att ekonomin inte kan växa med sin fulla potential. Om Stellan Lundström har rätt har pendeln svängt för långt åt det försikiga hållet.

Bankernas ovilja att låna till fastighetsföretag, och andra företag, beror självfallet också på att många banker kämpar med egna problem. En del av dem behöver säkerligen mer kapital. Men inte desto mindre tror jag att professorn har rätt. Bankena är just nu onödigt försiktiga och det drabbas vi alla av i form av lägre tillväxt.

Inte mycket att fira

Ett år har gått sedan Lehman Brothers konkurs drog med sig världen ned i kreditkris och lågkonjunktur. Även om många nu hoppas att det har vänt, tyder det mesta på att det kommer att ta lång tid för de flesta länderna att kravla sig upp för konjunkturbranten igen. Att Sverige nu är ett fattigare land än för ett år sedan är knappast något att fira, men nu när den värsta paniken lagt sig kan det finnas anledning att reflektera över hur världen kommer att se ut framöver.

I slutet av nästa vecka samlas ledarna för G20-länderna i USA (Pittsburgh) för att diskutera hur de finansiella marknaderna ska regleras och övervakas i framtiden. Bonus och kapitaltäckningsregler kommer nog att stå högt på agendan precis som ökat internationellt samarbete mellan nationella myndigheter. Det är viktigt att vända på alla stenar, men det är också viktigt att komma ihåg att målet aldrig kan vara att helt förhindra framtida finansiella kriser. Det lär knappast gå, om vi inte är beredda att införa någon form av totalitärt styre. De flesta av oss är lyckligtvis inte det. I ett liberalt samhälle måste vi ge utrymme för driftiga personers skaparkraft. Det är det som driver utvecklingen. Tyvärr leder det ibland fel, vilket det senaste året är ett bevis för. Så är det, och så kommer det att förbli.

Däremot är det viktigt att vi får regler som mildrar de negativa effekterna på tredje man av kommande kriser. En given del i ett sådant regelverk är att tydliggöra att finansiella risker inte är en option att inhösta en framtida vinst om det går bra, och att låta skattebetalarna stå för fiolerna om det går dåligt. Det är just den förväntningen som har lett fram till den nuvarande krisen. Om världens ledare kan ställa sig bakom ett regelverk som på trovärdigt sätt sätter stopp för sådana förväntningar, har Lehmans fallissemang ändå fört något gått med sig.

Dags att skicka vidare räntesänkningarna

I maj frågade vi ett stort antal fastighetsägare om deras syn på möjligheten att finansiera sin verksamhet. Över 80 procent av dem ansåg då att det var betydligt svårare än normalt. Det gällde oavsett om finansieringen ombesörjdes av banken eller värdepappersmarknaden. Och det var inte bara svårt att få finansiering, det var dessutom ohemult dyrt. Såväl bankerna som investerarna på värdepappersmarknaderna krävde mycket stora riskpåslag för att skiljas från sig sina pengar. Inte undra på att fastighetsaffärerna mer eller mindre upphörde under våren.

Enligt fastighetsägare jag talat med är det fortfarande mycket tufft på kreditmarknaderna, trots allt tal om det har vänt och att vi nu går mot ljusare tider. Uppenbarligen gäller det inte bara företagarna i fastighetsbranschen. Enligt Finansinspektionens senaste rapport om effekterna av de statliga stabilitetsåtgärderna (den åttonde sedan krisen utbröt) fortsatte utlåningen till företag att falla under sommaren. Skillnaden mellan de räntor företagen betalar på sina lån och den kostnad banken har för att låna upp samma pengar, är fortsatt skyhög. Utlåningen till hushållens bostadsköp har däremot fortsatt att öka, medan räntorna på desamma har fallit i takt med Riksbankens sänkningar.
Vad det handlar om är att bankerna som bäst håller på att växla över från ”riskfyllda” företagslån till ”trygga” bostadslån. För den enskilda banken är det kanske rationellt. Historiskt har det nämligen visat sig att hushållen är duktiga på att betala sina bolån, även då det krisar i ekonomin. Men det som är bra för den banken, kan mycket väl vara sämre för samhället i stort. Jag tror att det är precis så.
De låga räntorna till hushållen har visserligen förhindrat ett prisfall på bostadsmarknaden. Men det kan visa sig vara lugnet före stormen. Den tuffa attityden gentemot företagen innebär ju att dessa måste skära i verksamheten för att överleva, vilket leder till ökad arbetslöshet. Ökar arbetslösheten så ökar antalet hushåll som får problem med sina bolån. Då ökar antalet exekutiva försäljningar, vilket i sin tur pressar bostadspriserna. De ”trygga” bolånen blir plötsligt mindre trygga, vilket gör att bankerna höjer räntorna och att allt fler får problem med betalningarna…  Ja, ni förstår vad jag far efter.
För att förhindra en sådan negativ spiral är det viktigt att företagen får lån till rimliga villkor. Genom att låta bankerna låna 200 miljarder kronor till låg och fast ränta under 12 månader, har Riksbanken gett en tydlig signal att det är just det den vill se. Det är dags för bankerna att skicka vidare de låga räntorna även till företagen, annars blir vi alla förlorare, även bankerna.

En liten justering, kanske …

När detta skrivs (2/9), sitter Riksbanksledningen som bäst och klurar på reporäntans framtida öde. Imorgon får vi, vanliga dödliga, veta vad de kom fram till. Men redan nu kan jag avslöja att räntan kommer att ligga kvar på rekordlåga 0,25 procent även imorgon. Allt annat skulle vara en sensation.

Den som har följt medias rapportering de senaste veckorna, kan dock förledas att tro att den svenska ekonomin gått från djup lågkonjunktur till full högkonjunktur på bara några veckor. Så är det givetvis inte. Men en del positiv, eller snarare mindre negativ, statistik har faktiskt kommit under sommaren. Exempelvis fick vi svart på vitt att BNP-fallet i flertalet OECD-länder stoppades under andra kvartalet. En del ekonomier, som den tyska, franska och japanska, kunde till och med ståta med marginell tillväxt.

En närmare granskning visar, tyvärr, att återhämtningen vilar på bräcklig grund. Exempelvis berodde den tyska tillväxten främst på att nettoexporten ökade – inte för att exporten växte, utan därför att importen föll. Tyska hushåll och företag köpte helt enkelt mindre från utlandet. Är det tillväxt? Det kan diskuteras. Det är i alla fall inte bra för Sverige. Enligt SCB fortsatte vår export att falla i juli. Den ligger nu 22 procent under den nivå som gällde för ett år sedan.

Den låga efterfrågan i omvärlden innebär också att behovet att investera är obefintligt. Enligt Konjunkturinstitutets månadsbarometer lider företagen av för stor överkapacitet och planerar därför att skära ned ytterligare. Det gäller både industrin och tjänstesektorn. Med nedskärningar kommer ökad arbetslöshet, vilket fått en del bedömare att oroa sig för konsumtionen. På den punkten är jag mindre pessimistisk. Folk drar inte ned sin konsumtion när de blir arbetslösa, de börjar spara redan den dag de varslas. Det visar statistiken. Om den stämmer, anpassade hushållen sin konsumtion redan för dryga halvåret sedan då varslen stod som spön i backen. I dag ligger varslen på fullt normala nivåer. Om det gör att folk känner sig trygga på sina jobb, kan de också minska sitt kraftiga buffertsparande något. Den processen verkar vara i full gång. Folk lättade faktiskt på plånböckerna under sommaren, vilket syntes i detaljhandelns omsättning.

Så vad gör Riksbanksledningen med den här informationen. Troligen inte så mycket. Lågkonjunkturen kan ha bottnat, men återhämtningen ser ut att bli en lång och skakig resa. Och inflationen lyser med sin frånvaro. Så det såg ungefär ut även när Riksbanken sänkte räntan vid sitt senaste möte. Möjligen får vi se en liten justering i form av en tidigareläggning av den första höjningen. Kanske kommer den redan under sommaren 2010. Skälet är i så fall inte att risken för tilltagande inflation har ökat. Det ska i stället ses som ett sätt att varna folk för att överbelåna sig nu när räntorna är rekordlåga.

Ökad arbetslöshet knäcker inte återhämtiningen

bloggen SlopedCurve finns ett intressant inlägg om arbetslösheten, konsumtionen och tillväxten. Den anonyme bloggaren pekar på det tydliga sambandet mellan varsel- och BNP-utvecklingen. När BNP faller, ökar antalet varsel. Förvånad? Nej, tänkte väl det.

Inte desto mindre är detta samband intressant. Det ger oss en bra ögonblicksbild av tillståndet i ekonomin just nu. Det gör inte den officiella BNP-statistik som SCB tar fram. Den visar utvecklingen under ett helt kvartal och publiceras med flera veckors eftersläpning. Dessutom revideras siffrorna ofta rejält långt efter första publiceringen. Varselstatistiken presenteras veckovis av arbetsförmedlingen och visar utvecklingen under föregående vecka. En veckas eftersläpning kan man leva med. Siffrorna håller hög precision och behöver därmed inte revideras. Tack vare det starka sambandet mellan varselstatistiken och BNP-utvecklingen har vi här alltså en god indikator på i vilket skick ekonomin befinner sig i för tillfället.

Ett exempel bara. Som ni minns, störtdök BNP-tillväxten under förra årets sista kvartal. Det framgick med alla (o)önskvärd tydlighet av den SCB-statistik som presenterades flera veckor senare. Men den som följde varselstatistiken kunde se fallet, mer eller mindre, i realtid. Från att normalt ligga mellan 2-4000 personer per månad, steg antalet varsel snabbt upp till knappt 20 000 per månad under oktober, november och december. Hittills under augusti har 3034 personer varslats om uppsägning. Det innebär att vi är tillbaka på normala nivåer. Det ser alltså ganska bra ut just nu, även om vi får vänta ett tag innan det bekräftas av SCB-statistiken.

Varselstatistiken innebär förhoppningsvis också goda nyheter för dem som oroar sig för att konsumtionen ska gå i stå när arbetslösheten fortsätter att stiga under hösten. Kopplingen mellan faktisk arbetslöshet och privatkonsumtion är nämligen ganska svag. Folk anpassar istället sitt konsumtionsbeteende när de varslas, de väntar inte tills de blir arbetslösa. Det känns logiskt. Jag tror inte många normalt funtade människor skulle passa på att köpa ny bil dagen efter att de blivit varslade. Den goda nyheten är därför att folk anpassade sin konsumtion redan då varslen eskalerade under hösten och vintern. Den varselvågen har nu ebbat ut. Så i den mån vi nu står inför en återhämtning i ekonomin, lär den inte knäckas av ökad arbetslöshet – förutsatt att det historiska samband som den anonyme bloggaren påvisat håller.

Att binda eller inte binda …

Läste i den rosa dagstidningen att Johan Javeus på SEB varnar för riskerna med att binda bolånen på så kort tid som tre månader. Av artikeln framgår det visserligen inte om han rekommenderar låntagarna att i dagsläget binda sina lån på längre tider, men om det är det han menar har jag svårt att hålla med honom.

Skillnaden mellan en 10-årig och en 3-månaders boränta har ju inte varit så här stor på tio år. Att binda lånen på längre tider kan därför vara bra för SEB, men knappast för den enskilde låntagaren, förutsatt att han eller hon inte tror att räntorna på samtliga löptider kommer att stiga rejält inom en snar framtid. Det är svårt att hitta tecken som talar för att så kommer att bli fallet. Visst ser det mindre mörkt ut i dag än för bara några månader sedan. Men det innebär inte att vi står inför en inflationsbrasa. Aktiviteten i svensk ekonomi ligger långt under de nivåer som gällde för ett år sedan. Det finns gått om lediga resurser och arbetslösheten kommer att fortsätta upp. Så var ska inflationen komma från? Knappast från utlandet där situatio-nen på de flesta håll är densamma som i Sverige.

Det lär med andra ord dröja länge innan Riksbanken klämmer till med en räntehöjning. Låntagaren bör därför passa på att dra nytta av det låga ränteläget genom att binda en större del än normalt på så kort tid som tre månader. Det ökade utrymme detta ger i plånboken kan med fördel utnyttjas för att amortera lite extra på lånen, även om just det alternativet knappast rekommenderas av bankerna.

Bättre än att sticka huvudet i sanden

Att den pågående finansiella och ekonomiska krisen mer eller mindre har dödat handeln med kommersiella fastigheter visste vi sedan tidigare. Däremot har uppgifterna varit osäkrare om hur lågkonjunkturen påverkar vakanser, hyror och fastighetspriser.

För att få mer kött på benen i dessa frågor vände vi oss nyligen till ett stort antal Stockholmsbaserade fastighetsägare. De fick svara på en rad frågor om vad som hänt och vad som kan förväntas hända med vakanser, hyror och fastighetspriser. Resultatet av enkäten presenterades i går (onsdagen den 8 juli) under namnet ”Fastighetsägarbarometern”. Syftet med barometern är att ta tempen på fastighetsmarknaden och i fortsättningen kommer vi att publicera den en gång per kvartal. Nåväl, resultatet av den aktuella barometern sammanfattas väl i ingressen till det pressmeddelande vi skickade till media under gårdagen:

”Lågkonjunkturen börjar sätta tydliga spår i Stockholms kommersiella fastighetssektor. Under det senaste kvartalet har vakanserna i många kontors-, butiks- och logistikfastigheter ökat medan hyror och fastighetspriser har fallit. Den negativa trenden förväntas hålla i sig under det kommande året.”

De närmare detaljerna hittar den intresserade på vår hemsida där hela barometern presenteras. Det må vara ett bistert budskap fastighetsägarna levererar. Men det är oändligt mycket bättre än att sticka huvudet i sanden och låtsas som om ingenting har hänt. Det skapar bättre förutsättningar för att fastighetsmarknaden återigen ska kunna fungera som en marknad.