Ingen ny 90-talskris för fastighetsbolagen

Igår var det premiär för vår näringspolitiska seminarieserie. Vi hade bjudit in vice riksbankschefen Barbro Wickman-Parak, Handelsbankens chefanalytiker Mats Kinnwall och Ingemar Rindstig från Ernst & Young, för att diskutera den ekonomiska krisen och dess effekter för fastighetssektorn. Den övergripande frågan vi ställde var följande: Finns det en risk att fastighetsbranschen kan komma att spela samma negativa roll i den här krisen som under den svenska 90-taklskrisen? Det entydiga svaret var NEJ!

Konjunkturen må se nattsvart ut, vilket med all (o)önsvärd tydlighet framgick av Mats Kinnwalls föredrag, men någon ny kris à la 90-tal lär det inte bli för de svenska fastighetsbolagen. Och det kan vi nog tacka just 90-taklskrisen för. Bankerna har dragit lärdomen att fokuserar mer på fastighetsbolagens betalningsförmåga och mindre på kortsiktiga svängningar i värdet på deras tillgångar. Fastighetsbolagen har, å sin sida, lärt sig att inte belåna sina fastigheter över taknocken. Som Ingemar Rindstig visade, innebär det att de flesta av de svenska bolagen idag klarar mycket stora värdefall på sina fastighetsinnehav innan det egna kapitalet är urgröpt.

Ett annat viktigt skäl till den mer positiva synen på dagens situation gäller räntorna. Idag ligger de på historiskt låga nivåer. Det gjorde de som bekant inte under 90-taklskrisen. Eftersom räntebetalningar är en av de tyngsta kostnadsposterna för fastighetsbolagen, har detta faktum naturligtvis en enorm betydelse för deras betalningsförmåga.

Men lågkonjunkturen är tveklöst här, och med den ökar risken för att fastighetsbolagen ska få problem. Minskad sysselsättning påverkar efterfrågan på lokaler. Enligt Barbro Wickman-Parak är det rimligt att anta att betalningsinställelserna kommer att öka när bolagens intjäning minskar i kölvattnet på stigande vakanser och fallande hyror. En liten tröst i det sammanhanget ger det faktum att byggandet inför dagens kris har legat på en betydligt lägre nivå än inför 90-talskrisen. Ett potentiellt större problem, som också togs upp, gäller fastighetsbolagens möjligheter att förnya sina lån framöver. En del av lånen har tagits hos de utländska finansiärer som nu håller på att lämna den svenska marknaden. Låt oss hoppas att dessa lån kan tas över av svenska banker.

Modiga politiker efterlyses

Brandkårsutryckningarna har varit omfattande sedan den finansiella krisen bröt ut på allvar i höstas. Flera centralbanker har sänkt sina styrräntor till, eller mycket nära, nollstrecket. En del har till och med dragit igång sedelpressarna för att köpa statsobligationer. Regeringar har, å sin sida, utfärdat garantier, buffrat upp bankkapital och dragit igång offentliga investeringar. Effekten har varit tydlig: det har lugnat ned sig på de finansiella marknaderna. Utan dessa åtgärder skulle världen idag se betydligt mycket ruggigare ut än vad den gör.

Men hittills har det, som sagt, handlat om brandkårsutryckningar. Det har inte funnits tid att fundera på eftersläckningsarbetet. Men nu är det dags, vilket den eminenta tidskriften The Economist sätter fokus på i sitt senaste nummer. Om inte problemet hanteras, kommer de växande statliga lånebehoven att tränga ut privata investeringar och det kommer att resultera i lägre tillväxt. Kan inte regeringarna på ett trovärdigt sätt visar hur nedmonteringen ska gå till, kommer dessutom oron växa för att de ska välja någon annan väg ut. Det finns ju alltid en möjlighet att sluta betala sina skulder, eller att minska skuldernas reala värden genom att släppa loss inflationen. Det har hänt förr, och kan mycket väl hända igen. En del av de stigande räntorna på längre statslån kan troligen förklaras av denna oro.

Många länder har mycket att göra för att kväva denna oro i sin linda. The Economist efterlyser bland annat regler som begränsar storleken på de offentliga underskotten och införandet av trovärdiga utgiftskontroller.  Eftersom befolkningen i flera länder i snabb takt marscherar mot pensionsåldern, finns det på många håll också behov av att såväl höja pensionsåldern för att öka skatteintäkterna, som att införa system som håller nere de framtida pensionskostnaderna. Det kommer att krävas modiga politiker för att genomdriva den typen av reformer. För världens skull får vi hoppas att sådan finns.

Tas det större risker i Stockholm

Jag blev intervjuad i Di TV häromdagen. Journalisten hade tagit del av en undersökning som Boreda AB hade gjort. Undersökningen visade att bostadsrättsföreningar i Stockholm håller en större andel av sina lån med rörlig ränta än vad som är fallet med föreningar i Göteborg och Malmö.

Journalisten drev en tes om att undersökningen visar att stockholmare är större risktagare än övriga svenskar. Den tesen ger jag inte mycket för, möjligen för att jag själv är skåning och tycker att jag och mina gelikar är lika rationella (eller icke-rationella) som stockholmarna. Undersökningen visar inget annat än att andelen lån med rörlig ränta skiljer sig något mellan de olika storstadsregionerna, inte att styrelserna har olika riskbenägenhet.

Min gissning är istället att skillnaden beror på att det tillkommit så många fler bostadsrätter i Stockholm än i Göteborg och Malmö. Därmed har nyupplåningen varit störst i huvudstaden och denna upplåning har i stor utsträckning tagits till rörlig ränta. Det är en klok strategi, om man tror att räntorna kommer att vara låga under lång tid. Och just nu tyder det mesta på att så kommer att vara fallet.

Samma bedömning gör uppenbarligen även de privatpersoner som för närvarande tar nya bolån eller lägger om gamla. I maj löpte nästan 90 procent av dessa lån med kortast möjliga räntebindning, enligt SBAB:s månadsstatistik. Stockholmarna skiljer inte ut sig. Det ser likadant ut i Göteborg och Malmö. Ska journalistens tes hålla, måste därmed bostadsrättsägare i dessa båda städer genomgå en personlighetsförändring när de väljs in i styrelserna och ska fatta beslut om föreningens lån. Vem vågar satsa pengar på att det inte stämmer? Kanske en styrelseledamot i en stockholmsförening?

Riksbankens oro för fastighetsbolagen obefogad?

Tiderna är bistra. I sin senaste Stabilitetsrapport varnar Riksbanken för stora kreditförluster för de svenska bankerna. 170 miljarder kronor förväntas bankerna förlora sammantaget i år och nästa år. Vill det sig riktigt illa, och det är inte helt osannolikt, handlar det om förluster på 300 miljarder kronor. Baltikum är självfallet en viktig förklaring bakom Riksbankens illavarslande slutsatser. Men även de kommersiella fastighetsbolagen nämns i rapporten. Resonemanget är följande: försämrade konjunkturutsikter drar ned bolagens intjäningsförmåga, vilket leder till fallande fastighetsvärden och därmed till ökade risker för kreditförluster för bankerna.

Samtidigt påpekar Riksbanken att fastighetsbolagen, tack vare lägre belåningsgrader, är bättre rustade för att hantera fallande fastighetsvärden än de var under 90-talskrisen. Så är det tveklöst. En annan sak som skiljer dagens situation från det ödesdigra 90-talet är räntan. Då var den hög, i dag är den låg, t.o.m. mycket låg. Bolagen lider alltså inte av några större kostnadsproblem. Det är en bild som framträder med all önskvärd tydlighet i en enkät som vi presenterade häromdagen.

I enkäten frågade vi ett stort antal fastighetsbolag hur de ser på möjligheterna att finansiera sin verksamhet för tillfället. Inte oväntat ansåg de att situationen är betydligt tuffare i dag än för ett år sedan. Samtidigt framgick de att lönsamheten var riktigt god hos flertalet bolag. Men trots detta, anser många av dem att de inte fullt ut får ta del av Riksbankens räntesänkningar. Det beror på att bankerna gör ett ovanligt stort påslag när de lånar ut till fastighetssektorn. De har också skärpt lånevillkoren i övrigt. Trots detta är det övergripande intryck som framkommer av enkäten, att fastighetsbolagen klarar sig riktigt bra för tillfället. Är Riksbankens oro fastighetssektorn därmed obefogad? Kanske inte, men det finns i alla fall gott hopp om att den inte ska behöva bli något annat än just oro.

Gröna skott kan sätta fart på fastighetsmarknaden

Sedan Lehman Brothers konkurs i september förra året har diskussionsvågorna om priserna på kommersiella fastigheter gått höga. I grunden ligger en genuin osäkerhet om var svensk ekonomi ska ta vägen.

Den som vill köpa fastigheter kan med fog hävda att det ser mörkt ut, mörkare än på mycket länge. Och så är det. Inte många ekonomier här på jorden har krympt lika mycket under det senaste halvåret som den svenska. Slutsats: Priserna måste ner rejält.

Den som vill sälja kan, å sin sida, peka på det faktum att bolagens kassaflöden ser bättre ut än på länge. 2009 må vara ett förlorat år för svensk ekonomi, men för fastighetsbolagen kan det bli det lönsammaste året i mannaminne. Låga räntor och hyfsat stabila räntor talar för det. Slutsats: Det finns ingen anledning att gå med på en sänkning av priserna.

Alltså, där står köpare och säljare i var sin ringhörna, utan någon riktig vilja ta fighten om vad som kan anses vara en rimlig prisnivå. Inte undra på att antalet transaktioner har störtdykt sedan krisen drog igång. Men nu är kanske en ändring på gång. Ben Bernanke, USA:s Stefan Ingves, har börjar se gröna skott. Förhoppningsvis handlar det inte om hjärnspöken, utan om verkliga positiva signaler om att vi snart befinner oss på lågkonjunkturens botten. Och om vi inte längre befinner oss i total dimma avseende konjunkturen, är plötsligt osäkerheten mycket mindre genuin. Då blir det också mycket enklare att nå enighet om vad som är en rimlig prisnivå. Kan det också leda till en normalisering på kreditmarknaderna, kommer vi snart att få bevittna en ny vår på fastighetsmarknaden.