Bolån hela dagen

Bolån var det stora temat bland ekonomerna här i Stockholm under tisdagen. På morgonen släppte Finansinspektionen en ny rapport om bolånemarknaden. Den visar att bolånemarknaden fungerar ganska bra. Kreditgivarna sätter betalningsförmågan i centrum och har goda marginaler i sina kalkyler. Slutsatsen är att de allra flesta hushåll klarar av kraftigt höjd ränta och att risken att banksektorn ska drabbas av allvarligare kreditförluster på sina bolån är liten

Inspektionen konstaterar samtidigt att det finns ett antal hushåll som har belånat sina bostäder upp till husnocken. Även vid måttliga prisfall på bostadsmarknaden kommer dessa hushåll att ha bolån som överstiger bostadens marknadsvärde. Av det skälet funderar inspektionen som bäst på att införa ett så kallat allmänt råd i syfte att begränsa belåningsgraden för bostadslån, förslagsvis någonstans i intervallet 75–90 procent av fastighetens marknadsvärde.

Samtidigt som rapporten offentliggjordes äntrade Riksbankschefen Stefan Ingves talarstolen hos SNS i centrala Stockholm. Det rådde knappast någon tvekan om att han oroar sig för utvecklingen på bolånemarknaden. Han var exempelvis förvånad över att hushållens bolån ökade under lågkonjunkturen samtidigt som företagsupplåningen minskade. Samtidigt ansåg han att reporäntan var ett väl trubbigt instrument för att ensamt kunna hantera bubblor på enskilda marknader. Därför efterlyste han skarpare verktyg för att kunna hantera sådana problem. Finansinspektionens förslag avseende belåningsgraden får väl ses som ett snabbt svar på den vädjan.

Eva Cederbalk från SBAB, som steg upp i talarstolen efter Stefan Ingves, gjorde sitt bästa för att övertyga SNS-åhörarna om att SBAB hanterar sin utlåning efter konstens alla regler. Så är det nog. Precis som Finansinspektionens rapport vittnade om, gör nämligen även SBAB en grundlig genomgång av låntagarnas betalningsförmåga.

Lite orolig blev jag dock när Eva Cederbalk berättade att huvuddelen (drygt 90 procent) av institutets utlåning görs till hushåll i storstäderna. Där är risken minst, enligt Eva Cederbalk. Det är jag inte helt övertygad om. Även om jag inte tror att vi har en bostadsbubbla i de svenska storstäderna, bl.a. p.g.a. att efterfrågan på bostäder vida överstiger utbudet, råder det ju ingen tvekan om att det är i just storstäderna priserna ökat mest. Om den svenska fastighetsmarknaden, av någon anledning (exempelvis orsakad av en alltför snabb och kraftig höjning av reporäntan) skulle krascha, är det rimligt att anta att nedgången (i absoluta tal) blir störst i just storstäderna. Att lägga alla sina ägg i samma korg brukar inte rekommenderas i riskhanteringssammanhang.

Riksbanken flaggar för tidig höjning

Riksbanken lämna reporäntan oförändrad på 0,25 procent. Det stod klart när Riksbankens senaste räntebeslut offentliggjordes nu på morgonen. Beslutet var helt väntat. Lite mindre väntat var det att bankledningen flaggar för att räntan kan behöva höjas något tidigare än vad som tidigare sagts, kanske redan till sommaren eller tidigt i höst. Argumenten är följande: Konjunkturuppgången vilar på stadigare grund, arbetsmarknaden utvecklas mindre dåligt än väntat, inflationen har börjar stiga och finansmarknaderna fungerar bra.

Resonemanget låter rimligt, men håller inte hela vägen. Den stabilisering vi sett är ju helt beroende av en expansiv finans- och penningpolitik. I det senare fallet innebär det att reporäntan ska vara låg under lång tid. En signal om en relativt snar räntehöjning, kan få de viktiga ekonomiska aktörerna (läs: konsumenterna) att dra öronen åt sig, vilket kan fördröja återhämtningen. Därför håller jag i stort med vice riksbankschef Lars E.O. Svensson, som reserverade sig mot beslutet. Han tycker visserligen att räntan borde sänkas till 0 procent, jag tycker att den kan ligga kvar på 0,25 procent. Men jag delar till fullo hans syn att räntan bör ligga still till och med fjärde kvartalet 2010, om det inte kommer mycket tydliga signaler på att konjunkturuppgången tuffar på av egen kraft.

Det är möjligt att det är rädslan för utvecklingen på bostadsmarknaden som ligger bakom beslutet att flagga för en tidigare höjning, dvs. att Riksbanksledningen vill sända en signal till bolånetagarna att ta det lugnt. Det är bara att hoppas att det inte är så. Räntevapnet är ju alldeles för trubbigt för att användas för att minska en eventuell hybris på enskilda marknader. Risken är stor att den typen av räntepolitik får negativa effekter på andra marknader, och kanske äventyra den bräckliga återhämtningen. Detta gäller i synnerhet i dagsläget då utvecklingen på bostadsmarknaden knappast utgör något hot mot den finansiella stabiliteten. Det ska bli mycket intressant att ta del av Riksbankschefernas syn på dessa frågor när protokollet från gårdagens penningpolitiska möte publiceras den 24 februari.

Oenig direktion lämnar räntan oförändrad

Imorgon onsdag är det åter dags för Riksbankscheferna att samlas för att fatta beslut om reporäntans framtid. På torsdag vet vi vanliga dödliga vad de kom fram till. Personligen tror jag att beslutet blir detsamma som förra gången, d.v.s. oförändrad ränta och räntebana. Och självfallet kommer riksbanksledningen att vara oenig även den här gången.

De båda direktionsledamöter som tidigare har reserverat sig till förmån för en tidigare höjning har visserligen fått en del vatten på sin kvarn under den senaste tiden. Men det räcker inte för att rucka på beslutet. Läget på arbetsmarknaden har tveklöst utvecklats bättre än väntat men man måste komma ihåg att det till stor del är en konsekvens av finans- och penningpolitiska åtgärder. Den underliggande kraften i återhämtningen är nämligen fortfarande mycket svag, alltför svag för att Riksbanken ska våga sig på äventyret att skicka en signal om en nära förestående räntehöjning.

Riksbanken utreder fastighetsmarknaden

Riksbanken ska, enligt ett pressmeddelande, utreda fastighetsmarknaden. Enligt direktiven ligger fokus på bostadsmarknaden, men även den kommersiella fastighetsmarknaden ska skärskådas. Det är mycket lovvärt att tillsätta en sådan utredning – och definitivt inte en dag för tidigt, med tanke på det utrymme bostadsmarknaden tar i diskussionen om penningpolitiken.

Som ett led i utredningen ska Riksbanken anordna en konferens om bostadsmarknaden. Det ska ske någon gång under hösten 2010. Utredningen ska vara klar senast den 31 januari 2011. Vi på Fastighetsägarna önskar lycka till och bidrar, om önskemål finns, mer än gärna med den kunskap som vi har.

Respekt, ministern!

På dagens DN Debatt tackar finansminister Anders Borg det svenska budgetpolitiska ramverket, med överskottsmål, utgiftstak och kommunalt balanskrav, för att Sverige gått igenom det konjunkturella stålbadet med hyfsat stabila offentliga finanser. Självklart har han rätt. Ramverket har säkerligen varit tryggt att luta sig mot när oppositionen återkommande krävt att utgiftskranarna ska skruvas på för fullt. Regeringen ska ha en eloge för att den undvikit populistiska utspel i just den frågan.

Regeringen, med finansministern i spetsen, ska också ha en eloge för att den inte har gett efter för Svenskt näringslivs och andras krav att slopa överskottsmålet. Ministern har min respekt för det. Till skillnad från många andra länder slipper vi därför nu genomleva en plågsam sanering av statsfinanserna genom höjda skatter och/eller minskade utgifter. Det stärker också de internationella långivarnas förtroende för Sverige och leder därmed (allt annat lika) till att Sverige kan låna till lägre räntor utomlands. Det räcker med att nämna Grekland (eller 90-talskrisens Sverige) för att alla ska förstå vad det innebär. Det finns inga fria luncher.

Uppfylld av den sunda ekonomiska politikens välsignelser vill nu finansministern stärka det budgetpolitiska ramverket ytterligare, bl. a. genom att lagfästa överskottsmålet. Det kan nog vara klokt, men det är viktigt att lagen inte blir alltför stelbent. I en framtid där Sverige betat av sin statsskuld, kommer ett överskottsmål att leda till uppbyggnad av stora statliga fonder. Är det vettigt? Då, om inte förr, finns det fog att tala om en överbeskattning av svenska folket. Det finns också en risk att framtida regeringar kommer att vilja använda dessa fonder på ett osunt sätt, exempelvis för att öka sina möjligheter att bli omvalda. Därför är det viktigt att lagen tydligt anger hur ackumulerade medel ska hanteras. Lite klokare bli vi förhoppningsvis när finansdepartementet presenterar sitt förslag i lite mer detalj senare idag.

Optimistisk Borg påverkar inte Ingves

Sverige är på god väg att ta sig ur lågkonjunkturens grepp – i alla fall enligt finansminister Anders Borg, som igår skruvade upp prognosen för den svenska tillväxten rejält. Även om en del av det positiva budskapet nog får tillskrivas det stundande valet, ser det mesta faktiskt betydligt bättre ut nu än för bara ett halvår sedan. Uppenbarligen har det som, för svensk del, inleddes som en industrikris, inte blivit mycket mer än så. Tjänstesektorn står hyfsat intakt, trots den kraftiga lågkonjunkturen. De enorma insatserna i form av finanspolitiska stimulanser, statliga garantier och räntesänkningar lyckades uppenbarligen fånga upp de fritt fallande ekonomierna, av vilka den svenska tillhörde de som föll snabbast.

P.g.a. de ljusare utsikterna tycker nu många att det är dags för Riksbanken att höja räntan. Men då glömmer man det faktum att den låga räntan är ett av de viktigaste skälen till att krisen i Sverige i så hög grad begränsats till industrin. En tidig räntehöjning kommer att uppfattas som att Riksbanken har inlett en räntehöjningscykel. Det skulle snabbt leda till en förstärkning av kronan och därmed slå på den redan liggande exportindustrin. Situationen är allvarlig och riskerna betydande med tanke på att många av våra viktiga exportmarknader framöver kommer att tyngas av de budgetsaneringar som oundvikligen kommer att ske under de kommande åren. Draghjälpen utifrån blir därmed svagare än normalt och kommer att vara så ett bra tag till.

Varför skulle Riksbanken riskera den sköra återhämtningen genom att höja räntan när såväl inflation som inflationsförväntningar är fortsatt låga. Får vi inte igång exporten på allvar är risken stor att krisen sakta med säkert kommer att äta sig in i tjänstesektorn också. Jag tror inte att Riksbanksledningen vill se en sådan utveckling. Därför påverkar finansministerns nya prognos inte Ingves & Co:s syn på behovet av räntehöjningar. Räntevapnet får alltså stå i vapenskåpet ett tag till (möjligen skarpladdat). Och det har nog inte finansministern något emot.

För den som tvivlar

… på bostadsmarknadens betydelse för Sveriges ekonomiska utveckling, kan jag rekommendera läsning av Konjunkturrådets senaste rapport ”Råd till en finansminister”. I tre av de fyra artiklarna som på olika sätt diskuterar den svenska ekonomin, tas bostadsmarknaden upp som en del av lösningen på de problem som analyseras.

Professor Rikard Forslid fokuserar på länders konkurrenskraft och varnar för en upprepning av tidigare års industripolitik där politiker och tjänstemän tagit på sig rollen att välja ut framtida ”vinnarbranscher och – företag”. Han betonar att attraktionskraften hos storstädernas tjänsteindustriella kluster kommer att bli en nyckelfaktor för Sveriges konkurrenskraft framöver. Därför är varje politiskt förslag som syftar till att minska dessa kluster ett misstag. Politiken bör istället göra det omvända, nämligen att skapa förutsättningar för dessa kluster att växa sig starka. Dit hör åtgärder som bidrar till att landets storstadsregioner upplevs som attraktiva för företag och individer. En väl fungerande infrastruktur samt god tillgång till offentlig service och bostäder, inte minst för studenter, tas upp som exempel. I den mån en regionalpolitik behövs, bör den inriktas på att underlätta för folk söka sig till de orter där deras insatser efterfrågas, vilket oftast är just till storstadsregionerna.

Professorerna John Hassler och Per Krusell, som diskuterar den långsiktiga ekonomiska tillväxten, är inne på samma linje. De konstaterar att Sveriges export har koncentrerats till varor med fallande priser, som telekomutrustning. Prisfallen har orsakats av en snabb internationell produktivitetsutveckling. Det behöver inte vara ett problem givet att Sveriges produktivitet inte är halkar efter omvärldens. Klarar vi inte det, kommer värdet på vår export att minska i förhållande till importen. För att inte hamna där, krävs kvalificerad arbetskraft. Det ställer i sin tur höga krav på vårt utbildningssystem och på arbetsmarknadens flexibilitet. I det senare fallet spelar en flexibel bostadsmarknad en viktig roll genom att underlätta arbetskraftens rörlighet.

Dominique Anxo och Thomas Lindh, ytterligare två professorer, diskuterar vad regeringen bör göra för att minska arbetslösheten. Deras slutsatser är mer kryptiska. De fastslår att det är svårt att rekrytera folk i storstäderna, trots att det uppenbarligen finns ett starkt intresse hos unga att flytta till dit för att utbilda sig och arbeta. En möjlig förklaring är svårigheten att hitta bostäder till rimliga kostnader. Som en del av lösningen på detta problem, föreslår de båda professorerna en omflyttning ut från storstadsregionerna av delar av den yngre befolkningen. Hur det ska gå till framgår dock inte. Att minska, eller helst avlägsna, de regler som idag hindra bostadsmarknaden från att möta de önskemål folk har, torde vara en bättre lösning än att inleda en statligt styrd omflyttning av folk. Med den proposition om bostadsmarknaden som regeringen förhoppningsvis presenterar i senare i vår, tas ett steg i just den riktningen.

Tillnyktring inom kontorsmarknaden

I lördags skrev SvD Näringsliv återigen om utvecklingen på Stockholms kontorsmarknad. Även om det fortfarande finns en tendens att måla med svarta färger, tycker jag ändå att artikeln andas en befriande tillnyktring.

Det konstateras att Stockholm, tack vare sin stora tjänstesektor, har klarat sig väl i lågkonjunkturens Sverige. Ja, det har till och med gått så bra att kontorsvakanserna minskade något under slutet av förra året. Surprise! Att Stockholm skulle klara sig hyfsat igenom krisen, är en tes jag har drivit sedan jag började jobba hos Fastighetsägarna för drygt ett år sedan. Krisen var och är främst en kris för industrin. Myndigheternas kraftfulla insatser har sett till att genomslaget i tjänstesektorn har begränsats ordentligt.

Däremot gör SvD-artikeln ett stort nummer av att hyrorna har fallit och att fastighetsägare jobbar hårt med rabatter och andra fringisar för att hålla kvar sina hyresgäster. Ja, så är det. Varför skulle det inte vara så? Det speglar det faktum att vi ha en väl fungerande marknad för kontorslokaler i Stockholm. Det är också detta faktum som förklarar varför vakansgraden varit så stabil genom hela krisen. Marknadens anpassning ska normalt främst ske genom att priset, d.v.s. hyran inkl. eventuella tidsbegränsade rabatter, förändras – inte genom att vakanserna ökar eller minskar kraftigt.

Därför håller jag med tidningen om att vi inte kan förvänta oss snabbt minskade vakanser när konjunkturen vänder uppåt på allvar någon gång i framtiden. Men det beror inte, som tidningen skriver, på att vi nu har fått en omfattande andrahandsuthyrning som kommer att reverseras i framtiden, utan på just det faktum att vi har en väl fungerande marknadsprissättning. Därför kommer en kommande högkonjunktur främst att synas i stigande hyror, snarare än i form av snabbt fallande vakanser.

JLL får ekvationen att gå ihop

I ett par tidigare inlägg här på bloggen har jag argumenterat för att de skräckvisioner som målats upp avseende kontorsmarknaden i Stockholm inte går att sammanjämka med den makroekonomiska utvecklingen.

Det är framför allt Jones Lang LaSalle (JLL), med analyschefen Åsa Linder i spetsen, som med imponerande envishet och uthållighet hävdat att ungefär en femtedel av Stockholmkontoren kommer att stå tomma en bit in på 2010. För att ett så negativt scenario ska infrias, krävs en ny extrem utförslöpa för världsekonomin. Det inte många som räknar med att det ska ske – inte ens JLL. Det är därför fastighetskonsultens antaganden om kontorsvakanserna förbryllat.

Men nu verkar det som om JLL äntligen fått ekvationen att gå ihop. Enligt en artikel i Affärsvärlden uppger fastighetskonsulten att vakansgraden faktiskt minskade något under 2009 års sista kvartal. Även om 2010 väntas bli ett svagt år, vilket även jag tror, ser det nu ljusare ut än vad JLL räknade med tidigare. I slutet av 2010 spås vakansgraden i Stockholm nu begränsas 14 procent. Jag kan bara gratulera till den slutsatsen. Det var precis den siffra vi kom fram till i vår senaste konjunkturrapport.

Riksbanken kan lugnt vila på hanen

Idag presenterade vi vår senaste konjunkturprognos. För den som inte orkar läsa hela rapporten kan jag avslöja dramats upplösning här och nu. Det blir bättre, men det går långsamt och beroendet av fortsatt stöd, d.v.s. låga räntor och statliga stimulansåtgärder, är stort. Därför räknar vi med att Riksbanken står emot påtryckningar om att räntan måste höjas redan i april, vilket bl.a. ekonomerna på SEB och Nordea talat sig varma för en längre tid. Det skulle vara ytterst märkligt om Riksbanken slog till med en räntehöjning när resursutnyttjandet är på rekordlåg nivå och inflationen befinner sig bakom horisonten rand.

Inte ens huspriserna fungerar som motiv för en räntehöjning. Den prisuppgång vi sett i storstäderna handlar än så längre bara om en knapp återhämtning av förra årets nedgång. Någon bubbla handlar det knappast om. Det räcker med att gå igenom den uttjatade efterfråge- och utbudsrelationen för att inse detta. Sedan 1975 har Sveriges befolkning vuxit med 13 procent. Samtidigt har Stockholm ökat med 32 procent. Inflyttningstrycket har varit stort och kommer så att förbli. Den stora barnkullen från början av 90-talet har nämligen vuxit upp ska nu (försöka) etablera sig på bostadsmarknaden. Enligt trendspanarna har vi med ett ytterst urbant gäng att göra. De kommer att söka sig till storstäderna, snarare än storskogen.

Tyvärr går inte utbudet av bostäder i storstäderna hand i hand med den stora efterfrågan. Under de senaste 20 åren har det byggts betydligt mindre i Sverige än på andra håll i världen. Krisen har också inneburit ett hårt slag mot byggandet, som minskat med 30 procent på riksnivå och 36 procent i Stockholm under det senaste året. Med en bubbla brukar man ju avse en prisuppgång som inte kan motiveras av fundamentala faktorer. Uppenbarligen gäller inte det de svenska storstäderna.

Så slutsatsen av detta är att Riksbanken lugnt kan vila på hanen ett bra tag till. Först när konjunkturuppgången väl är uppe på stadig mark och kan gå för egna ben, är det dags att höja räntan. Det lär,tyvärr, dröja.