Risk för besvikelse

Snart tar handeln med kommersiella fastigheter fart igen, i alla fall om man ska tro DTZ:s senaste marknadsundersökning. Om den kraftiga minskningen som skett i handeln under 2009 bara var en följd av problemen att få lån till fastighetsköp, skulle det vara lätt att hålla med om den slutsatsen.  Kreditmarknaderna fungerar ju allt bättre och snart öppnar bankerna plånboken även för lån till fastighetsköp och då kommer det att rulla på…eller?

Mellan 2006 och 2008 handlades det kommersiella fastigheter för drygt 150 miljarder kronor per år. Kontrasten med 2009 är slående. Hittills uppgår affärerna till blygsamma 30 miljarder kronor, enligt Savills Research. Snacka om potential, när det väl vänder, säger den optimistiske. Blicka lite längre tillbaks, säger den pessimistiske. 1999 – 2002 var snittvolymen knappt 50 miljarder kronor per år. Det är inte mycket mer än den slutsumma vi kan förvänta oss av 2009.

Optimisten kan hävda att den svenska fastighetsmarknaden blivit allt mer internationell och att det är ett viktigt skäl till de stora volymerna de senaste åren. När finanskrisen drog igång försvann de utländska köpare från den svenska marknaden. När det väl lugnat ned sig, kommer dessa aktörer att återvända till Sverige och volymerna med dem.

Pessimisten kan å andra sidan peka på att åren 2006 till 2008 var exceptionella. Volymerna drogs upp av ett antal större affärer och marknaden var dopad av absurt låga riskpremier. Dessutom kommer det stora antalet ombildningar av hyreshus till bostadsrätter, förr eller senare, att klinga av.

Vem ska man tro på? Den svenska fastighetsmarknaden är numera en del av en betydligt större internationell marknad. Att äga fastigheter har därför blivit mer och mer som att äga vilken finansiell tillgång som helst. Mindre känslor, mer ekonomi. Av det skälet tror jag att det är rimligt att utgå från att omsättningen framöver kommer att var ganska hög. Men inte så hög som under 2006 – 2008. De var inga normalår, framför allt p.g.a. det låga priset på risk. Den som tror något annat, riskerar att bli ordentligt besviken.

Onödigt svårt för fastighetsföretag

I Riksbankens senaste penningpolitiska rapport kan man läsa att situationen på de finansiella marknaderna håller på att normaliseras. Och tittar man på de så kallade kreditspreadarna, d.v.s. skillnaden mellan räntebärande värdepapper med olika risk, verkar det ligga mycket i den slutsatsen. Det är också den bild som framkommer i enkäter som riktar sig till olika företag. Situationen har blivit väsentligt bättre sedan i våras. Större företag kan emittera egna värdepapper utan problem. Lika enkelt är det att hitta finansiering på aktiebörsen. De som köper dessa företagsobligationer och aktier verkar ta lika lätt på risk som de gjorde innan finanskrisen bröt ut förra hösten. Bankerna håller fortfarande igen något. Men även här har det lättat, enligt samma enkäter.

Tyvärr gäller inte denna positiva syn fastighetsföretagarna i Stockholm. Enligt Fastighetsägarbarometern, anser drygt 70 procent av dessa att det är svårare än normalt att få lån från bankerna. De anser också att bankernas marginaler är onormalt stora. Och inte har det blivit bättre sedan i våras. Det är rimligt att fråga sig varför fastighetsföretag har svårare än andra företag att få lån hos bankerna. Fastighetssektorn är visserligen en relativt högt belånad bransch. Men de flesta företagen har bra koll på sina balansräkningar. Exempelvis uppgår den genomsnittliga belåningsgraden hos de företag som ingår i Fastighetsägarbarometern till lite drygt 50 procent. Även om det finns en risk för att fortsatta prisfall på fastigheter, klarar därför de flesta bolag värdefall som är långt större än de värsta skräckscenarier som presenterats.

Inte heller är det något fel på kassaflödena. Och med tanke på att det ekonomiska raset i svensk ekonomi nu verkar ha bottnat och varseltalen har kommit ned på mer rimliga nivåer, finns det heller ingen anledning att räkna med en kommande hyreskrasch. Nej, det kan inte vara det som ligger bakom bankernas tvekande hållning till fastighetsföretagen. Jag tror snarare att det är fastighetskrisen i början på 90-talet som spökar. Då lånade bankerna, via finansbolagen, ut hejdlösas summor till fastighetssektorn med påföljande pris- och byggboom. När Riksbanken drog upp räntorna tillsyrefattiga höjder dog festen. Det gick som bekant ganska illa för bankerna. Trots den internationella lågkonjunkturen är vi ljusår från den situationen. Bankerna borde göra upp med gårdagens spöken och behandla fastighetsföretagen precis som övriga seriösa företag. I dag gör bankernas rädsla tillvaron onödigt svår för många fastighetsföretag.

Byt till tremånadersränta NU!

Häromdagen blev jag uppringd av en lätt upprörd herre. Han är ordförande i en bostadsrättsförening i Stockholm och hans upprördhet gällde bankernas brist på information. Informationen handlade om bankernas tysta höjning av de rörliga räntorna.

Hans förening hade valt att låna till rörlig ränta för att slippa betala det räntepåslag som normalt följer med att binda lånen på längre tid. Därmed hade han lugnt räknat med att den rörliga räntan skulle följa med nedåt när Riksbanken sänkte sin styrränta. Helt rätt tänkt, men så blev det inte. Döm om hans förvåning när senaste räntebeskedet visade att den rörliga räntan var nästan två procentenheter högre än tremånadersräntan.

Det som beskrivits är en direkt följd av att bankerna aktivt strävar efter att fasa ut den rörliga räntan, till förmån för tremånadersräntan. Alltså har bankerna rätt och slätt låtit den rörliga räntan prisa sig ur marknaden. Problemet är att informationen om detta har varit bristfällig. Det är dåligt av bankerna.

Mannen på andra sidan telefonluren berättade att han nu skulle göra allt för att få kompensation från banken. Det är bara att hålla tummarna. Till honom och alla andra som fortfarande sitter med rörlig ränta vill jag med emfas ge följande råd: Byt till tremånadersränta NU!

Nya argument för att 20 procent är för mycket

I ett tidigare blogginlägg diskuterade jag det orimliga i att vakansgraden på Stockholms kontorsmarknad ska stiga till 20 procent, vilket fastighetskonsulten Jones Lang LaSalle varnat för. Här kommer ytterligare ett tungt argument för den uppfattningen.

I veckan presenterades SCB:s snabbindikatorer för konjunkturen i oktober. Indikatorerna redovisar hur industri- och tjänsteföretagen ser på konjunkturläget just nu. För industrin ser det ungefär lika mörkt ut som i våras då undersökningen gjordes senast. Tjänsteföretagen, däremot, anser att läget har ljusnat betydligt.  I de flesta tjänstebranscherna bedöms nu konjunkturläget som normalt eller t.o.m. bättre än normalt. Det sorgliga undantaget är branscherna företagstjänster och partihandel, vilka båda har nära koppling till industrin och byggverksamheten.

Med tanke på tjänstenäringarnas dominans i Stockolms näringsliv, är det svårt att få ihop den kalkyl som skulle leda till att 20 procent av kontoren i regionen skulle stå tomma inom en snar framtid. Det skulle kräva en sysselsättningsminskning i huvudstaden som får nedgången under 90-talskrisen att blekna i jämförelse.

Räntebeslut välter inga kiosker

Som väntat lät Riksbanken räntan ligga kvar på 0,25 procent (här) och lovade samtidigt att lämna räntan på den nivån fram till hösten nästa år. Beslutet var knappast någon kiosvältare, även om del bedömare – dock inte Fastighetsägarna Stockholm – hade räknar med att Riksbanken skulle flagga för en tidigare höjning.

Även denna gång var direktionen oenig. Lars E.O. Svensson tyckte att räntan borde sänkas till noll och hållas på den nivån under ett år. Jag har full förståelse för hans hållning. Egentligen behöver Sverige en negativ styrränta. Eftersom det inte går, måste Riksbanken göra vad den kan för att undvika deflation. Det innebär att räntan ska vara så låg som möjligt. Det ställer samtliga ledamöter upp på. Majoriteten tror dock att en riktig 0-ränta skulle kunna påverka de finansiella marknaderna på ett negativt sätt. Några tunga argument för att det skulle stämma har dock inte presenterats. Därför håller Svensson envist fast vid sin uppfattning om att räntan bör sänkas ytterligare.

Förutom att sänka räntan så mycket som möjligt, kan avsaknaden av möjligheten att sänka räntan under nollsträcket kompenseras genom ett löfte att hålla räntan på låg nivå under lång tid. Det är just detta Riksbanken gör med sin prognos avseende den framtida reporäntan. Precis som vid de två tidigare beslutet valde Riksbanken att krydda sin prognos med ett 100-miljarderslån till bankerna. Just det känns möjligen lite onödigt med tanke på att bankerna knappast har något behov av detta. Det tyckte uppenbarligen även Barbro Wickman-Parak, Lars Nyberg och Svante Öberg, som reserverade sig mot den delen av beslutet. Det innebär att det var Stefan Ingves utslagsröst som fällde avgörandet. Räkna med att diskussionen om dessa 100 miljarder kommer att gå het inför nästa räntebeslut.

Riksbanken har uppenbarligen också blivit något mer oroad över utvecklingen på bostadsmarknaden. I den penningpolitiska rapport som publicerades i anslutning till beslutet står det att priserna nu ligger ”något över den nivå som är långsiktigt hållbar”. Eftersom en alltför expansiv kreditgivning kan leda till framtida ekonomiska problem, understryker Riksbanken vikten av att ”alla aktörer som påverkar bostadsmarknaden tar ansvar för att utvecklingen blir långsiktigt hållbar”. Det är svårt att inte hålla med.

Prisstatistik talar för återhållsam riksbank

De svenska konsumentpriserna fortsätter att falla. I september var de 1,6 procent lägre än för ett år sedan. Deflation är normalt illavarslande, eftersom fallande priser gör att folk tenderar att skjuta på en del av sina inköp. Det mesta blir ju billigare i framtiden. Så illa är det inte nu. Det som drog ned inflationen var framför allt de lägre bolåneräntorna. Rensat för dessa landade inflationen på 1,4 procent. Eftersom det är något lägre än vad Riksbanken räknade med i sin senaste prognos, stärks nu argumenten för att Riksbanksledningen kommer att vara fortsatt återhållsam när den går till räntebeslut på onsdag nästa vecka.

Till och med bankekonomerna börjar tveka på sina tidigare slutsatser. För övrigt har jag skrivit en text om varför bankekonomerna (inte alla) har fel när de spår att Riksbanken kommer att höja räntan redan under våren.

20 procent är för mycket

I dagens pappersversion av Dagens Industri kan vi läsa att såväl analytiker som placerare nu blåser faran över för ytterligare nedskrivningar av fastighetsvärden. Efter relativt små nedskrivningar väntas det tredje kvartalet bli det sista med vikande priser.  Avkastningskraven har stigit till rimliga nivåer, enligt Mikael Andersson på Leimdörfer.  Börsen har redan tagit ut segern i förskott genom att trycka upp fastighetsbolagens aktiekurser.

För knäcka detta hyfsat positiva scenario krävs kraftiga nedgångar i hyresnivåerna. Och vad skulle kunna ge en sådan effekt? Jo, kraftigt stigande vakansgrader. För någon vecka sedan varnade fastighetskonsulten Jones Lang LaSalle för just detta. JLL räknar med att kontorsvakanserna i Stockholm kan stiga till 20 procent under nästa år. Det skulle säkerligen kunna utlösa den negativa effekt på hyresmarknaden som nämndes ovan.

Personligen tror jag dock att JLL målar världen i allt för mörka färger.
20 procentiga vakanstal är kanske ett möjligt antagande för vissa delmarknader, men knappas för kontorsmarknaden i stort. Eftersom vakansgraden och sysselsättningsutvecklingen är starkt korrelerade, har jag ägnat mig åt ett (mycket) enkelt räkneexempel för att belysa vilken sysselsättningsminskning JLL:s scenario implicerar.

Storstockholm har en total kontorsyta på knappt 12 miljoner kvm. Ungefär 10 procent av den ytan är vakant i dagsläget. Om vi antar att varje kontorsanställd har 25 kvm till sitt förfogande, huserar därmed lite drygt 400 000 personer på den återstående ytan. Denna grupp utgör knappt 10 procent av antalet sysselsatta i Sverige. En vakansgrad på 20 procent innebär att ytterligare ca: 1 miljon kvm kommer att tömmas. Det motsvarar en sysselsättningsminskning med 40 000 personen. Eftersom de flesta prognosmakarna spår att sysselsättningen ska minska med 100 000 personer i Sverige, verkar det orimligt att Stockholm ska drabbas så hårt.

Om Stockholm istället drabbas i samma utsträckning som övriga Sverige, skulle minskningen på Stockholms kontorsmarknad stanna vid 10 000 personer. Det motsvarar i sin tur en yta på 250 000 kvm, vilket ger oss en vakansgrad på drygt 12 procent. Om vi dessutom antar att en del av de lokalerna som håller på att färdigställas också kommer att stå tomma samt att en del företag tränger ihop sig på mindre yta, kanske vakansgraden kan stiga till 14 procent. Men man ska också komma ihåg att de flesta bedömare tror att Stockholm klarar sig bättre än övriga Sverige. Därför finns det anledning att räkna med att även den prognosen ligger i överkant.

Ja, vilken sysselsättningsminskning implicerar då JLL:s 20 procent? Om vi återigen räknar med att Stockholm drabbas som övriga Sverige. Då måste sysselsättningen i Sverige minska med ytterligare 500 000 människor. Snacka om mardrömsscenario. Sannolikt blir det inte mer än just en mardröm.

Ingen tickande inflationsbomb

Den som oroar sig för att Riksbankens generösa utlåning till bankerna är en tickande inflationsbomb borde titta närmare på finansmarknadsstatistiken på SCB:s webbplats. Av den framgår det att penningmängden, trots Riksbankens generösa utlåning till bankerna, utvecklas i ganska måttlig takt. Det bredaste måttet, M3 (som omfattar kontanter och de flesta formerna av sparande), har till och med krympt om man jämför med nivån för ett år sedan.

Nu ska man inte fästa för stor vikt vid just M3. Mätt på det sättet brukar penningmängdens utveckling dämpas när intresset för börsen ökar. Och det har ju onekligen varit rätt bra fart på börsen den senaste tiden. Hur som helst har jag svårt att se tecken på att inflationen ligger och tickar i penningmängdsstatistiken. Inte ännu i alla fall.

Tittar man närmare på statistiken går det däremot att hittat illavarslande tecken. Men då handlar det snarare om tecken om en trögare återhämtning än vad många nu tycks ta för givet. Och det talar för att inflationen fortsätter att vara låg. Sedan slutet av förra året har företagen successivt minskat inlåningen i bankerna, vilket bl.a. har uppmärksammats av Di-journalisten Gunnar Örn (28/9). Om det är en följd av att krympande vinster och ökade förluster tvingar dem att knapra på sina kassareserver, vilket inte är osannolikt, finns det anledning till oro. Det är bara att hoppas att den utvecklingen vänder snart.

Bra valfläsk

Valfläsk eller inte, inriktningen på regeringens höstbudget är bra. Förutom satsningar på att motverka de akuta effekterna av den finansiella krisen och lågkonjunkturen, fortsätter regeringen stoiskt att genomföra det så kallade jobbskatteavdraget. Avdraget, som införts i ett antal steg, innebär att det blir mer lönsamt att arbeta. Om det bidrar till att fler människor strömmar till arbetsmarknaden är mycket vunnet, både på det privata och samhällsekonomiska planet. För samhället är det inte bara ur tillväxtsynpunkt. Det är också en viktig del i arbetet för att minska riskerna för framtida finansiella kriser. Om folk har arbetet, lär de ju också klara av att betala räntor och amorteringar på sina lån. Förutsatt att bankerna har gjort en bra kreditbedömning, vill säga.

Den aspekten tas upp av den anonyme bloggaren SlopedCurve. I ett inlägg diskuterar han/hon risken att den nuvarande diskussionen om framtida regleringar av den finansiella sektorn, fokuserar för mycket på krediternas storlek i förhållande till säkerhetens värde. Självfallet har värdet på panten stor betydelse, men den långsiktiga kreditvärdigheten hos låntagaren är minst lika viktig. Det var just där man gick fel i den nuvarande sub-primekrisen. Tanken var enkel: Om inte låntagaren kan betala, är det bara att sälja säkerheten (huset). Enkel tanke, men ack så fel. När värdet på husen störtdök, var det inte mycket bevänt med säkerheten. Hade de amerikanska bankerna lagt större vikt vid låntagarens betalningsförmåga, hade kanske den finansiella krisen inte fått samma dramatiska förlopp.
Svenska bankirer har visserligen inte agerat som sina amerikanska kollegor. Inte desto mindre drabbades Sverige stenhårt då kreditmarknaderna kollapsade under förra hösten. Så vi har all anledning, inte minst som EU-ordförande, att se till att diskussionen om de framtida regleringarna fokuserar på rätt saker. För att se till att låntagarnas långsiktiga betalningsförmåga upprätthålls, är det också viktigt att fokusera på åtgärder som värnar sysselsättningen. Det gör den budget som Anders Borg presenterar idag; valfäsk eller inte.

”Bankerna är för försiktiga”

Orden i rubriken är Stellan Lundströms, KTH-professorn med smeknamn som ”Mr Krasch” och ”Den evige pessimisten från Norrland”. Platsen är fastighetsmässan Business Arena på Södermalm i Stockholm.

För en gångs skull är professorn mindre pessimistisk än de normalt så optimistiska bankirerna. Att dessa för tillfället är njugga mot fastighetsföretagen vet vi. Denna njugghet bygger delvis på att de har en klart negativ syn på tjänstesektorns utveckling framöver. Ju sämre den går, desto färre och mindre lokaler efterfrågas. Och ökar vakanserna, minskar fastighetsbolagens kassaflöden. Slutsats: Var försiktig med utlåning till fastighetssektorn.

Försiktiga bankirer är bra bankirer. Lite mer av den varan hade kanske mildrat den kris vi drabbades av med full kraft efter Lehman Brothers krasch förra året. Men allt för försiktiga bankirer är också ett samhällsekonomiskt problem. Det innebär att ekonomin inte kan växa med sin fulla potential. Om Stellan Lundström har rätt har pendeln svängt för långt åt det försikiga hållet.

Bankernas ovilja att låna till fastighetsföretag, och andra företag, beror självfallet också på att många banker kämpar med egna problem. En del av dem behöver säkerligen mer kapital. Men inte desto mindre tror jag att professorn har rätt. Bankena är just nu onödigt försiktiga och det drabbas vi alla av i form av lägre tillväxt.