Förortens förlorade möjligheter

I veckan har integrationsminister Erik Ullenhag tillfälligt flyttat ut sitt kontor från centrala Stockholm till förorten Rinkeby. Inget ont om symbolhandlingar. Det är nog så viktigt att politiken visar närvaro och intresse för landets förorter. Däremot gör en symbolhandling som denna ingenting åt de många grundläggande problem som existerar i de så kallade miljonprogramsområdena. Dessa uppfördes under senare delen av 60-och början av 70-talet för att komma tillrätta med bostadsbristen och förse den snabbt växande stadsbefolkningen med lägenheter. Lite cyniskt kan man säga att bostäderna byggdes i satellitsamhällen utanför städerna som nattförvaring av fabriksarbetare och deras familjer. Med den tidens ideal, som kännetecknas av funktionalitet, byggdes stora utbredda områden som motreaktion till den trånga stenstaden. Gång- och biltrafiken separerades med gångtunnlar, gångbroar, breda motorvägar och stora parkeringsplatser.

Men världen har förändrats, blivit global, digital och individualiserad. Samtidigt har vår förståelse för människors drivkrafter ökat. Idag vet vi att människor huvudsakligen har slutat att flytta till där jobben finns. Istället flyttar de till städer som kan erbjuda ett tryggt och attraktivt boende, spännande kontakter med andra människor och många olika möjligheter till utveckling och upplevelser. Därefter flyttar jobben efter människorna. Vi lever inte längre i ett industri- och produktionssamhälle. Istället är kunskap och kreativitet de främsta drivkrafterna för tillväxt. Vi har också lärt oss att just den typen av områden som med goda intentioner byggdes för snart 50 år sedan skapar otrygghet och avstånd mellan människor medan den myllrande, trånga stadsmiljön är just precis det som får oss att trivas.

Det är med dessa insikter som vi måste ta oss an de problem vi idag upplever i storstädernas förorter. Rent geografiskt ligger miljonprogramsområden som Rinkeby, Bergsjön och Rosengård i drömläge. Om kommuner som Kungsbacka, Lund och Västerås kan dra nytta av sitt storstadsnära läge måste såklart de områden som ligger betydligt närmare storstadens kärna också kunna göra det. Problemet är inte att det inte föds några kreativa och driftiga människor i de här områdena, för det gör det. Problemet är att de flyttar därifrån så fort de får chansen och att få väljer att flytta dit om de har andra alternativ. Anledningen är bristande attraktivitet. Redan innan dessa stadsdelar byggdes skrev urbanforskaren Jane Jacobs boken The Death and Life of Great American Cities och lade där grunden för dagens rådande teoribildning kring vad som gör en stad attraktiv. Bebyggelsen ska vara tät, ha många blandade funktioner som ger folkliv på gatorna stora delar av dygnet, kvarteren ska vara korta och ”slinkvänliga” utan tvingande barriärer och byggnaderna ska gärna vara av olika ålder, karaktär och skick.

Miljonprogramsområdena är med andra ord felkonstruerade på samtliga punkter. Samtidigt är de idag Sveriges mångkulturella smältdegel. Det mesta talar därför för att storstädernas förorter inte bara är en tickande social bomb. De kan också vara grogrund för framtidens idéer och kreativitet vilket vi inte har råd att slarva bort. Utanförskap är skadligt åt båda håll. Därför krävs en handlingsplan för miljonprogramsområdena som omfattar kraftig förtätning av bebyggelsen med en ökad variation av funktioner, att det lokala kultur- och folklivet får ta plats och vara delaktigt i utvecklingen samt insatser för att få igång det lokala företagandet. För att uppnå detta krävs målmedvetna och modiga politiker och det behövs långsiktiga, närvarande och ambitiösa fastighetsföretagare, såväl privata som kommunala, som är villiga att ta sig an uppgiften att gemensamt bygga om miljonprogrammen till städer. Först då kommer den nedåtgående spiralen på allvar att börja snurra åt andra hållet men då kommer det sannolikt att gå fort.

Jakten på den försvunna staden

(Först publicerad som ledare i Fastighetstidningen 2012.02.27)

Under våren 2012 åker de populära TV-personligheterna Filip och Fredrik, genom Sverige på en turné med namnet ”Jakten på den försvunna staden”. Upplägget är i deras sedvanliga anda huvudsakligen humoristiskt men samtidigt med ett visst mått av seriositet. Upprinnelsen till turnén är att de under sina många resor kors och tvärs över landet har kommit fram till att städerna i allt större utsträckning liknar varandra. Var de än vaknar upp möts de av samma butiker, samma torg och ungefär samma restaurangutbud. Med sin turné säger sig Filip och Fredrik vilja göra en insats för att vaska fram det unika i varje stad samt få folk att se sin stad med nya ögon och inse vilken fantastisk stad de bor i. Eftersom deras turné i skrivande stund inte har ägt rum och deras metoder är allt annat än vetenskapliga går det inte att förutsäga vad de kommer att komma fram till. Men i grund och botten handlar det om stadens kultur.

Utan sin kultur vore en stad bara en massa sten och infrastruktur. Det är innehållet, det vill säga människorna som bor där, deras levnadsvanor, kreativitet och attityder, platsens värden och historier, som särskiljer den från alla andra. Förmågan att sticka ut på ett positivt sätt har dessutom blivit allt viktigare bland Sveriges städer. Kampen om invånarna är hård. Dagens Nyheter publicerade nyligen statistik som visade att 142 av landets kommuner har vuxit de senaste 30 åren, men att de har gjort det på bekostnad av de resterande 148 kommuner som istället har tappat befolkning. De som har vuxit mest har mer än fördubblats under perioden medan flera kommuner på motsvarande sätt har mer än halverats. I grund och botten kan det för många städer alltså handla om att utvecklas eller helt enkelt avvecklas.

Varje stad, oavsett storlek, har sina utmaningar. Det kan handla om en expansiv externhandel, konkurrens från regioncentrum, sjunkande invånarantal, svagt utbud, brist på attraktiva lokaler, sjunkande fastighetsvärden, ökande vakanser och så vidare. Slutsatsen är att städer med svag tillväxt måste försöka vända trenden medan städer med stark tillväxt måste säkerställa fortsatt attraktivitet och behålla eller förstärka sin position i förhållande till konkurrenterna. Att framgångsrikt driva och utveckla en stad är med andra ord ett stort och långsiktigt arbete. Men det är ett vanligt missförstånd att det enbart är kommunen som har ansvar och mandat att genomföra detta arbete. Kommunen äger inte staden. I de allra flesta städer jag har besökt är centrum fullt av privatägda fastigheter som sjuder av liv och verksamheter.

Det finns en stor outnyttjad resurs i de privata fastighetsföretagen i Sverige. Många samverkar idag med kommun och övrigt näringsliv för att stärka sina städers attraktivitet och på olika sätt öka livskvaliteten för invånarna men det fungerar olika bra i olika kommuner. På flera håll lämnas de privata fastighetsföretagen utanför när kommunen istället vänder sig till de egna förvaltningarna för olika former av utvecklingsprojekt. Det privata engagemanget måste bättre tas om hand då många är villiga att lägga sin tid, sin initiativkraft och sina pengar på någonting som inte bara gynnar dem själva utan också samhället i stort. Som branschorganisation driver vi aktivt på utvecklingen mot ett ökat samhällsengagemang i fastighetsbranschen eftersom vi är övertygade om att det är en långsiktig investering som gynnar alla inblandade. Det finns en stor potential i samverkan utanför traditionella gränser i syfte att skapa gynnsamma förutsättningar för tillväxt och ett bättre samhällsklimat.

Fastighetsägarna GFR inrättade år 2006 en projektmedelsfond för att stimulera den här typen av utvecklingsarbete. Efter sex år kan vi konstatera att fonden har gett resultat långt över förväntan då mer än 70 utvecklings- och samverkansprojekt har kunnat sjösättas i vår region sedan dess. Genom aktiv stads- och ortsutveckling arbetar vi på Fastighetsägarna för att tillsammans med våra medlemmar skapa attraktiva städer och stärka den kommersiella fastighetsmarknaden på lokal, regional och nationell nivå. Precis som Filip och Fredrik framhåller gäller det att våga sticka ut hakan på något sätt. Varje stad bör försöka hitta sin egenart och bygga vidare på den. Den kan sannolikt inte vara bäst på allt. Däremot kan den vara bra på det mesta och bäst på någonting.