Bostadsförsörjningskrisen underskattad

Under de senaste åren har vi kunnat glädjas åt ett uppsving i bostadsbyggandet. Prognoserna har förvisso varit överoptimistiska, orsaksanalyserna tveksamma och de första tecknen på avmattning har kunnat skönjas, men ändå. Bygg- och mäklarstatistik ger dock en mycket begränsad bild av verkligheten. I själva verket befinner sig svensk bostadsförsörjning i kris.

När boendelösningar som användes för 1910-talets nödbostäder återkommer har cirkeln av 100 års social bostadspolitik slutits. Och trots högkonjunktur ser det inte ljust ut. Tvärtom.

Vi har studerat statistik som är avsevärt mörkare än den bygg- och mäklarstatistik vi dagligen kan läsa om i tidningarnas näringslivsdelar och publicerar i dag en rapport som beskriver behovet av nytänkande inom svensk bostadspolitik för att undvika ytterligare social utslagning. Fortsätt läsa Bostadsförsörjningskrisen underskattad

HGF skapar ovisshet för 10 000 hyresgäster i Norrköping!

peterEfter att återigen tvingats till meningslösa förhandlingar under de senaste månaderna har Fastighetsägarna MittNord idag tvingats till att frånträda förhandlingarna för ca 10 000 lägenheter.
Än en gång Fortsätt läsa HGF skapar ovisshet för 10 000 hyresgäster i Norrköping!

Ta denna chans att göra Sveriges bostadsmarknad bättre rustat för framtidens utmaningar

Att regeringen med finansminister Magdalena Andersson (S) i spetsen bjuder in till blocköverskridande samtal om bostadspolitiska reformer är mycket välkommet. Bygg- och bostadsmarknaden har i decennier dragits med stora strukturella problem. Problemen berör både finansiering och beskattning, men också ett hyressättningssystem som dömts ut av alla som utrett den svenska bostadsmarknaden. De senaste årens bostadspolitiska satsningar och regelförenklingar har varit för snuttifierade och små för att i grunden förändra en bostadsmarknad som befinner sig i kris. För att få en bättre fungerande bostadsmarknad krävs genomgripande strukturreformer. Reformer som kräver politiskt mod att besluta om. Fortsätt läsa Ta denna chans att göra Sveriges bostadsmarknad bättre rustat för framtidens utmaningar

Lokal samverkan för ökat bostadsbyggande

Samtal, samsyn och samverkan leder till ökat bostadsbyggande.
Samtal, samsyn och samverkan leder till ökat bostadsbyggande.

Att den rådande bostadsbristen är ett av Sveriges största samhällsekonomiska problem är knappast någon hemlighet. Men att komma till bukt med problemet verkar vara näst intill omöjligt för våra ledande politiker, trots upprepade utredningar och goda råd från nationella och internationella experter. Jag tror att lokal samverkan är en del av lösningen. Fortsätt läsa Lokal samverkan för ökat bostadsbyggande

Fördubblade skatter förödande för företagen

I Sverige har vi alltid betalt skatt utifrån resultat. Enligt Företagsskattekommitténs förslag skall företagen betala skatt även om de går med förlust, om förlusten beror på att räntorna ökat kraftigt. Förslaget skulle därmed drabba två typer av företag hårdast, kapitalintensiva företag och företag i tillväxtfas som behöver lån för att kunna utveckla sin verksamhet och växa. Dessa två företagstyper finns det många av inom fastighetsbranschen.

Vi har från våra medlemsföretag tagit del av många exempel på hur förslaget, om det blev verklighet, skulle drabba fastighetsföretagen negativt. Ett av exempel är ett familjeföretag i Mellansverige, som till hälften belånat marknadsvärdet av sitt fastighetsbestånd och skulle få fördubblad skatt från 250 tkr till 500 tkr på grund av det slopade ränteavdraget. Om räntan då går upp till de nivåer som Riksbanken förutspådde för att inte säga varnade för bara för något år sedan, skulle detta välskötta företag närma sig röda siffror på slutraden. Men företaget skulle lika fullt betala en halv miljon kronor i skatt, befängt eller hur?!                     Västerås

Den fundamentala förändring som förslaget innebär, det vill säga att företag kan få betala skatt utan att ha gjort vinst, är förstås förödande för det enskilda företaget. Och i slutändan även för dess hyresgäster… Det skulle också skapa en enorm företagsekonomisk osäkerhet vilket skulle hämma investeringsviljan i hela branschen. Om vi inte pratar om utländska investerare förstås, de skulle kunna åtnjuta en klar konkurrensfördel jämfört med svenska företag, eftersom de inte drabbas av samma finansiella kostnader eller risker. I sammanhanget bör också nämnas att detsamma gäller vissa andra ägarformer i Sverige.

Vi får tydliga signaler från våra medlemsföretag att Företagsskattekommitténs förslag inte bara fördjupar den orättvisa skattesituationen för många bostadsfastighetsbolag, som exempelvis idag inte kan kvitta ingående moms utan också är branschhämmande och direkt tillväxtfientligt. Bostadsbristen, utebliven nyproduktion och upprustning av miljonprogrammet är heta politiska ämnen idag, där är finansieringsfrågan är en mycket stor del av utmaningen. Med hyresregleringen i ena änden och en oförstående kommitté i den andra, undrar i vart fall vi vem ska betala för de skenande finansiella kostnaderna som dessa kapitalintensiva utmaningar innebär? Vi får med detta sagt, hoppas att kloka politiker oavsett färg inser att Företagsskattekommitténs förslag gör sig bäst i pappersinsamlingen och det snarast möjligt.

Björn Söderholm, VD, Fastighetsägarna MittNord

Stadsutvecklingsminister, vilket titel!

Idag konstateras att Sveriges nye stadsminister, Stefan Löfven, inte bara har tillsatt en mängd nya ministrar utan även en stadutvecklingsminister. Det blir Mehmet Kaplan (mp) som blir bostads- och stadsutvecklingsminister. Det här är mycket glädjande att stadsutvecklingen lyfts fram. Stadsutvecklingsfrågorna har fått ett ökat fokus de senaste åren genom näringsdepartementets arbete. Nu flyttas även bostadsfrågorna från socialdepartementet till näringsdepartementet och hamnar där tillsammans med stadsutvecklingsfrågorna. Jag hoppas därför att det allt tydligare fokus som stadsmakterna visat för stadsutvecklingen de senaste åren fortsätter. och att detta i förlängningen leder till att vi också får en stadspolitik.

Urbaniseringen har gjort tydliga avtryck i utvecklingen och påverkat både stad och landsbygd. Vi har tillväxtrelaterade utmaningar i större städer samtidigt som mindre orter och landsbygd ofta ser en negativ befolkningsutveckling. Vi behöver hitta en balans och se både stad och landsbygd ur ett helhetsperspektiv. Vi har en landsbygdspolitik idag. Vi behöver inte bara ha en stadspolitik för städernas skull, utan även för landsbygden som också är beroende av attraktiva centralorter för sin utveckling.

Jag hoppas att vi ser början på något nytt, att vi kan ta ett nytt urbant kliv framåt. Kanske är det rätt dag att lyfta fram en sliten klyscha: ”stad och land, hand i hand”.

Nu återstår att se hur politiken formas för staden. Och landsbygden. Många frågor är obesvarade men idag känns det optimistiskt för stadsutvecklingspolitiken åtminstone.

Politiker: Våga gör bostadspolitiken till en valfråga!

Varje valår efterfrågar vi på Fastighetsägarna en tydligare ambition kring bostadspolitiken från våra riksdagspartier. I höstas tändes en liten låga i debatten kring hyresrätten, efter Reinhold Lennebos debatt på SVT Aktuellt med Hyresgästföreningens Barbro Engman i november. Det var Boverkets rapport ”Bostadsbristen och hyressättningssystemet” som belyste bristerna med dagens hyressättning kopplat till bostadsbristen, vilket till och med fick en av kvällstidningarnas ledarsida att förorda avreglering.

Även erkända auktoriteter inom nationalekonomi vidimerade Boverkets analys, exempelvis  Assar Lindbeck. Men från de politiska partierna hördes inte ett knyst. Vi förstår att hyressättningsfrågan är komplex och opinionsmässigt oattraktiv att ta i, men vi oroar oss för huruvida politikerna verkligen förstår vikten av att diskutera förbättrade villkor på bostadsmarknaden. Och det är inte bara hyresrätten som misshandlas, även de andra upplåtelseformerna kommer i kläm, genom kommunala särkrav, lånetak och slopat reavinstuppskov. Det senare skapar inlåsningseffekter i form av uteblivna flyttkedjor och minskad rörlighet på bostadsmarknaden.

Syftet med lånetaket är förstås gott, men det finns andra mindre marknadshämmande metoder att ta till, exempelvis olika varianter avamorteringskrav. Det finns konkreta och verksamma sätt att komma till rätta med bostadsbristen och den låga nyproduktionen. Fastighetsekonomen Stellan Lundström sammanfattar receptet bra. Jag hoppas att våra politiker är varse vilken betydelse en flexibel och fungerande bostadsmarknad har för tillväxt och arbetsmarknad. I så fall förväntar jag mig inget annat än att bostadsfrågor blir en het valfråga. Vi kommer åtminstone göra vad vi kan för att så ska bli fallet.

Björn Söderholm, VD, Fastighetsägarna MittNord

Bostadsbyggande valfråga 2014

almedalen seminariumJag är nyss hemkommen från en hektisk politikervecka i Visby, den så kallade Almedalsveckan. När jag nu summerar alla intryck från denna tummelplats för politik och intressen är det en sak som sticker ut mer än allt annat. Det är att bostadspolitik, byggfrågor och stadsbyggnad starkt har seglat upp på den politiska dagordningen. Sannolikt drivs det av den allt mer akuta bostadsbristen, men även av ett enträget arbete från oss som driver frågorna på många håll runtomkring i landet. Under Almedalsveckan var det mängder av seminarier och aktiviteter som berörde dessa frågor från olika perspektiv. Inte minst inom ramen för vår egen satsning ”Fastighetsbranschens mötesplats i Almedalen”, där vi bland annat lanserade ett tiopunktsprogram för ökat byggande, jämförde hyresmarknaderna i Sverige och Tyskland, diskuterade social housing och vem som ska betala för renoveringen av miljonprogrammen. Vi anordnade även ett seminarium och en marsch genom Visby där vi lyfte frågan om Sverige behöver en samlad stadspolitik som adresserar alla stadens utvecklingsfrågor.

Men det mest intressanta var inte att vi på Fastighetsägarna lyfte dessa frågor utan att de samtidigt lyftes av många andra organisationer och i andra sammanhang. Att i princip alla dessa seminarier var fullsatta visar att frågorna nu är betydligt hetare än de har varit på länge. Med tanke på att det är valår nästa år så ligger med andra ord frågor som rör bostads- och stadsbyggande i en bra position. De politiska partierna kommer inte att kunna ducka undan längre, särskilt inte då bostadsfrågan nu är så tydligt kopplad till sysselsättningsfrågan. Hur ska vi kunna få en rörlig arbetsmarknad utan en rörlig bostadsmarknad?

Nu gäller det för de politiska partierna att ta position och bestämma sig för hur de vill angripa denna problematik. Är det en friare marknad eller dagens reglerade marknad som kommer att ge oss fler bostäder? Är lösningen skattebalans mellan upplåtelseformerna eller subventionerat byggande? Ska vi lyssna på branschen när den belyser  regler som inte fungerar (bullernorm, riksintresset, parkeringsnorm tex) eller ska vi bara låtsas som om det regnar? Detta är frågor som jag hoppas att samtliga partisekreterare tar med sig och funderar över under sommarens lugna stunder. För i höst tror jag att det bränner till och då gäller det att ha tänkt färdigt.

Affärsmässighet mäts inte i soliditet

Terje Gunnarsson från Hyresgästföreningen i Stockholm tycker att Fastighetsägarna måste börja tänka modernt. Han skriver om det i en debattartikel i DN 13 februari. I artikeln konstaterar Gunnarsson att soliditeten i de kommunala bostadsföretagen i Stockholm är högre än soliditeten hos några privata fastighetsföretag. Således är de kommunägda bostadsföretaget affärsmässiga, enligt honom. Ska man tolka det som att de privata företagen således är mindre affärsmässiga eller rent av inte alls affärsmässiga?

Begreppet affärsmässiga principer infördes i lagstiftningen för kommunala bostadsföretag från årsskiftet 2011. Den tar sin utgångspunkt i ett resonemang om konkurrensneutralitet. Ska kommuner driva icke obligatorisk näringsverksamhet (det är helt frivilligt för kommuner att driva kommunala bostadsföretag) så ska det ske enligt de förutsättningar som privata företag verkar. Gunnarsson fokuserar på soliditeten i företagen vilket inte har något som helst att göra med om de kommunala bolagen drivs på ett konkurrensneutralt sätt eller inte. Inte heller har det något att göra med om de drivs affärsmässigt.  Begreppet avkastning fångar däremot upp konkurrensneutralitetsaspekten. I propositionen förekommer ordet avkastning i någon form 82 gånger, soliditet eller någon böjning av ordet förekommer en gång. Jag tycker det ger en viss fingervisning om vad lagstiftaren tyckte var viktigt, ja till och med modernt.

Graden av soliditet är resultatet av de finansieringsbeslut (om verksamheten ska finansieras med lånat eller eget kapital) som olika bolagsstyrelser tar, inte ett mått på om bolagen drivs affärsmässigt. Det här vet nog Hyresgästföreningen också, men man kunde nog inte avhålla sig från populistiska jämförelser. Om inte populism är omodernt, borde det bli det.

Löfven på hemmaplan – eller inte?

Kom precis tillbaka från årsmöteslunch hos Stockholms Handelskammare, som i år bjöd på anförande av Stefan Löfven. Väl medveten om den uppskattning och nyfikenhet som visats  från ledande näringslivsföreträdare öppnade (S)-ledaren i en stil som markerade att han kände sig tämligen bekväm i sällskapet. När han tidigt i anförandet tog avstånd från sänkt krogmoms fruktade han att värmen snabbt skulle övergå i kyla, men det byggde nog på en felaktig analys av hur just den reformen värderas i målgruppen.

Foto: Magnus Selander

Hans anförande byggde på tre spår; näringslivets villkor och svenskt innovationsklimat, bostäder och infrastruktur samt integrationsutmaningen.  Det var uppenbart att den första delen utgör Löfvens favorit. Här lutar han sig mot egna erfarenheter och visar patos. Det belönades också med en spontanapplåd när han ånyo slog fast att näringslivet inte är ett särintresse.

Sedan började det gå illa. För att konstatera att Stockholm lider av galopperande bostadsbrist kände han ett svårbegripligt behov av att enbart hänvisa till att Handelskammaren ”anser det” och vad denna beräknat. Kanske var det som en artighetsmarkör gentemot värden, men det gav intrycket att han och hans parti saknar en egen analys för sin politik inom området. Här, liksom i fråga om integration, saknades engagemanget. Den utveckling han efterlyser avseende företagande, innovation och arbetstillfällen ska här hållas kort. Subventioner har vi kört förr och det kan vi göra igen!

Frånvaron av en uttänkt politik för fler bostäder återkom när Handelskammarens vd, Maria Rankka, efteråt ställde frågor. Borde man inte titta på hur en omreglering av hyresmarknaden kunde stimulera fler bostäder? Finns det inget att lära av omregleringen i Helsingfors? Det mycket underliga svaret från Löfven var att det inte handlar om prissättning utan om hur många lägenheter det finns. Hur skulle fler kunna bo om fastighetsägare satte skyhöga priser på alla lägenheter?

En förundrad publik undrade plötsligt hur det stod till med hans omvittnade förståelse för företagens villkor. Och Maria Rankka gav spontant röst åt denna förvåning genom att omedelbart råda Löfven att utbilda sig i marknadsekonomi, samt göra ett besök i Malmö och tala med MKB:s vd Sonny Modig. För egen del tänkte jag också att det nog vore sunt om Löfven och hans parti gjorde en egen analys av vilka förändringar inom hyressättningssystemet som är möjliga, utan att göra avkall på grundläggande socialdemokratiska värderingar. Nu lät det som att någon från Hyresgästföreningen stuckit till hans stab ett förenklat policydokument:

1. FÖRÄNDRA INGET!

2. NYA BOSTÄDER KOMMENDERAS FRAM AV POLITIKER

Stefan Löfven framhöll särskilt att politik måste hänga ihop. I dag visade han att det återstår en del innan de Nya Socialdemokraterna nått fram. Växande företag, kreativa innovationskluster, utvecklad välfärd och fler jobb kräver en bättre fungerande bostadsmarknad. Att tro att allt på den marknaden kan förbli som det alltid varit är att hoppa över en länk i den där kedjan som bildar den sammanhållna politiken.