Konsten att göra en bra stad bättre

De flesta av våra städer har idag någon samverkan för att utveckla stadskärnan. Olika städer har kommit olika långt. Några saknar insikten om nyttan med stadsutveckling, andra står och stampar och lyckas inte lyfta staden till nya nivåer. Men i många städer pågår framåtblickande och innovativa utvecklingsprocesser med tydliga bevis på resultat. Jag tänker lyfta ett bra exempel.

Borås är ett tydligt exempel på en stad som jobbar aktivt. Förra året fick man utmärkelsen Årets Stadskärna som delas ut av organisationen Svenska Stadskärnor. Priset var en bekräftelse på att man lycktas skapa ett arbetssätt, en utvecklingsprocess, som resulterat i en attraktivare handels- och mötesplats. Men man är inte nöjd i Borås, man vill göra mer.

Idag hade vi det första mötet inom det nystartade projektet för att lyfta Borås city till en ny nivå. Fastighetsägarna i centrala Borås tar nästa steg för att förbättra förutsättningarna för stadens butiksintensiva verksamheter att bedriva affärer. Borås samverkansorganisation har nått en stabilitet, mognad och förankring som gör att man kan ta ut svängarna och söka nya verktyg och arbetssätt för att utveckla staden. Nu går fastighetsägarna vidare för att undersöka möjligheter för att utveckla stråken och möjliggöra för nyetableringar.

Borås har genom samverkan laddat varumärket med nya värden, ett exempel är konsten i stadsmiljön. Men man har också tagit tillvara gamla kärnvärden såsom textilstaden Borås. Samverkan är bred bland stadens alla aktörer, verksamheter, fastighetsägare och kommun. Det finns både ett centrumbolag, Borås City, och ett destinationsbolag, Borås Borås, som arbetar aktivt och innovativt. Inom denna organisation finns fastighetsägarna representerade genom sin sammanslutning av centrumfastighetsägare, CiB.

Borås är ett exempel som visar på vikten av att börja arbeta i rätt ände. Man börjar med att utveckla samverkansformerna som därefter skapar förutsättningar för nya idéer och möjligheter. Att utveckla organisationen är a och o. Rådet till en stad där utvecklingen stannat av är att inte börja med lösryckta fysiska åtgärder som många gör. Det botar bara en del av symptomen. Gå till botten med problem och bota sjukan i stället. Utveckla organisationen!

 

Bolån hela dagen

Bolån var det stora temat bland ekonomerna här i Stockholm under tisdagen. På morgonen släppte Finansinspektionen en ny rapport om bolånemarknaden. Den visar att bolånemarknaden fungerar ganska bra. Kreditgivarna sätter betalningsförmågan i centrum och har goda marginaler i sina kalkyler. Slutsatsen är att de allra flesta hushåll klarar av kraftigt höjd ränta och att risken att banksektorn ska drabbas av allvarligare kreditförluster på sina bolån är liten

Inspektionen konstaterar samtidigt att det finns ett antal hushåll som har belånat sina bostäder upp till husnocken. Även vid måttliga prisfall på bostadsmarknaden kommer dessa hushåll att ha bolån som överstiger bostadens marknadsvärde. Av det skälet funderar inspektionen som bäst på att införa ett så kallat allmänt råd i syfte att begränsa belåningsgraden för bostadslån, förslagsvis någonstans i intervallet 75–90 procent av fastighetens marknadsvärde.

Samtidigt som rapporten offentliggjordes äntrade Riksbankschefen Stefan Ingves talarstolen hos SNS i centrala Stockholm. Det rådde knappast någon tvekan om att han oroar sig för utvecklingen på bolånemarknaden. Han var exempelvis förvånad över att hushållens bolån ökade under lågkonjunkturen samtidigt som företagsupplåningen minskade. Samtidigt ansåg han att reporäntan var ett väl trubbigt instrument för att ensamt kunna hantera bubblor på enskilda marknader. Därför efterlyste han skarpare verktyg för att kunna hantera sådana problem. Finansinspektionens förslag avseende belåningsgraden får väl ses som ett snabbt svar på den vädjan.

Eva Cederbalk från SBAB, som steg upp i talarstolen efter Stefan Ingves, gjorde sitt bästa för att övertyga SNS-åhörarna om att SBAB hanterar sin utlåning efter konstens alla regler. Så är det nog. Precis som Finansinspektionens rapport vittnade om, gör nämligen även SBAB en grundlig genomgång av låntagarnas betalningsförmåga.

Lite orolig blev jag dock när Eva Cederbalk berättade att huvuddelen (drygt 90 procent) av institutets utlåning görs till hushåll i storstäderna. Där är risken minst, enligt Eva Cederbalk. Det är jag inte helt övertygad om. Även om jag inte tror att vi har en bostadsbubbla i de svenska storstäderna, bl.a. p.g.a. att efterfrågan på bostäder vida överstiger utbudet, råder det ju ingen tvekan om att det är i just storstäderna priserna ökat mest. Om den svenska fastighetsmarknaden, av någon anledning (exempelvis orsakad av en alltför snabb och kraftig höjning av reporäntan) skulle krascha, är det rimligt att anta att nedgången (i absoluta tal) blir störst i just storstäderna. Att lägga alla sina ägg i samma korg brukar inte rekommenderas i riskhanteringssammanhang.

Gröna skott kan sätta fart på fastighetsmarknaden

Sedan Lehman Brothers konkurs i september förra året har diskussionsvågorna om priserna på kommersiella fastigheter gått höga. I grunden ligger en genuin osäkerhet om var svensk ekonomi ska ta vägen.

Den som vill köpa fastigheter kan med fog hävda att det ser mörkt ut, mörkare än på mycket länge. Och så är det. Inte många ekonomier här på jorden har krympt lika mycket under det senaste halvåret som den svenska. Slutsats: Priserna måste ner rejält.

Den som vill sälja kan, å sin sida, peka på det faktum att bolagens kassaflöden ser bättre ut än på länge. 2009 må vara ett förlorat år för svensk ekonomi, men för fastighetsbolagen kan det bli det lönsammaste året i mannaminne. Låga räntor och hyfsat stabila räntor talar för det. Slutsats: Det finns ingen anledning att gå med på en sänkning av priserna.

Alltså, där står köpare och säljare i var sin ringhörna, utan någon riktig vilja ta fighten om vad som kan anses vara en rimlig prisnivå. Inte undra på att antalet transaktioner har störtdykt sedan krisen drog igång. Men nu är kanske en ändring på gång. Ben Bernanke, USA:s Stefan Ingves, har börjar se gröna skott. Förhoppningsvis handlar det inte om hjärnspöken, utan om verkliga positiva signaler om att vi snart befinner oss på lågkonjunkturens botten. Och om vi inte längre befinner oss i total dimma avseende konjunkturen, är plötsligt osäkerheten mycket mindre genuin. Då blir det också mycket enklare att nå enighet om vad som är en rimlig prisnivå. Kan det också leda till en normalisering på kreditmarknaderna, kommer vi snart att få bevittna en ny vår på fastighetsmarknaden.