Samhällsutvecklingens doldis

 

Det är lätt att bli hemmablind. Det man arbetar intensivt med hela dagarna är så viktigt att man utgår från att alla känner till det. Därför blir man så förvånad när motsatsen uppenbarar sig. Fastighetsbranschen är sannolikt den bransch som syns och hörs minst i förhållande till den påverkan den har på samhällsutvecklingen. Visste du till exempel att fastighetsbranschen står för drygt 7 procent av Sveriges BNP och betalar 80 miljarder i skatt? Det täcker med råge kostnaderna för sjukvård och social omsorg i statens budget. Omkring 74 000 människor är anställda i branschen och skapar jobb för ytterligare omkring 100 000 människor. Det är fler människor än den totala folkmängden i Blekinge.

Rudolf Antoni

Fortsätt läsa Samhällsutvecklingens doldis

Bättre verktyg behövs för en levande stadskärna

Nyss hemkommen från en studieresa i London slås jag av vikten att ha ett fungerande regelverk som kan stödja stadsutvecklingen och bidra till levande stråk och platser – särskilt när konkurrensen från de externa köpladorna tilltar.

I Sverige har vi fortfarande en modell som bygger på frivillighet och med den följer problem med ”fripassagerare” när fastighetsägare, handlare och kommuner väljer att stå utanför finansieringen, men ändå kan vara med och skörda frukterna. Cityföreningarna får idag lägga oerhört mycket tid och resurser på att jaga finansiering för att täcka basverksamheten och ännu mer för att få ihop pengar till att driva förändringsprojekt som lyfter områdena. Det är den stora skillnaden mot hur det ser ut i omvärlden. Fortsätt läsa Bättre verktyg behövs för en levande stadskärna

Hyresrätten måste reformeras om den ska bestå

Jag och Rudolf Antoni skrev den 15 december nedanstående replik på pensionärorganisationernas inlägg på GP Debatt.

Hyresrätten är en fantastisk boendeform. Du har kort bindningstid och det behövs ingen stor kapitalinsats. Om vitvarorna går sönder byts de ut och detsamma gäller om taket behöver lagas eller trapphuset städas.

Hyresrätten är idealisk för den som inte orkar eller hinner med det underhåll som hus och tomt kräver och för den som inte vill eller kan köpa sitt boende. Trots det håller hyresrätten successivt på att försvinna. Det visar inte minst färska siffror från Boplats Göteborg där antalet annonserade lägenheter i år minskat med 17 procent samtidigt som antalet sökande per lägenhet ökat med 26 procent. Kötiden är många år.

Fortsätt läsa Hyresrätten måste reformeras om den ska bestå

Hyresrätten är hotad – törs politikerna ta i problemen?

Den 12 december skrev jag nedanstående debattartikel på GP Debatt.

Snart ett år har gått sedan hyresförhandlingarna för drygt 43 000 lägenheter strandade i januari. Hittills har endast ett fåtal lägenheter prövats. I nuvarande takt tar det flera hundra år innan hyrorna för 2016 fastställts. Under tiden byggs en hyresskuld upp för tusentals göteborgare, då Hyresgästföreningen (HGF) vägrar medverka till en förlikning.

I november vann Fastighetsägarna ett principiellt viktigt avgörande i hyresnämnden. HGF försökte då fördröja prövningarna, genom att framföra processtekniska invändningar som för en lekman är obegripliga. I stället borde man som ansvarstagande part medverka till att hitta en lösning.

Fortsätt läsa Hyresrätten är hotad – törs politikerna ta i problemen?

Bostadsbristen förvärras och ingen lösning är i sikte

Ny statistik från Boplats Göteborg visar att bostadsbristen i Göteborg fortsätter att förvärras.

Antalet annonserade lägenheter på Boplats Göteborgs hemsida har hittills i år (till och med 31/10) minskat med närmare 17 procent. Det innebär att det under perioden 1 januari till 31 oktober 2016 annonserats 1221 färre hyreslägenheter än under motsvarande period för ett år sedan.

Antalet tecknade förstahandskontrakt minskade med 18 procent, från 6745 till 5495. Samtidigt ökade det genomsnittliga antalet ansökningar per lägenhet med 26 procent. Den genomsnittliga kötiden för ett förstahandskontrakt i en kommunägd lägenhet ökade med 212 dagar(!), från 1783 till 1995 dagar, på bara ett år. Fortsätt läsa Bostadsbristen förvärras och ingen lösning är i sikte

Rätt att stranda

Rudolf106x149pxI januari i år valde vi på Fastighetsägarna att stranda hyresförhandlingarna i Göteborg. Efter tio förhandlingstillfällen och två försök att få Hyresgästföreningen att gå med på en medling återstod ingen annan väg än att be Hyresnämnden ta ställning till om de hyresnivåer vi yrkar på för drygt 43 000 lägenheter är rimliga. Vi har i förhandlingarna föreslagit höjningar från 0 till 5 procent, i snitt handlar det om 2,1 procent medan Hyresgästföreningens sista förhandlingsbud hade ett snitt på 0,42 procent.

Idag kom nämndens första beslut. Hyreshöjningarna för 23 av de 25 första lägenheterna som prövats blir 1,2 procent, vilket är exakt vad vi yrkade för dessa lägenheter. Med andra ord visar prövningen att beslutet att stranda förhandlingarna var riktigt. Hyresgästföreningens sista förhandlingsbud var inte rimligt och hade ingenting med bruksvärdet att göra. För de lägenheter som nu prövades skulle resultatet enligt deras bedömning varit omkring 0,2 procent. För oss är detta ett bevis på att nivåerna i Göteborg ligger fel och att vår motpart Hyresgästföreningen dessvärre inte förhandlar på ett seriöst sätt.

Utfallet blir på sätt och vis vägledande för de fortsatta prövningarna. Att vi får rätt när saken prövas är ett steg i riktning mot en bättre fungerande hyresmarknad i Göteborg. Samtidigt krävs också mer grundläggande reformer av själva hyressättningssystemet. När enda vägen för att komma fram är att pröva hyran för varje enskild lägenhet så är det dags att erkänna att systemet har havererat. Vi måste sluta lappa och laga och hitta på nödlösningar i det system som har skapat dagens bostadskris. Istället måste vi se verkliga reformer och ett politiskt mod att fatta nödvändiga beslut, beslut som ökar både nybyggnationen och rörligheten på bostadsmarknaden.

Givetvis ska vi fortsatt ha ett starkt konsumentskydd. Det är en av hyresrättens viktigaste kvaliteter. Men ett rimligt första steg mot en bättre fungerande marknad vore att införa fri hyressättning vid nybyggnation. Det skulle ge möjlighet för bostadsföretag att utveckla hyreslägenheter direkt efter kundernas behov och önskemål. Det vill jag skicka med in i de pågående bostadspolitiska samtal som regeringen har inbjudit till. Med den bostadsbrist och den orörliga bostadsmarknad vi har idag finns bara förlorare.

Hyresmarknadens politik och medielogik

Handlar de strandade hyresförhandlingarna för 43 000 hushåll i Göteborg om nationell politik eller lokal förhandlingstaktik? Och hur samspelar detta med dagens medielogik? Detta har hänt den senaste veckan. Fortsätt läsa Hyresmarknadens politik och medielogik

Ni får inte min stad!

Jag höll i veckan i en paneldebatt på Fastighetsmässan i Stockholm under rubriken ”Vad är stad?”. Diskussionen kretsade huvudsakligen kring hållbar stadsutveckling, olika framtidsscenarier och förhållandet mellan stad och förort. På frågan om vad som egentligen gör en stad kom panelen fram till att det främst är dess mjuka och mänskliga egenskaper. Nyckelorden för staden var mötesplatser, själ, människor, täthet, kultur, mångfald och folkliv.

I bjärt kontrast till denna mjuka och behagliga bild av staden står det hänsynslösa våldsdåd som i veckan ägde rum på en krog i Biskopsgården i Göteborg. Två personer gick in och sköt med automatvapen, dödade två och skadade många. Detta hände alltså på en krog där folk helt utan koppling till varandra tittade på fotboll på tv. Det är svårt att begripa. Det är svårt att svälja. Är detta den faktiska utvecklingen i våra förorter? I vårt samhälle?

GPMedan vi diskuterar cityhandelns utveckling och hyresnivåer sipprar våldet upp från de genomsegregerade och funktionsseparerade förorterna. Utanförskapet ligger som en milsvid avgrund mellan den attraktiva hållbara staden och den verklighet vi lever i. Det går inte att blunda för och säga att det rör bara förorten, eller att det bara är kriminella som gör upp sinsemellan. Det är mitt ibland oss och det påverkar oss alla i hela staden. Många företag har redan engagerat sig och kommunerna gör så gott de kan för att motverka segregation och utanförskap, men det krävs mer och fler. Det är förstås viktigt att bekämpa kriminaliteten, men det är ännu viktigare att jobba med den långsiktiga utvecklingen – den som gör bortkopplade bidragstagare och blivande gängkriminella till samhällsmedborgare med arbete och inkomster. Det gör vi endast genom samverkan på bred front.

Jag brukar skriva om stadsutveckling. Här handlar det snarare om en räddningsinsats för våra städer. Att som företagare engagera sig i denna fråga handlar inte om välgörenhet eller att vinna poäng på goodwillkontot. En attraktiv hållbar stad är en förutsättning för att näringslivet ska kunna locka till sig kreativa och kompetenta människor och för att vi ska kunna attrahera och behålla studenter, lärare, forskare och läkare på toppnivå. Det är en förutsättning för tillväxt, en levande handel och en väl fungerande fastighetsmarknad. Det är en förutsättning för ett gott och tryggt liv för våra invånare. Vi borde inte nöja oss med mindre. Det finns många sätt att engagera sig i stort och smått. Ofta kan man göra mycket genom att agera i det egna närområdet. Lokala projekt finns det gott om och verksamheter som exempelvis Läxhjälpen och Fryshuset gör stor nytta. Till de kriminella som ohämmat skjuter folk har jag bara en sak att säga. Ni får inte min stad! Den är värd att kämpa för.

Tänk vad en fri marknad kan åstadkomma

Det kan vara värt att lyfta fram goda exempel ibland på företag som gör någonting utöver det som krävs av dem eller som helt enkelt gör någonting exceptionellt bra. Jag tänkte ta tillfället i akt att lyfta fram företaget Eklandia som har utvecklingsplaner för det välkända Kungsportshuset i Göteborg. Det ligger strax intill den välkända skulpturen Kopparmärra i hjärtat av Göteborg. Eklandia har i detta projekt enligt min uppfattning tänkt helt rätt. De har förstått betydelsen av byggnaden för Göteborgarna och betydelsen av att fullfölja utvecklingen enligt husets och områdets karaktär. Detta gör de genom att behålla mycket av det yttre utseendet men samtidigt bygga till ett våningsplan och ett hörntorn som fanns med på originalritningarna från mitten på 1800-talet. Det är vackert och kommer att passa in perfekt i omgivningen.

Men de har inte bara tänkt rätt kring själva byggnaden. Även i marknadsföringen har de förstått att det viktigaste av allt inte är själva byggnaden utan platsen där den står. Det är där de mänskliga värdena och de stadsmässiga kvaliteterna kommer in i sammanhanget. I marknadsföringen av de kontorslokaler som kommer att fylla stora delar av fastigheten talas det om områdets kreativa myller, kopplingen till historien, närheten till kultur, shopping och matupplevelser samt den vackra grönskan i närliggande Trädgårdsföreningen. Det talas även om tillgänglighet med bilparkering och närhet till kollektivtrafik, cykelvänlighet och lånecyklar. Som om det inte vore nog med det så kan Eklandia sticka ut hakan med sitt hållbarhetsarbete eftersom Kungsportshuset kommer att certifieras enligt Miljöbyggnad vilket bekräftar att fastigheten uppfyller viktiga kriterier inom energi, inomhusmiljö och material.

Det är slående hur mycket som blir rätt när bra företag får leverera det som kunderna vill ha på en fri marknad. Parallellen till bostadshyresmarknaden får du dra själv.

Fortsätt läsa Tänk vad en fri marknad kan åstadkomma

Nej till experiment med social housing

I gårdagens Dagens industri kunde ni läsa om hur svårt det är att med dagens regelverk komma fram med ett nödvändigt bostadsbyggande i städer som Göteborg. Läs artikeln här. Trots att marknadsförutsättningarna finns och trots den starka viljan hos våra medlemsföretag att bygga nya bostäder och kontor har en rad hindrande regelverk och en seg och icke-transparent hantering lett till att vi idag har en akut bostadsbrist och brist på kontor i bland annat Göteborg. När det gäller bostäder handlar det dessutom mycket om en allt för låg rörlighet på marknaden. De som har turen att ha ett förstahandshyreskontrakt med låg hyra släpper inte kontraktet även om de egentligen skulle behöva ett annat boende.

Brist på bostäder och en marknad där flyttkedjorna inte fungerar gör det naturligtvis mycket svårt för resurssvaga att få en bostad. Därför har politikerna i Göteborg i en pågående markanvisningstävling bestämt sig för att testa en variant av så kallat social housing. Med det menas ett system där socialt stöd inte går till hyresgästen utan själva bostaden subventioneras. Tanken är att grannar med högre inkomster ska betala mer för sin bostadsrätt eller hyresrätt så att fastighetsägaren kan subventionera lägenheter till resurssvaga. Vi har efter noga övervägande och en intensiv dialog med politiker och tjänstemän i Göteborg avrått från denna form av social housing av flera skäl. Argumenten mot kommunens föreslagna hyresexperiment lyfte vi till exempel fram tillsammans med Handelskammaren och Byggindustrierna i en gemensam debattartikel. Läs artikeln här.

Vi förordar att individen får stöd istället för att lägenheten subventioneras. Ett starkt skäl är att vi har en stor social rörlighet i Sverige. Med ett individanpassat stöd kan bidraget upphöra när den resurssvage till exempel får ett arbete. Ifall politikerna vill tänka helt nytt för att minska segregationen kan kommunens intäkter från markförsäljningen vid byggandet av lägenheter i exklusiva lägen avsättas och användas som ett extra bostadsbidrag som möjliggör att resurssvaga kan bo i dessa lägenheter. Om vi istället låser hyran i 15 års tid långt under en marknadsmässig nivå (förslaget är 1 000 kr/kvm/år för en nybyggd lägenhet i centrum) kommer vi att få en ännu mer dysfunktionell bostadsmarknad. Det har varken Göteborg eller resten av Sverige råd med.