Högsta domstolen avslog Hyresgästföreningens resning om ortsbegreppet

Svea hovrätt fattade för drygt ett år sedan, efter fyra års prövning i hyresnämnd och hovrätt, beslutet att en fastighetsägare i Sundbyberg fick rätt att jämföra hyrorna i Sundbyberg med likvärdiga lägenheter i Stockholm. Beslutet var en mycket viktig förändring av den svenska hyreslagstiftningen och kommer att påverka bostadsmarknaderna i framförallt våra större städer. Fortsätt läsa Högsta domstolen avslog Hyresgästföreningens resning om ortsbegreppet

Jag försöker förstå Hyresgästföreningens hyresstatistik för nyproduktion

I Stråths rapport (Bil 1, sid 18) som han i veckan lämnade till regeringen rörande samtalen med de tre parterna på bostadsmarknaden står att läsa att: Hyresgästföreningen redovisar att ungefär 76 % av all nyproduktion under perioden 2013-2015 har satts enligt presumtionshyresregeln. Fastighetsägarna Sverige ifrågasätter dessa uppgifter.

Denna siffra använder nu Hyresgästföreningen allt oftare i sin retorik för att göra gällande att presumtionshyressystemet är det som vanligtvis används när hyror sätts i nyproduktion. Detta för att också påvisa att smärre justeringar av just detta undantag från bruksvärdessystemet skulle få stor effekt på den framtida nyproduktionen. Men vad är det för siffra Hyresgsätföreningen egentligen använder? Jag försöker förstå hur de har räknat fram denna andel. Fortsätt läsa Jag försöker förstå Hyresgästföreningens hyresstatistik för nyproduktion

Rätt att stranda

Rudolf106x149pxI januari i år valde vi på Fastighetsägarna att stranda hyresförhandlingarna i Göteborg. Efter tio förhandlingstillfällen och två försök att få Hyresgästföreningen att gå med på en medling återstod ingen annan väg än att be Hyresnämnden ta ställning till om de hyresnivåer vi yrkar på för drygt 43 000 lägenheter är rimliga. Vi har i förhandlingarna föreslagit höjningar från 0 till 5 procent, i snitt handlar det om 2,1 procent medan Hyresgästföreningens sista förhandlingsbud hade ett snitt på 0,42 procent.

Idag kom nämndens första beslut. Hyreshöjningarna för 23 av de 25 första lägenheterna som prövats blir 1,2 procent, vilket är exakt vad vi yrkade för dessa lägenheter. Med andra ord visar prövningen att beslutet att stranda förhandlingarna var riktigt. Hyresgästföreningens sista förhandlingsbud var inte rimligt och hade ingenting med bruksvärdet att göra. För de lägenheter som nu prövades skulle resultatet enligt deras bedömning varit omkring 0,2 procent. För oss är detta ett bevis på att nivåerna i Göteborg ligger fel och att vår motpart Hyresgästföreningen dessvärre inte förhandlar på ett seriöst sätt.

Utfallet blir på sätt och vis vägledande för de fortsatta prövningarna. Att vi får rätt när saken prövas är ett steg i riktning mot en bättre fungerande hyresmarknad i Göteborg. Samtidigt krävs också mer grundläggande reformer av själva hyressättningssystemet. När enda vägen för att komma fram är att pröva hyran för varje enskild lägenhet så är det dags att erkänna att systemet har havererat. Vi måste sluta lappa och laga och hitta på nödlösningar i det system som har skapat dagens bostadskris. Istället måste vi se verkliga reformer och ett politiskt mod att fatta nödvändiga beslut, beslut som ökar både nybyggnationen och rörligheten på bostadsmarknaden.

Givetvis ska vi fortsatt ha ett starkt konsumentskydd. Det är en av hyresrättens viktigaste kvaliteter. Men ett rimligt första steg mot en bättre fungerande marknad vore att införa fri hyressättning vid nybyggnation. Det skulle ge möjlighet för bostadsföretag att utveckla hyreslägenheter direkt efter kundernas behov och önskemål. Det vill jag skicka med in i de pågående bostadspolitiska samtal som regeringen har inbjudit till. Med den bostadsbrist och den orörliga bostadsmarknad vi har idag finns bara förlorare.

Strandningen hade inte behövt ske

Rudolf 2015Idag träffades Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen (HGF) i hyresnämnden för första gången efter att hyresförhandlingarna om 2016 års hyror i Göteborg brutit samman. Efter tio förhandlingstillfällen och två försök att få HGF att gå med på en medling återstod ingen annan väg än att avbryta förhandlingarna och be om hjälp hos en oberoende part, hyresnämnden som har detta som sin uppgift.

De måste nu ta ställning till om de hyresnivåer vi yrkar på är rimliga. Vi har i förhandlingarna föreslagit höjningar från 0 till 5 procent, i snitt handlar det om 2,1 procent vilket motsvarar 126 kronor på en hyra på 6 000 kronor. Den här första prövningen gäller knappt 30 lägenheter, totalt gäller strandningen drygt 43 000 lägenheter. Det är alltså en lång och komplicerad process som samtliga parter har framför sig.

Vi sticker inte under stol med att vi anser att det svenska hyressättningssystemet behöver reformeras. Konsekvenserna av ett föråldrat och förlegat system blir uppenbara när vi inte kan komma överens med HGF hur vi än försöker. Strandingen hade dock inte behövt ske om vi hade kunnat enas vid förhandlingsbordet. Det är viktigt att komma ihåg. Nu tvingas såväl hyresgäster som hyresvärdar att under en tid leva i ovisshet om hur hyran kommer att se ut när processen är klar. Strandningen medför dessutom extra belastning på hyresnämnden. Det är beklagliga konsekvenser av det system och den lagstiftning vi lever med idag.

Just nu pågår bostadspolitiska samtal mellan regeringen och oppositionen. Det beror på att den svenska bostadsmarknaden har havererat. Alla de människor som står i långa bostadsköer, tvingas bo kvar hemma eller måste köpa dyra svartkontrakt kan vittna om det. Claes Stråth, tidigare chef för Medlingsinstitutet, har som en del i dessa samtal fått i uppdrag att samla hyresmarknadens parter för att diskutera hur hyressättningssystemet kan reformeras. Uppdraget ska redovisas den 10 maj. Vi välkomnar att frågan nu är på agendan men vill vara tydliga med att det inte räcker att lappa och laga i dagens modell. Hyressättningssystemet kräver långsiktiga och övergripande strukturreformer.

Debatten har olyckligt handlat om att antingen behålla dagens system eller införa ett system med utpräglade marknadshyror. I själva verket finns det många alternativ till dessa ytterligheter som vi gärna diskuterar. Hyror som bättre speglar bostadskonsumenternas värderingar är ett måste för en bättre fungerande bostadsmarknad. Samtidigt vill vi ha en transparent marknad där hyresnivåer kan jämföras och prövas och besittningsskyddet som finns idag är en bra trygghet och ska vara kvar. Under tiden som politikerna diskuterar spelreglerna för framtidens bostadsmarknad pågår en process i hyresnämnden i Göteborg. En strandning av den här omfattningen tydliggör att vi behöver ändra det system vi har att verka inom. Vad gäller själva beslutet att avbryta förhandlingarna i Göteborg var det inte politik utan en konsekvens av att vi inte kommit överens vid förhandlingsbordet.

HGF skapar ovisshet för 10 000 hyresgäster i Norrköping!

peterEfter att återigen tvingats till meningslösa förhandlingar under de senaste månaderna har Fastighetsägarna MittNord idag tvingats till att frånträda förhandlingarna för ca 10 000 lägenheter.
Än en gång Fortsätt läsa HGF skapar ovisshet för 10 000 hyresgäster i Norrköping!

Hyresmarknadens politik och medielogik

Handlar de strandade hyresförhandlingarna för 43 000 hushåll i Göteborg om nationell politik eller lokal förhandlingstaktik? Och hur samspelar detta med dagens medielogik? Detta har hänt den senaste veckan. Fortsätt läsa Hyresmarknadens politik och medielogik

HGF släppte ny rapport – och hoppades att ingen skulle syna bluffen

I konsten att vrida statistik så att den stöder förutbestämda åsikter och argument är Hyresgästföreningen mästare. I slutet av förra veckan fick vi en ny sådan rapport från HGF Stockholm, kompletterad med en osande debattartikel från ordförande Simon Safari i SvD där han gick till frontalangrepp på Fastighetsägarna för de strandade hyresförhandlingarna i Stockholm. Angreppet var bland annat att fastighetsägarna jagar högre vinster. Just kopplingen mellan lönsamhet och hyresförhandlingarna är dock obegriplig. Och debattinlägget lämnar jag därhän, den kommenteras på annan plats.

Men rapporten tänkte jag ägna lite intresse åt. Vad var det då HGF ville visa med sin rapport? De ställde två frågor. Är det lönsamt att förvalta fastigheter och är det lönsamt att äga fastigheter i Stockholm? Enligt HGF är det så, direktavkastningen är hela 7,7 procent och vinsten drygt 19 000 kr per lägenhet och år. HGF hävdar därmed att undersökningens resultat inte stämmer med den bild fastighetsägarna ofta ger när de menar att det inte lönar sig att äga och förvalta hyreshus och att hyrorna är för låga. Hela utredningen kan läsas här.

Först vill jag bara understryka att själva fundamentet till att ett privat företag eller privatperson vill och kan äga och förvalta hyreshus med bostäder långsiktigt är att det måste vara lönsamt. Men hur lönsamt är det egentligen att äga bostadsfastigheter i Stockholm? HGF hävdar att direktavkastningen är 7,7 %. Det är i så fall extremt lönsamt. Men… Fortsätt läsa HGF släppte ny rapport – och hoppades att ingen skulle syna bluffen

Hyresgästföreningen vill ha betalt för ingenting

I början av denna vecka påkallade Hyresgästföreningen förhandlingar om 2014 års hyror i Göteborgsregionen. De föreslog tre mötestider för förhandlingar. Samtidigt talade de om att de gärna ser att arbetet med systematisk hyressättning fortsätter under 2014… och sedan kom villkoret: under förutsättning att det totala hyresuttaget förblir detsamma som 2013. Med andra ord vill de se noll procent i hyresjustering.

Detta agerande är inte seriöst. Det riskerar att cementera strukturerna på dagens illa fungerande hyresmarknad och omintetgöra möjligheterna att bygga nytt i en region som desperat behöver det. Det drabbar inte bara fastighetsföretagen utan även på sikt alla de som idag står utanför bostadsmarknaden. Du kan även läsa om detta i dagens debattartikel i GT.

En förhandling där slutbudet redan från början är noll är inte mycket till förhandling och jag kan inte förstå varför vi skulle boka in tre mötestillfällen för att komma fram till ingenting. Än mindre tycker jag att det är rimligt att hyresgästerna ska betala för en sådan förhandling. Därför överväger vi att säga upp avtalet om hyressättningsavgift som reglerar Hyresgästföreningens rätt till förhandlingsersättning. Detta föll inte i god jord hos deras ordförande Barbro Engman, som i sin blogg kallar detta för ”sällsynt korkat”. Hon säger att ansvarstagande förhandlande parter inte bör ägna sig åt hot och att Hyresgästföreningen minsann har rätt till sina, förlåt, hyresgästernas pengar. Inte med ett enda ord kommenterar hon hur det föreslagna nollsummespelet på sikt skulle drabba hyresmarknaden, människor som står utan bostad och möjligheten att bygga nytt.

Men varför handlar diskussionen plötsligt om hyressättningsavgiften och inte om dessa andra viktiga samhällsfrågor? För att det är mycket pengar det handlar om förstås. Varje månad läggs en extra avgift på 12 kr på din hyresavi oavsett om du är medlem i Hyresgästföreningen eller inte. Det ger Hyresgästföreningen 144 kr per lägenhet och år och innebär att hyresgästerna i de omkring 135 000 hyreslägenheterna i Göteborg årligen betalar nära 20 miljoner kronor till Hyresgästföreningen. För alla Sveriges hyresgäster handlar det totalt om över 200 miljoner kr.

Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen har länge haft ett förhållandevis väl fungerande samarbete i Göteborg. Faktorer som läge, standard och förvaltningskvalitet har fått allt större genomslag och hyrorna har successivt differentierats. Detta vill vi gärna fortsätta med och arbetssättet får gärna spridas till övriga landet. Vi vill inte säga upp avtalet om hyressättningsavgift, men det förutsätter att vår motpart ägnar sig åt förhandling. Om resultatet ska vara noll, varför ska vi då förhandla? Då kan väl hyresgästerna få behålla sina pengar istället?

Självklart har vi svarthandel

AA045182Just nu pågår ett intensivt journalistiskt grävande om andrahandsuthyrning, svarthandel och bedrägeri på bostadsmarknaden i de båda tidningarna SvD och GP. Detta har följts av en minst lika intensiv diskussion på såväl ledar– och debattsidor som på bloggar och i sociala medier. Det är ingen slump att det är i landets största städer dessa problem uppmärksammas. Det är där tillväxten är som starkast, det är där bostadsbristen är mest akut och det är där hyresregleringens absurda konsekvenser är som mest påtagliga.

Givetvis finns det flera orsaker till bostadsbristen och därmed också flera lösningar. Hyresrättens skattevillkor, långa plan- och bygglovsprocesser och skenande byggkostnader är några sådana som absolut bör åtgärdas. Men att, som Hyresgästföreningen gör, helt förneka att hyresregleringen ligger till grund för problemen med svarta hyreskontrakt och otillåten andrahandsuthyrning är varken trovärdigt eller ansvarsfullt. Allt för mycket bevisar motsatsen. Assar Lindbeck, professor i nationalekonomi, lär ha sagt att ”Näst bombningar är hyresregleringar det säkraste sättet att förstöra en stad.” Även om det är att ta i så ligger det mycket i detta påstående.

En svart marknad är per definition en marknad där man illegalt handlar med varor som på grund av sin natur inte kan handlas med inom ramarna för den formella ekonomin. Med facit i hand måste vi våga fråga oss själva varför hyresrätten i storstadsregionerna så ofta hamnar på denna marknad. Svaret är att svarta pengar alltid uppstår om skillnaden är för stor mellan det faktiska priset på en produkt och hur människor värderar den. Med andra ord, om hyresregleringen gör att bostäder i attraktiva lägen kostar mycket mindre än vad människor är villiga att betala för dem, så kommer dessa bostäder att lämna den formella ekonomin till fördel för den svarta marknaden. Detta är förstås brottsligt och ska hanteras därefter, men om vi verkligen vill bli av med skumraskaffärerna på bostadsmarknaden måste vi ta oss an hyresregleringen och låta kvalitet löna sig även när det gäller hyresbostäder. Vi kan inte bara bekämpa symptomen. Vi måste bota sjukdomen.

Fredrik Johansson på Stockholms Handelskammare kallar hyresregleringen för elefanten i rummet. ”Den står där, alla ser den, men ingen talar om den.” Även om liknelsen är träffande så tror jag att han har fel. Vi har nått en punkt där vår sjuka sönderreglerade bostadsmarknad äntligen finns med på den politiska dagordningen. Hyresregleringen kan inte hanteras med skygglappar hur länge som helst och jag ser pågående debatt och granskning som en bra uppladdning inför valrörelsen 2014. Vilket parti som tar ledartröjan återstår att se.

Den som har rätt tål granskning

Nej till höga hyreshöjningar – ja till nya hyresförhandlingar. Så rubricerar Hyresgästföreningen sitt senaste presmeddelande om de strandade hyresförhandlingarna i Varberg. Syftet är att påkalla ännu en manifestation på Stora Torget i Varberg för att rekrytera medlemmar och tvinga tillbaka Fastighetsägarna till förhandlingsbordet. Det är andra gången Hyresgästföreningen manifesterar på torget. Utöver detta har de skrivit arga bloggar och debattartiklar, annonserat i tidningen, gjort ilskna uttalanden, bedrivit massiva dörrknackningskampanjer och hotat att stämma stadens fastighetsföretagare på miljonbelopp.

Det är en märkbart pressad organisation vi har att göra med. Det är uppenbart att Hyresgästföreningen inte vill att hyrorna i Varberg ska prövas av en neutral part som Hyresnämnden. Sannolikt beror detta på att de, precis som vi, vet att hyresnivåerna i Varberg är på tok för låga. Varberg är en av Sveriges mest attraktiva kommuner och de flesta utvecklingskurvor pekar i rätt riktning. Priserna på bostadsrätter ökar i topptakt och ligger högre än i grannkommunerna. Samtidigt ligger hyresnivåerna på en så låg nivå att välbehövliga investeringar i nya hyresrätter hamnar i andra kommuner. Nyproduktionen av hyresrätter är den enda kurvan som inte pekar uppåt som den borde.

Detta för oss åter till det inledande pressmeddelandet med rubriken ”Nej till höga hyreshöjningar – ja till nya hyresförhandlingar.” För det är just där skon klämmer. Hyresgästföreningen säger sig vilja förhandla men förutsättningarna är redan givna. De har sedan hösten 2012 hårdnackat vägrat att förhandla om rimliga hyresnivåer. Efter flera månader vid förhandlingsbordet tvingades vi att stranda förhandlingarna. Därefter har närmare 40 procent av hyresgästerna godkänt vårt förslag till ny hyra och börjat betala den. Varför kommer Hyresgästföreningen med en önskan om nya hyresförhandlingar? Den som har rätt tål granskning. Nu får vi se om Hyresnämnden anser att det är vi eller Hyresgästföreningen som har rätt i vår tolkning av den nya lagstiftningen från 2011.