Rätt att stranda

Rudolf106x149pxI januari i år valde vi på Fastighetsägarna att stranda hyresförhandlingarna i Göteborg. Efter tio förhandlingstillfällen och två försök att få Hyresgästföreningen att gå med på en medling återstod ingen annan väg än att be Hyresnämnden ta ställning till om de hyresnivåer vi yrkar på för drygt 43 000 lägenheter är rimliga. Vi har i förhandlingarna föreslagit höjningar från 0 till 5 procent, i snitt handlar det om 2,1 procent medan Hyresgästföreningens sista förhandlingsbud hade ett snitt på 0,42 procent.

Idag kom nämndens första beslut. Hyreshöjningarna för 23 av de 25 första lägenheterna som prövats blir 1,2 procent, vilket är exakt vad vi yrkade för dessa lägenheter. Med andra ord visar prövningen att beslutet att stranda förhandlingarna var riktigt. Hyresgästföreningens sista förhandlingsbud var inte rimligt och hade ingenting med bruksvärdet att göra. För de lägenheter som nu prövades skulle resultatet enligt deras bedömning varit omkring 0,2 procent. För oss är detta ett bevis på att nivåerna i Göteborg ligger fel och att vår motpart Hyresgästföreningen dessvärre inte förhandlar på ett seriöst sätt.

Utfallet blir på sätt och vis vägledande för de fortsatta prövningarna. Att vi får rätt när saken prövas är ett steg i riktning mot en bättre fungerande hyresmarknad i Göteborg. Samtidigt krävs också mer grundläggande reformer av själva hyressättningssystemet. När enda vägen för att komma fram är att pröva hyran för varje enskild lägenhet så är det dags att erkänna att systemet har havererat. Vi måste sluta lappa och laga och hitta på nödlösningar i det system som har skapat dagens bostadskris. Istället måste vi se verkliga reformer och ett politiskt mod att fatta nödvändiga beslut, beslut som ökar både nybyggnationen och rörligheten på bostadsmarknaden.

Givetvis ska vi fortsatt ha ett starkt konsumentskydd. Det är en av hyresrättens viktigaste kvaliteter. Men ett rimligt första steg mot en bättre fungerande marknad vore att införa fri hyressättning vid nybyggnation. Det skulle ge möjlighet för bostadsföretag att utveckla hyreslägenheter direkt efter kundernas behov och önskemål. Det vill jag skicka med in i de pågående bostadspolitiska samtal som regeringen har inbjudit till. Med den bostadsbrist och den orörliga bostadsmarknad vi har idag finns bara förlorare.

Strandningen hade inte behövt ske

Rudolf 2015Idag träffades Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen (HGF) i hyresnämnden för första gången efter att hyresförhandlingarna om 2016 års hyror i Göteborg brutit samman. Efter tio förhandlingstillfällen och två försök att få HGF att gå med på en medling återstod ingen annan väg än att avbryta förhandlingarna och be om hjälp hos en oberoende part, hyresnämnden som har detta som sin uppgift.

De måste nu ta ställning till om de hyresnivåer vi yrkar på är rimliga. Vi har i förhandlingarna föreslagit höjningar från 0 till 5 procent, i snitt handlar det om 2,1 procent vilket motsvarar 126 kronor på en hyra på 6 000 kronor. Den här första prövningen gäller knappt 30 lägenheter, totalt gäller strandningen drygt 43 000 lägenheter. Det är alltså en lång och komplicerad process som samtliga parter har framför sig.

Vi sticker inte under stol med att vi anser att det svenska hyressättningssystemet behöver reformeras. Konsekvenserna av ett föråldrat och förlegat system blir uppenbara när vi inte kan komma överens med HGF hur vi än försöker. Strandingen hade dock inte behövt ske om vi hade kunnat enas vid förhandlingsbordet. Det är viktigt att komma ihåg. Nu tvingas såväl hyresgäster som hyresvärdar att under en tid leva i ovisshet om hur hyran kommer att se ut när processen är klar. Strandningen medför dessutom extra belastning på hyresnämnden. Det är beklagliga konsekvenser av det system och den lagstiftning vi lever med idag.

Just nu pågår bostadspolitiska samtal mellan regeringen och oppositionen. Det beror på att den svenska bostadsmarknaden har havererat. Alla de människor som står i långa bostadsköer, tvingas bo kvar hemma eller måste köpa dyra svartkontrakt kan vittna om det. Claes Stråth, tidigare chef för Medlingsinstitutet, har som en del i dessa samtal fått i uppdrag att samla hyresmarknadens parter för att diskutera hur hyressättningssystemet kan reformeras. Uppdraget ska redovisas den 10 maj. Vi välkomnar att frågan nu är på agendan men vill vara tydliga med att det inte räcker att lappa och laga i dagens modell. Hyressättningssystemet kräver långsiktiga och övergripande strukturreformer.

Debatten har olyckligt handlat om att antingen behålla dagens system eller införa ett system med utpräglade marknadshyror. I själva verket finns det många alternativ till dessa ytterligheter som vi gärna diskuterar. Hyror som bättre speglar bostadskonsumenternas värderingar är ett måste för en bättre fungerande bostadsmarknad. Samtidigt vill vi ha en transparent marknad där hyresnivåer kan jämföras och prövas och besittningsskyddet som finns idag är en bra trygghet och ska vara kvar. Under tiden som politikerna diskuterar spelreglerna för framtidens bostadsmarknad pågår en process i hyresnämnden i Göteborg. En strandning av den här omfattningen tydliggör att vi behöver ändra det system vi har att verka inom. Vad gäller själva beslutet att avbryta förhandlingarna i Göteborg var det inte politik utan en konsekvens av att vi inte kommit överens vid förhandlingsbordet.

Hyresmarknadens politik och medielogik

Handlar de strandade hyresförhandlingarna för 43 000 hushåll i Göteborg om nationell politik eller lokal förhandlingstaktik? Och hur samspelar detta med dagens medielogik? Detta har hänt den senaste veckan. Fortsätt läsa Hyresmarknadens politik och medielogik

Den som har rätt tål granskning

Nej till höga hyreshöjningar – ja till nya hyresförhandlingar. Så rubricerar Hyresgästföreningen sitt senaste presmeddelande om de strandade hyresförhandlingarna i Varberg. Syftet är att påkalla ännu en manifestation på Stora Torget i Varberg för att rekrytera medlemmar och tvinga tillbaka Fastighetsägarna till förhandlingsbordet. Det är andra gången Hyresgästföreningen manifesterar på torget. Utöver detta har de skrivit arga bloggar och debattartiklar, annonserat i tidningen, gjort ilskna uttalanden, bedrivit massiva dörrknackningskampanjer och hotat att stämma stadens fastighetsföretagare på miljonbelopp.

Det är en märkbart pressad organisation vi har att göra med. Det är uppenbart att Hyresgästföreningen inte vill att hyrorna i Varberg ska prövas av en neutral part som Hyresnämnden. Sannolikt beror detta på att de, precis som vi, vet att hyresnivåerna i Varberg är på tok för låga. Varberg är en av Sveriges mest attraktiva kommuner och de flesta utvecklingskurvor pekar i rätt riktning. Priserna på bostadsrätter ökar i topptakt och ligger högre än i grannkommunerna. Samtidigt ligger hyresnivåerna på en så låg nivå att välbehövliga investeringar i nya hyresrätter hamnar i andra kommuner. Nyproduktionen av hyresrätter är den enda kurvan som inte pekar uppåt som den borde.

Detta för oss åter till det inledande pressmeddelandet med rubriken ”Nej till höga hyreshöjningar – ja till nya hyresförhandlingar.” För det är just där skon klämmer. Hyresgästföreningen säger sig vilja förhandla men förutsättningarna är redan givna. De har sedan hösten 2012 hårdnackat vägrat att förhandla om rimliga hyresnivåer. Efter flera månader vid förhandlingsbordet tvingades vi att stranda förhandlingarna. Därefter har närmare 40 procent av hyresgästerna godkänt vårt förslag till ny hyra och börjat betala den. Varför kommer Hyresgästföreningen med en önskan om nya hyresförhandlingar? Den som har rätt tål granskning. Nu får vi se om Hyresnämnden anser att det är vi eller Hyresgästföreningen som har rätt i vår tolkning av den nya lagstiftningen från 2011.

Vi tar fajten för rimliga hyror

I februari valde Fastighetsägarna att stranda hyresförhandlingarna i Varberg. Det finns två anledningar till detta. För det första är hyresnivåerna i Varberg på tok för låga vilket gör det olönsamt att bygga i Varberg jämfört med grannkommunerna. För det andra har Hyresgästföreningen sedan hösten 2012 hårdnackat vägrat att förhandla om rimliga hyresnivåer.

Istället valde Fastighetsägarna att direktförhandla med hyresgästerna. Hittills har över 800 hyresgäster godkänt den nya hyresnivå som Fastighetsägarna har föreslagit i direktförhandlingen och fler godkännanden kommer in löpande. I ett antal fastigheter har samtliga hyresgäster unisont godkänt den nya hyran. De hyror som hyresgästerna inte godkänner kommer att prövas av Hyresnämnden och de första ansökningarna har i dagarna lämnats in till nämnden.

Hyresgästföreningens kampanjmaskineri har såklart trummat igång för fullt. Hittills har de skrivit arga bloggar och debattartiklar, annonserat i tidningen, gjort uttalanden om att det här är ”ett slag på käften”, arrangerat manifestation på torget, bedrivit massiva dörrknackningskampanjer och hotat att stämma stadens fastighetsföretagare på miljonbelopp. Tänk om de istället kunde ha lagt en bråkdel av den energin på att komma överens med fastighetsföretagen. Då kunde vi gemensamt ha arbetat för att det ska tillkomma fler bostäder där bristen idag är stor.

Som tur är verkar högljudd skrämseltaktik inte bita på Varbergsborna. Sannolikt är många trötta på Hyresgästföreningens agerande. Sannolikt är det många som har tittat på den föreslagna hyran och insett att förändringen inte är så dramatisk. Sannolikt är det många som också ser behovet av att det byggs bostäder för deras barn, barnbarn, vänner och kollegor. För om det inte finns en sund hyresmarknad i Varberg så finns det nämligen inte heller plats för dessa människor.

Nödvändigt att stranda förhandlingarna

Förra veckan strandade vi hyresförhandlingarna i Varberg. Detta gjorde vi eftersom Hyresgästföreningen vid förhandlingsbordet sedan i höstas har varit ovilliga att anpassa hyrorna efter hur hyresgästerna värderar läge, standard och förvaltningskvalitet, något som vi uppfattar att både lagen och bostadsmarknaden kräver. Strandningen berör omkring 2 250 lägenheter hos drygt 80 privata fastighetsföretag i Varberg.

När vi inte kan komma överens med Hyresgästföreningen har vi två alternativ; det ena är att gå direkt till Hyresnämnden och få hyrorna prövade och det andra är att först förhandla direkt med hyresgästerna. Vi har valt det senare alternativet. På så sätt får vi veta vad hyresgästerna tycker om den nya hyran. Det går till så att hyresgästerna har fått ett brev där de har möjlighet att godkänna den nya hyran. Om de har några frågor så kan de kontakta oss via telefon och vi har redan haft många givande samtal. I de fall där hyresgästen inte godkänner hyreshöjningen lämnar vi över till Hyresnämnden i Göteborg att pröva om hyran är skälig.

Hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman kommenterar strandningen i Varberg på följande sätt:

Fastighetsägarna ville bli en fullvärdig förhandlingspart. Det var därför de anmälde Sverige till EU. Nu har de blivit det. Då lämnar de förhandlingsbordet, drar kunderna inför rätta eller överrumplar de med egenhändigt komponerade fakturor.

Detta är förstås mer av ett politiskt inspel än en beskrivning av vad som verkligen pågår, men det bör ändå kommenteras. Vi vill förhandla, men när motparten vägrar erkänna att förändringarna i lagstiftningen 2011 kräver en differentierad hyressättning är det svårt. Vi lämnar förhandlingsbordet eftersom Hyresgästföreningen gör denna väg oframkomlig. Vi har inte dragit hyresgästerna ”inför rätta”, tvärtom vänder vi oss direkt till dem. Vi har inte heller skickat ut några fakturor utan vi har i ett brev föreslagit den nya hyran.

Varför är det då nödvändigt med mer marknadsmässiga hyror i Varberg? Jo, för att det behöver byggas hyresrätter i Varberg och idag är det inte lönsamt eftersom hyresnivåerna är för låga. När det gäller bostadsrätter är priserna betydligt högre i Varberg än i exempelvis grannkommunerna Falkenberg och Halmstad och bostadsrättspriserna speglar som bekant hur människor värderar läget. Men när det gäller hyresnivåerna är det precis tvärtom. Hyrorna är lägre i centrala Varberg än i såväl Halmstad som Falkenberg. Under dessa omständigheter, varför skulle någon överhuvudtaget vilja bygga nya hyresrätter i Varberg?