HGF skapar ovisshet för 10 000 hyresgäster i Norrköping!

peterEfter att återigen tvingats till meningslösa förhandlingar under de senaste månaderna har Fastighetsägarna MittNord idag tvingats till att frånträda förhandlingarna för ca 10 000 lägenheter.
Än en gång Fortsätt läsa HGF skapar ovisshet för 10 000 hyresgäster i Norrköping!

Fördubblade skatter förödande för företagen

I Sverige har vi alltid betalt skatt utifrån resultat. Enligt Företagsskattekommitténs förslag skall företagen betala skatt även om de går med förlust, om förlusten beror på att räntorna ökat kraftigt. Förslaget skulle därmed drabba två typer av företag hårdast, kapitalintensiva företag och företag i tillväxtfas som behöver lån för att kunna utveckla sin verksamhet och växa. Dessa två företagstyper finns det många av inom fastighetsbranschen.

Vi har från våra medlemsföretag tagit del av många exempel på hur förslaget, om det blev verklighet, skulle drabba fastighetsföretagen negativt. Ett av exempel är ett familjeföretag i Mellansverige, som till hälften belånat marknadsvärdet av sitt fastighetsbestånd och skulle få fördubblad skatt från 250 tkr till 500 tkr på grund av det slopade ränteavdraget. Om räntan då går upp till de nivåer som Riksbanken förutspådde för att inte säga varnade för bara för något år sedan, skulle detta välskötta företag närma sig röda siffror på slutraden. Men företaget skulle lika fullt betala en halv miljon kronor i skatt, befängt eller hur?!                     Västerås

Den fundamentala förändring som förslaget innebär, det vill säga att företag kan få betala skatt utan att ha gjort vinst, är förstås förödande för det enskilda företaget. Och i slutändan även för dess hyresgäster… Det skulle också skapa en enorm företagsekonomisk osäkerhet vilket skulle hämma investeringsviljan i hela branschen. Om vi inte pratar om utländska investerare förstås, de skulle kunna åtnjuta en klar konkurrensfördel jämfört med svenska företag, eftersom de inte drabbas av samma finansiella kostnader eller risker. I sammanhanget bör också nämnas att detsamma gäller vissa andra ägarformer i Sverige.

Vi får tydliga signaler från våra medlemsföretag att Företagsskattekommitténs förslag inte bara fördjupar den orättvisa skattesituationen för många bostadsfastighetsbolag, som exempelvis idag inte kan kvitta ingående moms utan också är branschhämmande och direkt tillväxtfientligt. Bostadsbristen, utebliven nyproduktion och upprustning av miljonprogrammet är heta politiska ämnen idag, där är finansieringsfrågan är en mycket stor del av utmaningen. Med hyresregleringen i ena änden och en oförstående kommitté i den andra, undrar i vart fall vi vem ska betala för de skenande finansiella kostnaderna som dessa kapitalintensiva utmaningar innebär? Vi får med detta sagt, hoppas att kloka politiker oavsett färg inser att Företagsskattekommitténs förslag gör sig bäst i pappersinsamlingen och det snarast möjligt.

Björn Söderholm, VD, Fastighetsägarna MittNord

Politiker: Våga gör bostadspolitiken till en valfråga!

Varje valår efterfrågar vi på Fastighetsägarna en tydligare ambition kring bostadspolitiken från våra riksdagspartier. I höstas tändes en liten låga i debatten kring hyresrätten, efter Reinhold Lennebos debatt på SVT Aktuellt med Hyresgästföreningens Barbro Engman i november. Det var Boverkets rapport ”Bostadsbristen och hyressättningssystemet” som belyste bristerna med dagens hyressättning kopplat till bostadsbristen, vilket till och med fick en av kvällstidningarnas ledarsida att förorda avreglering.

Även erkända auktoriteter inom nationalekonomi vidimerade Boverkets analys, exempelvis  Assar Lindbeck. Men från de politiska partierna hördes inte ett knyst. Vi förstår att hyressättningsfrågan är komplex och opinionsmässigt oattraktiv att ta i, men vi oroar oss för huruvida politikerna verkligen förstår vikten av att diskutera förbättrade villkor på bostadsmarknaden. Och det är inte bara hyresrätten som misshandlas, även de andra upplåtelseformerna kommer i kläm, genom kommunala särkrav, lånetak och slopat reavinstuppskov. Det senare skapar inlåsningseffekter i form av uteblivna flyttkedjor och minskad rörlighet på bostadsmarknaden.

Syftet med lånetaket är förstås gott, men det finns andra mindre marknadshämmande metoder att ta till, exempelvis olika varianter avamorteringskrav. Det finns konkreta och verksamma sätt att komma till rätta med bostadsbristen och den låga nyproduktionen. Fastighetsekonomen Stellan Lundström sammanfattar receptet bra. Jag hoppas att våra politiker är varse vilken betydelse en flexibel och fungerande bostadsmarknad har för tillväxt och arbetsmarknad. I så fall förväntar jag mig inget annat än att bostadsfrågor blir en het valfråga. Vi kommer åtminstone göra vad vi kan för att så ska bli fallet.

Björn Söderholm, VD, Fastighetsägarna MittNord

Barbro Engman ställer frågor

Nyss hemkommen från sportlovsfirande i fjällen noterar jag att Hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman ställt några frågor i ett blogginlägg. Svar hoppas hon få från ett antal ledarskribenter som påpekat att den svenska bostadsmarknaden sannolikt har mycket att vinna på en förändring av hyressättningssystemet.

Barbro Engman
Foto: Jan Danielsson

Frågorna är inte riktade till mig och samtliga apostroferade skribenter är väl förmögna att svara för sig själva, om de så önskar. Likväl tänkte jag ta mig friheten att utveckla några tankar kring dem.

Barbro Engman är en skicklig retoriker som gärna ger utrymme för demagogi när hon vill göra en poäng. Det har styrt både urval och utformning av frågorna. Frågorna är relevanta, men det gäller i ännu högre utsträckning för det som utelämnas. Först bara några ord om begreppet hyresreglering, som tycks utgöra en osedvanligt vass sten i förbundsordförandens sko.

För mig – och många med mig – är hyresreglering inte ett begrepp som avgränsas av huruvida det finns en konkret hyresregleringslag eller ej. I stället är det en vedertagen analytisk beskrivning av systemets funktion. Om effekten är en grop spelar det helt enkelt mindre roll om en spade eller skyffel använts för att förflytta jorden – för den som gärna åberopar att en spade skall kallas en spade. Eller i klartext, om dagens ramverk skapar effekter som överensstämmer med dem som åstadkoms under formell hyresreglering är det inte orimligt att påstå att det råder en de facto-reglering.

Därtill är hyresreglering en praktisk förkortning av den längre beskrivning som skulle vara mer ”formellt korrekt”. I det avseendet är det djärvt av den som återkommande talar om ”hyrskatten” att göra ett nummer av det.

HusMed det sagt, är hyresregleringen något som borde avskaffas? Ja och nej. En helt oreglerad marknad är det mikroskopiskt få som efterfrågar. Behovet av ett regelverk som säkerställer ett starkt konsumentskydd är till och med starkare på marknaden för bostäder än på de flesta andra konsumentmarknader. Regelverket måste emellertid bättre än i dag ge utrymme för både individuellt skydd och individuella möjligheter, inte bara för dem som hyr en bostad utan även för dem som önskar komma över ett hyreskontrakt. I det avseendet kan det vara mer relevant att tala om en omreglering snarare än en avreglering. Genom en sådan kan man”avskaffa” de delmoment som skapar flaskhalsar, orättvisor och utrymme för kriminalitet i dagens ramverk för hyressättningen.

Det bortvalda
Jag antydde att Barbro Engman varit slug i urval och utformning av frågorna. Hela hennes premiss är att varje förändring utgör en försämring. Varje alternativ till dagens ramverk utgör en försvagning av hyresgästernas ställning. Inga lösningar som fungerar väl för hyresgäster i andra länder är applicerbara i Sverige. Sverige har en unik modell, som är så fulländad att varje förändring – oberoende av riktning – riskerar att öppna ett svart hål under en väl fungerande bostadsmarknad.

Det är bara ett bekymmer. Marknaden fungerar inte särskilt väl. Att i ord påstå motsatsen räcker inte. Flaskhalsarna, köerna, de uteblivna investeringarna, frånvaron av rörlighet, utrymmet för individuella lösningar och så vidare är högst påtagliga. Begreppet ”dysfunktionell marknad” hör jag återkommande användas av flera politiker, från höger till vänster. Det är för övrigt samma politiker Engman hänvisar till när hon beskriver hur en enig riksdag sluter upp bakom det svenska hyressättningssystemet.

StopteckenI Engmans argumentation är det närmast illvilligt att vilja förändra och förbättra. Jag hävdar motsatsen. Det är både progressivt och ansvarstagande att diskutera hur man med ett starkt konsumentskydd kan göra förändringar i hyressättningssystemet som får den svenska bostadsmarknaden att fungera bättre. Jag tror att de politiska partierna och vi som intresseorganisationer har en viktig uppgift framför oss att gemensamt påbörja en sådan process. Att envist hävda rätten att stå i vägen är enbart konservativt och vi har från arbetsmarknadens område historiska exempel på hur det fördröjt snarare än underlättat en för samhällsekonomin och enskilda individer positiv utveckling.

Om Barbro Engman inte bara velat göra en poäng utan önskat medverka till en förändring som värnar hyresgästers intresse samtidigt som det adresserar högst påtagliga samhällsproblem hade hon därför ställt fler och andra frågor. I Finland reformerades den finska bostadsmarknaden inte trots den finska hyresgästföreningen. Den var tvärtom en viktig del i utformningen. Jag tror att Sverige och svenska hyresgäster har mycket att vinna på att Barbro Engmans organisation tänker på samma sätt, inte för att kopiera en finsk lösning utan för att förbättra den svenska hyressättningen på ett sätt som bevarar trygghet och stärker möjligheterna för dem som bor eller önskar finna någonstans att bo. Och det vore inte en prestigeförlust för Hyresgästföreningen. Tvärtom.

Jag tänker inte lista en katalog av exempel på frågor som kunde ställts i stället, utan nöjer mig med att fräckt låna en från Barbro Engmans eget kommentarsfält och riktar den direkt till henne:

Är utformningen av dagens hyressättningssystem utan brister, eller går det att förbättra?

Frågorna som kom med
Så till de frågor som Engman valde att ställa.

Fråga 1
Är det hyresgästernas förhandlingsrätt ni vill avskaffa?

Det finns ingen anledning att vare sig ta bort eller tänka bort förhandlingsrätten i ett alternativt system. Med en stark avtalsfrihet som grund finns det utrymme för både kollektiva och individuella förhandlingar, där de reella möjligheterna för den enskilde hyresgästen att välja förhandlingsform, men också avtalstidens längd och vad avtalet ska omfatta, är goda. Så ser det inte ut i dag. Det är kollektiv förhandling genom Hyresgästföreningen som gäller och det finns incitament utöver hyresgästernas väl och ve för Barbro Engman att utforma frågan som att varje alternativ utgör ett raderat konsumentskydd.

Fråga 2
Om svaret är ja på fråga 1 vem ska då bestämma hyran?

Jag svarade nej. Hyresnivån, hyresavtalets längd, hur och hur ofta hyresnivån justeras och vad hyresavtalet omfattas är exempel på sådant som kan överenskommas direkt mellan hyresgäst och hyresvärd eller kollektivt för flera hyresgäster. Om det är en nybyggd lägenhet som saknar hyresgäst kan man fundera kring i vilken utsträckning konsumentskyddet äventyras om hyresvärden utformar avtalsvillkoren utifrån potentiella hyresgästers preferenser och betalningsvilja. På en mer balanserad marknad, än vad som exempelvis erbjuds i dagens Stockholm, begränsas den ”fria hyressättningen” radikalt av marknadsförutsättningarna.

Fråga 3
Det är också de förhandlade hyrorna som är skyddet mot oskäliga hyreshöjningar och som ger hyresgästerna deras besittningsskydd. Vill ni avskaffa den formen av besittningsskydd?

Nej. Se ovan.

Fråga 4
Om svaret är ja ska Sverige i så fall införa någon form av hyresreglering så att människor inte ska behöva flytta på grund av kraftiga hyreshöjningar?

Jag svarade nej. Men det måste tilläggas att kraftiga hyreshöjningar alltid kommer att förekomma, exempelvis vid omfattande renoveringar, även med en oförändrad förhandlingsrätt. Samhället behöver kunna hantera det utanför ramen för hur hyror bestäms. Ett första steg är att titta på hur det offentliga stödet för privat boendekonsumtion ser ut i dag. Mycket tyder till exempel på att bostadsbidraget både borde breddas och förstärkas. Offentligt stöd bör följa människor, inte byggnader och bostadsföretag.

Fråga 5
Det finns inget land i världen som har marknadshyror som inte också har ett system med subventionerade och reglerade hyror sk social housing. Samtliga politiska partier är eniga om att vi inte ska ha ett system med social housing. Menar ni att Sverige ska överge den ståndpunkten och införa ett system med social housing?

Jag är i dag inte beredd att ta ställning för en svensk social housing-lösning. Jag ser fortfarande betydande nackdelar. Men jag noterar att fler pekar på behovet av en diskussion som håller öppet i alla riktningar. Det som var självklart för 20 år sedan är inte nödvändigtvis lika självklart på dagens förändrade bostadsmarknad. Jag tror det är klokt att lyssna, fundera och ompröva innan man sätter ner foten. Jag lyssnar därför gärna på hur de tänker i Göteborg (här och här).

Fråga 6
Hyran förhandlas idag utifrån den standard och kvalitet lägenheten, fastigheten och området har det sk bruksvärdessystemet. Är det er uppfattning att bruksvärdet inte längre ska ligga till grund för hyran?

Det är rimligt att bruksvärdet spelar stor roll för en enskild lägenhets hyresnivå. För bruksvärdessystemets trovärdighet är det emellertid viktigt att de olika bruksvärdena verkligen avspeglar hyresgästers allmänna värderingar om lägenheternas egenskaper, utifrån sådant som standard, läge och förvaltningskvalitet. När systemet skapar lokala marknader med hyresskillnader som kraftigt avviker från hur bostadskonsumenterna värderar olika lägenheters egenskaper, till exempel var lägenheterna finns, äventyras systemet. De tydligaste exemplen på detta ser vi i Stockholm.

Till detta bör läggas att just Hyresgästföreningen gärna fokuserar på parametrar som ”allmän kostnadsutveckling”, fjärrvärmekostnader, inflation, ränteutveckling, bostadsföretagens soliditet och liknande framför bruksvärdesfaktorer vid de årliga kollektiva hyresförhandlingarna.

Fråga 7
Idag sätts hyran i nyproduktionen enligt en egen lag om sk presumtionshyror. Hyran sätts utifrån kostnadskalkyler och förhandlas. Ska även denna lag avskaffas?

Ja. Den lagen är en olycklig kompromiss, vilken bland annat indikeras av hur sällan den utnyttjas. Den spridda uppfattningen att alla nyproducerade lägenheter får en presumtionshyra stämmer helt enkelt inte.

Fråga 8
Hur ska i så fall hyran i nyproduktionen sättas?

Hyresbostadsutredningen som presenterade sitt slutbetänkande i december 2012 adresserar några lösningar. Utöver det tror jag som sagt att riskerna för hyresmarknaden som helhet med en fri avtalsrätt som ger utrymme för fler individuella överenskommelser mellan den som bygger och den som önskar hyra är försumbara i relation till möjligheterna.

Det här är mina svar. I en bredare diskussion om hur man kan förbättra hyressättningssystemet landar man kanske gemensamt i andra lösningar. Men det förutsätter att diskussionen inleds och tiden flyger medan problemen på bostadsmarknaden växer.

Affärsmässighet mäts inte i soliditet

Terje Gunnarsson från Hyresgästföreningen i Stockholm tycker att Fastighetsägarna måste börja tänka modernt. Han skriver om det i en debattartikel i DN 13 februari. I artikeln konstaterar Gunnarsson att soliditeten i de kommunala bostadsföretagen i Stockholm är högre än soliditeten hos några privata fastighetsföretag. Således är de kommunägda bostadsföretaget affärsmässiga, enligt honom. Ska man tolka det som att de privata företagen således är mindre affärsmässiga eller rent av inte alls affärsmässiga?

Begreppet affärsmässiga principer infördes i lagstiftningen för kommunala bostadsföretag från årsskiftet 2011. Den tar sin utgångspunkt i ett resonemang om konkurrensneutralitet. Ska kommuner driva icke obligatorisk näringsverksamhet (det är helt frivilligt för kommuner att driva kommunala bostadsföretag) så ska det ske enligt de förutsättningar som privata företag verkar. Gunnarsson fokuserar på soliditeten i företagen vilket inte har något som helst att göra med om de kommunala bolagen drivs på ett konkurrensneutralt sätt eller inte. Inte heller har det något att göra med om de drivs affärsmässigt.  Begreppet avkastning fångar däremot upp konkurrensneutralitetsaspekten. I propositionen förekommer ordet avkastning i någon form 82 gånger, soliditet eller någon böjning av ordet förekommer en gång. Jag tycker det ger en viss fingervisning om vad lagstiftaren tyckte var viktigt, ja till och med modernt.

Graden av soliditet är resultatet av de finansieringsbeslut (om verksamheten ska finansieras med lånat eller eget kapital) som olika bolagsstyrelser tar, inte ett mått på om bolagen drivs affärsmässigt. Det här vet nog Hyresgästföreningen också, men man kunde nog inte avhålla sig från populistiska jämförelser. Om inte populism är omodernt, borde det bli det.

Vi blundar inte för diskriminering

Igår publicerade vi en enkätundersökning som besvarats av drygt 500 fastighetsföretagare. Den visade på ett stort behov av ökad kunskap om diskrimineringsfrågor. Svaren visade att hälften av de tillfrågade fastighetsföretagen anser att de redan har stor kunskap om ämnet, men få har utbildat sin personal i dessa frågor och när kunskaperna testades med ett svårare case svarade 80 procent fel.

Den nya diskrimineringslagen trädde i kraft 1 januari 2009 och innehåller flera nya delar. Det innebär att du som fastighetsföretagare även utan avsikt kan överträda de gränser som lagen ställer upp. Jag tror att många fastighetsföretag förlitar sig på gammal kunskap och förlegade rutiner och då ökar risken för att det blir fel. Vår inställning är att ETT sådant fall är ETT för mycket. Det är alltid allvarligt för de som blir drabbade.

Fastighetsägarnas medlemmar ska bedriva en respekterad och framgångsrik näringsverksamhet och problemen med diskriminering på bostadsmarknaden försvinner inte om vi blundar för dem. Därför tar vi vårt ansvar som branschorganisation och visar på behovet av kunskap och bättre metoder för att undvika diskriminering. Samtidigt tillhandahåller vi de utbildningar och de redskap som våra medlemsföretag behöver för att slippa göra fel. Men det tar tid att sprida medvetenheten. Att publicera en rapport som belyser problematiken och skapa debatt i frågan är ett led i vårt arbete för att säkerställa en schyst och ansvarstagande fastighetsbransch. Vi tar bestämt avstånd från alla former av diskriminering. Att vara medlem i Fastighetsägarna är en kvalitetsstämpel.

Har bostadsbristen normaliserats?

Statsvetaren Henrik Ekengren Oscarsson publicerade häromdagen ett utdrag från valundersökningen som genomfördes i samband med riksdagsvalet 2010. Där har väljarna fått besvara en fråga om vad de ser som oroande inför framtiden.
När jag läser denna lista slås jag inte av att ökad brottslighet och stor arbetslöshet är det som folk oroar sig mest för. Det är skrämmande företeelser som vem som helst i värsta fall kan drabbas av. Det jag däremot regerar på är att det endast är 20 procent som anser att bristen på bostäder är ”Mycket oroande” inför framtiden och att det faktiskt är nästan dubbelt så många (37 procent) som tycker att det är ”Inte särskilt” eller ”Inte alls oroande”. Detta placerar frågan om bostadsbrist någonstans i mitten på valforskarnas lista över vad svenska folket oroar sig för och därmed högst på min egen lista.

Samtidigt rapporterar Boverket att så mycket som 60 procent av befolkningen bor i kommuner som har brist på bostäder och att ungdomar, äldre och stora barnfamiljer har särskilt svårt att få bostad. I Socialstyrelsens rapport från igår kunde vi läsa att antalet människor i hemlöshet och akuta boendelösningar ökar.  I Göteborg där jag är verksam rapporterar den lokala marknadsplatsen Boplats att omkring 50 000 av kommunens invånare saknar eget stabilt boende och att det under 2011 var i snitt mer än 800 sökande per ledig lägenhet. Med en situation som denna är det för mig obegripligt hur endast 20 procent av befolkningen kan anse att bristen på bostäder är ”Mycket oroande” inför framtiden. Kan det verkligen vara så att endast de som personligen är berörda, som idag bor i andra hand, inneboende eller hemma hos mamma och pappa oroar sig för bostadsbristen? Saknar de övriga, det vill säga de som har en bostad, insikt om att bostadsbristen inte bara drabbar de bostadslösa utan hela samhället? Och framför allt, saknar de helt empati?

Jag tror inte det. Förklaringen är snarare att bostadsbristen sakta men säkert har etablerats som ett normaltillstånd i Sverige, åtminstone i de delar av landet där många vill bo. I Göteborg har de årliga byggmålen aldrig uppnåtts under ett 17 år långt majoritetsstyre och i jämförelse med våra grannländer har Sveriges bostadsproduktion enligt Boverket halkat efter ordentligt. Det senaste decenniet har det i Finland och Norge påbörjats dubbelt så många bostäder per tusen invånare som i Sverige, medan Danmark har byggt 60 procent fler.

Vi har lärt oss att leva med bostadsbristen och därmed också i stor utsträckning kommit att acceptera den. Samma sak gäller politikens handfallenhet inför problemet. Kanske är det också symptomatiskt att vår bostadsminister Stefan Attefall enligt Aftonbladet är regeringens mest anonyma minister. Det borde inte vara så. Vi borde alla vara rasande över att antalet mammbor ökar och att unga människor tvingas välja utbildning efter möjligheten att få tag på en bostad. Vi borde utkräva ansvar av våra kommuner och vår regering. Vår bostadsminister borde inte kunna vila en dag förrän vi ser att trenden vänder och bostadsbristen minskar. Situationen är minst sagt ”Mycket oroande”. Men värst av allt är att svenska folket tycks ha anpassat sig och sänkt sina förväntningar inför framtiden.