Högsta domstolen avslog Hyresgästföreningens resning om ortsbegreppet

Svea hovrätt fattade för drygt ett år sedan, efter fyra års prövning i hyresnämnd och hovrätt, beslutet att en fastighetsägare i Sundbyberg fick rätt att jämföra hyrorna i Sundbyberg med likvärdiga lägenheter i Stockholm. Beslutet var en mycket viktig förändring av den svenska hyreslagstiftningen och kommer att påverka bostadsmarknaderna i framförallt våra större städer. Fortsätt läsa Högsta domstolen avslog Hyresgästföreningens resning om ortsbegreppet

Jag försöker förstå Hyresgästföreningens hyresstatistik för nyproduktion

I Stråths rapport (Bil 1, sid 18) som han i veckan lämnade till regeringen rörande samtalen med de tre parterna på bostadsmarknaden står att läsa att: Hyresgästföreningen redovisar att ungefär 76 % av all nyproduktion under perioden 2013-2015 har satts enligt presumtionshyresregeln. Fastighetsägarna Sverige ifrågasätter dessa uppgifter.

Denna siffra använder nu Hyresgästföreningen allt oftare i sin retorik för att göra gällande att presumtionshyressystemet är det som vanligtvis används när hyror sätts i nyproduktion. Detta för att också påvisa att smärre justeringar av just detta undantag från bruksvärdessystemet skulle få stor effekt på den framtida nyproduktionen. Men vad är det för siffra Hyresgsätföreningen egentligen använder? Jag försöker förstå hur de har räknat fram denna andel. Fortsätt läsa Jag försöker förstå Hyresgästföreningens hyresstatistik för nyproduktion

HGF skapar ovisshet för 10 000 hyresgäster i Norrköping!

peterEfter att återigen tvingats till meningslösa förhandlingar under de senaste månaderna har Fastighetsägarna MittNord idag tvingats till att frånträda förhandlingarna för ca 10 000 lägenheter.
Än en gång Fortsätt läsa HGF skapar ovisshet för 10 000 hyresgäster i Norrköping!

Ta denna chans att göra Sveriges bostadsmarknad bättre rustat för framtidens utmaningar

Att regeringen med finansminister Magdalena Andersson (S) i spetsen bjuder in till blocköverskridande samtal om bostadspolitiska reformer är mycket välkommet. Bygg- och bostadsmarknaden har i decennier dragits med stora strukturella problem. Problemen berör både finansiering och beskattning, men också ett hyressättningssystem som dömts ut av alla som utrett den svenska bostadsmarknaden. De senaste årens bostadspolitiska satsningar och regelförenklingar har varit för snuttifierade och små för att i grunden förändra en bostadsmarknad som befinner sig i kris. För att få en bättre fungerande bostadsmarknad krävs genomgripande strukturreformer. Reformer som kräver politiskt mod att besluta om. Fortsätt läsa Ta denna chans att göra Sveriges bostadsmarknad bättre rustat för framtidens utmaningar

Läget uselt på hyresmarknaden

Nu har vi det svart på vitt. Hyresregleringen speglar inte svenska folkets värderingar. Detta kunde vi igår konstatera i en rapport som vi har tagit fram i samarbete med TNS Sifo. När man inte skrämmer upp folk med värdeladdade ord som marknadshyra och hyresreglering utan helt enkelt frågar om de tycker att det ska skilja i hyresnivå beroende på läge så är svaret kristallklart. Svenska folket tycker i snitt att det ska vara en skillnad i hyra på 45 procent mellan likvärdiga lägenheter i ett ytterområde och i centrum. Endast 7 procent tycker att skillnaden i hyra beroende på läge ska vara mindre än 20 procent medan 10 procent tycker att hyran bör skilja mer än 60 procent. Det finns med andra ord en allmän acceptans för att läget ska påverka hyresnivån. Undersökningen visar också att unga människor, som idag har svårt att komma in på bostadsmarknaden, har ännu större acceptans när det gäller hyresskillnader.

Är det då inte märkligt att det inte är så det fungerar i Sverige idag? I Stockholm som ska vara motorn för Sverige och där efterfrågan på hyresrätter är enorm skiljer det endast ca 15 procent i snitt beroende på läget. I Jönköping är det ännu värre. Där är hyran i princip helt platt. I Stockholm ser vi också konsekvenserna som nu sprider sig till andra delar av landet med en omfattande omvandling från hyresrätt till bostadsrätt och en låg investeringsvilja i nya hyresrätter. Successivt innebär det att antalet hyresrätter på marknaden minskar samtidigt som bostadsköerna ökar. På många håll är väntetiden hopplöst lång och vi ser hur en allt mer omfattande svarthandel med hyreskontrakt växer fram. Hur länge ska vi fortsätta låtsas att bostadsmarknaden inte håller på att kapsejsa?

Efter att nyheten om vår rapport publicerats i Dagens Industri utbröt en omfattande debatt i diskussionsfältet på sidan. Den skriande bristen på hyresrätter har drivit upp frågan högt på dagordningen. Många är engagerade. Många är uppgivna. En del är kalla och cyniska. Ett inlägg i diskussionen, under rubriken ”Rädda hyresrätten”, är talande för hur förvrängd synen på hyresrätten har blivit:

Jag har precis köpt en hyresrätt i Stockholm city. Hyran är låg, men priset var högt. Om man inför marknadshyror blir min hyresrätt värdelös!

I denna persons synsätt är alltså hyresrätten en handelsvara på den svarta marknaden och hyresregleringen är till för att skydda värdet på den varan, nämligen en underprissatt hyra. Det säger sig självt att den marknad som leder fram till den här typen av handlingar och resonemang inte fungerar. Hyresregleringen är ett osunt system som inte speglar våra värderingar, inte leder till rörlighet på bostadsmarknaden och inte samspelar med vår samhällsutveckling.

De som idag bor i hyresrätter i attraktiva lägen gör det på bekostnad av de som bor i mindre attraktiva lägen. De människor som drabbas värst är de som inte ens har en egen bostad. Vår undersökning visar att hyror bör sättas efter marknadsmässiga principer där såväl läge som standard och förvaltningskvalitet är avgörande, givetvis med ett bibehållet konsumentskydd. Jag representerar visserligen ett särintresse, men det är svårt att hävda att svenska folket är ett särintresse. Likaså är det svårt att förneka alla de instanser som de senaste åren har kommit fram till att hyresregleringen är skadlig och att systemet måste göras om. Här instämmer exempelvis Boverket, EU-kommissionen, Finanspolitiska rådet, OECD, Riksbanken, två statliga utredningar, Internationella valutafonden och Reforminstitutet. Det behövs inte nya åsikter. Det som behövs är nya åtgärder. Vi har lappat och lagat vår reglerade hyresmarknad länge nog. Det är hög tid att våra politiker i riksdag och regering får upp ögonen för vad som håller på att hända med bostadsmarknaden och fattar mod att ta tag i problematiken. Hyresregleringen är hålet i taket. Lösningen är inte att ställa fram en hink.

Hyresregleringen revisited

Så har jag återigen diskuterat prisbildning på den svenska bostadsmarknaden och med avtagande förvåning tvingats ägna tid åt att diskutera relevansen av begreppet hyresreglering i Sverige. Kanske kan det därför vara på sin plats att här på bloggen göra en utvikning kring denna följetong.

Det är sant att Sveriges riksdag genom ett antal beslut och lagar i början 1970-talet stegvis avskaffade den lag som bar namnet Hyresregleringslagen (1942:429). Det finns sålunda inte ett system som går ut på att riksdagen direkt angivit ett tak för hyror. I stället infördes bruksvärdesystemet, som bland annat innehåller regelverk för förhandlingar, utrymmet för enskilda hyresgäster och värdar att komma överens om avtalsvillkor samt hantering av tvister.

Här råder delade meningar om huruvida det utgör en fortsättning av hyresregleringen från andra världskriget under annat namn och form eller en väsensskild förhandlingsmodell, med ett stort mått av frihet under ansvar för parterna på bostadsmarknaden.

GrävvarningOm förekomsten av en hyresreglering vore huvudfrågan kan man enkelt konstatera att det inte finns en lag som anger ett direkt pristak. Om däremot det som diskuteras är effekter av hyresregleringen – och jag kan inte påminna mig någon gång det handlat om annat – är systemets namn underordnat, liksom huruvida riksdagen fattat en prisregleringslag eller inte.  Om hyressättningssystemet, under valfritt namn, genererar samma effekter som under en statlig prisreglering råder de facto-hyresreglering. Det är därför du har svårt att finna en nationalekonom vid något universitet som inte använder just begreppet hyresregleringen.

Jag brukar säga att för den som faller i den spelar det inte så stor roll om graven är grävd med en spade eller en skyffel.

I mina ögon är den diskussionen dock mindre intressant – eller ens relevant. Vem efterlyser egentligen en oreglerad hyresmarknad? Uppmaningar till politiker att ”avskaffa hyresregleringen” blir vilseledande om man inte tydliggör att det är just utformningen av dagens hyresreglering som avses. Och den som till äventyrs menar att man inte behöver någon reglering alls på marknaden för hyresbostäder bör tänka om. Hyresmarknaden i Tyskland – som fungerar bra – är tydligt reglerad, men på ett sätt som påminner väldigt lite om hur det ser ut i Sverige.

För mig är det enkelt; jag tycker det är värdefullt med ett regelverk för ett starkt konsumentskydd på hyresmarknaden också. Det innebär ofrånkomligen en reglering. Däremot tycker jag inte att utformningen och tillämpningen av det svenska hyressättningssystemet – eller den nuvarande hyresregleringen om ni vill – fungerar särskilt bra för någon. Det är därför jag och Fastighetsägarna efterlyser en reformering av hyressättningssystemet. Eller en omreglering, för att tydliggöra att det är just utformningen av dagens hyresreglering som vi och allt fler med oss har invändningar emot.

Barbro Engman ställer frågor

Nyss hemkommen från sportlovsfirande i fjällen noterar jag att Hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman ställt några frågor i ett blogginlägg. Svar hoppas hon få från ett antal ledarskribenter som påpekat att den svenska bostadsmarknaden sannolikt har mycket att vinna på en förändring av hyressättningssystemet.

Barbro Engman
Foto: Jan Danielsson

Frågorna är inte riktade till mig och samtliga apostroferade skribenter är väl förmögna att svara för sig själva, om de så önskar. Likväl tänkte jag ta mig friheten att utveckla några tankar kring dem.

Barbro Engman är en skicklig retoriker som gärna ger utrymme för demagogi när hon vill göra en poäng. Det har styrt både urval och utformning av frågorna. Frågorna är relevanta, men det gäller i ännu högre utsträckning för det som utelämnas. Först bara några ord om begreppet hyresreglering, som tycks utgöra en osedvanligt vass sten i förbundsordförandens sko.

För mig – och många med mig – är hyresreglering inte ett begrepp som avgränsas av huruvida det finns en konkret hyresregleringslag eller ej. I stället är det en vedertagen analytisk beskrivning av systemets funktion. Om effekten är en grop spelar det helt enkelt mindre roll om en spade eller skyffel använts för att förflytta jorden – för den som gärna åberopar att en spade skall kallas en spade. Eller i klartext, om dagens ramverk skapar effekter som överensstämmer med dem som åstadkoms under formell hyresreglering är det inte orimligt att påstå att det råder en de facto-reglering.

Därtill är hyresreglering en praktisk förkortning av den längre beskrivning som skulle vara mer ”formellt korrekt”. I det avseendet är det djärvt av den som återkommande talar om ”hyrskatten” att göra ett nummer av det.

HusMed det sagt, är hyresregleringen något som borde avskaffas? Ja och nej. En helt oreglerad marknad är det mikroskopiskt få som efterfrågar. Behovet av ett regelverk som säkerställer ett starkt konsumentskydd är till och med starkare på marknaden för bostäder än på de flesta andra konsumentmarknader. Regelverket måste emellertid bättre än i dag ge utrymme för både individuellt skydd och individuella möjligheter, inte bara för dem som hyr en bostad utan även för dem som önskar komma över ett hyreskontrakt. I det avseendet kan det vara mer relevant att tala om en omreglering snarare än en avreglering. Genom en sådan kan man”avskaffa” de delmoment som skapar flaskhalsar, orättvisor och utrymme för kriminalitet i dagens ramverk för hyressättningen.

Det bortvalda
Jag antydde att Barbro Engman varit slug i urval och utformning av frågorna. Hela hennes premiss är att varje förändring utgör en försämring. Varje alternativ till dagens ramverk utgör en försvagning av hyresgästernas ställning. Inga lösningar som fungerar väl för hyresgäster i andra länder är applicerbara i Sverige. Sverige har en unik modell, som är så fulländad att varje förändring – oberoende av riktning – riskerar att öppna ett svart hål under en väl fungerande bostadsmarknad.

Det är bara ett bekymmer. Marknaden fungerar inte särskilt väl. Att i ord påstå motsatsen räcker inte. Flaskhalsarna, köerna, de uteblivna investeringarna, frånvaron av rörlighet, utrymmet för individuella lösningar och så vidare är högst påtagliga. Begreppet ”dysfunktionell marknad” hör jag återkommande användas av flera politiker, från höger till vänster. Det är för övrigt samma politiker Engman hänvisar till när hon beskriver hur en enig riksdag sluter upp bakom det svenska hyressättningssystemet.

StopteckenI Engmans argumentation är det närmast illvilligt att vilja förändra och förbättra. Jag hävdar motsatsen. Det är både progressivt och ansvarstagande att diskutera hur man med ett starkt konsumentskydd kan göra förändringar i hyressättningssystemet som får den svenska bostadsmarknaden att fungera bättre. Jag tror att de politiska partierna och vi som intresseorganisationer har en viktig uppgift framför oss att gemensamt påbörja en sådan process. Att envist hävda rätten att stå i vägen är enbart konservativt och vi har från arbetsmarknadens område historiska exempel på hur det fördröjt snarare än underlättat en för samhällsekonomin och enskilda individer positiv utveckling.

Om Barbro Engman inte bara velat göra en poäng utan önskat medverka till en förändring som värnar hyresgästers intresse samtidigt som det adresserar högst påtagliga samhällsproblem hade hon därför ställt fler och andra frågor. I Finland reformerades den finska bostadsmarknaden inte trots den finska hyresgästföreningen. Den var tvärtom en viktig del i utformningen. Jag tror att Sverige och svenska hyresgäster har mycket att vinna på att Barbro Engmans organisation tänker på samma sätt, inte för att kopiera en finsk lösning utan för att förbättra den svenska hyressättningen på ett sätt som bevarar trygghet och stärker möjligheterna för dem som bor eller önskar finna någonstans att bo. Och det vore inte en prestigeförlust för Hyresgästföreningen. Tvärtom.

Jag tänker inte lista en katalog av exempel på frågor som kunde ställts i stället, utan nöjer mig med att fräckt låna en från Barbro Engmans eget kommentarsfält och riktar den direkt till henne:

Är utformningen av dagens hyressättningssystem utan brister, eller går det att förbättra?

Frågorna som kom med
Så till de frågor som Engman valde att ställa.

Fråga 1
Är det hyresgästernas förhandlingsrätt ni vill avskaffa?

Det finns ingen anledning att vare sig ta bort eller tänka bort förhandlingsrätten i ett alternativt system. Med en stark avtalsfrihet som grund finns det utrymme för både kollektiva och individuella förhandlingar, där de reella möjligheterna för den enskilde hyresgästen att välja förhandlingsform, men också avtalstidens längd och vad avtalet ska omfatta, är goda. Så ser det inte ut i dag. Det är kollektiv förhandling genom Hyresgästföreningen som gäller och det finns incitament utöver hyresgästernas väl och ve för Barbro Engman att utforma frågan som att varje alternativ utgör ett raderat konsumentskydd.

Fråga 2
Om svaret är ja på fråga 1 vem ska då bestämma hyran?

Jag svarade nej. Hyresnivån, hyresavtalets längd, hur och hur ofta hyresnivån justeras och vad hyresavtalet omfattas är exempel på sådant som kan överenskommas direkt mellan hyresgäst och hyresvärd eller kollektivt för flera hyresgäster. Om det är en nybyggd lägenhet som saknar hyresgäst kan man fundera kring i vilken utsträckning konsumentskyddet äventyras om hyresvärden utformar avtalsvillkoren utifrån potentiella hyresgästers preferenser och betalningsvilja. På en mer balanserad marknad, än vad som exempelvis erbjuds i dagens Stockholm, begränsas den ”fria hyressättningen” radikalt av marknadsförutsättningarna.

Fråga 3
Det är också de förhandlade hyrorna som är skyddet mot oskäliga hyreshöjningar och som ger hyresgästerna deras besittningsskydd. Vill ni avskaffa den formen av besittningsskydd?

Nej. Se ovan.

Fråga 4
Om svaret är ja ska Sverige i så fall införa någon form av hyresreglering så att människor inte ska behöva flytta på grund av kraftiga hyreshöjningar?

Jag svarade nej. Men det måste tilläggas att kraftiga hyreshöjningar alltid kommer att förekomma, exempelvis vid omfattande renoveringar, även med en oförändrad förhandlingsrätt. Samhället behöver kunna hantera det utanför ramen för hur hyror bestäms. Ett första steg är att titta på hur det offentliga stödet för privat boendekonsumtion ser ut i dag. Mycket tyder till exempel på att bostadsbidraget både borde breddas och förstärkas. Offentligt stöd bör följa människor, inte byggnader och bostadsföretag.

Fråga 5
Det finns inget land i världen som har marknadshyror som inte också har ett system med subventionerade och reglerade hyror sk social housing. Samtliga politiska partier är eniga om att vi inte ska ha ett system med social housing. Menar ni att Sverige ska överge den ståndpunkten och införa ett system med social housing?

Jag är i dag inte beredd att ta ställning för en svensk social housing-lösning. Jag ser fortfarande betydande nackdelar. Men jag noterar att fler pekar på behovet av en diskussion som håller öppet i alla riktningar. Det som var självklart för 20 år sedan är inte nödvändigtvis lika självklart på dagens förändrade bostadsmarknad. Jag tror det är klokt att lyssna, fundera och ompröva innan man sätter ner foten. Jag lyssnar därför gärna på hur de tänker i Göteborg (här och här).

Fråga 6
Hyran förhandlas idag utifrån den standard och kvalitet lägenheten, fastigheten och området har det sk bruksvärdessystemet. Är det er uppfattning att bruksvärdet inte längre ska ligga till grund för hyran?

Det är rimligt att bruksvärdet spelar stor roll för en enskild lägenhets hyresnivå. För bruksvärdessystemets trovärdighet är det emellertid viktigt att de olika bruksvärdena verkligen avspeglar hyresgästers allmänna värderingar om lägenheternas egenskaper, utifrån sådant som standard, läge och förvaltningskvalitet. När systemet skapar lokala marknader med hyresskillnader som kraftigt avviker från hur bostadskonsumenterna värderar olika lägenheters egenskaper, till exempel var lägenheterna finns, äventyras systemet. De tydligaste exemplen på detta ser vi i Stockholm.

Till detta bör läggas att just Hyresgästföreningen gärna fokuserar på parametrar som ”allmän kostnadsutveckling”, fjärrvärmekostnader, inflation, ränteutveckling, bostadsföretagens soliditet och liknande framför bruksvärdesfaktorer vid de årliga kollektiva hyresförhandlingarna.

Fråga 7
Idag sätts hyran i nyproduktionen enligt en egen lag om sk presumtionshyror. Hyran sätts utifrån kostnadskalkyler och förhandlas. Ska även denna lag avskaffas?

Ja. Den lagen är en olycklig kompromiss, vilken bland annat indikeras av hur sällan den utnyttjas. Den spridda uppfattningen att alla nyproducerade lägenheter får en presumtionshyra stämmer helt enkelt inte.

Fråga 8
Hur ska i så fall hyran i nyproduktionen sättas?

Hyresbostadsutredningen som presenterade sitt slutbetänkande i december 2012 adresserar några lösningar. Utöver det tror jag som sagt att riskerna för hyresmarknaden som helhet med en fri avtalsrätt som ger utrymme för fler individuella överenskommelser mellan den som bygger och den som önskar hyra är försumbara i relation till möjligheterna.

Det här är mina svar. I en bredare diskussion om hur man kan förbättra hyressättningssystemet landar man kanske gemensamt i andra lösningar. Men det förutsätter att diskussionen inleds och tiden flyger medan problemen på bostadsmarknaden växer.